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- 용산역세권, 삼성물산의 선택은?
- [이데일리 이진철 기자] 삼성물산이 용산국제업무단지(용산역세권) 개발사업에서 소액 출자사로 단순 시공만을 맡을 지, 아니면 보유지분을 정리하고 사업에서 완전히 손을 뗄지 여부에 관심이 쏠리고 있다. 코레일은 용산역세권 개발사업의 위탁을 맡고 있는 용산역세권개발(주)AMC에서 삼성물산을 완전히 배제키로 했다. ◇ 삼성물산 AMC 퇴출은 시간문제드림허브 프로젝트금융투자(PFV)의 재무적·전략적 투자자들은 삼성물산측 인사가 맡고 있는 용산역세권개발(주)AMC 이사의 사임 및 AMC 지분 양도를 요청하고, 여의치 않을 경우 드림허브PFV 정관 변경을 통해 새로운 AMC를 구성한다는 계획이다. 이를 위해 오는 9월8일 드림허브의 임시주총을 열어 AMC계약 해지를 위한 결의요건을 PFV 재직이사 `5분의 4`에서 `3분의 2`로 개정할 예정이다. 현재 코레일 및 기타 재무적·전략적투자자 지분은 72.1%이다. 삼성물산을 비롯해 삼성생명, 삼성SDS, 삼성화재, 호텔신라, 삼성에버랜드 등 5개 삼성 계열사와 건설투자자 지분율은 총 27.9%다. 따라서 드림허브 임시주총에서 AMC계약 해지를 위한 결의요건이 3분의 2로 개정되면 삼성물산은 용산역세권개발(주)AMC에서 배제되는 것은 시간문제다. AMC의 자본금은 30억원이며, 지분율은 삼성물산이 45.1%, 코레일·롯데관광개발이 54.9%를 각각 보유하고 있다. 삼성물산이 보유한 AMC의 지분을 인수하는 출자사는 앞으로 용산역세권 개발사업의 주도권을 쥘 수 있게 된다. ◇ 삼성물산, 드림허브 소액출자사로 전락 삼성물산이 AMC 지분을 양도한 이후엔 드림허브 지분 6.4%를 보유한 단순 소액 출자사로 전락하게 된다. 드림허브는 건설투자자를 대상으로 오는 26일 지분매각 의향을 확인하는 공문을 발송할 예정이다. 삼성물산이 드림허브 출자지분까지 매각하면 용산역세권 개발사업에서 완전히 빠질 수 있다. 드림허브는 건설사를 대상으로 지분매각 여부에 대한 회신을 9월9일까지 받는다는 계획이다. 반면 지분을 계속 보유하고 있으면 용산개발사업에서 일정부분 시공권은 유지할 수 있다. 드림허브는 건설출자사들에게 총 시공물량 9조원의 20%인 1조8000억원을 지급보증에 관계없이 기본 시공물량으로 배정한다는 계획이다. 따라서 삼성물산이 지분 6.4%를 보유하고 있으면 일정부분의 시공을 수행할 수 있다. 이에 대해 삼성물산 관계자는 "지분매각 관련 공문이 공식적으로 접수되지 않아 아직은 입장을 표명하기 어렵다"면서 "공문을 접수하면 검토를 통해 지분을 양도할지, 아니면 그대로 보유하고 단순 출자사로 시공역할만을 수행할지 여부를 결정할 것"이라고 말했다. 건설업계 일각에선 땅값이 최고조에 달했던 2007년 컨소시엄을 꾸려 사업을 수주했던 삼성물산이 최근 부동산경기 침체로 사업성이 악화되면서 계약조건 변경을 원했지만 뜻대로 되지 않자 사업추진 의지가 낮아졌다고 보고 있다. 그렇다고 해서 삼성물산 입장에선 용산역세권 개발사업에서 손을 떼기도 쉽지 않다. 대형사업을 주관해서 진행하다가 사업타당성 분석을 잘못해 스스로 운영할 능력이 없다고 대외적으로 천명하는 이미지 실추로 이어질 수 있기 때문이다. 이는 향후 대형 공공사업 수주에도 영향을 끼칠 수 있다. 건설업계 관계자는 "용산사업이 규모가 작다면 삼성물산이 브랜드 자존심 때문이라도 어떻게든 사업을 계속 꾸려나가겠지만 용산사업 규모를 볼 때 그럴 수 없다는 것이 딜레마"라며 "일단 출자지분을 계속 유지하면서 코레일측의 양보를 얻어내는 전술을 사용할 가능성이 높다"고 예상했다.◇ 유동성 급한 다른 건설사 지분양도 원해삼성물산이 드림허브 보유지분을 어떻게 처리할지 여부에 따라 다른 건설투자자들의 결정에도 적지않은 영향을 끼칠 것으로 보인다. 시공물량을 확보하기 위해 지분을 계속 보유할 수도 있지만 최근 경영난으로 한푼이 급한 건설사의 경우 지분을 양도해 현금유동성을 확보하려는 입장으로 나뉠 가능성이 크다. 삼성물산이 용산역세권 개발사업에서 배제되면 나머지 삼성계열 출자사들의 입지가 크게 줄어드는 것도 불가피하다. 삼성SDS의 경우 그동안 지급보증을 반대해 드림허브가 외부에서 빌딩인텔리전스시스템(BIS) 시공업체 유치에 나서기로 했다는 점에서 용산역세권 개발사업에서 배제되는 것은 삼성물산과 비슷한 처지다. 삼성생명, 삼성화재, 호텔신라, 삼성에버랜드 등 삼성계열 재무적·전략적 투자자들의 경우 향후 유상증자 등으로 자금투입이 지속적으로 이뤄져야 한다. 따라서 삼성물산의 사업주도권이 배제된 상태에서 다른 삼성계열사의 사업참여 지속여부도 장담하기 어렵게 됐다.
- (위기의 PF)④`133층 빌딩` 올리기(상)
- [이데일리 이태호 기자] 누군가 지금 서울 마포구 상암동 3만㎡ 부지에 세계에서 두번째로 높은 빌딩을 짓기로 했다면 얼마의 수입을 기대할 수 있을까. 대규모 개발사업의 수익성 계산은 사업 진행기간 동안 발생할 수입과 지출에 대한 정밀 분석에서부터 시작한다. 이 과정의 핵심은 `미래`에 들어올 이익금과 `당장` 필요한 돈의 기간불일치로 발생하는 대규모 빚과 이자비용을 최소화시키는 일. 사업의 내재가치 제고는 물론, `프로젝트파이낸싱(PF)`의 성패를 좌우하는 요소이기도 하다. <이 기사는 23일 11시 11분 실시간 금융경제 터미널 `이데일리 마켓포인트`에 출고됐습니다. 이데일리 마켓포인트를 이용하시면 이데일리의 고급기사를 미리 보실 수 있습니다.> ◇ 총수입 4조..총지출 3.4조 ▲ 층별 구성지난 2008년 133층 빌딩 `상암 DMC 랜드마크타워 `사업 시행사로 선정된 서울라이트타워㈜는 2015년 사업을 완료할 때까지 총 4조원의 수입(Free Cash Flow)과 총 3조4000억원의 지출(Total Invest Cost)이 발생할 것으로 계산했다. 23일 관련업계 관계자들에 따르면, 먼저 1~8층은 백화점·쇼핑몰로 내줘 약 1조5000억원을 받을 계획이다. 또 45층까지는 사무실로 만들어 9000억원에 팔고, 84층까지는 최고급 아파트를 1조원에 분양하는 게 가능할 것으로 예상했다. 그 위로는 호텔·레스토랑·전망대로 채워 5000억원을 벌고, 기타 부대시설 수입을 1000억원으로 추산했다. 분양 또는 매각 대금 유입은 2011년 인허가 직후 계약금에서 시작해 2014~2015년에 잔금 납부를 마칠 때까지 후반부로 갈수록 점차 그 양이 많아지는 구조다. 반면 비용은 비교적 사업 전반부에 집중돼 있다. 땅값과 관련 이자비용 약 4500억원은 2009년부터 5년 간 분할납부하기로 계약했지만, 2010년부터 투입되는 공사비 총 2조원의 절반 정도는 사업이 한창일 2013년에 집중될 전망이다. 이밖에 사업 초기에 필요한 설계비와 선급비용 2500억, 운영자금 2000억, 매입부가세 및 기타비용 5000억원이 필요하다. (아래 그림) 사업기간 총 현금수입에서 총 지출을 뺀 잔액(액면 수익)은 6000억원이다.◇ 대출금리 14.7% 밑돌면 `ok` 서울라이트타워가 초기에 책정한 자본금은 1540억원이다. 사업시작과 동시에 건물이 완성되고 배당이 실시된다면 넣은 돈의 네배를 곧바로 챙길 수 있는 셈이다. ▲ 토지이자를 제외한 차입금 이자비용은 불포함(자료: 서울라이트타워, 이데일리)하지만 2009~2015년 7년으로 잡힌 사업기간과 이 기간에 필요한 대규모 차입금은 수익성 검토 작업을 다소 복잡하게 만든다. 우선, 돈의 가치는 손에 쥐는 시점이 멀수록 줄어든다. 또 남의 돈은 가급적이면 필요한 시점에 임박해 빌리고 빨리 갚는 게 이득이다. 가령 액면으로 6000억원의 수익이 남더라도 비용은 모두 올해 빌려서 치르고, 이를 갚을 수입은 모두 20년 뒤에나 나온다면, 차라리 돈을 은행에 묻어두는 편이 낫다.따라서 현재시점에서 랜드마크타워 사업이 타당한 지를 알아보기 위해서는 매해 빌려서 메워야 하는 돈(현금흐름 적자) 혹은 수입에서 지출을 빼고 남은 돈(현금흐름 흑자)을 `현재가치`로 환산하는 작업이 필요하다. 한 사업 관계자는 "7개 사업연도별 현금흐름(예상수입-예상지출)은 각각 "-1491억(0년), -2468억(1), -774억(2), -1905억(3), -6249억(4), +7797억(5), +1조1811억원(6)"이라고 밝혔다. (왼쪽 그림 우변에서 좌변을 뺀 값)만약 각각의 현금흐름을 `(1+시장이자율)의 경과연도 승수(乘數)`로 나눈(현재가치로 할인한) 뒤 모두 더했을 때 플러스가 나온다면, 해당 사업은 진행할 만한 가치가 있다는 답이 나온다. 랜드마크타워의 경우 이 값을 `제로로 만드는 시장이자율`(프로젝트 내재수익률·Project IRR)은 연 14.74%다. 일반적으로 이 숫자가 대출 이자율보다 높으면 높을수록 사업의 내재가치(NPV·Net Present Value 혹은 순현재가치)가 높음을 의미한다. 시장에서 예상하는 서울라이트타워의 외부자금조달 금리는 사업초기 기준 연 8% 정도다. 사업비용을 대부분 빌려서 진행하더라도 사업가치가 충분하다는 뜻이다.◇ 시행사 주주 기대수익은 12.7%사업성이 있다고 판단하더라도, 자본금을 넣는 결정은 쉬운 일이 아니다. 사업이 지연되거나, 분양·매각이 부진하면 돈을 한 푼도 못 건질 수 있다. 이 때문에 개발사업 시행사 주주들은 그만큼 높은 `리스크 프리미엄`을 요구하게 된다. 서울라이트타워는 당초 계획대로 1540억원의 자본금만 넣었을 경우 사업 종료 시점에 주주들에 귀속될 돈을 총 5733억원으로 예상하고 있다. 실제 배당 시점은 준공후 5년이 지난 2020년이기 때문에 현재가치로 환산한 주주 내재수익률(equity IRR)은 12.69%가 된다. 이 숫자는 출자자의 기대수익이라는 의미에서 업계에선 `자기자본이익률(ROE)`로도 표기한다. 문제는 이 이익률이 돌발 위험들을 감안하지 않고 있다는 점이다. 개발사업은 소요기간이 긴 만큼 금융시장과 부동산시장의 변화에 적지 않은 영향을 받는다. 때로는 정밀한 현금흐름 분석조차 무용지물로 만들어버리기도 한다. (⑤`133층 빌딩` 올리기(하)-로 이어집니다.)
- (위기의 PF)③깨지는 `드림허브`의 꿈
- [이데일리 김재은 기자] 31조원. 단군이래 `최대`라던 한국의 `드림허브`가 깨질 판이다. 부동산 경기침체와 맞물려 이해당사자간 서로 다른 주판알 튕기기로 표류하고 있는 것. 좀 더 들여다보면 한국의 구조적인 대형 공모PF의 문제가 자리잡고 있다. 일각에서는 `용산 드림허브`가 사업을 접는 게 중장기적인 부동산 시장 발전을 위해 약이 될 것이라는 진단마저 내놓고 있다. <이 기사는 23일 오전 11시11분 실시간 금융경제 뉴스터미널 `이데일리 마켓포인트`에 출고됐습니다. 이데일리 마켓포인트를 이용하시면 고급기사를 미리 보실 수 있습니다.> ◇ 총사업비 31조..내재수익률 9.16% 불과 ▲ 핑크-전략적투자자(SI), 블루-재무적투자자(FI), 연두-건설투자자(CI)당초 2015년까지 완공할 예정이던 용산 역세권 개발사업에서 투자자들이 기대하는 이익은 얼마였을까. 20일 삼성물산과 용산역세권개발에 따르면 당초 총사업비 28조원을 기준으로 2조5000억원 가량의 이익을 거둘 것으로 추정했다. 내재수익률은 9.16%로 다른 대형 공모 PF에 비해 낮은 수준. 실제 사업에 착수해 완공되기까지 최소 5~6년간 감당해야 할 리스크를 따지면 그렇게 매력적인 사업이 아니라고 볼 수 있다.삼성물산 관계자는 "2007년 토지비 8조원중 코레일이 최소금액으로 제시한 5조8000억원을 제외한 2조2000억원을 토지개발이익으로 계산했다"며 "하지만 낙관적이었던 부동산시장 전망이 바뀌었고, 내년과 내후년 부동산 시장도 낙관적이지 않다"고 말했다. 즉 부동산 시장 침체가 지속되면서 `용산`이라는 노른자위 땅도 충분한 분양수익을 기대하기 어려워졌다는 것. 여기에 총사업비가 31조원으로 당초보다 3조원가량 늘어난 점도 부담이다. 용산역세권개발 관계자는 "사업비가 31조로 늘어난 반면 2007년에 기대했던 분양가를 받을 수 없게 돼 적자가 날 수도 있다"고 말했다. 토지비 8조원 기준 코레일 소유 부지(35만6000㎡)의 3.3㎡당 단가는 7415만원에 달했다. 한 신용평가사 관계자는 "PF는 외국에서도 보편적으로 쓰는 방식이지만 우리나라의 경우 땅값이 너무 비싸다는 게 가장 큰 문제"라며 "본PF를 시작도 하기전인 토지매입 단계부터 엄청난 규모의 PF를 동원해 부실화 가능성이 높아진다"고 말했다. 삼성물산이 총공사비 9조~10조원 가운데 자신의 몫인 2조7000억~3조원의 수주를 놓고도 지급보증을 거부하며 적극적 사업참여를 망설이게 만드는 이유다. ◇ 시행사 드림허브..낸 이자비용만 `4300억` ▲ 드림허브 주요 재무지표 (단위:백만원, %), 금융감독원 감사보고서드림허브프로젝트금융투자(이하 드림허브)는 2007년 12월 설립된 용산 역세권 개발을 담당할 시행사다. 자본금은 최초 50억원에서 2008년 3월 1조원으로 크게 늘었지만 현재까지 3년간 매출은 전혀 없다. 이가운데 드림허브는 8조원의 토지대금 가운데 1조3560억원을 냈다. 여기에 이자비용 4027억원을 더하면 총 1조7587억원을 납부했다. 8500억원은 토지 일부를 담보로 자산유동화증권(ABS)을 발행해 조달했다. ABS에 대한 이자비용(3개월마다 128억원)은 올 들어 2차례, 총 256억원을 냈다. 3번째 이자 납부일이 다음달 17일 돌아온다. 결국 아직 토지 매입도 다 끝나지 않은 상황에서 드림허브는 자본금(1조)의 43%에 달하는 금액을 이자비용으로 지불했다.2009년 드림허브의 영업손실은 227억원, 순손실은 673억원을 기록했다. 자기자본대비 부채비율은 2008년 158%에서 2009년 480%로 3배이상 높아졌다. 현금성 자산은 882억원으로 2008년보다 145억원 늘었다. 하지만 감사보고서 기준 2008~2009년 2년간 드림허브가 낸 이자비용은 464억원에 그친다. 이는 금융비용을 자본으로 인식했기 때문이며 이 효과를 제외하면 2008년 843억원, 2009년 2254억원 등으로 크게 늘어난다. 이를 반영하면 지난해 순손실 규모는 2464억원에 달한다. 삼성물산은 지난 5월 드림허브 이사회에서 기존 계획대로 용산 역세권 사업을 추진할 경우 4조6000억원의 막대한 적자를 볼 것으로 예상했다. 반면 15%의 지분을 보유한 롯데관광개발(032350)은 3조5000억원가량의 이익은 남길 것으로 추정했다. ◇ 공모 PF의 한계용산 역세권 개발사업의 표류는 부동산 경기 침체와 맞물린 대형 공모 PF의 한계를 여실히 보여준다. `사업성`이 최우선이 아닌 `부동산 불패` 믿음이 앞섰고, 과당 경쟁으로 치솟은 토지가격은 더 높은 분양가로 메우면 된다고 여겼다. 코레일마저 5조~6조원에 달하는 부채를 이번 사업 `한방`으로 해결하려 가세했다. 특히 용산역세권 개발 시행사인 드림허브의 자본금은 1조원이지만, 이들이 수행할 사업은 31조원에 달한다. 사업비의 3.2%에 불과한 자기자본으로 31조원의 사업을 진행하고 있는 것이다. 신용평가사 관계자는 "시장상황에 맞게 자기자본과 외부차입의 레벨을 조정해야 한다"고 강조했다. 익명을 요구한 PF 전문가는 "부동산 시장 침체도 문제지만 건설사들이 너무나 많아 구조조정이 우선돼야 한다"며 "플레이어를 줄이고, 사업장을 줄이는 등 공급 측면에서 구조조정이 필요하다"고 밝혔다. 그는 이런 맥락에서 "단군이래 `최대`라는 용산역세권개발 사업이 무산돼 건설사와 투기꾼들이 적지 않은 피해를 보는 것도, 우리나라 부동산시장을 위해서 중장기적으로 좋은 일 같다"고 했다.
- (위기의 PF)④`133층 빌딩` 올리기(상)
- [이데일리 이태호 기자] 누군가 지금 서울 마포구 상암동 3만㎡ 부지에 세계에서 두번째로 높은 빌딩을 짓기로 했다면 얼마의 수입을 기대할 수 있을까. 대규모 개발사업의 수익성 계산은 사업 진행기간 동안 발생할 수입과 지출에 대한 정밀 분석에서부터 시작한다. 이 과정의 핵심은 `미래`에 들어올 이익금과 `당장` 필요한 돈의 기간불일치로 발생하는 대규모 빚과 이자비용을 최소화시키는 일. 사업의 내재가치 제고는 물론, `프로젝트파이낸싱(PF)`의 성패를 좌우하는 요소이기도 하다. ◇ 총수입 4조..총지출 3.4조 ▲ 층별 구성지난 2008년 133층 빌딩 `상암 DMC 랜드마크타워 `사업 시행사로 선정된 서울라이트타워㈜는 2015년 사업을 완료할 때까지 총 4조원의 수입(Free Cash Flow)과 총 3조4000억원의 지출(Total Invest Cost)이 발생할 것으로 계산했다. 23일 관련업계 관계자들에 따르면, 먼저 1~8층은 백화점·쇼핑몰로 내줘 약 1조5000억원을 받을 계획이다. 또 45층까지는 사무실로 만들어 9000억원에 팔고, 84층까지는 최고급 아파트를 1조원에 분양하는 게 가능할 것으로 예상했다. 그 위로는 호텔·레스토랑·전망대로 채워 5000억원을 벌고, 기타 부대시설 수입을 1000억원으로 추산했다. 분양 또는 매각 대금 유입은 2011년 인허가 직후 계약금에서 시작해 2014~2015년에 잔금 납부를 마칠 때까지 후반부로 갈수록 점차 그 양이 많아지는 구조다. 반면 비용은 비교적 사업 전반부에 집중돼 있다. 땅값과 관련 이자비용 약 4500억원은 2009년부터 5년 간 분할납부하기로 계약했지만, 2010년부터 투입되는 공사비 총 2조원의 절반 정도는 사업이 한창일 2013년에 집중될 전망이다. 이밖에 사업 초기에 필요한 설계비와 선급비용 2500억, 운영자금 2000억, 매입부가세 및 기타비용 5000억원이 필요하다. (아래 그림) 사업기간 총 현금수입에서 총 지출을 뺀 잔액(액면 수익)은 6000억원이다.◇ 대출금리 14.7% 밑돌면 `ok` 서울라이트타워가 초기에 책정한 자본금은 1540억원이다. 사업시작과 동시에 건물이 완성되고 배당이 실시된다면 넣은 돈의 네배를 곧바로 챙길 수 있는 셈이다. ▲ 토지이자를 제외한 차입금 이자비용은 불포함(자료: 서울라이트타워, 이데일리)하지만 2009~2015년 7년으로 잡힌 사업기간과 이 기간에 필요한 대규모 차입금은 수익성 검토 작업을 다소 복잡하게 만든다. 우선, 돈의 가치는 손에 쥐는 시점이 멀수록 줄어든다. 또 남의 돈은 가급적이면 필요한 시점에 임박해 빌리고 빨리 갚는 게 이득이다. 가령 액면으로 6000억원의 수익이 남더라도 비용은 모두 올해 빌려서 치르고, 이를 갚을 수입은 모두 20년 뒤에나 나온다면, 차라리 돈을 은행에 묻어두는 편이 낫다.따라서 현재시점에서 랜드마크타워 사업이 타당한 지를 알아보기 위해서는 매해 빌려서 메워야 하는 돈(현금흐름 적자) 혹은 수입에서 지출을 빼고 남은 돈(현금흐름 흑자)을 `현재가치`로 환산하는 작업이 필요하다. 한 사업 관계자는 "7개 사업연도별 현금흐름(예상수입-예상지출)은 각각 "-1491억(0년), -2468억(1), -774억(2), -1905억(3), -6249억(4), +7797억(5), +1조1811억원(6)"이라고 밝혔다. (왼쪽 그림 우변에서 좌변을 뺀 값)만약 각각의 현금흐름을 `(1+시장이자율)의 경과연도 승수(乘數)`로 나눈(현재가치로 할인한) 뒤 모두 더했을 때 플러스가 나온다면, 해당 사업은 진행할 만한 가치가 있다는 답이 나온다. 랜드마크타워의 경우 이 값을 `제로로 만드는 시장이자율`(프로젝트 내재수익률·Project IRR)은 연 14.74%다. 일반적으로 이 숫자가 대출 이자율보다 높으면 높을수록 사업의 내재가치(NPV·Net Present Value 혹은 순현재가치)가 높음을 의미한다. 시장에서 예상하는 서울라이트타워의 외부자금조달 금리는 사업초기 기준 연 8% 정도다. 사업비용을 대부분 빌려서 진행하더라도 사업가치가 충분하다는 뜻이다.◇ 시행사 주주 기대수익은 12.7%사업성이 있다고 판단하더라도, 자본금을 넣는 결정은 쉬운 일이 아니다. 사업이 지연되거나, 분양·매각이 부진하면 돈을 한 푼도 못 건질 수 있다. 이 때문에 개발사업 시행사 주주들은 그만큼 높은 `리스크 프리미엄`을 요구하게 된다. 서울라이트타워는 당초 계획대로 1540억원의 자본금만 넣었을 경우 사업 종료 시점에 주주들에 귀속될 돈을 총 5733억원으로 예상하고 있다. 실제 배당 시점은 준공후 5년이 지난 2020년이기 때문에 현재가치로 환산한 주주 내재수익률(equity IRR)은 12.69%가 된다. 이 숫자는 출자자의 기대수익이라는 의미에서 업계에선 `자기자본이익률(ROE)`로도 표기한다. 문제는 이 이익률이 돌발 위험들을 감안하지 않고 있다는 점이다. 개발사업은 소요기간이 긴 만큼 금융시장과 부동산시장의 변화에 적지 않은 영향을 받는다. 때로는 정밀한 현금흐름 분석조차 무용지물로 만들어버리기도 한다. (③`133층 빌딩` 올리기(하)-자금조달 편으로 이어집니다.)
- (위기의 PF)③깨지는 `드림허브`의 꿈
- [이데일리 김재은 기자] 31조원. 단군이래 `최대`라던 한국의 `드림허브`가 깨질 판이다. 부동산 경기침체와 맞물려 이해당사자간 서로 다른 주판알 튕기기로 표류하고 있는 것. 좀 더 들여다보면 한국의 구조적인 대형 공모PF의 문제가 자리잡고 있다. 일각에서는 `용산 드림허브`가 사업을 접는 게 중장기적인 부동산 시장 발전을 위해 약이 될 것이라는 진단마저 내놓고 있다. ◇ 총사업비 31조..내재수익률 9.16% 불과 ▲ 핑크-전략적투자자(SI), 블루-재무적투자자(FI), 연두-건설투자자(CI)당초 2015년까지 완공할 예정이던 용산 역세권 개발사업에서 투자자들이 기대하는 이익은 얼마였을까. 20일 삼성물산과 용산역세권개발에 따르면 당초 총사업비 28조원을 기준으로 2조5000억원 가량의 이익을 거둘 것으로 추정했다. 내재수익률은 9.16%로 다른 대형 공모 PF에 비해 낮은 수준. 실제 사업에 착수해 완공되기까지 최소 5~6년간 감당해야 할 리스크를 따지면 그렇게 매력적인 사업이 아니라고 볼 수 있다.삼성물산(000830) 관계자는 "2007년 토지비 8조원중 코레일이 최소금액으로 제시한 5조8000억원을 제외한 2조2000억원을 토지개발이익으로 계산했다"며 "하지만 낙관적이었던 부동산시장 전망이 바뀌었고, 내년과 내후년 부동산 시장도 낙관적이지 않다"고 말했다. 즉 부동산 시장 침체가 지속되면서 `용산`이라는 노른자위 땅도 충분한 분양수익을 기대하기 어려워졌다는 것. 여기에 총사업비가 31조원으로 당초보다 3조원가량 늘어난 점도 부담이다. 용산역세권개발 관계자는 "사업비가 31조로 늘어난 반면 2007년에 기대했던 분양가를 받을 수 없게 돼 적자가 날 수도 있다"고 말했다. 토지비 8조원 기준 코레일 소유 부지(35만6000㎡)의 3.3㎡당 단가는 7415만원에 달했다. 한 신용평가사 관계자는 "PF는 외국에서도 보편적으로 쓰는 방식이지만 우리나라의 경우 땅값이 너무 비싸다는 게 가장 큰 문제"라며 "본PF를 시작도 하기전인 토지매입 단계부터 엄청난 규모의 PF를 동원해 부실화 가능성이 높아진다"고 말했다. 삼성물산이 총공사비 9조~10조원 가운데 자신의 몫인 2조7000억~3조원의 수주를 놓고도 지급보증을 거부하며 적극적 사업참여를 망설이게 만드는 이유다. ◇ 시행사 드림허브..낸 이자비용만 `4300억` ▲ 드림허브 주요 재무지표 (단위:백만원, %), 금융감독원 감사보고서드림허브프로젝트금융투자(이하 드림허브)는 2007년 12월 설립된 용산 역세권 개발을 담당할 시행사다. 자본금은 최초 50억원에서 2008년 3월 1조원으로 크게 늘었지만 현재까지 3년간 매출은 전혀 없다. 이가운데 드림허브는 8조원의 토지대금 가운데 1조3560억원을 냈다. 여기에 이자비용 4027억원을 더하면 총 1조7587억원을 납부했다. 8500억원은 토지 일부를 담보로 자산유동화증권(ABS)을 발행해 조달했다. ABS에 대한 이자비용(3개월마다 128억원)은 올 들어 2차례, 총 256억원을 냈다. 3번째 이자 납부일이 다음달 17일 돌아온다. 결국 아직 토지 매입도 다 끝나지 않은 상황에서 드림허브는 자본금(1조)의 43%에 달하는 금액을 이자비용으로 지불했다.2009년 드림허브의 영업손실은 227억원, 순손실은 673억원을 기록했다. 자기자본대비 부채비율은 2008년 158%에서 2009년 480%로 3배이상 높아졌다. 현금성 자산은 882억원으로 2008년보다 145억원 늘었다. 하지만 감사보고서 기준 2008~2009년 2년간 드림허브가 낸 이자비용은 464억원에 그친다. 이는 금융비용을 자본으로 인식했기 때문이며 이 효과를 제외하면 2008년 843억원, 2009년 2254억원 등으로 크게 늘어난다. 이를 반영하면 지난해 순손실 규모는 2464억원에 달한다. 삼성물산은 지난 5월 드림허브 이사회에서 기존 계획대로 용산 역세권 사업을 추진할 경우 4조6000억원의 막대한 적자를 볼 것으로 예상했다. 반면 15%의 지분을 보유한 롯데관광개발(032350)은 3조5000억원가량의 이익은 남길 것으로 추정했다. ◇ 공모 PF의 한계용산 역세권 개발사업의 표류는 부동산 경기 침체와 맞물린 대형 공모 PF의 한계를 여실히 보여준다. `사업성`이 최우선이 아닌 `부동산 불패` 믿음이 앞섰고, 과당 경쟁으로 치솟은 토지가격은 더 높은 분양가로 메우면 된다고 여겼다. 코레일마저 5조~6조원에 달하는 부채를 이번 사업 `한방`으로 해결하려 가세했다. 특히 용산역세권 개발 시행사인 드림허브의 자본금은 1조원이지만, 이들이 수행할 사업은 31조원에 달한다. 사업비의 3.2%에 불과한 자기자본으로 31조원의 사업을 진행하고 있는 것이다. 신용평가사 관계자는 "시장상황에 맞게 자기자본과 외부차입의 레벨을 조정해야 한다"고 강조했다. 익명을 요구한 PF 전문가는 "부동산 시장 침체도 문제지만 건설사들이 너무나 많아 구조조정이 우선돼야 한다"며 "플레이어를 줄이고, 사업장을 줄이는 등 공급 측면에서 구조조정이 필요하다"고 밝혔다. 그는 이런 맥락에서 "단군이래 `최대`라는 용산역세권개발 사업이 무산돼 건설사와 투기꾼들이 적지 않은 피해를 보는 것도, 우리나라 부동산시장을 위해서 중장기적으로 좋은 일 같다"고 했다.
- "서울 땅값 흔들린다"..두달 연속 하락
- [이데일리 이지현 기자] 땅값이 흔들리고 있다. 주택 거래 침체가 부동산 전반에 영향을 미치며 땅값 상승곡선이 하락세로 돌아섰고 거래량도 급감했다. 주택에 이어 토지 시장도 급속히 냉각되고 있음을 보여준다. 국토해양부는 `7월 전국 지가변동률` 조사 결과, 서울 땅값이 0.07% 내림세를 보였다고 19일 밝혔다. 지난 6월 0.03% 내림세에 이은 2개월 연속 하락세다. 특히 강남3구와 용산의 하락이 서울 전체 하락을 부추겼다. 서초와 강남, 송파는 0.12%, 0.11%, 0.08%씩 빠졌고 용산도 역세권개발 사업이 지연되며 0.01% 하락했다. 경기와 인천도 0.01%씩 내림세를 보였다. 과천은 0.11%, 동두천은 0.1% 하락했다. ▲ 월별 지가변동률 및 지가지수(2008년 1월1일 지가를 100으로 설정)반면 지방은 0.06% 올랐다. 특히 대구 테크노폴리스 산업단지 조성 호재가 작용한 대구 달성과 압해면 조선타운 건립사업 추진이 호재로 작용한 전남 신안이 0.25%씩 올라 전국 상승률 공동 1위를 기록했다. 용도지역별로는 녹지지역, 관리지역, 자연환경보전지역이 0.05%씩 상승했고 농림지역(0.02%)은 그 뒤를 이었다. 지목별로는 논(0.07%), 밭(0.06%), 공장용지(0.06%) 순이었다. 지난달 전국 토지거래량은 총 17만1250필지, 1억6892만3000㎡로, 전년 동월 대비 22.8%, 18.2% 급감했다. 이는 최근 5년간의 7월 평균 거래량과 비교해도 22% 낮은 수준으로 나타났다. ▲ 월별 토지거래량 및 전년동월 대비 증감율(필지수 기준)
- (미리보는 경제신문)삼성電, `1兆상생펀드` 만든다
- [이데일리 조태현 기자] 다음은 오는 17일자 경제신문 주요 뉴스다.(가나다순)◇매일경제▲1면-시중금리 역주행-서울, 시프트 대형평형 절반 출소-삼성, 1조 상생펀드 만든다-2011학년도 대입 10명중 6명 수시모집▲종합-원아시아 허브 `메타시티` 만들자-통일세 어떻게?…논란 가열-통계 안잡힌 中 가계소득 GDP의 30%가량 더 있다-한은 채용때 지방인재 20% 뽑는다-李대통령 "설탕·밀가루값 철저 관리를"▲정치·외교안보-청문회 與野 격돌 예고…누가 다칠까-MB "차관중에 王씨는 없는데…"-"종편, 일정기준 도달땐 누구나 할수있어야"▲국제-경제 문제는 내가 `왕의 남자`-4~6월 日성장률 예상밑돌라 올해 GDP규모 中에 밀릴듯-美, 사후피임약 승인 "낙태와 같다" 비판일어▲금융·재테크-변액보험도 예금보호 받는다-적금·펀드 투자비중을 자유롭게 조절-대부중개업체 불법수수료 반환 쉬워진다▲기업과 증권-1차 협력사 확대…요건만 갖추면 3차도 승격-OCI, 새만금단지에 10조원 쏟아붓는다-포스코 하반기 1000명 추가 채용-현대차, 현대건설 인수 본격 나선다-다음 발목잡은 美라이코스 매각-갤럭시S `통화중 녹음` 가능▲과학기술-스마트폰이 헬스케어시장 판도 바꾼다▲유통-한식 세계화로 수입 소갈비값 급등?-백화점 추석선물세트 20일부터 예약판매▲기업과 증권-코스닥 `히든챔피언` 이름값 했네-외국인 차익거래에 증시 `발목`-곡물가 급등에 음식료주 목표주가↓-저축은행 돈 빌린 신용주식 장중 실시간 반대매매 못해-더위 가면 공모주 열기 달아오른다-올해 최대주주 변경 확 늘었다▲부동산-빚더미 LH 위기극복 비상경영 나선다-주택거래 4개월만에 소폭 증가-건설업계 `직원 기살리기` 바람◇서울경제▲1면-글로벌 경제 먹구름 짙어진다-서울시 "빚 줄이자"-한국식 오너경영 GE, 도입 추진-터키 원전 수주 11월 확정할듯-삼성전자, 1조원 상생펀드 조성▲종합-尹재정 `G20 세계일주`-인권침해 논란 `공항 전신검색장비` 내달 시범운영-스마트폰 열풍 가구당 통신비 月 14만원 `사상최대`-부사장 자리 한달째 공석 예보, 업무차질 장기화-한은, 지방대 출신 20% 뽑는다▲정치-당정 내년 예산안 조율 착수 "4대강사업 예산 축소없다" 재확인-인사 청문회 `무딘 칼` 난무하나-與, 靑·정부 독주 관행에 뿔났다-對北지원 민간단체 활동 제한?▲금융-중소형 손보사 경영환경 급속 악화-은행·카드·증권사등 장점 연계한 통합서비스 봇물-은행권 연내 20兆대 `커버드 본드` 발행-대부중개업체 불법 수수료 4분기부터 돌려받기 쉬워진다▲국제-"美 경기회복 부진은 기업 탓"-中 임금인상 시위 서부대개발엔 보약-美 은행 "신탁우선증권 빨리 털자"-국제 원면 값도 고공비행-오바마 "이란 해운업도 제재 강화"-GM, 이번주 최대 160억弗 IPO 신청▲산업-삼성전자, 협력사와 동반 성장 길 텄다-국내 車시장 중형차 `전성시대`-포스코 하반기 신입사원 1000명 추가 채용-현대위아, 세계 최대 골리앗 크레인 수출-권오갑 현대오일뱅크 사장 "열심히 일한 직원 보상받는 회사 만들 것"-동부그룹, 한농·캐미칼 합병-`아이폰4` 내일 오전 6시 예약판매 개시-게임업계 해외진출·사업다각화 나서-씨모텍, 창립이래 첫 매출 1000억 돌파-중·장년층, 홈쇼핑서 스마트폰 산다▲증권-외국인 `더블딥 징크스` 재연되나-올 사상최대 배당 쏟아진다-거래 부진…투자심리 급속 냉각-외국계 기업 지분현황 늑장신고 `혼란`-`애물단지` 베트남펀드 어떡해?◇한국경제▲1면-지하철 요금 인상안 서울시, 5시간만에 철회-삼성전자, 1조원 상생펀드 만든다-"통일비용, 세금보다 기금으로" 65%-서울 강남 재건축 반등 지방주택 거래 늘어▲종합-"생활물가가 걱정…서민들 고통받지 않게 해달라"-정부위원회 16개 없앤다-美, 터키에 최후통첩…"이란제재 불참땐 무기 안판다"-"담뱃값 8000원으로 올리면 10년뒤 흡연율 20%대로 뚝"-`뜨거운 감자` 통일세…정치권 갑론을박-KDI "北 갑자기 붕괴땐 통일비용 7배 더 들어"-"군복무 24개월로 연장 검토안해"▲경제-LH "전국 414개 사업장 구조조정 내달 발표"-한은, 수석 이코노미스트 둔다-국민연금, 잘못 지급한 연금 5년간 886억-한의사 10년간 81% 급증 경쟁 심해져▲금융-은행들, 흑자 행진 카드사업 확장 경쟁-은행, 연구소 확대개편 바람-불법 대출 중개수수료 돌려받기 쉬워진다▲국제-`성장률 0.1%` 다시 고개떨군 日경제…엔高로 長期 저성장 우려-伊정부-피렌체市 `다비드상 싸움`-작은 덩치로 단단하게…월가 `부티크 투자은행` 질주-몸집 키워 든든하게…실리콘밸리 `슈퍼엔젤 투자` 날갯짓-GM, 6년만에 최대이익…부활 `시동` 걸리나-1리터로 60km이상 주행 혼다 "2년안에 내놓겠다"-메리어트·르메르디앙…전세계 호텔들 `대만 집결`-中석탄업계, 白酒업체에 50억위안 `베팅`▲산업-삼성전자 "1조 펀드, 협력사 아니라도 기술만 있으면 지원"-포스코, 하반기 1000명 더 뽑는다-3개월 안쓴 휴대폰 부가서비스 방통위 "요금 안내도 된다"-크레신 "애플에 뇌물, 사실 아니다"-日 대사는 렉서스 타는데 한국 대사는 벤츠-권오갑 현대오일뱅크 사장, 취임식 생략하고 e메일로 취임사-다음, 美자회사 라이코스 426억원에 매각-현대위아, 세계 최대 골리앗크레인 브라질에 수출▲생활경제-백화점, 복합상업단지 출점계획 잇따라 연기▲부동산-"서계·청파 뉴타운 3년 준비했는데 대책없이 안된다니…"-주택청약종합저축 가입자 970만 돌파-한 고비 넘은 알파돔시티…"유상증자·PF로 1조 땅값 조달"-사무실로 둔갑한 가든파이브 창고-LH, 미분양 단지내 상가 최대 40% 할인▲증권-모멘텀 부재…"당분간 G2 지표가 방향타"-프로그램 공급 `복병` 되나-씨모텍 `CEO효과`에 분기 사상최대 실적-미래에셋, 일본서도 펀드 판매
- 신재민 문화부 장관 내정자 부인, 양평 땅투기 의혹
- [노컷뉴스 제공] 신재민 문화체육관광부 장관 내정자의 부인 윤 모씨가 대규모 복합 휴양촌 건설 소문이 끊이지 않던 경기도 양평에 1,000㎡ 가량의 땅을 소유하고 있는 것으로 드러나 투기 의혹이 일고 있다. 신재민 내정자 부인은 남편이 언론사에 근무하던 2006년 12월에 경기도 양평군 옥천면 신복리 일대 임야 980㎡(약 300평)를 사들였다. 이 때는 부동산 가격이 천정부지로 치솟던 때다. 등기부 등본에는 396-5번지 877㎡가 2억원, 395-3번지 103㎡가 2,300여만 원에 거래된 것으로 기재돼 있다. 윤 씨가 2억 4,000여만 원을 들여 이 땅을 매입했다는 얘기다. CBS가 현장을 찾아가 확인한 결과 윤 씨 소유의 땅은 주변을 내려다 볼 수 있는 산 중턱에 위치해 있어 경관이 좋다. 특히 멀지 않은 곳에 한화리조트가 있어, 10여전 전부터 한화그룹이 스키장 등 위락시설을 확충할 것이라는 소문이 돌아 양평에서 땅값이 가장 크게 오른 곳이다. 실제로 양평 지역신문은 지난 10일 '한화호텔앤드리조트'가 사업비 총 1조 2,000억 원을 투입해 '양평 한화복합휴양단지' 조성사업을 본격 추진한다고 보도하기도 했다. 보도에 따르면, 윤 씨 땅 인근인 신복리 141-5번지 일원 900여만㎡(272만평) 부지에 오는 2015년까지 콘도가 들어서는데, 객실 1,000개 규모의 콘도를 핵심사업으로 5~6층 규모의 힐링센터가 함께 세워진다. 지역 부동산 관계자들도 "이 지역 땅 값은 부르는 게 값이 될 것"이라면서도 "이미 많이 올라 천정부지로 오르는 데는 한계가 있을 것"이라고 전망했다. 한 부동산 업자는 윤 씨가 2006년에 땅을 샀다는 사실을 전해 듣자 즉각 "개발 소문을 듣고 샀을 것"이라고 말했다. 이에 대해 신재민 내정자는 심장섭 문체부 대변인을 통해 "전원 주택을 짓기 위해 300백평 정도를 샀는데 그 이후에 난개발이 진행돼 팔았지만 계약금만 받고 잔금을 못받아 부인 소유로 돼 있다"고 CBS에 알려왔다. 매매 가격에 대해서는 "공개하는 것이 적절치 않다"면서도 "땅을 살 때보다 총액 기준으로 500만원 밖에 더 받지 못했다"며 투기는 아니라는 입장을 나타냈다. ◈ 장관 지명 한 달 전, 4년전 가격으로 팔아‥걸림돌 사전제거? 하지만 이상한 점이 몇 가지 있다. 우선 매매 시기인데 신 내정자측은 불과 한 달 전인 7월 18일에 팔았다고 했다. 신 내정자가 문화관광부 장관에 지명된 때가 8월 8일이니까 장관 지명 불과 20여일 앞두고 땅을 부랴부랴 매도한 것이 아니냐는 의혹이 제기된다. 신 내정자의 경우 6.2 지방선거 이후 청와대와 정부의 대규모 개편이 거론될 때마다 청와대 홍보수석이나 문화부 장관 물망에 단골로 거론돼 왔다. 양평 땅이 공직 생활에서 한 단계 더 도약하는 데 걸림돌이 될 것 같으니까 서둘러 처분한 것 아니냐는 의혹이 일고 있다. 인사 검증 기관에서 해당 땅의 처분을 요구했을 것이라는 추정도 나오고 있다. 500만원 밖에 더 받지 못했다는 설명도 석연치 않다. 토지대장에 기록된 396-5번지의 개별공시지가는 2006년에 ㎡당 6만 2,000원에서 2010년에는 1만 600원으로, 395-3번지는 2006년에 4,290원에서 2010년에 3만 8,600원으로 급등했다. 이런 사실에도 불구하고 4년 매입 금액에 불과 500만원만 더 얹은 금액에 땅을 팔았다는 것은 납득하기 어렵다. 그래서 뭔가 말못할 속사정이 있는 것 아니냐는 의문이 커지고 있다. 난개발 때문에 전원주택 개발을 포기했다는 설명도 이상하기는 마찬가지. CBS가 만난 지역 부동산 업자들은 해당 지역은 앞으로도 오르기는 하겠지만 이미 많이 올라 한계가 있다면서 전원주택을 짓기에는 적당하다고 말했다. 더구나 윤 씨 소유의 땅 주변은 지은지 얼마 안돼 보이는 깔끔한 전원주택 4채만 들어섰을 뿐 다른 곳은 거의 훼손되지 않은 상태였다. 난개발이라는 신 내정자측의 주장과 실제 현장은 차이가 있어 보였다. 한편, 신재민 내정자는 자녀 교육을 위해 수 차례 위장전입을 한 사실이 드러났고, 주상복합 아파트 매매 등기 시점을 늦추는 방법으로 1억여 원의 양도세를 탈세했다는 의혹도 받고 있다.
