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- 강남권 단독주택 재건축 노려볼까
- [이데일리 윤진섭기자] 서울 강남권 일대 단독주택에 대한 관심이 높아지고 있다. 지난 5월 도시 및 주거환경정비법 개정으로 단독주택 밀집지역에 대한 아파트 재건축 추진 요건이 대폭 완화된 때문이다. 또 강남 아파트 재건축은 지속적인 규제 대상이지만, 단독주택은 규제완화가 검토되고 있고 단독주택은 대지지분이 커 추가 분담금 부담도 덜하다. 반면 더딘 사업 속도와 아직은 규제완화의 구체적인 내용이 확정되지 않았다는 점은 투자자들에게 부담이다. 강남구 삼성동과 대치동 대치 네거리 주변, 일원동 일대에서는 노후 단독주택 밀집지역에 대한 재건축 사업 움직임이 활발하다. 일부 단독주택 땅값은 평당 3000만원을 호가한다. ◇강남구 삼성동 아이파크 주변 단독 재건축 추진 활발=18일 업계에 따르면 강남구 삼성동 84번지 일대 아이파크 뒤편 단독주택지는 입지가 뛰어나고 최근 재건축 사업설명회 등이 개최되면서 가격이 오르고 있다. 전체 규모만 3만평에 달하고, 현지에선 40평형 이상 중대형 아파트 1200가구 정도가 들어설 수 있을 것으로 추산하고 있다. 최근 시행사 두 곳이 주민들을 대상으로 사업 설명회를 개최하면서 토지는 평당 3000만원, 건물은 평당 200만원에 매입하겠다는 의사를 밝히기도 했다. 그러나 1종 전용주거지와 3종 일반주거지역이 섞여 있어 현재로선 재건축 추진이 어렵다는 게 걸림돌이다. 1종 전용주거지는 현행법상 아파트가 들어설 수 없다. 이와 관련해 시행사 측은 1종 전용 주거지는 공원으로 조성하고, 나머지를 주거지로 개발하는 안을 제시한 것으로 알려지고 있다. 이밖에 주민 간 보상을 둘러싼 이견이 있고, 주민 동의률도 25%에 머물고 있어 투자자 입장에선 사업 추진 속도를 챙겨야 한다. 단독주택 지분 10평짜리가 평당 2600만~2700만원 선, 20평 이상은 2600만 원 이하로 가격이 형성돼 있다.바로 옆 98번지 일대 연립도 재건축이 추진 중이다. 지난 2004년 6월 안전진단통과 후 현재 조합설립인가를 준비 중이다. 바로 옆에 삼성물산 건설부분이 삼성래미안 1,2차를 건립 중에 있어, 시공업체로 삼성건설이 거론되고 있다. 4개의 연립주택이 동시 재건축을 추진 중이지만 여의치 않을 경우 각 연립별로 개별 재건축 추진도 검토할 수 있다는 게 추진위원회 관계자의 설명이다. 현재 시세는 평당 3000만원 내외를 호가한다. ◇강남구 대치동 대치네거리 일대 단독 평당 3000만원= 유명 학원이 즐비한 강남구 대치동에서도 대치네거리 주변 단독주택을 중심으로 2곳에서 재건축이 추진 중이다. 대치동 963번지 일대에 위치한 1지구는 2003년 6월경에 안전진단을 받고 조합설립까지 마쳤으나 단독주택 규정이 완화되면서 인근 노후 주택을 포함해 정비구역을 다시 신청한 상태다. 조합측은 용적률 235%를 적용해, 7층 저층과 23층 고층이 혼합된 단지로 개발하겠다는 입장이다. 대치동 977번지 일대에 위치한 2지구는 3개 구역으로 나눠 재건축이 진행 중이다. 이미 조합설립인가까지 받아놓은 상태다. 다만 노후도 비율을 맞추지 못하고, 일부 상가들이 재건축을 반대하고 있어, 사업 속도가 다소 떨어진다는 게 흠이다. 대책을 앞두고 문의는 많이 줄었지만 최근에도 1주일에 4~5건의 문의가 온다는 게 현지 중개업소의 설명이다. 10평짜리 단독주택은 구역에 상관없이 평당 3000만원, 20∼30평대는 평당 2500만원 선이다.한편 현재 강남권에서 단독주택 재건축이 추진되는 곳은 ▲ 서초구 방배1동 171일대, 방배3동 992일대, 방배4동 855일대, 방배4동 942일대, 서초3동 1350일대, 서초3동 1478일대, 서초 3동 1487일대 ▲ 강남구 대치동 963일대, 일원동 619일대, 삼성동 84번지, 98번지 일대 ▲ 강동구 고덕1동 503일대, 고덕2동 260일대, 상일동 192일대 등이다.
- 정부, 아파트에 이어 땅도 `전매 제한`
- [이데일리 윤진섭기자] 정부가 8월말 부동산 종합 대책 발표를 앞두고 토지시장 안정대책을 내놨다. 땅 투기를 잡지 못하면 행정도시, 혁신도시, 기업도시 건설이 어려워질 수밖에 없기 때문이다. 이번 대책의 골자는 ▲토지거래허가를 받은 토지의 이용 의무기간을 최장 5년으로 늘리고 ▲ 토지 취득에 필요한 자금 조달 계획 제출을 의무화해 투기를 사전에 막겠다는 것이다. ◇땅값 고공행진, 정부 개발계획이 불지펴그동안 정부는 `선(先) 투기억제-후(後)개발방침`을 밝히면서 토지 시장 안정에 주력해 왔지만 땅값은 고공행진을 거듭해왔다. 행정도시 후보지인 충남 연기군의 상반기 땅값 상승률은 14.454%로 전국 평균(2.672%)의 6배를 넘었다. 공주시(7.995%)의 오름폭도 두드러졌다. 계룡시는 5.938%가 올라 작년 한해 상승률(7.37%)에 바짝 다가섰으며 대전 유성구는 5.464%로 작년 상승률(4.08%)을 넘어섰다. 천안시(5.318%), 아산시(4.456%), 논산시(3.88%), 충북 청원군(2.955%)도 높은 상승률을 기록했다. 수도권도 개발 열기에 휩쓸리면서 화성시는 6.11%나 올랐으며 LG필립스LCD의 대규모 투자가 이뤄지는 파주시는 작년의 폭등세(13.29%)가 올들어(4.451%) 가라앉았지만 여전히 불안한 모습을 보이고 있다.기업도시 후보지도 사정은 마찬가지여서 전북 무주는 2002년-2003년 연간 상승률이 1%로 비교적 안정된 곳이었지만 기업도시 후보지로 부상하면서 올해 4.382%를 기록, 6개월 만에 2004년 한해 상승률(1.786%)의 3배에 육박했다. 전남 무안군도 3.135% 올랐고 충북 충주도 상승률이 3.781%에 달해 작년 상승률의 배 가까이 됐다. 문제는 땅값 상승을 주도하고 있는 이들 지역 대부분이 토지거래허가구역 이나 토지투기지역 등으로 묶여 있는데도 땅값이 오르고 있다는 점이다. 실제로 정부는 충청권 행정복합도시건설 관련지역 8시 9군, 수도권 및 광역권의 개발제한구역, 기업도시 신청지역 8개 시. 군 일부지역, 수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역 등 전국 토의 20.9%인 63억3300만평을 토지거래허가구역으로 묶어 놨다. ◇토지거래 제한해 투기수요 원천 봉쇄 정부는 지난 5월에 토지거래허가구역 안에 있는 임야에 대해 해당 시. 군. 구내 최소 6개월 이상 거주자로 매입요건을 대폭 제한하는 등 투기억제책을 내놨지만 투기를 막기에는 역부족이라는 평가를 받았다.이에 따라 이번에 매각 자체를 2~5년간 제한하는 것으로 규제수위를 높였다. 이번에 강화된 최소의무 이용기간은 농지는 수확기를 포함해 6개월에서 2년, 임야는 수확기 포함 1년에서 3년, 개발사업용은 6개월에서 4년, 기타 용지는 6개월에서 5년이다. 이렇게 되면 외지인들이 개발예정지 주변 토지를 투기목적으로 매입했다고 해도 단시일안에 팔 수 없게 돼 시세차익을 노린 투기 수요가 줄어들 것으로 보인다. 이재영 건교부 토지국장은 “이번 조치는 각종 개발호재에서 비롯된 땅값 급등과 전국의 투기장화를 차단하고 실수요 위주의 토지거래를 유도하기 위한 것"이라고 설명했다. 또 허가신청서 첨부서류에 땅 취득에 소요된 자금조달계획을 반드시 제출해야 한다. 자금조달 계획에는 자기 자본이 얼마인지, 사채나 금융기관 대출은 얼마인지를 구체적으로 기재해야 한다. 이 자료는 국세청 등에 통보돼 탈세, 명의신탁 여부 등을 조사하는데 쓰인다. 지자체는 이와 함께 허가필지별로 관리카드를 작성하고 허가 및 조사 때마다 현장조사를 벌인뒤 이를 사진으로 찍어 이용실태를 기록하고 관리를 강화하게 된다.
- 판교 중대형 아파트 분양가 어떻게 산정되나
- [이데일리 윤진섭기자] 당. 정이 판교신도시 중대형 아파트에도 원가 연동제를 도입키로 함에 따라 분양가에 대한 수요자들의 관심이 높다. 판교신도시 중대형 아파트는 원가 연동제가 적용될 경우 땅값 + 표준건축비 + 지하주차장 공사비 +인센티브+보증수수료 +편의시설 등 기타 등으로 구성된다. 현재 중대형 아파트 용지가격은 평당 971만~1334만원으로 결정된 바 있다. 여기에 종전 25.7평 이하에 적용되는 표준 건축비 339만원, 지하주차장 건축비 20만원, 보증수수료 6만원, 기타 편의시설 설치비 10만원, 친환경예비인증 인센티브 10만원를 더하면 분양가격은 평당 1356만~1719만원이 된다. 그러나 중대형 아파트라는 점을 고려할 때 표준건축비 등 각종 비용이 10~20% 정도 상승할 가능성이 있다. 이에 대해 강팔문 주택국장은 4일 "25.7평 이하에 적용되는 표준 건축비 등을 중대형 아파트에 적용할 경우엔 품질 등이 떨어질 수 있다"며 "중대형 아파트에 맞는 건축비 등을 따로 추산해야 하고, 이 경우 표준 건축비 상승이 예상된다"고 말했다. 이 점을 염두에 두고 건축비가 10% 상승한다고 가정할 때 판교신도시 내 중대형 아파트의 분양가는 평당 1500만~1900만원까지 뛸 수 있다. 이는 종전 분양가·채권입찰제를 통해 제시됐던 평당 1500만원보다 분양가격이 오히려 상승한 금액으로 원가 연동제를 통해 분양가 인하를 모색하려는 정부의 정책 방향과 배치되는 결과다. 이에 따라 정부는 중대형 아파트의 분양가를 낮추기 위해 용지가격은 공급 가격이 아닌 원가 수준인 평당 743만원에 맞춰 분양가를 산정할 가능성이 높다. 이 경우 분양가는 늘어난 건축비 등과 용지공급가격을 더해 평당 1100만~1200만원 내외선이 된다. 40평형으로 환산하면 4억4000만~4억8000만 원선이 되는 셈이다. 그러나 수요자 부담은 여기에 그치지 않는다. 즉 중대형 아파트에 적용될 주택채권 비용이 추가로 부담해야 한다. 예컨대 분당의 40평형 시세 6억4000만원, 시장 유통 할인율 50%, 주택매입채권 상한액 70%라고 가정해 보자. 이 경우 판교 분양가와의 차액은 최소 2억원이 되고, 채권 상한액 70%를 적용할 경우 매입금액은 1억4000만원이 된다. 당첨자가 주택매입채권을 바로 시장에 유통시킬 경우 50%의 할인을 적용 받아, 7000만원 정도의 부담이 발생한다. 이를 40평형으로 환산하면 평당 부담액은 175만원이 된다. 결국 수요자가 판교신도시 내 40평형 아파트에 당첨될 경우 평당 분양가는 1275만~1375만원 된다. 물론 이 같은 분양가 산식은 변수를 배제한 것이다. 실례로 공급 규모 확대를 위해 용적률을 상향 조정할 경우 용지에 대한 감정평가가 불가피해 용지가격이 상승할 수 있다. 또 건축비가 10% 이상 증가해도 분양가는 상승한다. 여기에 채권상한액이나 유통시장에서의 할인율이 바뀔 수 있어, 이에 따른 부담금액이 증가하거나 줄어들 수 있는 여지도 있다. 최종적인 분양가의 윤곽은 이번달 31일 발표될 부동산 종합대책에 포함될 예정이다.
