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- “이번주 주목해야 할 주요 일정은”
- [이데일리 장예진 기자] 배런즈는 15일(현지시간) 이번주 주목해야 할 주요 일정을 공개했다.먼저 17일 화요일에는 11월 소매판매, 12월 주택시장지수가 발표되며, 헤이코가 분기 실적을 내놓을 예정이다.또한 이날부터 연방공개시장위원회(FOMC)의 12월 회의가 개최된다.18일에는 12월 FOMC 회의 결과가 발표되며 이와 동시에 제롬 파월 연준 의장의 기자간담회가 있을 예정이다. 이외에도 11월 신규주택착공 및 주택착공허가 지표, 3분기 경상수지가 공개되며 버켄스탁, 제너럴밀스, 자빌, 레나, 마이크론이 분기 실적을 발표한다.19일 목요일에는 주간 신규 실업수당 청구건수, 3분기 국내총생산(GDP) 성장률 확정치, 영란은행(BOE)과 일본은행(BOJ)의 기준금리 결정이 있을 예정이다. 또한 액센추어, 카맥스, 신타스, 콘아그라브랜즈, 다든레스토랑, 팩트셋리서치시스템, 페덱스, 램웨스턴홀딩스, 나이키, 페이첵스 등 많은 기업들이 실적을 내놓는다.마지막으로 20일에는 11월 개인소비지출(PCE) 가격지수 및 개인소득이 공개되며 카니발이 분기 실적을 제시할 예정이다.
- "오피스 투자는 옛말"…국내 물류센터 쓸어담는 해외 큰손들
- [이데일리 마켓in 김성수 기자] 해외 투자자들이 올해 국내 물류센터 투자에 ‘줄줄이’ 나섰다. 전자상거래 시장 성장으로 물류센터 임차수요는 꾸준한데 최근 몇 년간 물류센터 착공이 급감함에 따라 물류센터 시장이 공급부족 상태로 바뀔 것이라는 이유에서다. 일부 투자자는 가격이 오른 국내 오피스를 매도하고 물류센터를 매입하는 방식으로 포트폴리오 교체에 나섰다. 앞으로도 해외 투자자들의 물류센터 매입이 증가할 것으로 기대된다.◇ GIC·블랙스톤·부바달라 등 해외 투자자 ‘저가매수’16일 모건스탠리캐피탈 인터내셔널(MSCI), 상업용부동산 서비스회사 컬리어스에 따르면 올해 보유자산 투자금액 기준으로 한국 물류자산을 가장 많이 소유한 해외 투자자는 싱가포르투자청(GIC)이다. 올해 국내 물류센터의 주요 해외 투자자 10위권 (소유기준) (자료=컬리어스)GIC는 싱가포르 국부펀드로, 싱가포르가 해외에 투자한 자산을 관리하기 위해 1981년 설립한 100% 정부 지분 소유의 운용사다. GIC는 국내 25개 물류센터 프로젝트에 3조1530억원 규모 투자를 하고 있다. 당초 GIC는 보유자산 투자 금액 기준으로 국내 오피스를 가장 많이 소유한 투자자였다. 그러나 최근에는 장기간 보유하던 프라임급 오피스를 매도하고 물류자산 투자에 나서고 있다. 일례로 GIC는 올해 서울 도심권역(CBD)에 보유한 오피스 ‘더 익스체인지 서울’, ‘서울파이낸스센터(SFC)’ 매도에 나섰다. 더 익스체인지 서울은 서울 중구 무교로 21 일대 위치해 있으며 지하 3층~지상 15층, 연면적 2만9481.7㎡ 규모다. 서울지하철 1·2호선 환승역 시청역, 5호선 광화문역이 걸어서 5분 이내 있는 ‘트리플 역세권’ 입지다.서울파이낸스센터는 서울 중구 세종대로 136 일대 위치한 오피스 빌딩으로 더 익스체인지 서울 바로 옆에 있다.대신 GIC는 올해 그래비티자산운용 펀드(그래비티일반사모부동산투자회사제7호)를 통해 부천 내동 복합 물류센터를 약 3000억원에 매입했다. 이는 올해 물류투자 사례 중 매매가 기준으로 3위 규모다. 부천 내동 복합 물류센터는 경기도 부천시 내동 222-11 일대에 있으며 지하 2층~지상 12층, 연면적 8만2645㎡(약 2만5000평) 규모다. 미래인로지스부천피에프브이(PFV)가 개발했다. 앞으로 GIC는 전통적으로 선호했던 오피스 대신 물류자산 투자를 확대할 것으로 전망된다.다른 외국계 투자자들도 국내 물류센터에 대거 투자했다. 아랍에미리트연합(UAE) 국부펀드 무바달라는 미국계 부동산 컨설팅업체 존스랑라살(JLL) 자회사인 라살자산운용과 함께 안성 대덕 물류센터에 투자했다. 안성 대덕물류센터(A동, B동) (자료=범CM 건축사사무소 홈페이지)안성 대덕 물류센터는 경기 안성시 대덕면 무능리 2번지 일대 있으며 지하 1층~지상 3층, A동 연면적 18만7390.63㎡, B동 연면적 20만831.96㎡ 규모다. 라살자산운용이 지난 6월 지산산업으로부터 이 물류센터가 준공도 되기 전에 매입했다. 매매가는 A·B동 합쳐 6030억원으로, 올해 물류 투자사례 중 최대 규모 거래다. 다이소, 삼덕로지스 등이 임차해서 공실이 모두 해소됐다.◇ 내년부터 공급과잉 해소…2026년 ‘공급부족’ 전환미국 최대 사모펀드 회사 블랙스톤은 국내 물류센터에 처음 투자했다. 페블스톤자산운용이 블랙스톤을 투자자로 유치해서 경기 김포 성광로지스틱스 물류센터를 인수한 것. 이로써 지난 10월 18일 페블스톤제21호일반부동산사모투자회사가 설정 완료됐다.김포 성광물류센터는 김포시 고촌읍 전호리 725 일대 있고 지하 1층~지상 4층, 연면적 2만9999.16㎡(9075평) 규모다. 글로벌 사모펀드 운용사인 워버그핀커스는 국내 디벨로퍼 엠큐그룹과 설립한 합작법인 ‘큐브인더스트리얼자산운용’을 통해 국내 물류자산 투자를 확대할 예정으로 전해졌다. 외국계 투자자가 이처럼 국내 물류센터 투자에 뛰어든 것은 그간 가격이 떨어져 ‘저가매수’가 가능한데다 수년간 이어졌던 물류센터 공급과잉 현상이 내년부터 해소될 것이란 기대감 때문이다. 올해 주요 물류센터 거래사례 10위권 (자료=컬리어스)국내 상업용부동산 서비스회사 젠스타메이트가 수도권 물류센터의 건물 기준 3.3㎡(평)당 거래가격을 분석한 결과 상온 물류센터는 2022년 667만원에서 작년 629만원, 올해 상반기 577만원으로 떨어졌다. 저온 물류센터는 2022년 1143만원에서 작년 1109만원, 올해 상반기 887만원으로 하락했다.공사비 증가, 고금리, 프로젝트파이낸스(PF) 시장 경색으로 물류센터 개발이 어려워지면서 착공 시기도 계속 늦춰지는 분위기다. 쿠시먼앤드웨이크필드코리아 자료를 보면 작년에 착공 신고한 수도권 물류센터는 총 16곳인데 실제로는 단 한 곳도 착공하지 않은 것으로 조사됐다. 물류창고 착공에서 준공까지 2년이 걸리기 때문에 앞으로 2년간은 공급 공백이 생길 수밖에 없다는 의미다. 젠스타메이트에 따르면 현재 계획된 전국 물류센터 공급 규모는 약 752만㎡에서 올해 650만㎡, 내년 247만㎡, 2026년 약 43만㎡로 계속 줄어든다. 반면 매년 온라인 시장이 성장하는 만큼 물류센터 임차 수요는 매년 264만㎡ 정도 꾸준히 발생한다.한 상업용부동산업계 관계자는 “물류센터 신규 공급이 둔화되고 있어서 내년 하반기가 되면 공급이 거의 없을 것”이라며 “내년부터 물류센터 임대시장의 수급 불균형이 서서히 완화되고 2026년에는 공급부족으로 돌아설 것”이라고 내다봤다.다른 상업용부동산업계 관계자는 “국내 기관투자자들은 이미 물류센터에 돈이 묶여있거나 자산을 보수적으로 운용하는 경우가 많아서 물류센터 투자를 하기 어렵다”며 “실탄이 두둑한 외국계 투자자들은 지금 시장 상황을 ‘기회’로 보고 있다”고 말했다.
- [마켓인]3년째 적자 여천NCC, 등급 BBB급으로 더 떨어지나
- [이데일리 마켓in 박미경 기자] 한화솔루션(009830)과 DL케미칼의 합작법인(JV) 여천NCC에 대한 우려의 시선이 커지고 있다. 석유화학 업황 부진이 장기화하며 신용등급이 하향 조정됐는데, 추가 하락 가능성도 배제할 수 없기 때문이다.(사진=여천NCC)16일 신용평가업계에 따르면 최근 한국신용평가와 한국기업평가는 여천NCC 무보증사채 신용등급을 기존 ‘A’에서 ‘A-’로, 기업어음(CP) 신용등급을 기존 ‘A2’에서 ‘A2-’로 내렸다. 무보증사채 등급전망은 ‘부정적’으로 평가했다. 신용등급 전망 ‘부정적’은 향후 6개월에서 1년 이내 신용등급을 강등할 가능성이 높다는 의미다.한신평과 한기평은 여천NCC의 부진한 영업실적을 등급 하향 사유로 꼽았다. 여천NCC는 지난 2022년부터 3년 연속 영업적자를 이어오고 있다. 올해 3분기까지 영업이익은 1057억원 적자를 기록했다. 2022년 -3867억원, 2023년 -2388억원 등의 순으로 전년 동기 대비 손실 규모가 축소되긴 했으나, 수익성을 회복하기는 어려울 것이라는 전망이 나온다.이는 주력 제품인 기초 유분의 마진 손실이 지속되면서다. 기초 유분은 유화산업의 기초원료로, 경기침체기에 직격탄을 맞는다. 수요 부진에 더불어 중국발 공급과잉으로 판가가 하락했다.김혜원 한기평 연구원은 “영업현금창출능력 저하로 차입금이 추가 확대될 가능성이 있어 2025년 말 이후 차입금의존도는 60%에 이를 것으로 전망한다”며 “영업흑자 전환하더라도 영업이익으로 이자 비용을 충당하지 못할 가능성이 있다”고 경고했다.신평사들은 ‘BBB+’ 등급 하향 가능성 요인으로 수익성 부진 지속, 재무부담 지속 등을 제시했다. 특히 한신평은 별도기준 부채비율 지표 350% 초과를 추가로 내세웠다. 여천NCC의 별도기준 부채비율을 △2022년 말 200.1% △2023년 말 276.9% △2024년 9월 말 321.0% 등의 순으로 증가 추세를 보이고 있다. 부채비율 추정치로는 한신평은 2025년 말 355.0%, 2026년 말 364.7%를, 한기평은 2025년 말 388.2%, 2026년 말 433.7% 제시해 추가 등급 하향 가능성이 높다.심지어 발행한 공모 회사채들의 기한이익상실(EOD) 사유가 발생할 가능성도 높아졌다. 특정 재무비율 유지 의무 등 사채관리계약과 관련한 재무특약이 걸려있기 때문이다. 만일 특약 조건을 충족하지 못했을 경우 사채권자들이 원금 강제상환 요청을 할 수 있다.여천NCC가 발행한 회사채 7050억원 중 1300억원에 신용등급 관련 강제상환옵션(트리거)이 걸려있다. 신용등급이 BBB+ 이하로 내려갈 경우 700억원, BBB 이하로 내려갈 경우 600억원을 강제상환해야 한다.오윤재 한신평 연구원은 “현재 부채비율이 제78회 외 일부 공모채의 재무비율 유지의무 조건인 400%, 신용등급이 일부 사모채의 트리거(Trigger) 기준에 근접하고 있다”며 “여천NCC의 재무지표 추이와 자본여력 확보 여부 등을 지속적으로 모니터링할 것”이라고 했다.신용등급이 낮아지면 각종 조달비용도 커진다. 여천NCC는 부정적 아웃룩이 달린 상태라 공모채 수요예측에서도 시장의 외면을 받았다. 은행대출과 사모채 등으로도 자금소요에 대응하고 있는데 회사채보다 모두 비용부담이 크다. 본드웹에 따르면 여천NCC 공모채 3년물 민평금리는 5.366%로 나타났다.(자료=한국기업평가)
