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- (금요일 오후에)부동산정책도 고쳐라
- [edaily 문주용 경제부장] 영세 자영업자 대책이 당정협의를 통해 수정, 보완됐다. 당정이 자존심을 버리고 잘못된 정책을 과감히 포기, 더 큰 부작용을 막으려는 모습을 보인 것은 다행이다.
이런 경우처럼 부작용을 빚고 있는 정책이 없는지 되짚어볼 필요가 있다. 정부의 부동산 정책은 어떤가.
정부는 대통령까지 나서 투기와의 전쟁을 선언한데다, `투기는 발본색원한다`는 명분때문에, 그리고 정책의 신뢰도 유지를 위해 되돌아볼 수 없다는 입장일 것이다.
하지만 잘못이 있다면 이를 고치는 것보다 더 현명한 처신은 없다. 설사 대통령이라 할지라도 자존심으로 나라를 다스릴 순 없는 것이다. 정부는 정책의 `명분`때문에 재검토 할 수 없다고 하지만, 여론은 명분이 아닌 정책의 `방법`에 대해 문제제기하고, 반발의사를 보이고 있다.
재검토를 해야할 까닭은 여러가지가 있다.
우선, 5·4부동산 가격안정대책을 기점으로 한 일련의 부동산 대책이 도대체 누구를 겨냥한 대책인지가 불분명하다. 대상이 투기혐의자인지, 집 가진 국민 모두인지 혼란스럽기만 하다.
5·4 부동산대책은 ▲보유세 실효세율의 단계적 인상 ▲양도소득세 실거래가 과세 대상 대폭 확대 ▲기반시설부담금 제도의 도입이 골자다. 이후 규제 대책도 이 틀에서 추가됐다.
5·4 대책은 부동산 가격대비 세부담을 말하는 보유세 실효세율을 0.12%에서 0.24% 수준으로 2배 올리고 1가구 2주택자가 살지 않는 집을 팔때는 기준가가 아닌, 실거래가로 양도세를 매기겠다는 정책이다.
또 도입하려는 기반시설부담금 제도는 기존 택지지구 및 산업단지 주변에 아파트 단지 등을 개발할 때 해당 사업지 및 주변지역을 `기반시설부담금 부과구역`으로 지정, 계획단계부터 사업자가 기반시설 설치비용을 분담토록 한 것이다.
이들 방안이 모두 부동산가격을 안정시키는데 유효할 수는 있다. 부적절하다고는 할수 없다. 그러나 강남, 분당, 용인, 충청 연기군등을, 그리고 재건축아파트 투기혐의자를 타깃으로 한 정책인 것은 확실치 않아 보인다.
오히려 집을 갖고 있는 국민들은 가만히 있는데도 모두 세금을 더내게 하고, 1가구 2주택자는 더 내야 하고, 택지지구나 산업단지 옆에 아파트를 지을 때는 부담금까지 내도록 하는 정책 아닌가.
1가구 2주택자가 강남, 분당, 연기등 가격이 급등하는 곳에서 이익을 거두고 있을 가능성이 있지만, `1가구 2주택자=투기꾼`라는 도식은 성립될 수 없다. 아예 부동산으로 돈 벌 생각을 말라는 식의 정책이라면, 이게 부동산 대책인 것인지, 투자금지책인지 모호하다.
근본적으로는 부동자금이 건전한 투자로 이어질 수 있게 하는 정책으로 해결해야겠지만, 단기간에는 `투기꾼`을 타깃팅해야하지 않을까. 정책의 타깃을 소수의 투기혐의자로 제한하되, 처벌을 극대화하는 전략을 검토할 필요가 있다.
둘째, 정부는 투자이익이든, 투기이익이든간에 이익 자체를 원천 봉쇄, 즉 모두 환수하겠다는 것인가. 이 부분도 명확히 해야한다.
대통령은 모든 투기적 이익을 환수하겠다고 하지만 실상은 투자이익과 투기이익의 구분이 어렵다. 정부 관계자조차 "개발지역에 땅값이 오르는 것은 당연한 현상"이라고 인정하고 있으니 이런 당연한 현상에 대해서도 이익환수를 목표에 두고 있는지를 명확히 해야한다.
개발계획이 있으면 수요가 생기고, 땅값 집값이 오르는 것은 어떤 정책으로도 막을 수 없다. 이로 인한 자연스런 이익은 인정되어야 한다. 행정도시, 혁신도시, 기업도시, S프로젝트, J프로젝트 등 갖가지 개발계획으로 땅값을 올려놓은 무책임함을 공격받을까 두려워 이를 인정하지 못하는 것은 아닐 것이다.
투자이익을 인정하기가 곤란하고 이들 개발후보지에 대해서도 땅값상승을 억제하려 한다면 이런 갖가지 개발계획에 대한 조정부터 먼저해야 한다. 시기를 늦추거나, 중복되는 개념을 배제해서 개발계획이 취소되는 것도 있어야 `투기의 실패 사례`가 나온다.
세째, 실거래가 과세 정책을 정부 일방으로 추진해도 되는지도 다시 생각해봐야한다. 정부는 실거래가 과세는 전국 부동산거래 전산망이 완료되면 시행하겠다는 뜻을 수년전부터 밝혀왔다고 한다. 하지만 전산망이 완료됐다고 당연히 이를 시행한다는 생각은 잘못이다.
전산망 완료는 하나의 `준비과정`에 불과하다. 실거래가 과세는 30년만에 다시 도입하려는 매우 중요한 `정책 변화`다. 당시 이를 발표할때 국민들은 부동산 전산망 완비의 정책목표가 소수 부동산투기꾼들의 자금원을 포착하려는 것으로 알았을뿐 국민 모두의 경제행위에 영향을 미치는 것으로는 인식하지 않았다.
당연히 그 정책의 목표, 의미등에 대해 충분한 홍보가 있었어야 했다.
한덕수 부총리는 이를 `합리화 과정`이라고 설명했지만, 국민들은 전혀 합리적으로 느껴지지 않는다. 투기꾼을 잡는다고 하면서 내 부동산을 사고 파는 것이 왜 문제가 되나 하는 생각이다.
과세정책은 국민들 지지를 받아가며 할 수는 없다. 그렇지만 합리적인 정책이라는 정책홍보와 설득의 노력은 있어야 한다. 세금을 거둬가는 것을 정부의 당연한 권리라고 생각한다면 지나치다.
네째, 부동산 시장의 수요와 공급의 개념이 변하고 있는 점도 부동산 대책을 수립하는데 반영되어야 한다. 자산운용 전문가들의 얘기를 들어보면 고령화추세가 확실히 강남의 부동산시장을 변화시키고 있다.
웰빙과 건강을 중시하면서 부유하고, 건강한 노인들이 늘면서 상속, 증여차원에서 매물로 나오는 아파트등 부동산이 예전처럼 나오지 않고 있다는 것이다. 여유있는 노인들은 큰 아파트를 그대로 살고, 또 이를 이용해 역모기지로 생활비를 구하고 있기 때문에 임대아파트는 관심 대상도 아니다. 반대로 집을 물려받지 못한 아들, 딸 가족은 자신의 집을 따로 마련해야하는 상황이다.
또다른 변수도 있다. 6.25전쟁직후의 베이비붐 세대가 이제 50살 전후가 됐다. 이들은 소형 평수대신 중대형평수로 집을 바꾸는 나이가 됐다. 치열한 생존경쟁을 벌이며 경제적 부를 일군 세대다. 노부부, 아들 딸내외도 실수요자이고, 큰 집으로 바꾸는 베이비붐세대도 실수요자다. 공급을 가볍게 생각해선 안된다는 뜻이다.
`투기를 잡겠다`는 명분에 대해서는 국민적 컨센서스가 있는 것은 확실하다.
그러나 명분만 강조할게 아니라, 방법을 좀더 유연하고 정교하게 할 수 있지 않은가. 투기혐의자를 정교하게 골라내고 처벌을 극대화하는 방법 말이다. 방법의 문제때문에 `투기를 잡는다`는 명분까지 밀리고 있는 형국인 만큼, 부동산정책을 가다듬어 정교하게 접근하자.
- 秋건교-野의원, 부동산정책 성패 `공방`
- [edaily 이정훈기자] 정부 내에서 부동산 정책을 관장하는 건설교통부 장관과 야당의 부동산 전문가가 정부 부동산 정책의 성패를 둘러싸고 뜨거운 설전을 벌여 눈길을 끌었다.
9일 국회에서 열린 경제분야 대(對)정부질문에서 마지막 질문자로 나온 한나라당 김양수 의원은 추병직 건설교통부 장관을 불러낸 뒤 "노무현 대통령이 취임 초기부터 부동산만은 반드시 잡겠다고 공약했는데, 왜 대통령 의지가 시장에서는 먹히지 않느냐"며 작심한 듯 쏘아붙였다.
추 장관은 "정책목표에서 `고려하지 않는 계층`을 중심으로 강남 집값이 오르고 이 여파가 분당 등 경기 일부 지역까지 번지고 있어 그대로 두면 여러 정책에 어려움을 겪기 때문에 집값 상승지역에는 강력한 부동산 정책을 쓰지 않을 수 없다"며 "그래도 집값이 오르는 것은 투기를 막으려는 수단이 불비해서라기 보다는 부동자금과 낮은 이자율 등 경제여건이 부동산으로 몰릴 수 밖에 없었기 때문"이라고 답했다.
다소 원론적이고도 장황한 설명이 이어지자 김 의원은 구체적인 답을 추궁했고 추 장관은 "대통령 의지가 시장에 안 먹힌다는 것은 너무 성급한 판단"이라고 반박했다.
그는 "단시간 내에 앰플 주사 맞듯이 부동산 가격이 그대로 주저 앉지는 않는다"며 "지난 70년~80년대 집값 상승은 200만호 주택공급 등을 통해 90년에서야 안정됐던 경험이 있기 때문에 성급히 생각하지 말고 기다려 달라"고 말했다.
이같은 답변에도 불구하고 김 의원이 "강남 집값을 억제하기 위해 판교 신도시 개발을 서둘러 발표했고 분양가를 붙들어 매다보니 분양 이후 차익을 노린 투기수요가 몰렸고, 그래서 분당과 성남 등 집값이 올랐다"면서 "이는 역으로 강남 집값 상승을 부추겼다"고 주장했다. 이어 "실패한 부동산 정책을 강남 탓으로 돌리지 말라"고 몰아부쳤다.
추 장관 역시 물러서지 않고 "실패한 부동산정책이라고 말해선 안되며 예단하지 말아달라"며 "반드시 주택가격이 잡히고 땅값도 안정될 것으로 믿는다"며 맞섰다.
이들의 논쟁은 여기서 끝나지 않고 판교 개발이익에 대한 논란으로 번졌다.
김 의원은 "시민단체 분석에 의하면 판교 신도시 개발이익이 3조7000억원에 달하는 것으로 나타났는데, 이처럼 이익을 많이 남기게 된 이유는 무엇이고 개발계획이나 사업자가 바뀐 이유는 무엇인가"라며 물었다.
추 장관은 "개발이익에 대해서는 우리도 자체적으로 분석하고 있는데, 3조7000억원까지 되지 않는다"며 "상업지역 등 결정이 안돼 정확한 추정치는 1년후에나 나올 것"이라고 답했다.
이어 "국민의 정부 때 확정된 사업계획과 달리 쾌적한 환경을 위해 고층화를 추진했고 이 과정에서 환경부와 협의하다보니 몇 번의 기본계획 변경은 있었다"며 "사업자 역시 구시가지 개발을 위해 성남시가, 임대주택 참여를 위해 주택공사가, 벤처단지 개발을 위해 경기도가 참여하게 됐다"고 설명했다.
또 "개발이익이 엄청나다고 하는데, 사업 참여기관들은 모두 공기업이나 지자체"라고 전제하고 "엄청난 이익을 남기기 위해 참여한 것은 아니지만, 이익을 남기면 국가에 돌아가고 다른 사업을 위해서 돈을 투입할 수 있는데, 이익금을 다른 곳에 쓰는 것처럼 말하는 것은 적절치 않다"고 지적했다.
- 땅값 폭등에 고속도로 등 국책사업 발목 잡혀
- [edaily 윤진섭기자] 전국 땅값이 급등하면서 고속도로 건설 등 국책사업의 토지보상비가 당초 예상보다 2배 이상 늘어나고 등 부작용이 발생하고 있다. 이에따라 사업추진도 예정보다 늦어지는 것은 물론 국민의 세금 부담도 늘어날 것으로 우려되고 있다.
9일 건설교통부, 기획예산처 등에 따르면 지난해 8월 착공한 서울~춘천간 민간투자고속도로가 저조한 용지 매입률로 사업에 차질을 빚고 있다.
이 사업은 지난해 8월 착공한 서울~춘천간고속도로는 서울춘천간고속도로주식회사가 1조2900억원을 투입해 2009년 8월 완공을 목표로 하고 있다. 이 사업에는 현대산업(012630)개발(50%)를 비롯해 현대건설(20%), 롯데건설(14%), 고려개발(8%), 한일건설(8%)이 참여하고 있다.
당초 예정대로라면 서울~춘천간은 700억원으로 30%의 용지 매입이 이뤄져야 했지만 2001년 제안 당시보다 감정가가 높아져 현재 매입율은 20%에도 미치지 못한 것으로 나타났다.
시공 관계자에 따르면 "보통 고속도로 착공시점의 용지 매입율이 70%는 넘어야 원활한 공사가 가능하다"며 "그러나 땅값이 큰 폭으로 뛴 서울 인근의 1~2공구의 용지매입이 더딘 실정이여서, 사업 진행에 어려움을 겪고 있다"고 말했다.
용지 매입이 더딘 이유는 지가 폭등으로 인해 예산확보가 원활하지 못하기 때문이다. 서울~춘천간의 초기 용지매입비는 총 2241억원으로 지난해에는 400억원이 사용됐고, 올해는 531억원의 예산이 투입돼 300억원이 사용됐다. 즉 931억원의 예산 중 700억원 가량이 사용된 것이다.
하지만 현재 2001년 제안 당시보다 지가가 큰 폭으로 올라, 현재 용지매입비는 초기보다 2배 가까이 오른 4700억원 정도로 추산되고 있다.
이달 중 착공하는 서수원~평택 고속도로도 토지보상비가 당초 예상했던 652억원의 7배나되는 4800억원으로 불어날 것으로 추산돼, 사업 추진에 어려움을 예고하는 실정이다.
이 밖에 설계가 진행 중이거나 착공을 앞둔 ▲음성∼충주 ▲춘천∼양양 ▲주문진∼속초 ▲전주∼광양 ▲목포∼광양 ▲남순천∼광양 ▲동해∼삼척 등 7개 고속도로도 토지보상비가 2, 3배 이상 늘어날 것으로 분석됐다.
이에 따라 건교부는 서수원∼평택, 서울∼춘천 고속도로를 제외한 나머지 민자고속도로의 준공 시기를 당초 계획보다 2, 3년씩 늦추는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다.
건교부 관계자는 "지가가 큰 폭으로 뛰면서 용지 매입비도 덩달아 뛰는 등 전반적인 사업비용이 늘어나고 있는 실정"이라며 "용지 매입비를 늘리는 방안을 기획예산처와 협의 중이지만 이미 올해 사업이 짜여져 있어, 예산 확보가 쉽지 않은 게 사실"이라고 말했다.
박재룡 삼성경제연구원 박사는 "지가 폭등에 따라 사회간접자본(SOC)인 고속도로 건설 뿐만 아니라 공장건설 등 어려움이 가중되고 있다"라며 "토지보상비가 늘어날 경우 결과적으로 국민세금 부담이 늘어난다는 점을 감안하면, 정부가 이 문제를 심각하게 받아들여야 할 것"이라고 말했다.
- 땅값상승 조짐시 거래허가구역 지정 추진
- [edaily 윤진섭기자] 이달부터 전국 평균 상승률을 웃도는 지역은 모두 토지거래 허가구역 지정대상으로 분류된다.
건설교통부는 8일 "행정중심복합도시, 기업도시, 혁신도시 등 각종 개발사업이 추진되는 지역을 중심으로 올 들어 토지시장이 급등세를 보임에 따라 토지의 투기적 거래를 차단하기 위해 거래허가구역 지정을 확대 적용할 방침"이라고 밝혔다.
전국 월 평균 지가상승률을 뛰어넘는 지역은 모두 토지거래 허가구역 지정대상으로 분류하고 외지인 매매, 거래현황 등을 분석, 대상 지역은 가급적 허가구역으로 지정하는 방향으로 거래허가제 운용을 강화한다는 것이다.
건교부는 이를 위해 필요하면 장관이 1개 시,군,구 전체에 대해 허가구역으로 지정할 수 있도록 한 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법) 시행령을 마련, 이번주 중 규제개혁위원회 심의가 끝나는대로 법제처 심의를 의뢰할 예정이다.
또 거래허가구역으로 지정된 곳 중 가격 오름세가 지속된 곳은 곧바로 양도소득세가 실거래가로 과세되는 투기지역으로 지정토록 재정경제부에 요청키로 했다.
매입자가 실수요 목적임을 소명하지 못할 경우에는 해당 지자체장이 거래허가 신청을 반려토록 일선 지자체에 요청할 계획이다.
건교부는 이와 함께 불법 거래 및 외지인의 투기를 부추기는 기획부동산 및 중개업자에 대해서도 실태조사를 거쳐 대책을 마련, 시행키로 했으며 투기혐의자 색출을 위한 정부 합동조사단 운영도 한층 강화키로 했다.
한편 지난달 말 현재 토지거래 허가구역으로 지정된 곳은 수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역, 수도권 및 광역권 개발제한구역, 신행정수도 및 기업도시 예정지 등 47억4720만평으로 전국토의 15.76%에 이른다.
- 뚝섬 `대박` 잡아라..건설업체 개발 본격화
- [edaily 윤진섭기자] 대규모 역세권 개발이 추진되는 서울 성동구 뚝섬 일대 상업용지 재매각 시기가 이달 말로 윤곽이 잡혔다. 이에따라 주변 지역에 대한 건설업체와 개발업체들의 관심이 집중되고 있다.
이 일대는 한강 조망권을 확보하고 있는데다 서울의 센트럴파크로 불리는 뚝섬공원과 맞닿아 있고, 무엇보다 서울시가 이 지역에 쌍둥이 빌딩 건립을 비롯한 대대적인 역세권 개발을 추진하고 있기 때문에 향후 발전 전망이 밝기 때문이다.
그러나 각종 개발 호재가 집중되다 보니, 분양 예정인 아파트 분양가격이 큰 폭으로 뛰는 것은 물론 보상을 둘러싼 개발업체와 주민간 이견, 확인되지 않은 개발 소문 확산 등 부작용도 만만치 않다는 지적도 제기되고 있다.
◇뚝섬역 일대 아파트 개발 사업 가시화
부동산 개발업체와 건설사들이 눈독을 들이고 있는 곳은 성수동 일대에 산재해 있는 단독주택, 그리고 전화국 부지, 노후아파트, 재래시장 등 다양하다.
이중 개발 사업이 구체화된 곳은 분당선 뚝섬역(가칭) 부근에 위치한 단독주택 밀집지역이다. 이 지역은 강변건영아파트 맞은편 지역으로 성수동 일대에선 보기 드문 3종 주거지역이다.
현재 두산중공업(034020)과 남경건설을 시행사로, 두산산업개발(011160)이 시공을 맡아 300가구 내외의 단독주택을 570가구 내외의 지역조합아파트로 재건축하는 방안을 검토 중이다.
성수공고 뒤편에 위치한 성수동 2가 333-1번지 일대 성수동 KT 전화국 부지도 아파트 개발이 임박한 상태. 현재 준공업지역으로 분류돼 있는 이 부지에 지구단위계획을 수립, 아파트 분양을 추진 중이며 현지 중개업소에선 대략 9월을 전후해 분양이 이뤄질 것으로 내다보고 있다.
현재 건축심의중으로 총 462가구 공급에, 공급평형은 14평형에서 최대 90평형까지 논의되고 있다.
노후아파트인 동아맨션과 장미아파트 대한 재건축 추진도 가시화되고 있다. 동아맨션과 장미아파트는 1983년에 지은 노후아파트로 2007년부터 재건축이 가능할 것으로 현지 중개업소는 예측하고 있다.
특히 390가구 규모의 동아맨션아파트는 뒤편 공장부지 5400평을 매입, 재건축을 추진 할 것으로 알려지면서 가격이 큰 폭으로 뛰어 18평형의 경우 3억원 내외, 32평형은 5억3000만원을 호가하고 있다.
두 아파트는 특히 서울시가 매각을 추진 중인 뚝섬 역세권 상업용지 부지 맞은편에 위치해 있어, 개발 수혜를 톡톡히 누릴 것이란 기대감이 크다.
◇분양가폭등 예상, 보상 둘러싼 이견, 뜬소문 등 부작용 속출
뚝섬 역세권 개발이 본격화됨과 동시에 이들 사업이 탄력을 받으면서 분양가 폭등, 주민 보상을 둘러싼 이견 등의 부작용이 속출하고 있다는 게 현지 중개업자의 설명이다.
실제 KT가 시행사로, 현대건설(000720)이 시공하는 KT 성수동 부지의 경우 지난해 공급이 검토되면서 평당 1000만원 내외에서 분양가격이 결정될 것으로 업계에선 내다봤었다.
그러나 1년 정도 공급이 미뤄지고, 분양이 임박해지면서 아파트 분양가격이 큰 폭으로 뛸 것으로 예상되고 있는 실정이다.
현지 성수공인 관계자는 "성수동 이마트 부지에 위치한 이 부지는 당초 평당 1000만원 내외에서 분양이 될 것으로 예상했다"라며 "그러나 뚝섬 개발이 본격화되면서, 아파트 분양가격도 평당 1500만원 선을 웃돌 것으로 이쪽 중개업소는 내다보고 있는 실정"이라고 말했다.
보상을 둘러싼 시행사와 주민 사이에 이견도 표출되고 있다. 두산중공업이 추진 중인 건영아파트 맞은 편 3종주거지역 내 조합아파트의 경우 애초 주민에게 보상을 35평형을 공급키로 했다가, 추후 큰 평형을 매입한 주민들이 추가 보상을 요구하면서 사업 추진이 더디게 진행되고 있는 실정이다.
확인되지 않은 소문에 가격이 폭등하는 사례도 있다.대표적인 케이스가 뚝섬 부지 일대에서 가장 큰 재래시장인 뚝도 시장의 주상복합아파트 건립설이다.
현지 온누리공인 관계자는 "뚝섬 개발이 가시화되는 상황에서 정부의 재래시장 구조조정 방안에 따라 뚝도시장 위에 주상복합아파트가 들어설 것이란 확인되지 않은 소문이 나돌고 있는 실정"이라며 "이에 따라 주변 일대 투자자들이 몰리면서 재래시장 내 땅값이 하루가 다르게 오르고 있다"고 전했다.
양해근 부동산뱅크 팀장은 "뚝섬지역이 본격 개발되면서 건설업체와 시행회사들의 택지 확보를 위한 물밑 경쟁도 치열해지고 있다"라며 "이런 상황에서 분양가 폭등, 개발 뜬 소문 등 부작용이 속출하고 있는 실정"이라고 전했다.
이어 양 팀장은 "투자자 입장에선 불확실한 미래호재가 반영된 호가 중심의 가격에 적잖은 거품이 낄 수 있는 만큼 개발호재를 확인하고, 투자분석을 꼼꼼히 하는 등 투자에 신중해야 한다"고 덧붙였다.
- 뚝섬 부동산값 폭등..1차 책임은 서울시(?)
- [edaily 윤진섭기자] 서울 성동구 뚝섬 일대 부동산 시장이 또다시 들썩이고 있다. 서울시가 과거 경마장 부지로 사용돼 오던 뚝섬 상업용지를 애당초 매각 가격보다 최대 70% 이상 높여 고가에 매각키로 하면서 주변 연립, 아파트 가격이 폭등하고 있는 것이다.
때문에 서울시의 행정에 대해 `부동산 가격 안정에 신경 써야 할 서울시가 오히려 부동산 값 급등을 초래하고 있다`라는 비난의 목소리가 높아지고 있다.
6일 서울 성동구 성수동 1가 일대 부동산 중개업소에 따르면 지난 2일 서울시의 뚝섬 상업용지가 고가에 재매각 된다는 소식이 알려지면서 이 지역 일대 아파트와 연립주택, 건물 등의 호가가 크게 오르고 있다.
특히 일부의 경우 주인들이 매물을 거둬들이는 과정에서 수천만원씩 매도 호가를 조정하는 양상이다.
실제 상업용지 바로 길 건너편에 위치한 동아아파트 32평형의 경우 호가가 5억원에 달하고 있다. 이 아파트는 상업용지 재 매각이 발표되기 전인 5월 30일 전후만 해도 로열층 기준으로 4억5000만원 선이었다.
현지 명성공인 관계자는 "주변 상업지구 개발이 본격화되는 가운데 동아아파트의 재건축 추진 시점이 당초 2007년에서 1년 정도 앞 당겨질 것이란 소문이 불거지면서 매물이 일제히 자취를 감췄다"라며 "거래는 없고, 호가만 뛰는 기형적 가격 구조가 형성되고 있다"고 전했다.
이 지역에서 가장 최근인 2002년에 입주한 건영아파트도 상업용지 재 매각 소식이 전해지면서 가격 강세를 이어가고 있다. 현재 거래 시세는 33평형의 경우 로열층은 5억1000만원선이지만, 호가는 5억3000만~5억4000만원까지 치솟았다.
연립주택가격도 10평형대는 평당 2500만~3000만원, 20평형대는 평당 2000만~2500만원선으로 1년 전보다 두 배 이상 올랐다.
성수동 모 중개업소 관계자는 "강변건영아파트 맞은편은 3종 주거지역이어서 신축 용적률을 높게 받을 수 있고, 뚝섬역세권 개발과 주변 단독주택 재건축까지 겹쳐 10평형의 경우 거래가격은 평당 2500만~3000만원, 호가는 평당 3500만원선에 달하고 있다"라고 말했다.
이어 그는 "이들 지역 땅값은 불과 1년 전만해도 평당 1200만~1300만원 선이었다"라며 “주인들이 매수자가 나타나면 가격을 다시 올리는 등의 호가 경쟁이 붙고 있다"고 전했다.
이처럼 호가가 급등하는 원인은 서울시가 매각하려는 뚝섬 상업용지 가격이 평당 최고 3735만원에 달해 앞으로 공급하게 될 주상복합아파트의 분양가가 평당 3000만∼4000만원에 이를 것이란 주장이 나오고 있기 때문이다.
실제 서울시는 3구역은 평당 3735만원, 4구역은 3191만원으로 예정가격을 발표했다. 이는 지난 2월초의 최초 매각시점보다 3구역은(2월 당시 2687만원) 39.0%, 4구역(평당 2492만원)은 28.1%가 오른 금액이다.
이와 관련 업계 한 부동산 전문가는 "경쟁 입찰인만큼 낙찰가격은 예정가격을 크게 웃돌 가능성이 크고, 이에 따른 주상복합아파트의 분양가도 천정부지로 뛸 수밖에 없다"고 말했다.
그는 "이 같은 분양가는 결과적으로 주변 땅값과 아파트 값을 단기간에 끌어올리는 부작용을 낳고 있다"라며 "이 같은 상황에서 서울시가 제값을 받겠다는 입장을 계속 고수하는 게 과연 설득력이 있는지 의심스럽다"고 말했다.
- 뚝섬 주상복합 분양가, 평당 3천만원 이상?
- [edaily 윤진섭기자] 지난 2월 과열 경쟁을 이유로 입찰이 유보됐던 뚝섬 상업용지가 재매각된다. 이에 따라 이곳에 선보일 주상복합아파트의 분양가격이 어느 정도가 될 것인가가 초미의 관심사로 떠오르고 있다.
3일 서울시는 옛 경마장 부지로 최근 체육시설부지로 사용되고 있는 성동구 성수동1가 685-700번지 일대 2만4000여평 규모의 뚝섬 제1종지구단위계획구역내 1만6537평의 상업용지를 오는 17일 일반 경쟁 입찰 방식으로 매각한다고 밝혔다.
이 지역에는 호텔과 공연장, 관람장, 전시장, 학원 등과 함께 3개 블록 1만6771평에 대형 주상복합 1000여 가구가 들어설 것으로 추정되고 있다.
관심사는 이 주상복합 아파트의 분양가. L건설 주택영업 담당 임원은 "지난 2월 당시 평당 2500만원 내외에서 분양가가 결정될 것으로 예상됐지만, 현재로선 평당 3000만~3500만원 이상이 될 가능성이 높다"고 전망했다.
이처럼 예상 분양가격이 폭등한 것는 서울시가 수익성을 결정하는 주거비율을 70%에서 50%로 낮췄기 때문이다. H건설 임원은 "최초 입찰 당시엔 전체가 1000가구라고 할 경우 최소 700가구는 주상복합을 지을 수 있었지만, 현재로선 500가구 밖에 지을 수 없게 된 셈"이라고 말했다.
그는 이어 "주상복합을 팔아 토지비용이나 건설비용을 충당해야 하는 건설업체 입장에선 수익성 악화가 불가피하다"라며 "결국 수익을 맞추기 위해선 주상복합 분양가를 높이는 방법 밖에 없을 것"이라고 설명했다.
여기에 3구역 업무시설(연면적 30% 이하)과 4구역 관광호텔(연면적 30% 이하)이 반드시 들어서도록 의무화시켰다는 점도 분양가 상승의 이유 중 하나로 꼽힌다.
세중코리아 김학권 사장은 "예컨대 4블록의 경우 호텔 건립이 권장사항에서 의무사항이 됐다"라며 "호텔의 경우 일반인을 대상으로 분양하는 게 아니라 운영을 통해 수익을 내야 하므로, 건설업체 입장에선 고정자산으로 묶이는 셈" 이라고 말했다.
이어 그는 "세계적인 특급호텔 브랜드를 유치해 운영한다면 그 가치가 높아지므로 상대적으로 분양가를 약간 낮게 책정해도 채산성이 나오지만, 이는 건설업계 사정을 감안하면 실현 가능성은 거의 희박하다"라며 "정확한 분양가 산정을 힘들겠지만 평당 3000만원을 웃돌 수 밖에 없을 것"이라고 덧붙였다.
여기에 서울시가 땅값을 지난 2월 최초 입찰 당시보다 최고 70%정도 인상했다는 점도 분양가 인상을 부추기는 이유 중 하나다.
실제 2일 서울시가 발표한 뚝섬 부지 매각가격은 1구역이 건물을 포함해 1381억원으로, 평당 2610만원이다. 3구역은 평당 3735만원인 2056억원이고 4구역은 평당 3191만원인 1832억원이다.
이같은 예정가격은 지난 2월 초의 최초 매각시점보다 구역별로 28∼69% 정도 비싼 금액이다. 당시 매각금액은 1구역 1543만원, 3구역 2687만원, 4구역 2492만원 등이었다. 이번 2차 공고와 비교할 때 1구역은 69.2%가 뛰었고 3구역과 4구역은 각각 39.0%, 28.1% 올랐다.
D건설 관계자는 "주상복합아파트 외에 부지 사용면적의 절반 가량에 해당하는 공공시설과 업무시설, 그리고 높은 분양가 등을 감안하면 시작단계부터 상당한 리스크를 가지고 출발하는 셈"이라고 말했다.
그는 "그러나 서울에서 이만한 노른자위가 없다는 점을 감안할 때 입찰 경쟁은 뜨거울 것"이라며 "땅값은 평당 4000~5000만원, 아파트 분양가는 최소 3000만원은 잡아야 할 것"이라고 추정했다.
이같은 분양가 책정은 또 다시 아파트 값 상승에 주범 역할을 할 공산이 크다고 전문가들은 우려하고 있다. 한 부동산 전문가는 "경쟁 입찰인만큼 낙찰가격은 예정가를 크게 웃돌 가능성이 크고, 이에 따른 주상복합아파트의 분양가도 천정부지로 뛸 수밖에 없다"고 말했다.
그는 "이같은 분양가는 결과적으로 주변 땅값과 아파트 값에 영향을 미치고, 가격 상승으로 이어질 것"이라며 "서울시가 땅투기 과열만 막겠다는 데 너무 신경을 쓰다보니 정작 중요한 아파트 시장 과열은 간과한 셈"이라고 덧붙였다.
- 산업용지 가격, 亞 경쟁국의 2~6배
- [edaily 이정훈기자] 우리나라에 조성된 산업단지 내 용지 분양가격이 중국을 비롯한 주요 아시아 경쟁국가에 비해 크게 높아 국내 제조업체나 외국자본 유치에 걸림돌이 되고 있다는 지적이 제기됐다.
전경련 양금승 기업정책팀장은 2일 국회에서 열린 `경제활성화를 위한 규제개혁 관련 2차 공청회`에 진술인으로 참석, 높은 산업용지 가격과 지체되는 인·허가 절차로 우리 산업의 경쟁력이 떨어질 수 있다고 밝혔다.
양 팀장은 "우리나라 산업용지 가격은 일본, 대만 등 일부 국가를 제외하고는 아시아 다른 국가들에 비해 2~6배 높아 국제경쟁력에서 열위를 보이고 있다"며 "이는 국내 제조업 공동화를 초래하고 외국자본의 유치를 막고 있다"고 지적했다.
실제 우리나라의 명지·녹산 지구의 평당 분양가가 61만1000원, 시화공단의 경우 87만5000원에 이르고 있다. 반면 중국 상하이의 경우 10만3000원, 상하이 내에서 상대적으로 비싼 푸동지구도 35만1000원에 불과했다.
또 말레이시아 쿠알라룸푸르는 20만8000원, 필리핀 마닐라는 18만5000원, 인도네시아 자카르타는 13만4000원, 중국 심천은 10만원, 인도 뉴델리는 5만원으로 각각 한국과는 비교할 수 없을 정도로 낮은 수준이다.
특히 선진국인 영국의 경우에도 7개 주요 공단의 평균 분양가가 20만3000원에 불과한 상태다.
양 팀장은 "선진국과 중국 등 일부 경쟁국가에서는 정책적으로 가격을 책정해 주요 투자자에 대해서는 거의 무상 가격으로 부지를 제공하고 있는 실정"이라고 말했다.
이처럼 높은 땅 값과 공장을 인·허가받는데 오랜 시간이 걸린다는 점도 불만사항으로 제기됐다.
양 팀장은 "최근 공영개발 방식으로 조성된 산업단지의 경우 각종 인·허가에 걸리는 시간이 1년 가량으로 대폭 단축된 반면 민간개발의 경우 여전히 500일 이상 걸린다"고 말했다.
지난해부터 올해까지 경기와 충남지역에 설립된 산업단지 2곳씩을 비교한 결과, 공영개발의 경우 인·허가를 받는데 걸린 기간이 268~333일이었던데 반해 민간개발에서는 508~1241일이 소요된 것으로 나타났다.
그는 "산업단지 개발에 의한 공장설립시 교통, 재해, 에너지, 매장문화재조사 등 각종 영향평가 시행으로 산업단지 지정에서 준공시까지 통상 3~4년이 소요돼 공장용지 조성원가 상승원인으로 작용하고 있다"고 강조했다.
이를 개선하기 위해 양 팀장은 "도시지역내 자연녹지지역 중에서 도시기본계획상 공업용지 또는 시가화 예정용지로 계획된 개발가능지역에 대해서는 민간사업 시행자에게도 산업단지의 지정 요청을 허용해야 한다"고 주장했다.
또 "다수의 민원이 제기되는 등 특별한 사유로 인해 협의기간이 초과되는 사업에 대해서는 특별관리해 조속히 협의가 이뤄지도록 하고 평가서 초안 검토를 강화하며 중요 문화재 발굴시 국가 차원에서의 지원방안도 강구돼야할 것"이라고 제안했다.
- 다시 불붙은 대통령의 `투기전쟁` 의지
- [edaily 김윤경기자] 노무현 대통령이 `부동산 투기와의 전쟁` 의지를 다시 한 번 불태우고 있다.
부동산 투기만큼은 어떻게든 막겠다고 계속해 공언해 왔고 대책까지 잇따라 내놨지만 이를 비웃듯 부동산 가격이 치솟자 노 대통령은 청와대 참모들이 모인 자리에서 "과연 목표에 맞는 정책이 마련되고 있는지 점검하라"고 지적하고 나선 것이다.
특히 강력한 대책 마련도 주문한 것은 기존 대책의 실효성에 의구심을 제기한 것으로 풀이되면서 관련 부처 등이 어떻게 대응할 지에도 관심이 모아지고 있다.
◇"투기 막을 강력대책 필요..정책수단 점검하라"
노 대통령은 지난 30일 오후 열린 수석·보좌관 회의에서 "부동산에서 발생하는 투기적 이익에 대해선 모든 정책 수단을 동원해서라도 대책을 세워야 한다"고 강조하고 "부동산 시장의 거품은 결국 서민생활에 부담과 피해를 주게 되고 경제 시스템의 위기를 초래할 수 있기에 강력한 대책이 강구돼야 한다고 지적했다"고 김만수 청와대 대변인이 전했다.
노 대통령은 이 자리에서 특히 "부동산 투기 방지라는 목표와 정책수단의 불일치가 없는지 끊임없이 점검해 줄 것"을 주문했다.
또한 경제보좌관과 경제정책수석이 이를 점검해 추후 보고하는 기회를 갖기로 했다.
◇대책 비웃는 현실 잡기 `고심`
김 대변인은 발언 배경과 관련, "관련 보고가 있거나 특별한 상황이 있었던 것은 아니라 대통령이 생각해 왔던 점을 밝히는 차원이었던 것 같다"고 했지만 노 대통령의 발언을 쉽게 듣고 넘기기엔 현실이 만만치 않다.
특히 이날은 참여정부 출범이후 공시지가가 무려 54%나 급증했다는 발표가 나오면서 이것이 추후 땅값 상승을 부채질할 수 있을 것이란 우려가 제기됐다.
또한 `5.4 부동산 안정대책`과 `5.6 토지시장 안정대책`에도 불구, 강남과 판교 등 일부 지역 부동산 가격이 급등하고 있는데 대해 노 대통령이 `작심했다`는 추측이 나오고 있다.
정문수 청와대 경제보좌관은 이와 관련, "대통령은 모든 정책수단을 동원해서라도 부동산 투기를 잡겠다고 일종의 약속을 한 것인데, 정작 땅값은 오르고 있어 마치 약속을 지키지 않는 것과 같다고 보고 약속 이행을 위해 나서달라고 질책성 당부를 한 것"이라고 언급, 이같은 추측을 뒷받침했다.
정 보좌관은 "초과이익에 대한 기대심리가 투기를 불러오고, 부동산에 돈이 몰리면 주식시장 등에는 돈이 돌지 않아 악순환이 계속될 수 밖에 없기 때문에 이같은 심리적 고리를 끊고 경기를 선순환시키자는 것이 기본 원칙"이라고 설명했다.
그러나 "구체적 정책이 하루아침에 나올 순 없겠지만 일관되게 원칙에 근거해 효과적인 정책을 내놓아야 할 것"이라는 원론적인 수준의 입장을 밝혔다.
이는 바꿔 말하면 `5.4 대책`이나 `5.6 대책` 등 이미 나올 수 있는 대책이 다 나온만큼 노 대통령이 주문한 `강력한 대책`을 내놓기 쉽지 않다는 말로도 해석될 여지가 있다.
◇건교부 "기존 대책 실효성 살리겠다"
주무 부처인 건설교통부 역시 대통령의 지시에 어떻게 움직여야 할 지를 두고 고심중이지만 새로운 정책 내놓기에는 무리가 있다고 보고 있다.
건교부 고위 관계자는 "부동산 시장 동향을 예의주시하고 있으며, 이미 발표한 `2.17 대책`, `5.4 대책` 등이 제대로 시장에서 실효를 거두고 있는지에 대해 파악하는 중"이라며 "새로운 대책을 내놓기보다는 앞서 발표된 대책을 시장 상황에 따라 적절히 구사하는 것에 무게를 두고 있다"고 전했다.
다만 정책의 실효성을 꾀하는 방법으로 땅값을 끌어올리는 주 요인으로 지적되고 있는 동시다발적인 전국 단위 개발보다는 우선 순위를 정해 개발을 진행하는 방안을 검토하고 있는 것으로 알려졌다.
이런 가운데 추병직 건교부 장관은 31일 "80년대말 집값이 많이 상승했는데 신도시로 집값을 안정시켰다"며 "특정지역은 억제하되 공급은 확대해 나가면서 집값을 잡겠다"고 언급했다.
또 "재건축규제 완화는 법과 규정, 국가 질서의 범위에서 추진할 것"이라며 "인위적으로는 추진하지 않겠다"고 말했다.
`재건축규제 완화→투기→주택가격 상승`을 우려, 정부가 재건축 억제에 나서는 정책을 전개하면서 오히려 주택공급이 위축돼 가격이 더욱 오르면 투기가 기승을 부릴 수 있다는 일각의 지적을 수용한 발언으로 풀이된다.
즉, 단기적인 억제보다는 장기적인 관점에서 공급확대가 투기방지책일 수 있다는 논리인 것이다.
한편 청와대 참모진이나 건교부 모두 규제 일변도의 투기억제 정책이 자칫 건설경기 위축을 불러와 전반적인 경기 위축으로 이어질 가능성과 관련해선 "일단 투기를 막는 것이 우선"이라는 입장을 보이고 있어 주목된다.
정 보좌관은 "현재 각종 경기지표가 좋진 않지만 특별히 우려할 만한 수준은 아니다"라며 "건설경기 위축보다는 투기를 막는데 총력을 다하겠다는 입장"이라고 언급했다.
- 충남연기 4월누계 땅값 11.6%↑..전년 연간상승률 절반 넘어
- [edaily 윤진섭기자] 충남 연기군과 공주시의 4월까지 누계 땅값 상승률이 지난해 연간 상승률의 절반을 넘어선 것으로 파악됐다.
건설교통부가 31일 발표한 4월 땅값 상승률은 0.52%를 기록해 3월(0.34%)보다 상승폭이 커졌다. 행정도시건설의 영향으로 꾸준한 가격 상승을 보였던 충남 연기와 공주지역은 4월 한 달간 각각 1.92%, 1.38%를 나타내 전국 땅값상승률 상위 1,4위를 차지했다.
특히 4월까지 누계 상승률을 살펴보면 연기군과 공주시는 각각 11.66%, 5.16%를 나타내, 지난해 연간상승률 22.33%(연기군), 9.15%(공주시)의 절반 수준을 넘어섰다.
기업도시 신청지역도 일부 지역을 중심으로 강세를 나타냈다. 충북 충주시의 경우 4월 들어서만 0.94%가 올라 전월(0.26%)대비 큰 폭의 상승세를 이어갔고, 현대건설(000720)과 함께 유치신청서를 낸 충남 태안군도 4월에 0.57% 상승했다.
특히 기업도시 시범사업지로 유력시되는 전남 영암군의 경우 4월 누계 땅값 상승률이 1.53%로 지난해 연간 상승률이 1.62%에 근접한 것으로 파악됐다.
수도권에서는 판교 개발 영향으로 성남시 분당구가 전월대비(0.25%) 2배가 높은 0.5%를 기록했고, 화성시(0.92%), 김포시(0.85%), 양주시(0.63%) 땅값이 4월 들어 많이 올랐다. 화성시는 택지지구에서 풀린 토지보상금 영향으로, 양주는 옥정 신도시 개발 영향으로 각각 강세를 보이고 있다.
3월 땅값 동향 조사결과 주요 상승지역으로 행정중심 복합도시 영향권에 위치한 충남 연기(1.92%-1위), 대전유성구(1.41%-3위), 충남 공주시(1.38%-4위), 대전서구(1.08%-5위) 등이 상위권을 형성했다.
이어 시·군 개발로 토지수요가 증가하고 있는 경기안성(1.05%-6위)와 뉴타운 지정 및 균형발전촉진지구 지정 등이 검토되고 있는 서울 구로구(1.03%-7위) 등의 땅값 상승률이 컸다.
한편 4월 중 토지거래 건수는 총 28만5189필지(1억633만평)로 전년 동기대비 19.1%가 증가하는 등 뚜렷한 거래 증가세를 나타냈다.
지역별로는 대도시 중 대구시가 신규아파트 입주 및 재건축 추진 등의 영향으로 필지수 기준 전년 동기 대비 97.9%가 증가했고, 대전도 행정복합도시 및 서남부 택지개발에 대한 기대감으로 전년 동기 대비 60%가 늘었다. 또 지방지역 중에는 각종 개발사업의 영향을 받고 있는 충북과 경북이 각각 필지수 기준으로 41.9%, 65.2%가 증가했다.
건교부는 “거래량이 전반적으로 증가한 이유는 아파트 거래 필지수가 전년동월 대비 25.1% 증가했고, 행정복합도시, 기업도시 등 각종 개발사업지역 및 주변지역의 농지, 임야 거래가 늘어난 게 주 원인”이라고 설명했다.
- 참여정부 출범후 땅값 32.1% ↑..균형개발 탓(?)
- [edaily 윤진섭기자] 올해 개별공시지가 총액이 사상 처음으로 2000조원을 돌파했다. 개별공시지가 기준으로 토지가격은 최근 10년 동안 67% 이상 오른 것으로 조사됐다.
특히 참여정부가 개발 정책을 잇따라 내놓은 2003년부터 올해까지 지가 상승률은 10년간 상승률(67.7%)의 절반에 가까운 32.1%에 달하는 것으로 집계됐다.
30일 건설교통부가 지난 96년부터 2005년까지 연도별 전국 개별공시지가 합산액(개별공시지가 +표준지 공시지가)을 비교, 분석한 결과 96년 전국 개별공시지가 합산액은 1217조7883억원이었다. 그러나 올해에는 개별공시지가만 2041조7215억6000만원으로, 10년간 상승률이 67.7%에 달했다.
눈길을 끄는 것은 참여정부 출범시점인 2003년과 2004년, 그리고 올해 토지값이 급등한 점이다.
공시지가 합산 액의 연도별 변동률을 보면 97년 6.0%, 98년 3.1%, 2000년 3.6%, 2001년 2.3%, 2002년 3.5% 등 외환위기(99년 -7.5%) 때를 제외하고는 소폭의 상승세를 보였다.
그러나 참여정부 출범 후 행정도시 건설, 판교·화성·파주 등 2기 신도시 조성과 같은 개발정책이 대거 쏟아지면서 2003년 14.1%, 2004년 18.3%, 그리고 올해는 개별공시지가만 18.94% 등 10% 이상 토지 값이 올랐다.
실제 행정도시 건설이 추진 중인 충남지역 개별공시지가 총액은 지난해 66조9758억6400만원이었지만, 올해는 35.72%가 급등한 90조8969억3000만원을 기록했다. 특히 행정도시가 들어서는 연기와 공주는 각각 전년대비 48.41%, 37.31%가 뛰었다.
이어 양주, 화성, 평택, 파주 등 택지개발지구와 LCD 공장 설립 등의 개발 호재가 쏟아지고 있는 경기도도 지난해 대비 35.37%가 급등한 562조7618억8800만원의 지가 총액을 나타냈다.
삼성경제연구소 박재룡 연구원은 "참여정부가 국토 균형 발전이란 명분 아래 동시다발적으로 개발계획을 추진하는 과정에서 땅값 급등이라는 부작용이 발생하고 있다"라고 말했다.
박 연구원은 "땅값 급등은 부동산 가격 불안으로 직결되는 만큼 대형 개발사업의 경우 동시다발적으로 벌일 것이 아니라 우선 순위를 두고 차근차근 벌여 나가는 방안을 검토해봐야 할 것"이라고 지적했다.
- 전국 토지 88.7%, 개별공시지가 상승
- [edaily 윤진섭기자] 건설교통부는 30일 전국 2741만필지의 개별공시지가를 조사해 31일자로 공시한다고 발표했다.
특히 전국 2741만 필지를 대상으로 한 개별공시지가 조사에서 상승한 필지가 88.7%(2475만필지)에 달하는 것은 최근 들어 토지시장이 어느 정도 뜨거웠는지를 짐작케 하고 있다.
신행정수도 후보지가 있는 충남의 경우 평균 개별지가 상승률이 35%로 전국 1위를 차지하는 등 타 지역에 비해 높았다. 또 각종 개발지역(화성시 61%)과 인접지역(연천군 98%) 등도 큰 폭의 지가 상승을 보여, 개발에 따른 가격 상승이 컸음을 반증하고 있다.
한편 정부의 공시지가 현실화 방침에 따라 올해 공시지가가 지난해(18.58%)에 이어 18.9%나 상승해 토지분 재산세 등 각종 세부담이 늘어날 전망이다.
◇대도시 보다는 기타도시나 농촌지역 상승률 높아
지난해에 이어 대도시(6대 광역시 평균 70.0%)보다 기타도시나 농촌지역의 상승필지(90.5%)이 훨씬 높았다.
지역별로는 상승필지 비율이 가장 높은 곳은 경기도로 전체 조사 366만402필지 중 96.67%인 354만9330필지가 상승했다. 특히 경기도는 평균 지가 변동률에서도 전년대비 35.37%가 올라 전국에서 가장 높은 지가 상승률을 기록했다.
이 같은 경기도의 지가 상승률이 높게 나타난 것은 경기 양주군(지가 변동률 68.49%)과 경기 화성시(61.03%) 등 택지개발사업이 집중돼 있고, 파주군(57.36%)에 LCD공장 건설 등 개발 호재와 기대심리(연천군-98.10%)가 작용됐기 때문으로 풀이된다.
경기도에 이어 행정도시 복합도시 건설과 천안, 아산 신도시 개발로 주목을 받고 있는 충남도 전체필지의 95.41%인 260만6730필지의 공시지가 평균 35.72%가 올랐다.
그 다음으로 서울(92.10%), 대전(91.20%), 충북(90.87%), 경북(90.67%), 강원(90.02%) 등은 조사 필지의 90% 이상이 상승한 것으로 조사됐고, 경남(89.38%), 인천(88.81%), 전남(87.12%), 전북(85.38%) 순이었다.
◇경기 연천군 98.10%올라, 개발 호재지역 일제히 급등
우선 서울지역의 공시지가는 평균 11.6% 상승해 지난해(16.6%)보다 상승폭이 작아졌다.
서울지역의 경우 정부의 각종 부동산 안정대책으로 상승세는 둔화됐으나 용도지 역변경, 개발제한구역(그린벨트) 해제, 뉴타운 개발, 재개발·재건축 사업 등의 요인으로 인해 지가상승세가 지속된 것으로 분석됐다.
6대 광역시중에서는 인천이 15.18%로 가장 높았고, 그 다음은 대전(13.06%),대구(10.06%), 울산(9.86%), 부산(6.55%), 광주(4.17%) 순이었다.
기타 지방도시 및 농촌지역 중에서는 충남이 35.72% 올라 지방에서는 물론 전국적으로 최고 상승률을 기록했다.
충남 다음으로는 경기도(35.57%), 경남(23.08%), 강원(19.06%), 충북(18.52%), 경북(16.96%), 전남(10.17%), 제주(9.24%), 전북(8.96%) 등의 순으로 공시지가 상승률이 높았다.
한편 개별지가 주요 상승 10곳을 살펴보면 파주지역 개발 등의 영향을 받고 있는 경기 연천군이 98.10%가 올라, 전국에서 지가 상승률이 가장 높았다. 이어 경기 양주군(68.49%), 화성시(61.03%), 평택시(60.70%), 충남 태안군(58.97%), 충남 아산시(57.37%) 등이 상위권을 형성했다.
이어 LCD공장 개발 호재가 있는 경기 파주시도(57.36%) 큰 폭의 상승률을 보였고, 김해 장유지역 신도시 개발 호재를 갖춘 경남 창녕군도 51.99%로 상승률 상위 8위를 기록했다.
◇공시지가 가장 비싼 곳과 가장 싼 곳
개별 필지별로 보면 우선 상업지역 중 공시지가가 가장 비싼 곳은 서울 중구 충무로 1가 24-2번지 명동빌딩(스타벅스 커피 전문점)부지였다.
이 곳의 땅값은 지난해보다 ㎡당 10만원이 상승한 평당 1억3900만원으로 지난해에 이어 상업지역 중 최고가 뿐만 아니라 전국에서 가장 비싼 땅으로 파악됐다. 이에 따라 14년 동안 1위 자리를 지키다가 지난해 2위로 밀려난 서울 중구 명동 2가 33-2번지 우리은행 명동지점 부지는 올해도 2위로 밀려나게 됐다.
상업지역 중 공시지가가 가장 싼 곳은 전북 부안군 계화면 의복리 137-2번지로 평당가격이 1만6529만원이다.
주거지역 중에서는 서울 강남구 대치동 670번지 동부센트레빌 부지가 평당 1785만원을 기록해 가장 비쌌고 반대로 전남 완도군 노화읍 화목리 441-3번지는 평당 1만6529원으로 가장 저렴했다.
공업지역 중에서는 서울 성수동 1가 656-447번지 진성아크릴공장 부지(평당 1024만원)가 가장 비싸고 충북 단양군 매포읍 하괴리 산 1-13번지 시멘트공장 부지(평당 1만116원)가 가장 싼 것으로 파악됐다.
한편 전국에서 가장 싼 땅은 경북 경주시 양남면 임야(효동리 산 360-3번지)로 평당 162원으로 파악됐다.
◇공시지가 18.9% 상승, 각종 세금 큰 폭 상승 불가피
공시지가는 국민건강보험 등 보험료 산정, 토지보상, 담보·경매 등 감정평가 기준이 될 뿐 아니라 재산세와 취득·등록세, 양도소득세, 상속세 등 각종 세금 부과 기준이 된다.
지금까지는 토지거래 때 시가의 10∼20%로 낮춰 신고하는 사례가 적지 않았던 게 사실이다. 하지만 공시지가의 시가 반영률이 91% 수준으로 높아졌고, 내년엔 실거래가신고제가 도입되기 때문에 최고 양도소득세 등이 4∼5배 오를 수밖에 없다. 취득·등록세는 올해 초 5.8%에서 4%로 낮춰졌는데도 공시지가가 오른 만큼 다시 올라가게 된다.
재산세는 올해부터 부과방식이 건물·토지 통합과세로 바뀌면서 과세단계가 줄고 요율이 조정되는 만큼 현재로서는 예상하기 어렵지만, 대체로 공시지가 상승을 반영하게 될 것으로 전망된다.
특히 개별 공시지가 발표일이 매년 6월30일에서 5월31일로 앞당겨짐에 따라 6월1일 기준으로 부과하는 재산세는 2년치 공시지가 상승분이 한꺼번에 반영되면서 상승폭이 클 것으로 예상된다.
하지만 이와 관련해 건교부는 "재정경제부와 협의해 각종 세금 조례를 적용, 세금 부담을 최소화 할 것"이라고 밝혔다.
◇개별지가 주요 상승지역(10곳)
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- 전국 개별공시지가 18.9%↑..상승률 15년만에 최고
- [edaily 윤진섭기자] 지난해 부동산시장의 호황과 공시지가의 현실화 등으로 서울 등 전국 토지 88.7%의 개별 공시지가가 평균 18.9% 상승한 것으로 집계됐다. 이는 1990년 이후 15년만의 최고 수준이며, 전년도 땅값 상승률 18.58%보다 높은 상승률이다.
이에 따라 전국 대부분의 지주들은 내년도 종합토지세를 올해보다 큰 폭으로 증가하는 등 각종 세금 부담이 대폭 늘 것으로 보인다.
건설교통부는 지난 2월 28일 표준지 50만 필지에 대한 표준시 공시지가를 발표한 데 이어, 전국 2741만여 필지의 개별 공시지가를 산정해 31일자로 공시한다고 30일 밝혔다.
개별공시지가는 전국의 각 개별 토지에 단위면적당 가격을 매긴 것으로, 토지분 재산세 등 토지관련 각종 세금의 과세표준과 개발제한구역(그린벨트) 훼손부담금 등 각종 부담금의 부과기준이 된다.
우선 2741만필지 가운데 개별지가가 오른 곳은 전체의 88.7%인 2475만 필지로, 지난해 상승 필지 (90.6%, 2511만필지)와 비슷했다. 반대로 개별지가가 하락한 곳은 4.6%로 127만3565필지에 불과했고, 변동이 없는 곳은 6.77%인 189만필지였다.
지역별 개별지가 변동률을 보면 지난해와 마찬가지로 대도시(6대 광역시 70.0%)보다 기타도시나 농촌지역(90.5%)의 상승필지 비율이 높았다.
서울시의 경우 지난해(93.4%)보다 다소 낮은 비율인 92.1%(84만8042필지)필지의 지가가 상승했다.
개별공시지가는 전국적으로 평균 18.9% 이상 올라 상승폭이 지난해와 비슷했는데, 이는 부동산 투기 방지를 위한 공시지가 현실화 정책과 개발사업의 시행 등으로 인한 지가 상승분이 반영됐기 때문이라고 건교부는 설명했다.
서울시의 개별공시지가는 전국 평균보다 다소 낮은 11.6% 상승해 작년(16.6%)보다 상승폭이 작았는데 이는 서울시의 공시지가 현실화율이 다른 지역보다 비교적 높았고, 정부의 부동산 안정대책으로 땅값 상승세가 둔화됐기 때문으로 분석됐다.
개별필지로는 서울 중구 충무로 1가 24-2 소재 명동빌딩(스타벅스 커피전문점)이 평당 1억3900만원으로 가장 비싼 땅으로 조사됐다. 이 지역은 지난 2월 28일 공시한 표준지 가격으로 전국 최고지가를 기록한 바 있다.
지가가 가장 싼 곳은 경북 양남면 효동리 산 360-3번지 임야로 평당 162원이었다. 주거지역 중 지가가 가장 비싼 곳은 서울 강남구 대치동 670번지(대치동 동부센트레빌)로 평당 1785만원이었으며, 가장 싼 곳은 전남 완도군 노화읍 화목리 441-3번지(평당 6645원)였다.
공업지역 중 가장 비싼 곳은 서울 성수동 1r사 656-447번지로 평당 1024만원이었으며, 가장 싼 곳은 충북 단양군 매포읍 하괴리로 평당 1만116원을 기록했다.
한편 개별공시지가에 이의가 있는 경우 6월 한달 간 토지 소재지 시·군·구에 이 의신청을 하면 된다.
- 정태인 "행담도, S프로젝트의 시범사업" 해명
- [edaily 김윤경기자] 정태인 청와대 국민경제비서관은 25일 "행담도 개발 사업은 서남해안 사업의 파일럿 프로젝트(시범사업)"라면서 이같은 판단에서 동북아시대위원회와 행담도개발간 사업추진을 위한 양해각서(MOU)가 체결됐다고 밝혔다.
또 "행담도 사업과 관련된 의혹은 규명돼야겠지만 이것이 자칫 서남해안 개발사업을 악화시키고 나아가 한-싱가포르 외교관계에도 악영향을 미칠까 우려된다"고 밝혔다.
정 비서관은 이날 청와대 춘추관에서 정찬용 전 청와대 인사수석에 이어 기자간담회를 갖고 이같이 밝혔다.
정 비서관은 "행담도 사업은 서남해안 사업(일명 S프로젝트)에 비해 규모는 200분의 1 수준이지만 개념이 거의 같다"며 "행담도 개발 사업은 서남해안 개발사업의 파일럿 프로젝트"라고 설명했다.
정 비서관은 이같은 판단에서 지난해 7월 동북아위원회와 행담도개발이 서남해안 개발사업을 추진을 위해 동북아위원회는 각종 정보를 제공하고, 행담도개발이 사업계획 요약 보고서(concept paper)를 만들기로 하는 내용의 MOU를 체결했다고 밝혔다. 이 MOU 내용에 대해선 감사원의 감사후 공개할 수 있을 것이라고 덧붙였다.
또 "동북아위원회로 사업이 이관되는 과정에서 서남해안 사업에 다수의 외국인 투자자들이 관심을 보였고, 특히 대규모의 앵커 인베스트먼트(Anchor Inverstment)가 필요했는데 여기에 싱가포르가 적격이었다"고 밝혔다.
김재복 행담도개발 사장에 대해선 유광석 주 싱가포르 대사가 보낸 서한에 담긴 과거 성과(Track Record)를 보고 현 도이체방크코리아 회장인 김수룡 당시 동북아위원회 외자유치위원장 등이 내렸다면서, 행색이나 청와대 사업을 한다고 말하고 다니는 점이 미심쩍었으나 큰 문제는 되지 않았다고 설명했다.
특히 김 사장은 싱가포르투자청(GIC)이나 테마섹 등이 한국에 규모 투자를 하게 중재한 인물이며 대부분의 한-싱가포르 관계에 있어선 연계돼 있는 인물이라며 중요성을 강조했다.
또 GIC와 테마섹, 싱가포르전력청 및 싱가포르 정부는 서해안 사업에 200억달러 규모의 자금을 투자하겠다는 의사를 밝혔었고 이는 지난해 한-싱가포르 정상회담에서도 논의된 바 있다는 사실도 함께 밝혔다.
이를 위해 지난해 11월 싱가포르의 12개 공기업 부사장급으로 구성된 투자조사단이 한국을 방문했고 문정인 동북아위원장이 재정경제부, 건설교통부 등 유관 부처 담당자들과 함께 만나 전략적 협력을 논의하고 친서도 오갔다고 밝혔다.
정 비서관은 "행담도 및 서남해안 사업에 대한 사기성 시비가 일고 있어 이것이 자칫 한-싱가포르간 외교 문제로 비화될까 우려된다"고 말했다.
한국도로공사와 EKI간 체결된 `자본투자협약`과 관련해선 "풋백옵션을 설정하는 자체는 불공정한 것이 아니며 그만큼 도공도 이익에 대한 확신을 갖고 있었기 때문이 아니않겠냐"고 말했다.
정 비서관은 "다만 도공이 이를 이행하지 않아 행담도개발이 자금을 사용하지 못한다고 호소, 올 2월 도공측을 만나 처음 협약 내용을 확인했다"면서 "파기하거나 이행하거나 전문기관에 의뢰해 판단을 따르라고 조언한 바 있다"고 밝혔다.
S프로젝트와 관련해선 "사전에 공개되면 땅값이 폭등하는 등의 부작용이 우려돼 신중을 기하고 있었다"면서 "싱가포르 CPG사는 아직 청사진(Blue Print) 수준의 보고서는 작성하지 못했고 마스터 플랜을 위한 제안서(Master Plan Proposal)을 만든 단계이며, 여기엔 비용 분석이나 사업타당성, 재원조달 방법 등은 구체적으로 명시되지 않았다"고 밝혔다.
또한 "실제 사업의 타당성이 있는지, 싱가포르가 제시한 개방적인 아이디어가 우리나라같은 다소 닫힌 국가에 적용이 가능한지 여부 등을 유의하라는 이해찬 총리 지시에 따라 현재 국토연구원 등에서 조사중"이라고 설명했다.
- 어설픈 판교 규제, `집값·민심` 다 놓친다
- [edaily 윤진섭기자] 판교신도시 분양가 상한제 적용 아파트의 분양가격이 평당 1000만원으로 정해지면서 정부의 표준건축비를 통한 분양가 규제가 적정한가에 대한 논란이 다시 불거지고 있다.
건설교통부는 지난 24일 판교신도시 분양가상한제(전용 18~25.7평 이하) 아파트 땅값이 평당 850만원~1054만5000원으로 확정됐다. 평균 택지가격은 평당 928만원이고, 평균 용적률(151%) 적용시 평당 614만6000원이다.
분양가 상한제 아파트 분양가는 땅값에 건축비(평당 339만원), 부대비용(평당 46만원)을 더한 값으로 평균 평당 999만 6000원이다. 이에 따라 용적률이 낮은 서판교는 대부분 평당 1000만원선을 넘을 것으로 예상된다.
이를 둘러싸고 업계에선 `시장 원리에 어긋난다는 것을 알면서도 정부가 분양가를 잡기 위해 분양가 상한제를 도입, 시세차익만 극심하게 벌어지게 하는 등 과열 열기만 키웠다`라며 정부의 무리한 분양가 규제를 비판하고 있다.
반면 시민단체들은 정부가 분양가 상한제를 도입하면서 공언했던 평당 850만~900만원을 어겼다며 판교신도시의 개발승인을 취소할 것을 요구하고 나서, 사실상 정부는 `과열 열기도 잡지 못하고, 민심도 놓쳤다`라는 지적이 일고 있다.
◇판교 분양가 상한제 도입..`시세차익만 키웠다` 비난 여론
로또라고 불리는 판교신도시에 대한 관심은 뛰어난 입지 못지않게 시세차익이 클 것이라는 기대감 때문이다.
이는 주변 분당 일대 아파트 값이 크게 뛴 상황에서 정부가 판교신도시 내 아파트 가격을 인위적으로 낮춰, 실제 청약자들이 가져 갈 수 있는 이익을 극대화 했다는 지적이다.
실제 분양가 상한제가 적용되는 25.7평 이하 아파트의 분양가격이 평당 1000만원이라고 가정하고 시세차익을 따져보자. 부동산정보업체 부동산뱅크에 따르면 현재 분당신도시의 전용면적 18평~25.7평의 평균 매매가는 평당 1295만원이다.
분당보다 입지여건이 결코 떨어지지 않는 판교신도시의 경우 곧바로 분당의 시세를 따라잡을 것으로 보인다. 따라서 판교에 당첨되면 평균 평당 295만원, 32평형 아파트라면 당첨과 동시에 9440만원에 달하는 시세차익을 얻는 셈이 된다.
그러나 이는 평균 금액일 뿐 분당 서현동, 분당동 등 주요 지역과 비교하면 이 같은 시세차익은 더욱 커진다. 예를 들어 서현동 시범 삼성, 한신 아파트 32평형 시세는 4억6000만~5억2000만원으로, 이 아파트와 비교하면 최소 1억3000만원에서 최고 1억9000만원까지의 시세차익이 가능하다.
현재 판교신도시 내에 들어설 18평~25.7평 이하 아파트는 대략 7274가구. 가구별 이익이 평균 1억 5000만원이라고 해도 1조911억원에 달하고, 이를 전체 가구수로 환산하면 무려 3~4조원에 육박할 것으로 업계에선 추산하고 있다.
분양가를 잡는다는 정부의 정책방향이 엉뚱하게 당첨자에게 막대한 시세차익을 안겨주게 된 꼴이다.
안명숙 우리은행 부동산 재테크 팀장은 "판교 아파트의 시세차익 기준이 되는 용인과 분당은 판교 개발에 따른 기대감으로 하루가 다르게 아파트 값이 뛰어, 결과적으로 분양가 상한제로 묶인 판교 신도시 내 아파트 당첨자의 시세차익만 키우고 있다"라고 말했다.
이어 안팀장은 "32평형을 기준으로 3억원 이상을 동원해서 분양받을 능력을 가진 사람에게 정부가 수억원의 차액을 안겨주는 셈"이라며 "정부의 무리한 분양가 상한제 도입으로 판교 가수요를 부추기는 결과를 빚어내고 있다"고 지적했다.
◇시민단체·네티즌 `판교 분양가 너무 높다`..분양가상한제 취지 무색
반면 시민단체와 네티즌은 당초 정부가 발표한 분양가보다 100만원 이상 올랐다며, 반발하고 있다. 경제정의실천연합은 성명을 내고 "공공택지 조성 목적을 상실하고, 땅장사 수단으로 전락한 판교신도시의 택지공급승인을 취소해야 한다"고 주장했다.
경실련은 "건설교통부가 승인한 판교신도시 택지공급가격은 최근 분양된 동탄지구의 택지비 360만원보다 2.6배나 비싸다"라며 "이 같은 금액이 확정될 경우 33평형 아파트 분양가는 평당 1000만원에 육박해 국민주거안정, 지가안정, 부동산투기억제라는 택지개발사업의 목적을 전혀 충족하지 못하게 된다"고 말했다.
시민단체 뿐만 아니라 네티즌들 역시 판교 분양가를 둘러싼 불만을 표출하고 있다.
모 포털사이트에 `ycs6240`라고 아이디를 밝힌 네티즌은 "분양가 연동제를 할 경우 평당 800만원 이라 선전하고, 뒤에서 참여정부가 이럴 수 있는가"라며 "이는 대국민 사기극이다"라고 의견을 피력했다.
이어 `zzungah0`의 네티즌도 "평당 천만원에 아파트를 팔 생각을 하면서 서민주택을 운운하고 있으니.. 세상에 이런 나라가 있을 수 있나"라며 "대한민국에서 3억원짜리 아파트를 살 수 있는 서민이 몇 프로 됩니까"라며 분양가 책정이 비현실적이란 점을 꼬집었다.
이 같은 논란에 대해 김선덕 건설산업전략연구소 소장은 “정부가 분양가 상한제를 도입한 취지는 집값을 안정시키겠다는 게 목적이었는데, 용인 분당 일대 아파트 값이 뛰어, 분양가 상한제 정책은 사실상 실패했다고 볼 수 있다”라고 말했다.
이어 그는 “분양가 상한제를 도입하기 전에 청약제도를 손질하는 방안이 병행되었어야 했는데, 이를 간과해 결과적으로 판교 청약이 막대한 시세차익을 얻을 수 있는 로또로 인식케 만들었다”라며 “정부가 집값도, 민심도 잡지 못하는 상황이 전개되고 있다”고 말했다.
- 판교 11월 민영아파트 총 분양대금 5조원 넘어
- [edaily 윤진섭기자] 오는 11월 1만2246가구가 일괄 분양되는 판교신도시 내 민영아파트의 경우 전체 분양대금이 5조원을 넘어설 것으로 추산된다.
24일 건설교통부에 따르면 판교신도시 분양가상한제(전용 18~25.7평 이하) 아파트 분양가는 땅값에 건축비(평당 339만원), 부대비용(평당 46만원)을 더한 값으로 평균 평당 999만6000원이다. 특히 용적률이 낮은 서판교는 대부분 평당 1000만원을 넘어설 것으로 예상된다.
조성원가의 95%(705만원)로 공급하는 전용 18평 이하 분양가는 동판교 평당 855만원, 서판교 평당 831만원으로 전용 18~25.7평 이하보다 평당 200만원가량 저렴하다.
또 병행입찰제가 적용되는 전용 25.7평 초과용지의 땅값은 평당 971만~1334만원으로 정해졌다. 평균 택지가격은 평당 1144만8000원이고 평균 용적률(160%) 적용시 평당 715만5000원이다. 이 경우 중대형 아파트의 분양가격은 평당 1500만원 이하가 유력하다.
이에 따라 정부 방침대로 오는 11월에 분양되는 판교 아파트의 분양 총액을 환산할 경우 대략 5조 2000억원 내외로 추정된다.
11월에 일괄분양 예정인 판교신도시의 규모별 공급은 전용면적 18평 이하가 406가구, 전용면적 25.7평 이하 중소형이 7274가구, 25.7평 이상 중대형이 4566가구다. 분양면적별로 평균치는 전용면적 18평 이하가 25평형, 25.7평형은 33평형, 중대형은 40평형 안팎에서 결정될 것으로 보인다.
우선 분양평형 25평형(전용 18평 이하)이하의 아파트 분양 총액은 대략 859억원으로 추산된다. 이는 동·서판교 내에 들어가는 25평형(전용 18평 이하)의 아파트에 분양가(서판교-평당831만원, 동판교 855만원 추정)와 가구수(서판교-143가구, 동판교-263가구)를 곱한 후 나온 금액(서판교-297억원, 동판교-562억원)을 합한 것이다.
또 평당 1000만원 내외에서 결정되는 33평형 분양총액은 2조4004억원(분양가 3억3000만원, 총가구수 7274가구)에 달한다.
가장 분양가격이 높은 40평형의 경우 평당 1500만원을 곱할 경우 가구당 분양가격은 6억원선이다. 이를 공급가구수인 4566가구에 곱할 경우 2조7396억원 내외이며, 이를 근거로 전체 총 분양대금을 추산하면 5조2259억원 정도다.
이때 계약금은 총 분양가의 15%로 적용하면 7838억원이 넘고 20%를 받을 경우 1조5677억원으로 늘어난다.
한편 건교부는 이날 판교신도시 총 40개 블록 46만5244평 가운데 연립주택용지를 제외한 36개 블록 43만2513평에 대한 택지공급 승인을 내줬다.
이중 분양용지는 24개 블록 28만7120평(1만2246가구), 임대용지는 9개 블록 7만4623평(4384가구), 국민임대용지는 4개 블록 7만770평(18평형 5784가구) 등이다. 판교 공동주택 용지는 오는 6월1일 매각공고를 거쳐 6월20일 계약을 치를 예정이다
