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- [이것이 부동산테크] 서울 뉴타운 사업 대폭 규제 완화
- [조선일보 제공] 서울시 뉴타운사업이 날개를 달았다. 국회가 최근 ‘도시재정비 특별법’을 통과시켜 뉴타운사업에 따른 건축 규제를 대폭 풀어준 것. 그만큼 수익성이 높아진 셈이다. 반면 그동안 투자 1순위로 꼽혔던 재건축은 정부의 전방위 압박으로 주춤하고 있다.이에 따라 내년에는 뉴타운사업의 핵심인 재개발이 부동산시장의 화두로 떠오를 전망이다. 재개발은 재건축보다 상대적으로 저평가됐고, 적은 돈으로 투자할 수 있다. 그러나 RE멤버스 고종완 대표는 “재개발은 리스크가 크고, 투기 규제도 점차 늘고 있다”면서 “단기 투자보다 4~5년 후를 내다보고 실수요 측면에서 접근하는 게 좋다”고 말했다.◆뉴타운사업에 각종 혜택 ‘듬뿍’ 그동안 서울시 조례로 추진됐던 뉴타운사업은 이번 특별법 제정으로 법적 기반을 갖추게 됐고, 다양한 규제 완화 혜택도 받게 됐다. 특별법에서는 50만㎡(15만평) 이상 규모로 도심재정비촉진지구를 지정할 수 있도록 했다. 촉진지구에서는 용적률이 일반 주거지역은 기존 200~250%에서 250~300%로 높아진다. 아파트 층수 제한도 완화된다. 강병호 서울시 뉴타운총괄반장은 “일반적으로 25층까지 가능하지만 강남이나 목동에서는 40층도 생각해 볼 수 있다”고 말했다. 소형 평형 의무 건설비율도 완화돼 중대형을 많이 넣을 수 있다. 사업기간도 줄어든다. 특별법을 적용하면 ‘도시및주거환경정비법’이나 국토계획법 등 다른 법령에 따라 거쳐야 했던 상당수 인·허가 절차가 필요없다. 사업기간이 지금보다 1~2년은 단축될 전망이다.◆사업 속도 빠른 곳을 골라라 서울시가 지정한 뉴타운은 1, 2차를 합쳐 총 15개 지구다. 이들 지구는 대부분 면적이 15만평 이상이어서 재정비촉진지구로 지정될 전망이다. 건설교통부 관계자는 “특별한 하자가 없다면 지구 지정을 받을 수 있을 것”이라고 말했다. 균형발전촉진지구 5곳도 중심 지형(6만평 이상)으로 지구 지정이 될 것으로 보인다.뉴타운은 정비 기본 계획 수립→조합설립추진위원회 구성→정비구역 지정→조합 설립 인가→사업 시행 인가→관리 처분→착공 등의 순서로 개발이 진행된다. 전문가들은 뉴타운 투자는 사업 추진 속도가 빠른 곳을 고르는 게 중요하다고 지적한다. 현재 은평·길음·왕십리 등 시범 뉴타운은 이미 착공에 들어갔다. 2차 뉴타운 중에서는 미아 6·12구역, 가좌 1·2구역, 신정, 방화, 노량진 등 7개 구역이 정비구역으로 지정돼 가장 사업 속도가 빠르다.이 때문에 이들 지역은 가격이 강세를 보이고 있다. 지난 8일 사업 시행 인가를 받은 노량진 1구역은 현재 지분가격이 평당 1500만~1800만원대를 호가한다. 미아뉴타운도 대지 지분 10평짜리가 평당 1100만~1200만원, 20평짜리는 800만~900만원에 거래된다. ◆일반 분양 노리는 것도 방법뉴타운 투자는 입주권을 받을 수 있는 조합원 지분을 매입하는 게 일반적인 투자방법이다. 상대적으로 로열층을 배정받을 확률이 높기 때문이다. 그러나 조합원 지분은 사업 추진 과정에서 문제가 생기면 금융비용이 커질 수 있다. 닥터아파트 이영호 팀장은 “실수요자라면 추가 부담금이 없는 일반 분양분을 노리는 게 안전하다”고 말했다. 내년에 뉴타운지역에서 나올 일반 분양 물량은 2900여 가구로 추산된다. 은평뉴타운이 2500가구로 가장 많다. 뉴타운은 투자 전망이 밝지만 주의할 점도 적지 않다. 우선 뉴타운사업은 조합이 추진하기 때문에 조합원간 내분이 없는 곳을 골라야 한다. 내년부터 주택이 있는 사람이 조합원 입주권을 사면 2주택으로 간주해 양도세 중과세 대상에 포함된다는 것도 알아둬야 한다. 지분 쪼개기의 경우 아파트 입주권을 받을 수 없다는 점도 주의해야 한다. 지구 지정일을 기준으로 ?1개 필지의 토지가 여러 개로 분할되거나 ?단독 또는 다가구주택이 다세대로 전환되는 경우 ?주택 등 건축물이 분할되거나 공유자의 수가 증가되는 경우 등이다. 또 재개발구역 내 빈 땅(나대지)만 갖고 있을 때는 아파트를 분양받으려면 90㎡(27.2평) 이상 되어야 하며, 단일 필지로 30㎡(9.1평) 미만은 아파트 분양권을 주지 않고 땅값 보상만 해준다.
- (8·31후속입법)개발이익환수법 "땅값 상승분 25%환수"
- [이데일리 이진철기자] 내년부터 신규 사업허가를 받는 택지개발 사업자는 개발부담금을 내야 한다. 8.31대책의 후속입법으로 국회를 통과한 `개발이익환수에 관한 법률`은 택지개발, 공업단지, 관광단지, 골프장 건설 등 각종 개발사업으로 생기는 이익을 국가가 환수하는 취지로 마련됐다.사업시행자나 토지소유자가 토지의 형질변경이나 용도변경을 통한 개발사업으로 발생한 정상적인 땅값 상승분 이상의 이익을 국가가 환수하고 해당 지방자치단체 등에 배분하는 구조이다.부과대상은 30개 개발사업으로 특별시·광역시는 200평, 이외 도시지역은 300평, 농어촌 등 비도시지역은 500평 이상이다. 부과방식은 사업종료시 지가에서 사업착수시 땅값, 개발비용, 정상 지가상승분을 제외한 개발이익중 25%를 납부토록 하며 내년 1월부터 승인, 허가되는 사업분부터 적용된다. 용도변경이 이뤄지는 사업은 토지 취득시점부터 사업종료시까지의 개발이익이 환수대상이다. 다만, 국가가 추진하는 사업이나 지자체가 진행하는 택지개발 등 5개 사업에 대해서는 부담금을 100%, 지자체의 기타 25개 사업, 정부투자기관의 택지개발 등 5개 사업에 대해서는 50%를 각각 감면해준다. 거둬들인 부담금은 해당지역에 50%를 배분하고 나머지는 국가균형발전특별회계에 편입돼 균형발전사업에 사용된다. 개발부담금제는 90년대 토지공개념 도입시 만들어져 제도시행 이래 15년간 총 1조6290억원, 매년 1086억원을 거뒀다. 그러나 토지초과이득세제가 위헌판결을 받으면서 지방에서는 2002년, 수도권은 작년 2월부터 부과가 중지됐으며, 지가상승 및 투기억제를 위해 2년만에 부활하게 된 것이다. 한편, 재건축·재개발 사업이나 기업도시는 대상에서 제외돼 별도의 개발부담금을 내지 않아도 된다. 대신 이들 개발사업은 기반시설부담금을 내야 한다. ◇개발이익환수법 주요내용
- (미리보는 경제신문) 한은 내년 5% 성장 전망
- [이데일리 백종훈기자] 다음은 12월7일자 경제신문 주요기사이다.(순서는 가나다순) ◇매일경제 ▲1면-한은, 내년 성장률 5% 전망-호남고속철 오송~광주 구간 2015년까지 조기완공-슈퍼파워 미국. 속으로 곪는다..강대국의 고민 -황 교수 이번주 복귀할듯-수사권 조정방안 검찰총장 "거부"▲종합-"MBC 과도한 취재로 학계 신뢰성 훼손"..이 총리 국무회의서-"난자 채취 바로 알자" 여성단체 토론회 개최▲경제/종합-"4년만에 잠재성장률 뛰어 넘는다"..한은 내년 5% 성장 전망-한국 국가브랜드 가치 3년째 하락..산업정책硏 조사(2002년 9위서 13위로 떨어져)-해외건설 `오일달러` 덕봤다..8년만에 수주 100억달러 회복-1조1천억 세수확보 물거품 위기-교통사고 위자료 최고 79% 오른다-땅투기 신고 50만원 포상-승용차, 보석 등 14품목 특소세 인하 연말 종료▲금융·재테크-생애첫대출 `날고` 모기지론 `기고`-외환은행 1조 `나눔예금` 기업은행 복지재단 설립-금리 6% 저축은행 적금 나왔다..예가람저축은행▲국제-中 국유은행 헐값에 안판다-"난 처형이 두렵지 않다"..후세인 재판정서 큰소리-침체에 빠진 보다폰 살릴까..존 본드 HSBC회장, 보다폰에 새 둥지-中, 고속도로냐 판다 보호냐-스탠퍼드 법대 前학장도 (캘리포니아 변호사 시험)낙방▲기업과 증권-삼성vs인텔..적의 심장부를 노려라-"악역 더이상 않겠다"..김쌍수 LG전자 부회장 `불도저식 혁신` 현장에 위임-숙원 푼 동국제강..슬래브 자체조달(브라질 생산법인 이달 착공)-연료전지로 주택 난방..GS칼텍스 자회사 내년 상용제품 출시-장즈웨이 대표 `착잡한 생일`-만도, 러시아에 차부품 첫 수출-11월 수입차 판매 58% 증가▲중기·벤처·과학기술-VGX, 송도에 1억달러 투자◇서울경제▲1면-자산공사, 아시아 부실채권시장 참여..내년 2월부터-한은 "소비·투자회복 내년 5% 성장"-엔화 가치 추락, 달러화에 32개월래·유료화에 사상최저-내년 건보료 3.9% 인상▲종합-내년 3월 土파라치 등장한다-고위층 불법소득 중과세 무산-미혼모도 양육비 청구할 수 있다..내년초 법개정 추진-중기청, 중기 정책자금 금리 4%~5.2%로 차등화▲금융-생애 첫 주택자금 대출 재개 한달..장기주택자금시장 왜곡-교통사고 위자료 최고 79% 인상..금감원 내년 4월부터 시행▲국제-아시아 기업들 우수인재 확보 사활-캘리포니아주 변호사 시험 `악명`▲산업-STX팬오션 대서양 항로진출-수입차 월 판매량 3000대 첫 돌파-쌍용차, 일부 생산라인 중단▲증권-중소형 유망주 추천 잇따라-메릴린치, 내년 낸드플래시 40% 고성장 예상-내일 트리플위칭데이 충격 없을 것-주식워런트증권 수익률 100%종목 속출-선물거래소 "중국 국유기업 국내상장 추진"-국순당 내년 실적전망 헷갈려◇한국경제▲1면-금속에서 날씨·원유까지 연계 파생상품이 금융사 먹여살린다-인텔, 이번엔 ST마이크로와 제휴-해외건설 수주 100억불 돌파-한은 "내년 5% 성장"▲종합-한·중교역 급증..불법 환치기도 극성-황교수팀, 지난해 난자 핵제거 기술 미국 특허 출원-국세청, 대상자 전원에 세액 안내서-2012년까지 연료전지 자동차 3000대 보급..내년 수소경제이행촉진법 만든다▲국제-아시아 성장엔진 수출에서 내수로?-미국 GM·포드 구조조정 점화-중국, 금융시장 개방 속도낸다▲산업-국산차 해외서 질주-수입차 안방서 돌풍-만도, 러시아에 차부품 첫 공급-인텔, ST마이크로와 노어플래시 합작-중기청, 정책자금 금리 4~5.2%로 차등화▲증권-현대차, 주가 10만원 육박·시가총액 21조..아직도 배고프다-광고업황 기지개-증권주 목표가 줄줄이 상향-개인 금융자산 비중, 예금 줄고 펀드 늘고-주식담보 제공도 5% 룰 적용-튜브미디어 관계사 잇단 우회상장
- (글로벌 워치)알래스카라도 팔자는데
- [이데일리 조용만기자] 미국 워싱턴포스트의 유명 칼럼니스트가 최근 이색 제안으로 화제를 불러 일으켰다. 갈수록 커지고 있는 재정적자 문제를 해결하기 위해 러시아에서 헐값으로 사들인 알래스카를 비싸게 되팔자는 주장이다. 경제 칼럼니스트인 스티븐 펄스타인은 고유가로 러시아의 자금 사정이 좋아졌고, 매입 의지도 충분할 것이라며 미국이 1조달러 정도에 알래스카를 팔면 재정적자 문제를 단숨에 해결할 수 있다고 주장했다. 물론 실현가능성을 염두에 두고 한 얘기는 아니다. 미국재정적자가 그만큼 심각하며, 해결할 방법이 마땅치 않다는 것을 역설적으로 보여주고 있다.지난해 미국의 재정적자는 4130억달러로 국내총생산(GDP)의 3.6%를 차지한다. 클린턴 행정부로부터 정권을 넘겨받을 당시에는 흑자였는데, 부시 대통령 집권하에서 적자가 눈덩이처럼 불어났다. 이라크 전쟁 등으로 돈 쓸 곳은 계속 늘어났는데 감세정책 등으로 세수는 줄어든 게 주원인이다. 재정적자는 미국 경제의 고질병중 하나로, 이를 흑자로 돌려놓은 것은 클린턴의 최대 치적중 하나로 꼽힌다. 반면 재정적자를 키워놓은 부시 대통령은 지난 대선 등을 치르며 집중포화를 받았다. 미국의 재정적자는 부시 행정부하에서는 크게 줄어들기 힘들다는 게 일반적 시각이다. 앨런 그린스펀 연방준비제도이사회(FRB) 의장조차 "미국은 재정적자에 대한 통제력을 상실했다"고 말할 정도다. 적자가 커지면 정부는 세금을 더 걷든지, 국채를 찍어 재정을 조달할 수 밖에 없다. 부시 대통령이 강력하게 밀어부치고 있는 영구감세를 감안하면 세금을 더 거둬들일 공산은 크지 않다. 답은 국채발행 뿐인데, 부작용은 만만치 않다. 국채 발행이 늘어나면 국채값은 그만큼 싸지고, 금리가 오르면서 소비부진과 민간 투자위축을 불러 경제에 부담을 주게 된다.미국은 그동안 아시아 중앙은행 등이 국채를 받아주는 덕분에 빚더미속에서도 소비 위주의 경제를 유지해왔지만 적자폭이 확대되면서 해외투자자들의 국채 매입이 줄어드는 등 상황도 예전같지 않다. 미국뿐 아니라 유럽 선진국들과 일본의 경우도 재정적자에 대한 고민이 깊어지고 있다. 선진국들의 경우 특히 고령화에 따른 연금과 건강보험 등 복지비용 부담이 최우선 해결과제다. 개인의 재산이 신용을 좌우하는 것처럼 나라 재정형편도 신용등급에 큰 영향을 미친다. 세계적 신용평가기관 스탠다드 앤드 푸어스(S&P)는 미국과 영국, 독일, 프랑스 등 현재 최상위(AAA) 수준인 선진국들의 국가신용등급이 30년이내에 투자부적격 상태로 떨어질 수 있다고 경고했다. 급속한 노령화와 이에 따른 복지비용 부담이 재정적자를 심화시키고 국가부채를 확대시킬 경우 신용도 추락이 불가피하다는 지적이다. 지난 5월 발표된 OECD 경제전망에 따르면 지난해 기준으로 국가채무가 GDP에서 차지하는 비중은 일본 157.6%로 가장 높고 OECD 회원국 평균은 76.4%에 달하고 있다. 선진국들은 재정적자와 정부부채 감축을 위한 개혁조치에 잇따라 나서고 있다. 영국과 독일은 노령연금 지급연령을 65세에서 2~3년 높이고 일본은 고령자의 본인 치료비 부담을 줄이는 의료제도 개혁에 착수했다. 독일에서는 앙겔라 메르켈 총리가 재정적자를 줄이겠다며 공무원들의 크리스마스 보너스를 절반으로 줄이겠다고 나서자 공무원들이 일제히 반발하기도 했다. 재정적자의 증가 속도와 고령화 추세로 본다면 우리나라는 한 시가 급한 상황이다. 올해 재정적자는 13조원을 넘어 국가 총부채가 250여조원에 이를 것으로 예상된다. 국가채무는 1997년보다 3.4배가 늘어났고 2008년에는 300조원을 돌파할 전망이다. 한국의 고령화는 세계에서 가장 빠른 속도로 진행되고 있으며 출산율은 세계 최저 수준이다. 시간이 흐를수록 고령화와 이에 따른 복지재정 수요는 커질 수 밖에 없다. 7년전 우리는 문민정부의 세계화 바람속에 곳간이 비는 줄도 모르고 흥청망청하다가 경제주권을 IMF에 저당잡히는 신세가 됐다. 바로 7년전인 1997년 12월3일 정부는 IMF와 `대기성 차관제공에 대한 양해각서`를 체결했고, 이후 기업과 국민들은 뼈를 깎는 구조조정으로 혹독한 대가를 치러야 했다. 선진국들과 비교해 현재 한국의 재정적자 규모와 국가부채 수준이 심각하지는 않지만, 다른 어떤 선진국보다 위기가 빨리 덮칠 수 있다는 점은 우리가 분명히 인식해야 할 문제다. 미국처럼 땅덩이가 넓은 것도 아니고, 독도를 팔 수는 없는 노릇 아닌가.
- 행정도시 영향, 대전 상가수익률 1위..`서울 제쳤다`
- [이데일리 윤진섭기자] 행정복합도시 수혜권역인 대전광역시의 상가수익률이 서울을 앞선 것으로 조사됐다. 또 전국 7대 도시 업무용 빌딩 및 상가 투자수익률이 전년대비 1%P 하락한 연간 8%를 기록한 것으로 나타났다. 1일 건설교통부가 올 7월 1일 기준으로 서울, 부산, 대구 등 전국 7대 도시의 업무용 빌딩 500동과 상가 1000동의 투자수익률을 조사한 결과에 따르면 대전광역시의 상가 수익률은 전년대비 0.32%P 증가한 10.85%를 나타냈다. 이는 서울 상가 수익률 10.67%보다 0.18%P 높은 수치로, 행정중심복합도시 개발계획 등에 따른 수요증가와 가격상승 기대 등에 따라 상가수익률이 높게 나타났다고 건교부는 설명했다. 반면 전국 업무용 빌딩은 8.53%, 상가는 8.66%로 조사됐고, 이는 지난해 업무용(9.42%) 및 상가(9.54%) 투자수익률에 비해 각각 0.89%P, 0.88%P 감소한 것이다. 지역별 업무용 빌딩의 투자수익률은 서울이 10.10%로 가장 높은 반면 광주는 0.46%로 가장 낮았다. 서울 상가수익률은 10.67%로 대전에 이어 2위를 차지했고, 광주는 4.31%로 가장 낮았다. 서울지역의 경우 업무용 빌딩의 투자수익률은 종로구, 중구 등 도심지역이 10.28%로 가장 높았고 상가는 신촌지역이 12.31%로 가장 높은 것으로 나타났다. 매매가격 변동에 따른 자본수익률은 업무용빌딩이 3.41%, 상가는 3.77%를 기록해 전년대비 업무용빌딩은 0.01%P, 상사는 0.13%P 각각 하락했다. 업무용빌딩의 자본수익률은 서울이 4.22%로 가장 높았고 ▲대전 3.79% ▲인천 2.97% ▲부산 1.34% ▲대구 1.16% 순이었다. 땅값이 떨어진 광주는 -1.32%를 나타냈다. 상가의 자본수익률은 대전이 6.30%로 가장 높았고 ▲서울 5.62% ▲부산 1.49% ▲대구 1.05% 순을 보였다. 업무용 공실률은 7대 도시 평균 8.4%로 지난해대비 0.4%P 증가했으며, 지역별로는 울산이 35.1%로 가장 높았다. 이어 ▲인천 19.5% ▲대전 15.2% ▲부산 11.8% ▲대구 10.6% ▲서울 6.1% 순이었다. 상가는 소비경기 부진 등의 영향에 따라 전년에 비해 공실률이 3.6%P 증가해 10.2%를 기록했다. 한편 우리나라 업무용빌딩 투자수익률은 미국(17.89%), 영국(15.2%), 캐나다(10.8%)에 비해서는 낮았지만, 일본(6.2%), 프랑스(8.0%), 네덜란드(5.4%) 보다는 높은 것으로 나타났다.
