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- 잠실 2단지 평균분양가 평당 1736만원 책정
- [edaily 윤진섭기자] 정부가 강남권 재건축 아파트의 일반분양가에 대한 고분양가 여부에 대한 조사를 착수한 가운데 그 첫 대상인 잠실주공 2단지의 일반분양가격이 평균 1736만원 안팎인 것으로 파악됐다.
18일 잠실주공 2단지 시공업체인 대우건설(047040), 대림산업(000210), 우방(013200), 삼성물산(000830) 건설부문 등에 따르면 이 같은 분양가를 결정, 송파구청에 접수했다.
총 868가구가 공급되는 원룸형태인 12평형은 1층의 경우 평당 1360만원에 공급키로 했고, 16층~33층에 위치한 12평형은 평당 1480만원에 분양키로 잠정결정했다. 이를 총 분양가로 환산하면 12평형은 최저 1억6320만~1억7760만원 선이다.
이는 지난해 2차 동시분양을 통해 선보인 역삼동 개나리 2차 11평형 분양가인 평당 1600만원보다 낮은 수준이란 게 업체 관계자의 주장이다.
총 228가구가 일반분양되는 24평형은 3층 최저가격이 1800만원, 그리고 16층~31층에 포진한 준로열층은 평당 1890만원에 책정된 것으로 알려졌다. 총 분양가는 최저층이 4억3200만원, 준 로열층이 4억5360만원이 되는 셈이다.
이는 지난해 공급된 잠실주공 3단지, 4단지 동일평형대 평당 분양가인 1826만(4단지 26평형), 1890만원(3단지 25평형)과 비슷한 수준의 분양가다.
또 1층에만 공급되는 19가구의 33평형은 평당 1949만5000원에 분양가를 책정해 송파구에 분양승인 접수를 마쳤다. 이 경우 33평형 총 분양가는 6억4300만원 내외로, 동일평형 조합원 분양가 5억900만원보다 1억3000만원 이상 비싸다.
그러나 조합원 33평형이 내야하는 1억원 내외의 추가부담금(종전 13평형 기준)을 고려할 경우 최종 분양가는 6억 1000만원 안팎으로 추정되고 있다.
대우건설 관계자는 "주변 잠실 3,4단지와 갤러리아 팰리스 등의 시세를 감안해 분양가를 책정했다"며 "현 분양가는 관리처분 당시 조합 수입 등을 고려해 책정한 금액으로 더 이상의 분양가 인하는 사실상 힘들다“고 말했다.
한편 건설교통부는 잠실저밀도 재건축의 일반분양가 분석에 있어 원가분석과 주변시세를 감안해 고분양가 여부를 결정할 것으로 알려졌다.
서종대 건설교통부 주택국장은 “건설업체들이 내놓은 일반분양가 중 토지감정가액, 건축비 등 원가를 분석하고, 주변시세 등을 고려해 고분양가 여부를 파악할 것"이라며 "건설업체들이 도급 사업이란 점을 들어 분양가 책정과는 무관하다고 주장하고 있지만 100% 도급 수주 사업은 없다는 게 건교부의 입장"이라고 밝혔다.
다만 그는 건설업체의 조사 방침과 병행해 재건축 조합에 대한 조사 가능성에 대해선 "현재로선 언급할 수 없는 부분"이라고 덧붙였다.
- 부동산투기 고강도 세무조사 발언 왜 나왔나?
- [edaily 윤진섭기자] 정부가 부동산 투기를 잡기 위해 `세무조사`라는 칼날을 들이댈 방침이어서 귀추가 주목된다.
한덕수 경제부총리는 15일 정례브리핑에서 "부동산 투기행위에 대해 엄정히 대처하겠다"며 "주택거래신고서 내용을 분석해 거짓신고자에게는 과태료를 부과하고 투기혐의자에 대해서는 강도 높은 세무조사를 실시하겠다"고 밝혔다.
부동산 시장 안정을 위해선 투기혐의자에 대한 세무조사라는 `극약처방`마저 마다하지 않겠다는 정부의 정책의지가 읽혀지는 대목이다.
◇한 부총리 부동산 투기 고강도 세무조사 발언 왜 나왔나
정부가 부동산 투기에 대해 대대적인 공세로 급선회한 것은 뛰는 부동산 가격, 특히 강남권 부동산 가격의 배후에 부동산 투기세력이 있다는 인식에 근거한 것이다.
정부는 참여정부 출범이후 20여 차례의 규제책을 내놓았고, 재건축에 대해서만 10여 가지 중복 규제를 가했지만 집값이 안정되기는 커녕 강남권을 중심으로 상승세가 지속되고 있다.
10ㆍ29대책을 통해 발표한 집값 안정대책 가운데 주택거래허가제, 주택담보대출총량제 등을 제외하고는 모두 시행중이거나 시행을 앞두고 있지만 집값이 잡히지 않고 있는 것이다.
특히 올해 들어 이 같은 현상은 더욱 심화되는 양상을 표출하고 있다. 실제 정부는 연초부터 주택시장이 과열 양상을 보이자 판교신도시와 초고층 재건축 규제, 안전진단 절차 강화 등을 담은 2.17 대책을 서둘러 내놨다.
이어 개발이익환수 제도 대상에서 제외키로 했던 용적률 증가분 30% 포인트 미만 재건축 단지에 대해서도 임대아파트를 건립하도록 방침을 바꿨다.
또 지난 10일에는 "안전에 아무런 문제가 없는 강남권 중층 아파트가 재건축 추진에 대한 기대심리로 가격이 큰 폭으로 뛰고 있다"며 "필요시 긴급 안전진단 조사권을 발동해, 무리한 재건축 추진을 사전에 막겠다"고 발표했다.
이 과정에서 건교부는 강남 재건축 아파트 가격 동향을 매일 파악해, 가격이 오를 경우 즉각적인 대책을 내놓기로 하는 한편, 주택국 내 `재건축 추진 상황 점검반`을 상시 운영키로 했다.
그러나 이 같은 규제에도 불구하고 강남권 재건축과 분당 아파트 값은 청개구리 뜀박질이라고 할 정도로 가격 호가 현상을 계속 이어지면서 정부 당국을 당혹케 하고 있다.
실제 건교부 자료에 따르면 1분기 강남구, 송파구, 서초구 등 속칭 강남 빅 3구의 가격은 2.9%~3.9%까지 뛰어 10.29 대책 이후 시세를 웃돌고 있다. 특히 판교 개발 영향권에 있는 분당구는 주택거래신고건수가 2월 878건, 3월 898건을 나타내는 등을 나타내면서 3.4%의 높은 가격 상승을 나타내고 있다.
한 부총리의 이날 발언은 최근 1개월 새 취해진 집값 안정대책의 연장선상이란 의견이 주류다. 또 최근 부동산 가격 이상 급등은 투기 세력이 조장하고 있다는 정부의 인식도 깔려 있다.
A건설사 관계자는 "역대 정부가 내놓은 대책 중 가장 반(反)시장적(?)이라는 개발이익환수 제도 시행을 코앞에 두고 있음에도 재건축 아파트 가격이 폭등하는 데 정부가 당혹해하는 것 같다"라고 말했다.
이어 그는 "정부는 이 같은 비정상적인 가격 폭등의 이면엔 가격을 조장하는 투기세력이 있다고 보고 있는 셈"이라며 "결국 투기세력을 뿌리 뽑지 못하고는 부동산 시장 안정을 힘들다는 정부의 판단 아래 고분양가 자제 요청, 건설업체 세무조사, 그리고 한부총리의 고강도 세무조사 발언이 이어지고 있다"고 말했다.
한 부총리의 고강도 세무조사 발언은 공공기관 이전, 기업도시 착수 등 대형 개발 프로젝트 의 본격 시행을 앞두고 부동산 투기 세력에 대한 사전 경고라는 관측도 있다.
정부는 5월 중에 공공기관 이전 후보지 발표를 앞두고 있다. 이에 앞서 15일 정부는 각 지자체로부터 기업도시 신청을 받아, 6월경에 기업도시를 확정할 계획이다. 이 같은 대형 프로젝트가 실시됨에 따라 토지 시장은 지난해 행정도시 추진 못지않은 가격 폭등의 가능성이 점쳐지고 있다.
실제 관광, 레저형 기업도시에 신청이 유력한 전남 해남·영암의 경우 현재 도로변 관리지역 땅값이 평당 10만~20만원, 임야는 가장 싼 땅이 평당 3만원선으로 지난해보다 평당 2~7만원이 뛰었다. 영암군 삼호읍의 경우는 지난해 평당 5~10만원이던 관리지역 농지는 현재 평당 20만~30만원까지 오른 상태다.
결국 이 같은 상황에서 정부의 고강도 부동산 시장 안정 의지를 밝힐 필요가 제기됐고, 한 부총리의 고강도 세무조사 발언이 나오게 된 셈이다.
아울러 이 같은 현상이 지속될 경우 종합적인 부동산가격안정대책 발표가 나올 수 있음을 시사해, 부동산 시장이 자율적으로 안정될 수 있는 마지막 기회(?)를 부여한 셈이다.
◇정부의 부동산안정대책 나오면 어떤 내용 담길까?
한부총리의 이날 발언은 1개월 새 취해진 정부의 부동산안정대책의 연장선상이며 종합적 부동산가격안정대책 발표를 시사했다는 점에서 의미가 크다. 즉 이 같은 정부의 잇따른 시장 안정 요청에도 불구하고, 부동산 가격 폭등이 이어질 경우 정부의 메가톤급 추가 대책이 나올 가능성이 높기 때문이다.
시장 안정을 위해 정부가 사용할 수 있는 규제수단으로는 우선 강남권 재건축 아파트에 대한 대대적인 실태와 투명성 조사, 그리고 분양가 인하하는 방안이 유력하다. 즉 현재 대림산업에 대해 실시중인 재건축 비리조사를 전 건설사와 재건축 조합으로 확산하는 것이다.
이와 관련해 서울경찰청은 일선 경찰서에 재건축, 재개발 조합, 그리고 건설사에 대한 대대적인 비리 정보 수집을 지시한 것으로 파악됐다. 아울러 신규 아파트의 고분양가를 낮추기 위해 현재 지자체에 있는 분양 승인권을 정부로 환원해 통제하는 안도 정부가 사용할 수 있는 규제 수단으로 거론되고 있다.
일부에선 극단적인 수단으로 주택거래허가제 도입, 토지거래허가면적 확대 등의 가능성도 제기되고 있는 실정이다. 하지만 정부의 이 같은 규제 수단은 시장 자율화 틀 자체를 흔들 수 있다는 점에서 부작용이 적지 않다.
이에 따라 업계 일부에선 규제 일변도의 정부 대책에서 탈피해 강남권 노후 아파트의 재건축 시기 발표, 강남권 공급물량 확대를 위한 방안, 강남권 대체 신도시 개발 등이 필요하다는 의견도 나오고 있다.
- 강남 저밀도 초소형 일반분양, 매력 있나?
- [edaily 윤진섭기자] 분양이 임박한 강남권 노른자위 저밀도 재건축 단지에 10평형대 초소형 아파트가 대거 쏟아질 전망이다. 이는 지난해 2차 서울동시분양에 선보인 강남구 역삼동 개나리 2차 아파트 11평형 178가구에 이어 두 번째 초소형 분양이다.
특히 이번 분양물량은 소형의무비율 탓에 `기형적 평형`이 배치된 재건축 단지에서 공급하는 첫 대규모 분양이라는 점에서 부동산업계는 촉각을 곤두세우고 있다.
우선 해당 해당 저밀도 재건축 조합과 건설업체들은 강남권 임대수요가 탄탄하다는 점을 들어 분양 성공을 자신하고, 임대사업자 등 특정 계층을 겨냥한 `타킷 마케팅`을 펼치고 있다.
반면 부동산 전문가들은 평형 대비 높은 고분양가, 그리고 비슷한 시기에 대거 일반분양이 쏟아진다는 점을 들어 10평형대 아파트의 경쟁력에 다소 회의적인 시각을 드러내고 있다.
◇건설업체, 독신자·임대사업자 대상 `타킷 마케팅`..분양성공 자신
11일 업계에 따르면 강남권에 쏟아질 소형아파트는 ▲송파구 잠실주공2단지(12평 868가구) ▲잠실시영(16평 344가구) ▲강남구 삼성동 AID(12~18평 416가구) 등이다. 이들 아파트는 이달 4차 동시분양이나 5월에 공급될 예정이다.
우선 저밀도 재건축 조합과 시공회사는 내심 성공을 자신하면서, 분양률을 끌어올리기 위한 각종 분양 마케팅 전략 수립에 골몰하고 있다.
분양 성공을 기대하는 데는 같은 단지 안 중대형 평형에 비해 상대적으로 가격이 저렴하고, 전용률이 높아 독신세대를 비롯한 임대수입을 목적으로 한 임대사업자의 청약이 의외로 많을 것이란 점을 들고 있다.
또 여기에 지난해 2차 동시분양을 통해 현대산업개발이 선보인 개나리 2차 11평형이 당초 예상을 뒤엎고 7.9대 1에 이르는 높은 청약경쟁률을 기록했다는 점도 이 같은 분위기를 뒷받침하고 있다.
잠실시영 공동사업자 중 하나인 쌍용건설(012650) 관계자는 "잠실이나 강남 일대 테헤란로 인근에는 직장부근에서 잠만 자는 전문직 종사자가 많다"며 "이들이 기존 고급 오피스텔에서 아파트로 거주지를 이동할 가능성이 높아 임대전망이 밝고, 이를 겨냥한 청약수요자들이 청약에 나설 것"이라고 말했다.
이 같은 기대감 속에서 각 업체들은 독신세대와 임대사업자를 대상으로 한 사업 설명회를 준비하는 등 분양률을 끌어올리기 위한 각종 마케팅 전략을 수립 중이다.
이달 4차 동시분양에 선보일 잠실주공2단지의 경우 오는 4월30일 삼성동 코엑스에서 임대사업자를 상대로 한 사업설명회를 개최할 계획이다.
분양컨설팅을 맡은 부동산뱅크는 전국의 임대사업자 6만여 명의 리스트를 파악, 이 가운데 약 30%정도로 추산되는 강남권의 임대사업자들에게 사전에 DM발송 등의 마케팅에 주력하고 있다.
아울러 조합측도 12평형 분양가를 다른 일반분양분인 24,33평보다 낮추는 방안을 조심스레 검토 중인 것으로 알려졌다. 또 5월 분양 예정인 잠실시영아파트와 삼성동 AID도 임대사업자를 대상으로 한 별도의 사업설명회를 계획하고 있다.
◇높은 분양가·공급과잉 등 이유로 투자가치 회의적 견해 지배적
반면 강남권에서 10평대 아파트 분양에 대해 업계 전문가들은 다소 회의적인 시각이 지배적이다. 그 첫째 이유로 꼽는 것이 분양가다.
실제 송파구 잠실주공 2단지에서 선보일 12평형의 분양가와 관련해 업계에선 평당 1600만~1800만원선을 내다보고 있다. 이 경우 분양가는 12평형의 경우 2억원에 육박한다.
잠실 A공인 관계자는 "소형 평형은 공사 원가가 많이 들기 때문에 분양가를 더 낮추는 데도 한계가 있을 것"이라며 "중대형 아파트에 비해 소형 아파트의 경우 시세차익을 기대하기 어렵다는 점을 감안하면, 분양가격이 평당 1600만원 이상에서 책정될 경우, 분양에 애를 먹을 수 있을 것"이라고 밝혔다.
공급이 4월과 5월에 걸쳐 한꺼번에 나온다는 점도 악재다. 안명숙 우리은행 부동산재테크 팀장은 "두 달에 걸쳐 나올 10평형대 물량이 1500가구를 넘어서는 등 수요에 비해 공급이 지나치게 많아 공급 과잉이 우려된다"며 "강남의 초소형 평형에 거주할 수요층이 그리 많지 않다는 점을 고려하면 투자 매력은 그리 높지 않을 것"이라고 말했다.
- (주간부동산)재건축아파트값 여전히 강세
- [edaily 윤진섭기자]이사철이 지나면서 아파트 값이 전반적으로 보합세를 보인 가운데 서울 송파·강남·강동·서초 등 강남권 저밀도를 중심으로 재건축 아파트의 가격 상승세는 여전한 것으로 파악됐다.
3일 부동산정보제공업체 부동산 1114에 따르면 한 주간 (3월28일~4월2일) 서울 아파트 매매가 변동률은 0.35%로 지난주(0.32%)에 이어 보합세를 보였다.
유형별로 보면 재건축 아파트가 평균 1.13% 올라 일반아파트의 상승률(0.19%)을 크게 웃돌았고 개발이익환수 제도를 적용받지 않는 저밀도 재건축은 2.15%나 오른 것으로 집계됐다.
이 같은 재건축 아파트 가격 상승세를 발판으로 강남구 평당 매매가는 2211만원을 기록, 지난 2003년 10. 29 부동산 대책 이전 시세를 회복했다.
구별로는 저밀도 재건축 단지가 많은 송파구가 1.14% 오른 것을 비롯해 중구(0.63%),서초구(0.57%), 강남구(0.44%) 등이 평균 상승률을 웃돈 반면 도봉구(-0.09%),서대문구(-0.02%) 등은 소폭이나마 하락했다.
전세시장은 서울 0.03%, 신도시 0.26%, 수도권 0.16%의 변동률을 각각 기록, 이사 수요가 감소함에 따라 대부분 지역에서 상승폭이 줄어든 것으로 나타났다.
김혜연 부동산114 부장은 "재건축과 각종 개발호재가 맞물린 지역의 아파트 가격 강세가 지속되고 있다"고 전제하고 "다만 이미 한차례 가격이 상승한데다 봄 이사철이 마무리되고 있어서 추가상승 여력은 크지 않다"고 말했다.
◇매매 시장
서울 매매시장은 재건축 단지가 많은 지역의 가격 강세가 두드러졌다. 구별로는 재건축 단지가 많은 송파구가 1.14% 오른 것을 비롯해 중구(0.63%), 서초구(0.57%), 강남구(0.44%) 등이 평균 상승률을 웃돌았다.
이어 강동구(0.27%),용산구(0.25%),마포구(0.19%),양천구(0.17%),영등포구(0.15%)등이 가격 상승세를 나타낸 반면 도봉구(-0.09%),서대문구(-0.02%)등은 소폭이나마 하락했다.
개별단지로는 송파구 신천동 시영 17평형이 3월초 관리처분인가 후 상승세를 보이면서 7억4000만원에서 평균 7500만원이 오른 8억1500만원을 기록했다. 이어 강남구 개포동 주공 고층 6단지 23평형도 4억500만원에서 4억4000만원으로 평균 3000만원이상 올랐다.
신도시는 평균 0.45%의 변동률을 기록, 전주(0.33%)보다 상승폭이 커졌는데 분당이 0.77% 올라 가격상승을 주도한 것으로 나타났다.
분당의 경우 이사철 분위기가 꺾이면서 20평형 이하 소형은 0.05% 하락한 반면 30~40평형대는 평균 1%가 넘는 상승률을 기록해, 판교 중대형 고분양가 책정 예상에 따른 영향이 여전한 것으로 파악된다. 반면 산본(0.22%),평촌(0.18%),중동(0.07%),일산(0.03%) 등은 안정세를 나타냈다.
수도권은 0.13%의 변동률로 전주(0.19%)에 비해 상승세가 둔화됐다. 지역별로 보면 동탄신도시 3차 분양이 있었던 화성시는 0.5%로 비교적 높은 상승률을 보였고 광명시는 재건축 추진단지를 중심으로 강세를 보여 평균 0.4% 오른 것으로 집계됐다.
그밖에 용인시(0.3%),성남시(0.23%),시흥시(0.22%),수원시(0.2%) 등이 상승한 반면 가평군(-0.92%),평택시(-0.08%),오산시(-0.03%),하남시(-0.02%),구리시(-0.01%) 등은 소폭 하락했다.
◇전세 시장
전세시장은 이사 수요가 감소함에 따라 대부분 지역에서 상승폭이 줄어든 것으로 나타났다. 그러나 상대적으로 수요가 많은 20~30평형대는 여전히 수요와 거래가 이어지고 있다.
지난 한 주간 전세시장은 서울 0.03%,신도시 0.26%,수도권 0.16%의 변동률을 각각 기록했다.
서울에서는 중구(0.31%),구로구(0.24%),양천구(0.16%) 등이 올랐고 강동구(-0.11%),강서구(-0.04%),동대문구(-0.02%),성북구(-0.05%) 등은 하락했지만 전반적으로 변동폭은 작았다.
신도시는 분당이 0.41%로 가장 많이 올랐고 평촌(0.31%),일산(0.14%),중동(0.06%),산본(0.04%) 등이 차례로 뒤를 이었다.
개별단지로는 분당 금곡동 코오롱하늘채 31평형이 1000만원 오른 1억9500만원을 기록했고, 일산 주엽동 강선동문 25평형도 9750만원에서 1억250만원으로 평균 500만원 올랐다.
수도권의 경우 화성시(0.88%),하남시(0.74%),용인시(0.6%),성남시(0.5%) 등이 강세를 보인 반면 평택시(-0.2%),광명시(-0.09%),남양주시(-0.02%),파주시(-0.01%) 등은 하락세를 보였다.
- 용산파크타워, 일반분양자는 `봉`(?)
- [edaily 윤진섭기자]초고층 주상복합 용산파크타워에 대한 관심이 높아진 가운데 일반분양분의 분양가격이 조합원 분양가보다 같은 동, 같은 평형이라도 최고 1억6000만원 이상 비싼 것으로 나타났다.
특히 일반분양자 몫의 아파트는 상당수가 한강조망이나 공원 조망이 불가능한 층·향에 위치한 것으로 파악돼, 사업을 추진한 조합, 시행,건설업체들이 조합원들에겐 자금 부담을 최소화한 대신 일반분양자에겐 그 부담을 전가시킨 게 아닌가하는 논란을 낳고 있다.
18일 관련업계에 따르면 올해 3차 동시분양에 나오는 용산구 한강로 파크타워 주상복합아파트 60평형은 일반분양가가 11억3100만원(3가구 저층 배치)으로 책정됐다. 반면 조합원에게는 9억7000만원(3층 배치)에 배정돼 그 격차가 1억6000만원에 달한다.
평당으로 환산하면 조합원에게는 1616만원에 배정됐지만 일반에게는 이보다 200만원 가량 비싼 1885만원에 분양된 것.
같은 단지 54평형 역시 10층의 조합원 분양가가 9억3600만원인 반면 이보다 낮은 저층에 위치한 일반분양가는 10억4240만원으로 그 격차가 1억640만원에 달하고 있다.
현지 중개업소 관계자는 "일반 분양가격이 조합원보다 대략 17% 정도 비싸게 책정된 것으로 안다"며 "분양가격이 중대형 아파트의 경우 10억원을 넘는 고가 아파트란 점을 감안하면 상당한 금액"이라고 말했다.
일반분양자가 위치할 층, 향 역시 조합원에 비해 절대적으로 불리하다는 지적도 나오고 있다.
현지 미래공인 관계자는 "101동~106동까지 용산 공원이 가능한 전면은 대다수가 조합원 몫으로 책정됐고, 일반분양자는 후면 15층 이하 저층에 배정했다"고 말했다.
이어 그는 "회사 관계자들은 전면 20층 이상에서 한강조망이 가능하다고 설명하지만 대우, 강촌 아파트가 가로 막고 있어 일반분양자의 조망은 사실상 힘든 상태"라고 말했다.
실제 102동에 위치한 60평형은 조합원은 10층 이하에 일반분양이 자리 잡고 있어, 아파트와 바로 옆 시티파크에 가려 한강뿐만 아니라 용산 공원 조망이 사실상 어렵다는 게 현지 중개업자들의 중론이다.
이처럼 일반분양자가 조합원보다 높은 가격을 주고서도 비로열층에 배치되는 이유는 조합원들이 사업추진에 추가로 드는 부담금을 최소화시키려 함에 따라 그 부담이 일반분양분으로 전가된 데 따른 것이란 게 업계 전문가들의 분석이다.
양해근 부동산뱅크 팀장은 "조합원들이 통상 로열층을 배정받아 이에 따른 막대한 프리미엄을 챙기는 상황에서 일반분양가와 조합원 분양가의 과도한 차이는 일반분양자에게 사업부담을 전가시키는 것이라는 논란의 소지가 있다"고 말했다.
그는 이어 "특히 용산 파크타워의 경우 입주 후 층·향에 따른 가격차가 수억원에 이를 것으로 예상되는 상황에서 비로열층, 고분양가의 일반분양 아파트가 과연 투자 메리트가 있을지 의심스럽다"고 말했다.
3차 동시분양에 나올 `용산 파크타워`는 지상 23층∼40층 6개동으로 구성된다. 아파트는 31∼98평형 888가구이며 오피스텔은 51∼92평형 126실이다. 전체 6개동 가운데 사업지를 가르는 길 사이를 두고 서쪽에는 4개동, 동쪽에는 2개동이 각각 들어선다.
시공 비율에 따라 삼성물산(000830) 건설부문(60%)은 34층,37층,40층 등 3개동을 시공하고 현대건설(000720)(40%)은 23층 1개동과 34층 2개동 등 역시 3개동을 짓는다.
- 동탄3차, 1층 고분양가 `위법 논란`
- [edaily 윤진섭기자] 화성 동탄 3차 동시분양 일부 아파트들에 대해 고분양가 논란이 일고 있는 가운데 아파트 1층 세대에 전용공원을 설치했다는 이유로 분양가를 높게 책정한 것은 현행법상 위법이란 지적이 제기되고 있다.
특히 이 같은 논란에 대해 대기업 건설업체들은 이미 3~4년 전부터 `법적 분쟁`의 가능성을 인지하고 전용공원을 만들지 않고 있는 상황이여서, 이번 동탄 3차 업체들이 전용정원 제공은 향후 수요자와 해당 공동주택 주민, 그리고 건설사간의 법정 분쟁 우려마저 있다는 게 업계의 관측이다.
15일 건설업계에 따르면 동탄 3차 동시분양에 참여하고 있는 일부 건설사들은 아파트를 분양하면서 1층 세대에 전용정원 혹은 개인정원을 조성해 준다는 내용을 견본주택 방문객에게 홍보하고 있다.
실제 P주택의 아파트는 1층의 분양가를 다른 층에 비해 1000만원이상 높게 책정했다. 43평형의 경우 1층의 분양가가 3억7500만원으로 기준층보다 1000만원 비싸며 2층과 3층에 비해서는 각각 2900만원, 1800만원 비싸다.
1층의 평당가가 872만원으로 기준층에 비해 평당 23만원 높은 것으로 대부분의 아파트들이 1층의 가격을 낮게 책정하는 것과는 정반대다.
P 회사 관계자는 "1층은 모든 방과 거실의 천장 높이를 2m88cm로 기존 아파트보다 58cm 높였기 때문에 가격이 비싸다"며 "1층 세대에 개인정원을 제공하는 것도 분양가 인상의 간접 요인 중 하나"라고 밝혔다.
P주택 모델하우스에서 주택을 설명하는 안내요원 역시 "개인정원의 경우 1층 세대만 독점적으로 사용할 수 있도록 발코니를 통해서만 출입할 뿐만 아니라 추후 입주 후 화단을 높게 쌓고 울타리를 설치해 일반 화단과는 차별화할 계획"이라며 사적 공간임을 명확히 했다.
그러나 이는 현행법상 위법 논란의 소지가 있다는 게 법조계의 지적이다. 차흥권 변호사는 "현행 `집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률`에 따르면 입주자의 대지권에는 개인의 전유 부분은 물론 정원, 주차장, 통로, 토지 등의 공용부분을 모두 포함하고 있다”라고 말했다.
이어 차 변호사는 "이 법 제 10조에서 이러한 공용부분은 전원의 공유에 속한다고 돼 있다"라며 "때문에 아파트 1층의 입주민 개인정원은 공용 면적으로 포함되는 만큼 전체 주민의 소유권을 침해하는 불법 행위의 소지가 있다"라고 지적했다.
결국 이 법률에 따르면 건설업체가 임의로 공용녹지를 1층 세대에만 사용할 수 있도록 권한을 부여할 자격이 없는 것이다.
또 그 정원을 1층 입주자의 소유로 등기를 내주는 것은 더더욱 불가능한 일이며, 이 같은 개인정원 조성을 이유로 분양가를 높게 책정하는 것은 건설사의 부당이득 취득이란 게 법조계의 중론이다.
반면 이 같은 1층 세대 개인전용 제공 논란에 대해 P주택 관계자는 "화성 동탄신도시는 지구단위계획지침에 따라 공원 조성을 의무화하고 있어 불법이 아니다"라며 일축했다.
이어 그는 “1층 세대가 전용 공원을 장기간 사용할 경우 점유권이 인정돼, 추후 재건축 등이 발생할 경우 이에 대한 1층 세대에 대한 보상이 이뤄진다”라며 “올림픽 선수촌 아파트가 대표적 케이스라는 게 회사 변호사의 의견이며, 이렇듯 1층 세대에 점유권이 인정되는 만큼 이를 분양가에 일부 반영하는 것은 큰 문제가 없다”라고 말했다.
하지만 이 같은 업체 주장에 대해 주택승인을 내준 화성시는 `개인정원 제공은 1층 세대에 대한 서비스 제공이지, 이를 이유로 분양가를 높게 받을 수는 없다`는 입장이다.
화성시 주택과 관계자는 "화성동탄신도시는 지구단위계획 수립을 하면서 단지별 1층 세대에 개인정원 제공을 허용토록 했다"며 "이는 1~2층은 기피하는 세대라는 이유로 건설회사들이 개인정원 조성을 요구했고, 이에 따라 1~2층과 가까운 세대로 하여금 사용권 및 관리 등에 관한 권리를 준 것"이라고 말했다.
그러나 그는 "이는 수요자 기피층인 1~2층에 대한 서비스 제공차원일 뿐 이에 따른 소유권 이전은 아니다"라며 "이에 따라 일부 건설업체가 분양가 인상 요인 중 개인정원 제공이란 점을 들었다면 잘못된 부분"이라고 말했다.
점유권 인정에 대해서도 법조계에선 설득력이 약하다는 지적이다. 차흥권 변호사는 "만약 이 공간을 사적인 점유부분으로 사용할 수 있으려면 원칙적으로 입주민들의 합의가 필수이고, 그 인정 여부는 아파트 입주 후 구성될 입주자 모임이 갖게된다"라고 말했다.
이어 차 변호사는 "결과적으로 점유권 인정 여부는 입주자 관리단의 판단이지, 건설사가 판단할 부분은 결코 아니다"라며 "설령 건설사나 시행사가 전용공원을 계약자에게 개인정원으로 제공했다고 해도, 입주자 회의에서 공용공원으로 확정할 경우 1층 계약자의 개인정원 사용은 무효화된다"고 말했다.
이 같은 논란에 대해 대기업 건설업체들은 이미 3~4년 전부터 `법적 분쟁`의 가능성을 인지하고 전용공원을 만들지 않고 있다.
S사 관계자는 “이미 3~4년 전부터 정원이 공용면적에 포함돼 있는 만큼 1층 주인만 독점해서 쓸 수 없다는 인식이 형성돼 있어 대다수 대기업 건설업체들은 1층 세대 개인정원을 시공하지 않고 있다”고 말했다.
이어 그는 “1층 개인정원 뿐만 아니라 옥상정원 등도 공용부문으로 포함되는 경우가 있는 등 법적 논란의 가능성이 있어 최근 들어선 시공하지 않는 추세”라고 덧붙였다.
- 송도신도시, 포스코 더샵 주상복합 성공할까
- [edaily 윤진섭기자] 다음달 15일을 전후해 선보이는 인천 송도신도시 대규모 주상복합 `포스코 더 샵 퍼스트 월드`에 투자자들의 관심이 높다.
특히 이 지역은 지난 2002년부터 본격 추진돼 온 국책사업인 송도신도시 내 주거특구라는 점과 주변에 외국인 학교, 병원이 들어서, 투자처로 손색이 없다는 평가마저 낳고 있다.
그러나 인천지역 내 역대 최고의 평당 분양가, 분양 후 전매금지 등으로 인해 신중한 청약을 조언하는 이들도 만만치 않다.
◇송도신도시 내 주거특구, 2650가구 규모의 대형주상복합
10일 시공회사인 포스코건설은 이 사업이 현재 인천시에 사업승인이 들어간 상태고, 빠르면 다음달 15일을 전후해 분양에 나설 수 있다고 밝혔다.
송도신도시 초입인 2공구 125블록에 짓는 포스코 더 샵 퍼스트 월드 주상복합은 총 2650여 가구가 들어선다. 퍼스트월드 주상복합은 지하 1층에 지상 64층으로 인천지역 내 공급된 아파트나 주상복합 중 가장 높은 아파트다.
층고만 따지면 서울 강남구 도곡동 타워팰리스 3차(69층)나 목동 하이페리온(69층) 보다는 낮지만 서울시가 추진 중인 여의도 금융센터(45층)나 무역센터(55층)보다는 높다. 퍼스트 월드는 아파트와 오피스텔로 나눠 각각 약 1596가구, 오피스텔 1054실이 들어선다.
공급평형은 아파트는 34평~124평형이며, 30~40평형대가 990가구, 50평~60평형대가 572가구로 구성된다. 이어 초대형 평형이 80평~90평형이 24가구, 100평형 이상이 8가구가 들어설 예정이다.
반면 오피스텔은 13평~38평형으로 중소형 물량이 상당수를 차지할 것이라고 포스코건설 관계자는 설명했다.
미 게일사가 개발사업자로 참여한 이 사업은 단지를 관통하는 수경공간이 조성되고, 의료상담과 처방을 받을 수 있는 유비쿼터스 헬스케어 시스템을 각 가구에 설치할 계획이다.
포스코건설 관계자는 "송도경제자유구역에 걸 맞는 조경과 단지 배치, 그리고 각종 전자 시스템을 공급할 계획"이라며 "집안의 가스, 냉난방, 조명, 가전기기를 원격조종하는 시스템 등 이전에 공급된 아파트와 차별화를 두는 데 역점을 두고 있다"고 말했다.
◇개발 청사진·조망권·고급 배후지 등 장점 거론
퍼스트 월드 주상복합의 장점은 뛰어난 개발 청사진에 있다. 지난 2002년부터 본격 추진돼 온 국책사업인 송도신도시<사진>는 인천 남서측 해안매립지 167만평의 부지 위에 동북아 비즈니스 중심도시를 건설하는 사업이다.
이 사업은 미국의 부동산투자회사 게일사와 국내 포스코건설이 만든 합작법인 게일인터내셔널코리아(GIK)가 사업을 추진하고 있고, 오는 2014년까지 모두 200억 달러(24조원) 이상이 투입되는 민자사업이다.
총 5단계 사업으로 나눠 진행되는 송도신도시는 1단계 주거시설(포스코 더 샾 퍼스트 월드)에 이어 골프장, 상가, 호텔, 외국인 학교 그리고 8만평 규모의 중앙공원 등 2단계 사업을 올 하반기에 추진할 계획이다.
특히 퍼스트 월드 주상복합은 송도신도시 내 중심 주거지역일 뿐만 아니라 지구 내 초입(125블록)에 위치해 바다조망을 갖춰 고급 주거지의 면모를 갖췄다는 평가다.
인천 연수구 동춘동 행복예감공인 관계자는 “확 트인 인천 바다를 조망할 수 있는 것은 퍼스트 월드만의 장점”이라며 “이 아파트 분양과 관련해 인천 뿐만 아니라 서울지역 내 문의 전화가 많이 오고 있다”고 전했다.
◇평당 1200만원 고분양가 논란..분양권 전매 금지 등 단점
퍼스트 월드 주상복합에 대한 긍정적인 시각만 있는 게 아니다. 우선 인천지역 내 역대 최고가를 기록할 것으로 점쳐지는 분양가가 부담이다.
포스코건설 임의로 책정하고 있는 분양가는 아파트는 평당 1200만원 내외, 그리고 오피스텔은 평당 800만~850만원선이다.
물량이 가장 많은 40평형 아파트를 기준으로 할 경우 4억8000만원에 달할 뿐만 아니라 인천지역 내 역대 최고가 아파트인 현대산업개발 49평형(평당 900만원)보다 평당 300만원 이상 높은 금액이다.
현지 중개업소 관계자는 “평당 1200만원은 송도지구 내 입주하는 아파트 65평형 보다 비싼 분양가”라며 “개발 전망이 아무리 밝다고 하지만 서울 목동 수준의 분양가를 책정한 것은 다소 납득하기 힘든 점”이라고 말했다.
송도신도시는 투기과열지구로 지정돼 이 주상복합 아파트를 분양 받은 사람은 입주 전까지 되팔 수 없다는 점도 고려 사항이다.
특히 중대형 평형이라고 할 수 있는 50평~60평형이 500가구 이상 책정되고, 높은 분양가 등을 고려할 때 전매 금지는 청약 수요를 제한 할 수 있는 요인이란 의견도 나오고 있다.
◇"뛰어난 개발 호재 갖춰" vs "고분양가 투자가치 발목 잡을 것" 평가 엇갈려
이 주상복합의 투자가치에 대해 업계 전문가들은 높은 분양가를 지적하면서도, 투자 전망은 긍정적인 평가가 주류다.
안명숙 우리은행 재테크 팀장은 “높은 분양가 책정이 걸림돌이지만, 송도신도시의 청사진 자체는 아파트 값을 끌어올리는 데 손색이 없다”고 말했다.
이어 안 팀장은 “이 사업이 충실하게 실현될 경우 평당 1400만~1500만원을 호가하는 서울 목동 이상의 가격은 무난하겠지만, 그 반대의 경우엔 기대 이하의 성과를 낼 것”이라고 말했다.
고종완 RE멤버스 대표도 “초대형의 경우 인천에서 마감되기에는 벅차 보인다”면서 “결국 초대형은 서울사람 몫으로 돌아갈 가능성이 있다”고 말했다.
이어 고 대표는 “분양가격이 높지만 개발이 제대로 이뤄질 경우 이를 상쇄할 것”이라며 “송도 주변 아파트도 분양 당시 고분양가 논란을 빚었지만 현재는 개발 기대감으로 인해 1억원 이상 가격이 올랐다는 점은 시사하는 바가 크다”며 긍정적인 평가를 내놨다.
반면 양해근 부동산뱅크 실장은 “평당 1200만원선은 지역 사정을 고려하지 않은 고분양가"라며 "분양권 전매, 고분양가를 고려할 때 일반 수요자들은 외면하고, 특정 계층만이 몰릴 가능성이 있다"라고 다소 부정적인 시각을 나타냈다.
이어 그는 "50평형 이상 대형 평형의 아파트는 가격 상승은 점칠 수 있지만 30평~40평형은 수요 자체가 적어 투자가치가 의외로 낮을 수 있다"고 말했다.
- 집값 향배 좌우할 3가지 변수 주목
- [edaily 윤진섭기자] 집값의 향배에 주요 변수가 될 판교신도시 보완 대책 방안과 현재 임시국회에 계류 중인 부동산 관련 법안의 처리 여부에 관심이 집중되고 있다.
특히 이들 사안은 연초부터 집값을 들썩이게 한 단초 역할을 했다는 점과 부동산 가격 상승에 급제동을 걸 수 있는 내용이란 점에서 이해 당사자들의 관심이 집중되고 있다.
15일 업계 및 부동산 전문가들은 "재건축개발이익환수제와 부동산실거래가신고제가 후퇴할 조짐을 보이고, 판교신도시 중대형 아파트의 고(高)분양가 책정 소문 등이 최근 집값 상승의 한 원인"이라고 정리하고 있다.
또 이들은 "이들 법안과 보완책이 일정대로 국회를 통과하거나 마련될 경우 부동산시장은 충격을 받을 수밖에 없을 것"이라는 예상을 내놓고 있다.
그러나 두 사안 모두 국회 내 정당과 의원 간의 이견(개발이익환수제, 부동산중개업법)과 청약과열(판교신도시 채권입찰제 보완)이라는 걸림돌이 제기되고 있어, 원안대로 처리되지 않을 경우 집값 상승에 기폭제 역할을 할 것이란 의견도 만만치 않다.
◇개발이익환수제·부동산중개업법 개정안 2월 임시국회 통과 여부 관심
지난 1일 개회된 임시국회에 계류 중인 부동산 관련 법안은 크게 `도시 및 주거환경정비법 개정안`과 `부동산 중개업법 개정안`을 꼽을 수 있다.
도시 및 주거환경정비법 개정안은 재건축개발이익환수제의 도입과 재개발 시공사 선정 시기를 변경하는 내용을 담고 있다.
재건축 개발이익환수제는 재건축 사업승인 이전 단지에 대해서는 재건축으로 늘어나는 용적률 증가분의 25%만큼을 임대아파트로 환수(표준건축비를 주고 매입)하는 대신 인센티브(25%)를 부여키로 하는 법안이다.
또 이미 사업승인은 받았으나 분양승인을 아직 신청하지 않은 재건축 단지에 대해서는 용적률 증가분의 10%를 임대아파트로 환수하는 내용을 담고 있다.
이 법안이 통과되면 조합원들의 분담금이 큰 폭으로 늘 뿐만 아니라 강남권에 임대아파트 건립이 불가피해 집값 상승을 주도하고 있는 재건축 아파트가 타격을 받을 가능성이 클 것으로 업계에서 내다보고 있다.
재개발 시공사 선정시기의 경우 시공사 선정 시기를 종전의 사업시행인가 이후에서 조합설립인가 이후로 대폭 앞당기는 내용이 담겨져 있다.
이는 조합설립부터 사업시행인가까지 4~5년 정도 소요되는 것을 감안, 재건축에 비해 영세한 재개발 사업장에 한해 정부가 사업초기단계부터 조합과 자금력이 풍부한 건설업체가 공동으로 사업을 추진할 수 있도록 규제를 완화한 것이다
이에 따라 재개발조합(또는 추진위)의 자금부족 문제를 해결할 수 있어 지지부진했던 재개발에 활력을 불어넣을 것으로 업계에선 점치고 있다.
부동산중개업법 개정안은 부동산 거래시 시·군·군청에 거래 내역을 신고하는 것과 중개업자의 경, 공매 취득알선 허용 내용을 담고 있다.
특히 거래시 실거래가 신고는 취, 등록세가 큰 폭으로 올라 아파트 구매심리를 잠재울 수 있다는 점에서 향후 집값 향배에 결정적인 변수로 꼽혀 왔던 부분이다.
중개업자에 대한 경, 공매 취득알선 허용의 경우 중개법인에만 허용했던 업무를 중개업자들에게 확대하는 조치다. 그러나 컨설팅만 가능할 뿐 입찰대리는 여전히 불가능해 중개업자들에겐 실질적으로 도움이 되지 않는다고 전문가들은 보고 있다.
◇정부, 여·야 및 이해당사자 이견 커..원안 통과 불투명
지난해 12월 정기국회에서 처리예정이었던 두 법안은 정부, 여, 야 및 이해당사자들의 의견이 첨예하게 대립, 2월 임시국회로 넘어온 상태다. 국회 건교위에 따르면 이 법안은 오는 22일 법안심사소위를 거쳐 23일 건교위에서 의결되고 이르면 25일 국회를 통과할 예정이다.
그러나 지난 1일 개최된 공청회에서 두 법안에 대한 많은 이견이 노출돼, 현재로선 원안대로 임시국회에서 통과될 수 있을지 속단하기 어렵다는 게 중론이다.
실제 김병호 건교위 법안심사소위 위원장은 언론 인터뷰를 통해 "부동산중개업법의 경우 국가가 자격증을 부여한 사람들에게 실거래가 신고를 의무화하고 이를 지키지 않으면 처벌한다는 것 자체가 다른 자격증 소지자와의 형평성 문제를 일으킨다는 주장이 나오고 있다"고 말했다.
또 그는 "부동산중개업법 개정안에 대해서는 한나라당 뿐 아니라 여당인 열린우리당에도 반대하는 기류가 있다"고 전하고 "도시.주거환경정비법은 개발이익의 일정비율을 임대아파트 건축으로 환원해야 한다는 점이 큰 걸림돌로 작용하고 있다"고 설명했다.
이 같은 국회 내 움직임에 대해 업계 전문가들은 법안이 원안대로 처리되지 않을 경우 집값 상승에 기폭제 역할을 할 것이란 의견을 내놓고 있다.
안명숙 우리은행 부동산 재테크 팀장은 "두 법안이 워낙 민감한 사안이라 국회 처리과정에서 원안에서 상당부분 후퇴할 경우 또 한번 집값 상승의 기폭제가 될 것"이라고 말했다.
◇판교신도시 중대형 채권입찰제 보완대책 이번주중 확정
판교신도시를 둘러싼 고(高)분양가 논란 및 청약통장 불법거래 행위 등을 막기 위한 정부차원의 대책이 이르면 이번 주 중 확정된다. 대책 발표 시기는 유동적이지만 관련부처 협의가 끝나는 오는 16~17일 경이 유력한 것으로 알려지고 있다.
현재 건교부가 마련 중인 대책에는 아파트 분양가를 중대형(전용면적 25.7평 초과)은 평당 1500만원에서 묶는 내용이 담길 전망이다.
특히 고분양가 논란을 촉발시킨 채권입찰제(공공택지내 전용 25.7평초과 아파트용지) 적용방식은 물론 청약과열 진정방안, 청약통장 불법거래 대책, 수도권 집값안정기조 유지방안 등도 포함될 것으로 알려지고 있다.
정부는 특히 주택업체들의 택지확보 과열경쟁을 막기 위해 청약과열 및 투기우려지역에 한해 채권상한제(기타지역은 완전 경쟁입찰)를 도입하는 방안과 입찰자격 강화 방안 등 다양한 안을 놓고 시행효과 및 부작용을 면밀히 분석 중이어서 그 결과에 세간의 관심이 집중되고 있다.
그러나 전문가들은 판교발(發) 부동산시장 과열을 우려하는 정부의 입장을 이해하면서도 판교의 청약 과열 양상을 심화시키는 부작용을 가져올 것이라고 우려하고 있다.
또한 서민들이 사는 소형아파트는 몰라도 중대형아파트의 분양가까지 규제하는 것은 시장 경제원리에 역행한다는 지적도 나오고 있다.
김선덕 건설산업전략연구소장은 "분양가를 묶으면 청약 과열을 불러오는 것은 당연하다"며 "정부가 시장에 개입할 경우 또 다른 부작용을 초래할 수 있어, 세부 방안 마련에 신중해야 할 것"이라고 말했다.
- 지방 아파트분양가 급등.."서울업체가 주도"
- [edaily 윤진섭기자] 올들어 지방아파트 분양가격이 가파르게 오르면서 일부 지역의 상승률이 서울, 수도권을 앞질렀다.
울산광역시와 전라남도는 서울보다 분양가 상승률이 3배 이상 높아 전국에서 분양가가 가장 많이 오른 지역으로 파악됐고, 영·호남도 전체적으로 수도권보다 분양가가 더 올랐다.
◇울산, 전남지역 새 아파트 분양가 상승률, 서울 3배 이상 높아
포스코건설, 전주 완산 일대 아파트 1년만에 평당 100만원 올려 논란
29일 업계와 부동산114(www.r114.co.kr) 집계에 따르면 울산광역시의 분양가는 지난해 10월말 기준으로 평당 460만원선이었다. 그러나 올들어 10월 현재 아파트 분양가는 평당 655만원으로 상승률이 42.44%에 달했다. 33평형 아파트로 환산할 경우 1년 만에 5835만원이 오른 셈이다. 이는 같은 기간 서울지역 아파트 평당 분양가 상승률 13.71%의 3배에 달하는 수치다.
실제 지난해 10월 울산시 중구 남외동에 공급된 대우건설(047040)의 푸르지오 33평형은 1억6980만원에 공급됐지만 올해 10월 남구 신정동 신성 미소지움 1단지 34평형은 이보다 6720만원이 높은 2억3700만원에 공급됐다.
전라남도에서도 새 아파트 분양가격이 오르기는 마찬가지다. 지난해 10월말 평당 318만원 선이었던 새 아파트 분양가는 올해 10월말 현재 평당 449만원으로 41.32%나 치솟았다.
최근 투기과열지구 해제로 관심을 끌고 있는 부산지역도 분양가 상승률이 컸다. 올해 평당 평균 분양가가 지난해 10월에 비해 15.03% 오른 771만원을 기록한 가운데 남구 용호동 `오륙도 SK뷰`의 경우 올 분양된 단지 중 최고가인 평당 870만원에 공급됐다. 특히 이 단지 펜트하우스는 평당 분양가격 최고 1700만원으로 같은 단지 일반 평형의 2배에 육박했다.
이밖에 아파트 공급이 드물었던 강원도, 전라북도 등도 각각 10.18%와 12.32%의 상승률을
기록, 서울 못지않은 인상률을 기록했다. 최근 전라북도 전주 완산구 효자동 서부신시가지에 공급되는 포스코건설의 아파트는 불과 1년 만에 평당 분양가격이 100만원 오른 600만원을 돌파, 고분양가 논란을 빚고 있는 실정이다.
이 아파트 45, 53평형은 평당 570만~580만원대이고 62, 68평형은 600만원대, 79평 이상은 평당 650만원선으로, 평당 분양가가 600만원을 넘어선 것은 도내에서 이번이 처음이다.
◇ 대형 1군 업체 지방 중소도시 공략 이후 분양가 인상
울산지역 내 토종업체 건설 비율 5%에 불과
이 같은 현상은 서울 대형 주택업체들이 지방 주택시장을 집중 공략하며 아파트 분양가를 높이고 있기 때문이란 게 업계의 분석이다.
실제 울산광역시 조사에 따르면 10월 현재 올들어 울산지역에서 분양을 했거나 분양 중인 아파트는 약 4500여 가구로 이중 울산지역 업체가 공급하는 물량은 4개회사 230가구에 불과했다. 이는 전체 공급물량의 5%에 불과한 수치.
전주지역 토종 건설업체인 Y사 관계자는 “대형 건설업체는 브랜드 인지도를 내세워 지방 향토 주택업체에 비해 상대적으로 분양가를 높게 책정하는 경향이 있다”고 말했다.
그는 “분양가격이 높게 책정됨에 따라 주변 지가도 덩달아 올라 향토 주택업체들은 토지 매입조차 힘든 상황”이라며 “결국 자금력이 탄탄한 1군 대형 업체들이 또 다시 토지를 매입, 결과적으로 다시 분양가를 인상하는 악순환이 되풀이되고 있다”고 전했다.
이에 대해 S사 관계자는 “지방 아파트 마감재를 서울 고급 아파트와 동일하게 책정, 시공 원가 차이가 거의 없어졌다”며 “토지가격도 많이 올라, 아파트 분양가 인상이 불가피하다”고 해명했다.
- 서울 동시분양이 평당 3천만원.. 고분양가 ´논란´
- [edaily 윤진섭기자] 연말 막바지 아파트 분양물량이 대거 쏟아지는 가운데 또다시 고(高)분양가 논란이 거세지고 있다. 이는 미분양이 급증하고 기존 아파트 가격도 하락세임에도 불구, 유독 신규분양 아파트의 분양가만 치솟고 있기 때문이다.
23일 업계에 따르면 다음달 초에 분양하는 서울11차 동시분양에서 SK건설의 서초구 반포동 ´SK뷰´는 역대 두 번째로 80평형 기준으로 분양가격이 평당 3000만원을 돌파했다.
서초구 반포동 ´SK뷰´는 86평형의 분양가격이 26억3215만원으로 평당 3049만원으로 분양을 신청했다. 이는 지난해 서초동 더 미켈란 99평형(평당분양가 3124만원) 이후 두 번째로 평당 3000만원을 돌파했다.
69평~89평형의 대형평형으로만 구성된 이 단지는 펜트하우스로 공급되는 86평형 뿐만 아니라 81평형과 82평형도 비슷한 수준의 분양가를 기록했고, 69평형 역시 평당 2660만원에 책정되는 등 모든 기준층의 분양가격이 2300만~2600만원대로 평당 2000만원을 훌쩍 뛰어넘고 있다.
SK건설 관계자는 "평당 분양가가 3000만원 넘게 책정된 가구는 모두 펜트하우스로 넓은 테라스를 제공하고 있다"며 "부지매입비가 매우 비쌌기 때문에 분양가가 높아질 수 밖에 없었다"고 설명했다.
그러나 이는 인근 대림산업의 ´e-편한세상´ 83평형 16억5100만원(평당 1989만원)과 74평형이 14억4100만원에 시세를 형성하고 있는 것과 비교해도 매우 높은 수준이라는 지적이다.
이처럼 펜트하우스를 중심으로 분양가격이 높게 책정되면서 서울11차 동시분양 평균 분양가는 올해 들어 가장 높은 것으로 파악됐다.
부동산 정보업체 유니에셋에 따르면 서울11차 동시분양에 나온 업체들의 분양신청 기준으로 분양가를 분석한 결과, 평당 분양가는 평균 1337만원으로 지난 2월 실시된 1차 동시분양(1576만원) 이후 가장 높았다.
◇지방도 건설업체들 분양가 인상 ´붐´.. 배짱분양 방식 한몫
한편, 지방에서도 분양가 상승세는 멈추지 않고 있다. 최근 분양에 들어간 청주 산남3지구도 평당 분양가가 600만원을 돌파했다. 이는 수도권의 기존 주택이나 변방의 새 아파트 분양가와 맞먹는 가격이다.
지난 19일 분양에 나선 계룡건설(013580)은 평당 분양가(기준층 기준)를 621만~644만원으로 책정해 분양에 나섰다. 39평형(210가구)은 621만원, 49A평형(161가구)은 635만원, 49B평형(60가구)은 642만원, 59평형(112가구)은 644만원이다.
현진에버빌도 이 지역에 지을 아파트 평당 분양가(기준층 기준)를 33평형(219가구)은 590만원, 34평형(119가구)과 35평형(139가구)은 597만원으로 책정, 지난 18일부터 입주자를 모집하고 있다. 이는 올 초 분양된 오창과학산업단지내 아파트 평당 분양가 500만원대보다 100만~150만원 가량 오른 것이다.
계룡건설 관계자는 "부가세가 포함된데다 토지매입비가 상승하고 소음 차단 공사를 강화했기 때문에 이같이 분양가를 책정했다"고 말했다.
전북 전주 서부 신시가지 일대에 아파트를 분양 중인 포스코건설도 지난해 1차 분양 이후 1년여만에 2차 분양을 하면서 분양가를 평당 100만원이상 인상해 분양가 거품 논란을 빚은 바 있다.
이처럼 건설업체들이 분양시장 침체 속에서도 분양가 인상을 주도하는 것은 인기지역 단지는 잘 팔린다는 업체들의 자신감과 제품고급화 등 때문이다. 하지만 이 같은 `배짱 분양`은 오히려 분양가 상승과 기존 아파트값 상승을 부추긴다는 비난도 제기되는 상황이다.
김광석 유니에셋 팀장은 "건설업체들이 분양가를 낮춰도 분양이 쉽지 않자 아예 고급 수요층을 끌어들이려는 고가 마케팅 전략을 구사하고 있다"고 분석했다.
김 팀장은 "집값이 들썩일 때는 주변 시세를 내세워 분양가를 인상하고, 가격이 안정된 지금은 아예 고급화 등 또 다른 이유로 가격을 올려, 결과적으로 소비자들의 부담을 키우고 있다는 비난은 면할 수 없을 것"이라고 지적했다.
- 서울 아파트 분양가 자율화후 첫 하락
- [edaily 윤진섭기자] 1~7차 서울 아파트 평균 평당 분양가가 자율화 이후 처음으로 지난해 같은 기간과 비교해 하락세로 돌아섰다.
11일 부동산 정보업체 내집마련정보사에 따르면 올해 서울 1~7차 동시분양 아파트의 평당 평균 분양가는 1213만원으로 지난해 1~7차 동시분양 아파트의 평당 평균 분양가 1272만원보다 4.6% 낮아졌다.
99년 분양가 자율화 이후 지난해와 비교해 분양가가 낮아진 것은 올해가 처음이다.
서울 동시분양 아파트의 직전 년도 대비 분양가 상승률은 99년 9%, 2000년 7.9%, 2001년 10.5%, 2002년 15.2%, 2003년 30.3%로 해마다 상승폭이 커졌다고 내집마련정보사 관계자는 밝혔다.
올해 역시 6차 서울지역 동시분양까지의 평균 분양가는 지난해보다 높았지만 7차에선 분양가가 상대적으로 높은 강남권 물량이 나오지 않으면서 분양가가 하락했다.
올해 차수별 평당분양가는 1차 1531만원에 이어 2~5차에도 1200만~1300만원을 유지했지만 7월 실시된 6차에 1026만원, 8월 실시된 7차에 1017만원등으로 하락세를 나타내고 있다.
그러나 전반적인 분양가 하락에도 불구하고 강남권에서 분양되는 아파트의 고분양가 추세는 여전했다.
강남구, 서초구, 송파구, 강동구 등 이른바 강남권에서 올해 1~7차 동시분양에 나온 아파트의 평당가는 1838만원으로 지난해 1~7차의 1738만원보다 오히려 5.8% 상승했다.
내집마련정보사 함영진 팀장은 "시민단체의 분양원가 공개 압력과 정부의 집값 억제 정책, 그리고 강남권 물량의 분양 연기 등이 이어지면서 분양가 인하 현상이 나타나고 있다"고 말했다.
그러나 그는 "강남권 일대 아파트 분양가가 여전히 높게 책정되고, 이들 지역 내 아파트가 본격 분양되는 하반기엔 다시 분양가가 인상될 가능성도 배제할 수 없다"고 말했다.
