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- 정부 고분양가 제동에 강남 재건축단지 ´비상´
- [edaily 이진철기자] 정부가 강남 재건축 단지의 고분양가를 낮추기 위한 압박수위를 높이면서 분양을 앞둔 잠실 주공2단지 등 강남 재건축단지들이 무더기로 분양승인을 받지 못할 가능성이 높아졌다.
이렇게 되면 사업이 원점으로 돌아가 내달 중순부터 시행될 예정인 개발이익환수제 적용대상에 포함돼 사업자체를 전면 재검토할 가능성도 배제할 수 없는 상황이다.
25일 건설교통부와 업계에 따르면 내달 진행되는 서울4차 동시분양 참여를 신청한 송파구 잠실 주공2단지와 강남구 대치동 도곡2차 등 강남 재건축단지들에 대해 건교부가 분양가 추가 인하를 요구함에 따라 시공사와 조합에 비상이 걸렸다.
동시분양에 참여하기 위해선 오는 27일 예정된 입주자 모집공고 이전에는 해당 구청으로부터 분양승인을 받아야 한다.
◇잠실주공2단지 분양가 소폭 내려.. 생색내기 지적도
이와 관련, 송파구청은 잠실주공 2단지 조합과 건설사가 제시한 평당 54만~60만원 인하하는 안을 갖고 이날 오후 건교부와 협의를 한 것으로 전해졌다.
건교부 관계자는 "잠실주공 2단지, 도곡2차, 신도곡 조합 관계자와 분양가 등에 대해 논의를 했다"면서 "도곡 2차와 신도곡 조합은 분양가 인하에 대해 별다른 복안을 제시하지 않았고, 잠실주공 2단지는 분양가 인하안을 제시했지만 당초 예상했던 인하폭보다 낮아 추가 논의키로 했다"고 말했다.
이 관계자는 "현 시점에서 잠실주공 2단지의 절차상 하자 문제를 따지기보다 분양가 인하폭에 관한 논의가 집중돼 있다"며 "가격 인하폭에 대해선 내일(26일) 추가 논의를 한 후 후속조치를 강구할 것"이라고 말했다.
이에 앞서 잠실주공 2단지 조합과 건설업체들은 24평형 평당 분양가를 종전 1870만원에서 1810만원으로, 33평형은 1945만원에서 1895만원으로 각각 인하키로 합의했다.
반면, 12평형은 평당분양가를 종전 1470만원에서 1506만원으로 소폭 인상했다. 이는 당초 조합이 일반분양될 12평형의 미분양을 우려해 관리처분에서 결정된 분양가보다 다소 낮춘 것에서 이번에 다시 관리처분에서 결정된 분양가로 환원한 것이다.
그러나 12평형이 868가구로 전체 일반분양 가구수(1115가구)의 대부분을 차지하기 때문에 전체 분양금액으로는 총 1억6350만원만 줄어들어 분양가 인하가 생색내기라는 지적도 제기되고 있다.
시공사 관계자는 "이번 분양가 조정은 관리처분 계획 당시 정했던 분양가로 다시 돌아간 것"이라며 "다만 분양가가 다소 올라간 12평형의 분양 리스크를 시공사측과 조합측이 떠안은 것"이라고 말했다.
도곡2차의 경우도 시공사인 현대산업개발이 32B평형의 평당 분양가를 20만원 낮췄다. 하지만 32B평형은 전체 일반분양 물량인 158가구중에서 2가구에 불과한 상황이며, 나머지 평형에 대해선 분양가를 인하하지 않은 상황이다.
◇건교부, 관리처분인가 취소 검토.. 해당 재건축단지 가격폭락 가능성도
이에 대해 건교부는 "해당 건설사가 현재 책정된 높은 분양가를 낮춘더라도 중대한 위법사실이 드러날 경우 국세청 세무조사 의뢰 또는 관리처분인가 취소 등의 강력한 조치를 내릴 예정"이라고 밝혔다.
서종대 건교부 주택국장은 이날 브리핑을 갖고 "강남권 재건축 아파트의 경우 재건축 추진 과정에서 중대한 위법이 발견될 경우 사업 추진 자체를 중단하거나 보류시킬 것"이라고 말했다.
서 국장은 "이미 분양승인을 받은 단지는 추진 상황에 중대한 문제가 있다고 판단될 경우 아파트 계약이 이뤄지지 않았다면 분양 승인권자인 해당 구청에 승인을 보류토록 요청할 것"이라고 강조했다.
이는 현재 4차 동시분양에 선보인 저밀도 재건축 단지들이 분양가를 큰 폭으로 내리더라도 재건축 추진 과정상 중대한 하자가 있을 경우 관리처분인가 취소 등의 강력한 조치를 취한다는 것을 의미하는 것으로 풀이된다.
이렇게 되면 이들 재건축단지들은 내달 18일 이전에 분양승인이 사실상 어렵게 되고 개발이익환수제 적용대상에 포함될 수밖에 없어 조합원총회 등 사업자체를 원점에서 재검토해야 할 수밖에 없게 된다.
개발이익환수제는 분양승인 여부에 따라 적용이 결정되며, 적용될 경우엔 임대아파트를 일정비율만큼 의무적으로 건립해야 하기 때문에 수익성과 사업성이 크게 떨어지게 된다.
한편, 건교부의 이같은 강경대응 방침이 전해지면서 해당 재건축단지 주변의 중개업소에는 매수·매도 문의가 완전히 끊긴 채 조합원들이 향후 사업추진 전망에 대한 문의만 간혹 있는 상태다.
인근 중개업소 관계자는 "2주전만 하더라도 조합원 분양권에 대한 매도·매수문의가 꾸준했지만 정부가 재건축 규제방침을 발표한 이후 이같은 문의가 사실상 끊겼다"며 "조합원들이 향후 재산권과 관련해 전망에 대해 상당히 걱정스러워하는 분위기"라고 전했다.
또다른 중개업소 관계자는 "아직까지 호가하락 등 시세변동은 없지만 분양승인 등 사업이 늦춰질 경우 가격이 급락할 가능성도 배제할 수 없다"고 말했다.
- 건교부, "잠실2단지 등 재건축 1000만원 이상 인하해야"
- [edaily 윤진섭기자] 정부가 고분양가를 이유로 강남 재건축 단지들에 대한 분양승인 보류, 관리처분인가 취소 등의 강경책을 내비친 가운데, 건설교통부가 분양가 인하폭을 30평형 기준으로 최대 1000만원 이상 인하를 염두에 두고 있는 것으로 파악됐다.
25일 서종대 건설교통부 주택국장은 "건교부가 나서서 업체들의 가격 인하에 대해 왈가왈부 할 수 있는 상황은 아니다"라고 전제하고, "다만 일각에서 거론되는 평당 30만~40만원 인하로는 분양가 인하라고 볼 수 없다"라고 말했다.
이에 따라 잠실주공 2단지 등 건설업체들과 조합이 분양가 인하 가이드라인으로 추진했던 30평형 기준 분양가 1000만원 인하를 단행하더라도, 건교부 등 정부가 이를 수용하기는 힘들 것으로 예상된다.
이에 앞서 지난 24일 건교부는 잠실주공 2단지, 삼성동 차관아파트, 도곡2차, 신도곡 등 강남권 분양 아파트가 고분양가를 고수할 경우 분양승인을 내주지 않는 것을 물론, 관리처분인가 자체를 취소할 가능성을 제기했다.
건설교통부는 "잠실주공 1,2 단지의 관리처분 서류 등 사업 추진 자료를 제출받아 정밀 분석하는 과정에서 적잖은 절차상의 하자를 발견, 조치 여부를 면밀히 검토 중"이라고 밝힌 바 있다.
이어 건교부는 "잠실주공 2단지 33평 저층부의 분양가를 평당 1954만원으로 책정, 분양가격이 너무 높은 것으로 판단했다"라며 "강남권 재건축 조합과 건설업체들이 이를 시정하지 않을 경우 해당구청에 분양승인을 보류해 줄 것을 요청할 계획"이라고 밝혔다.
이들 단지는 도시 및 주거환경정비법이 발효되는 내달 18일까지 분양승인을 받지 못할 경우 재건축 임대주택건설의무가 적용된다.
잠실 주공의 경우 이미 동.호수 추첨까지 마친 상태여서 이 법이 적용되면 사업계획을 원점에서 재검토할 수 밖에 없어 재건축 조합과 건설사에 타격이 예상된다.
더욱이 동.호수 추첨이 끝난 뒤 프리미엄을 얹어 고가에 입주권을 매입한 사람들은 재산상 피해까지 감내해야할 위기에 몰렸다는 게 업계의 관측이다.
- 건교부, "잠실 2단지 고분양가 여부 집중조사"
- [edaily 윤진섭기자] 건설교통부가 서울 4차 동시분양에 나온 강남권 재건축 아파트의 일반 분양가의 고분양가 여부 조사에 착수한 가운데, 일부 아파트의 분양가격이 높다는 의사를 밝혀 그 결과가 주목되고 있다.
21일 건설교통부 관계자는 "4차 동시분양의 강남권 재건축 아파트 분양 관련 자료를 입수, 분양가 내역을 조사하고 있다"라며 "잠실 2단지 33평형은 1층인데도 분양가격이 평당 2000만원에 근접해 고분양가 여부를 집중 조사하고 있다"고 말했다.
이어 그는 "내일(22일)경에 분양가격이 높은지 여부를 최종 결정할 것이며, 분양가 인하권고나 국세청 세무조사 의뢰 등 후속조치의 윤곽에 가닥이 잡힐것"이라며 "현재로선 후속조치를 어떤 방식으로 취할 지는 확정된 바가 없다"고 말했다.
반면 건교부의 분양가 조사 대상 단지인 잠실주공 2단지, 대치동 도곡 2차, 역삼동 신도곡 등의 시공회사들은 분양가 인하 권고를 해도 재건축 아파트의 특성상 이를 수용하기는 사실상 불가능하다는 입장을 밝히고 있다.
잠실 주공 2단지 시공사 관계자는 "12평형의 경우 평당 1400만~1500만원으로 최대한 낮추는 등 분양가 인하에 최선을 다했다"라며 "이미 관리처분 총회를 거쳐 확정된 분양가이고, 분양가를 낮추기 위해선 관리 처분총회를 또 한 번 거쳐야 하는데, 일정상 (분양가 추가 인하) 어렵다"고 말했다.
또 다른 회사 관계자는 "건설회사는 조합측과 맺은 도급계약에 따라 공사를 수행할 뿐"이라며 “분양가를 낮추려면 조합원들의 부담이 커질 수밖에 없는 데 이를 (조합측) 받아들일 수는 없을 것"이라고 말했다.
한편 4차 동시분양에 선보인 강남권 분양 물량은 주변 시세에서 크게 벗어나지 않는 수준에서 예정 분양가를 책정 지난 18일 발표했다.
대우건설(047040), 삼성물산(000830)건설부문, 대림산업(000210), 우방(013200)이 공동 시공하는 잠실주공 2단지는 기준층 기준으로 12평형이 1억9429만원, 24평형은 4억7752만원, 33평형은 6억5067만원에 분양가를 책정했다.
현대산업개발이 시공하는 도곡2차 아파트는 23평형 4억6000만원, 32평형은 6억4000만~6억6000만원선이며, 같은 회사의 신도곡 아파트는 22평형은 4억410만~4억1863만원, 31평형은 5억7920만~6억5827만원으로 분양가를 책정한 상태다.
- 건교부, "강남권 재건축 일반분양가 조사 중"
- [edaily 윤진섭기자] 건설교통부가 4차 동시분양에 나올 예정인 강남권 재건축 아파트의 일반분양가의 고분양가 여부에 대한 조사에 착수한 것으로 파악됐다.
건교부 주거환경과 관계자는 20일 "서울시로부터 지난 18일 강남권 재건축 아파트의 일반분양가 자료를 넘겨받아, 잠실주공 2단지, 대치동 도곡 2차, 역삼동 신도곡 등에 대한 분양가 내역을 면밀하게 검토하고 있다"라고 말했다.
또 그는 "통상적인 분양가 내역 조사이며, 고분양가 판정이나 세무조사 의뢰는 결정된 바가 없다"고 말했다.
이와 관련해 지난 18일 서종대 건설교통부 주택국장은 "건설업체들이 내놓은 일반분양가 중 토지감정가액, 건축비 등 원가를 분석하고, 주변시세 등을 고려해 고분양가 여부를 파악할 것"이라며 "건설업체들이 도급 사업이란 점을 들어 분양가 책정과는 무관하다고 주장하고 있지만 100% 도급 수주 사업은 없다는 게 건교부의 입장"이라고 밝혔다.
다만 그는 건설업체의 조사 방침과 병행해 재건축 조합에 대한 조사 가능성에 대해선 "현재로선 언급할 수 없는 부분"이라고 덧붙였다.
한편 4차 동시분양에 선보인 강남권 분양 물량은 주변 시세에서 크게 벗어나지 않는 수준에서 예정 분양가를 책정 지난 18일 발표했다.
대우건설, 삼성물산, 대림산업, 우방이 공동 시공하는 잠실주공 2단지는 기준층 기준으로 12평형이 1억9429만원, 24평형은 4억7752만원, 33평형은 6억5067만원에 분양가를 책정했다.
현대산업(012630)개발이 시공하는 도곡2차 아파트는 23평형 4억6000만원, 32평형은 6억4000만~6억6000만원선이며, 같은 회사의 신도곡 아파트는 22평형은 4억410만~4억1863만원, 31평형은 5억7920만~6억5827만원으로 분양가를 책정한 상태다.
- 잠실 2단지 평균분양가 평당 1736만원 책정
- [edaily 윤진섭기자] 정부가 강남권 재건축 아파트의 일반분양가에 대한 고분양가 여부에 대한 조사를 착수한 가운데 그 첫 대상인 잠실주공 2단지의 일반분양가격이 평균 1736만원 안팎인 것으로 파악됐다.
18일 잠실주공 2단지 시공업체인 대우건설(047040), 대림산업(000210), 우방(013200), 삼성물산(000830) 건설부문 등에 따르면 이 같은 분양가를 결정, 송파구청에 접수했다.
총 868가구가 공급되는 원룸형태인 12평형은 1층의 경우 평당 1360만원에 공급키로 했고, 16층~33층에 위치한 12평형은 평당 1480만원에 분양키로 잠정결정했다. 이를 총 분양가로 환산하면 12평형은 최저 1억6320만~1억7760만원 선이다.
이는 지난해 2차 동시분양을 통해 선보인 역삼동 개나리 2차 11평형 분양가인 평당 1600만원보다 낮은 수준이란 게 업체 관계자의 주장이다.
총 228가구가 일반분양되는 24평형은 3층 최저가격이 1800만원, 그리고 16층~31층에 포진한 준로열층은 평당 1890만원에 책정된 것으로 알려졌다. 총 분양가는 최저층이 4억3200만원, 준 로열층이 4억5360만원이 되는 셈이다.
이는 지난해 공급된 잠실주공 3단지, 4단지 동일평형대 평당 분양가인 1826만(4단지 26평형), 1890만원(3단지 25평형)과 비슷한 수준의 분양가다.
또 1층에만 공급되는 19가구의 33평형은 평당 1949만5000원에 분양가를 책정해 송파구에 분양승인 접수를 마쳤다. 이 경우 33평형 총 분양가는 6억4300만원 내외로, 동일평형 조합원 분양가 5억900만원보다 1억3000만원 이상 비싸다.
그러나 조합원 33평형이 내야하는 1억원 내외의 추가부담금(종전 13평형 기준)을 고려할 경우 최종 분양가는 6억 1000만원 안팎으로 추정되고 있다.
대우건설 관계자는 "주변 잠실 3,4단지와 갤러리아 팰리스 등의 시세를 감안해 분양가를 책정했다"며 "현 분양가는 관리처분 당시 조합 수입 등을 고려해 책정한 금액으로 더 이상의 분양가 인하는 사실상 힘들다“고 말했다.
한편 건설교통부는 잠실저밀도 재건축의 일반분양가 분석에 있어 원가분석과 주변시세를 감안해 고분양가 여부를 결정할 것으로 알려졌다.
서종대 건설교통부 주택국장은 “건설업체들이 내놓은 일반분양가 중 토지감정가액, 건축비 등 원가를 분석하고, 주변시세 등을 고려해 고분양가 여부를 파악할 것"이라며 "건설업체들이 도급 사업이란 점을 들어 분양가 책정과는 무관하다고 주장하고 있지만 100% 도급 수주 사업은 없다는 게 건교부의 입장"이라고 밝혔다.
다만 그는 건설업체의 조사 방침과 병행해 재건축 조합에 대한 조사 가능성에 대해선 "현재로선 언급할 수 없는 부분"이라고 덧붙였다.
- 부동산투기 고강도 세무조사 발언 왜 나왔나?
- [edaily 윤진섭기자] 정부가 부동산 투기를 잡기 위해 `세무조사`라는 칼날을 들이댈 방침이어서 귀추가 주목된다.
한덕수 경제부총리는 15일 정례브리핑에서 "부동산 투기행위에 대해 엄정히 대처하겠다"며 "주택거래신고서 내용을 분석해 거짓신고자에게는 과태료를 부과하고 투기혐의자에 대해서는 강도 높은 세무조사를 실시하겠다"고 밝혔다.
부동산 시장 안정을 위해선 투기혐의자에 대한 세무조사라는 `극약처방`마저 마다하지 않겠다는 정부의 정책의지가 읽혀지는 대목이다.
◇한 부총리 부동산 투기 고강도 세무조사 발언 왜 나왔나
정부가 부동산 투기에 대해 대대적인 공세로 급선회한 것은 뛰는 부동산 가격, 특히 강남권 부동산 가격의 배후에 부동산 투기세력이 있다는 인식에 근거한 것이다.
정부는 참여정부 출범이후 20여 차례의 규제책을 내놓았고, 재건축에 대해서만 10여 가지 중복 규제를 가했지만 집값이 안정되기는 커녕 강남권을 중심으로 상승세가 지속되고 있다.
10ㆍ29대책을 통해 발표한 집값 안정대책 가운데 주택거래허가제, 주택담보대출총량제 등을 제외하고는 모두 시행중이거나 시행을 앞두고 있지만 집값이 잡히지 않고 있는 것이다.
특히 올해 들어 이 같은 현상은 더욱 심화되는 양상을 표출하고 있다. 실제 정부는 연초부터 주택시장이 과열 양상을 보이자 판교신도시와 초고층 재건축 규제, 안전진단 절차 강화 등을 담은 2.17 대책을 서둘러 내놨다.
이어 개발이익환수 제도 대상에서 제외키로 했던 용적률 증가분 30% 포인트 미만 재건축 단지에 대해서도 임대아파트를 건립하도록 방침을 바꿨다.
또 지난 10일에는 "안전에 아무런 문제가 없는 강남권 중층 아파트가 재건축 추진에 대한 기대심리로 가격이 큰 폭으로 뛰고 있다"며 "필요시 긴급 안전진단 조사권을 발동해, 무리한 재건축 추진을 사전에 막겠다"고 발표했다.
이 과정에서 건교부는 강남 재건축 아파트 가격 동향을 매일 파악해, 가격이 오를 경우 즉각적인 대책을 내놓기로 하는 한편, 주택국 내 `재건축 추진 상황 점검반`을 상시 운영키로 했다.
그러나 이 같은 규제에도 불구하고 강남권 재건축과 분당 아파트 값은 청개구리 뜀박질이라고 할 정도로 가격 호가 현상을 계속 이어지면서 정부 당국을 당혹케 하고 있다.
실제 건교부 자료에 따르면 1분기 강남구, 송파구, 서초구 등 속칭 강남 빅 3구의 가격은 2.9%~3.9%까지 뛰어 10.29 대책 이후 시세를 웃돌고 있다. 특히 판교 개발 영향권에 있는 분당구는 주택거래신고건수가 2월 878건, 3월 898건을 나타내는 등을 나타내면서 3.4%의 높은 가격 상승을 나타내고 있다.
한 부총리의 이날 발언은 최근 1개월 새 취해진 집값 안정대책의 연장선상이란 의견이 주류다. 또 최근 부동산 가격 이상 급등은 투기 세력이 조장하고 있다는 정부의 인식도 깔려 있다.
A건설사 관계자는 "역대 정부가 내놓은 대책 중 가장 반(反)시장적(?)이라는 개발이익환수 제도 시행을 코앞에 두고 있음에도 재건축 아파트 가격이 폭등하는 데 정부가 당혹해하는 것 같다"라고 말했다.
이어 그는 "정부는 이 같은 비정상적인 가격 폭등의 이면엔 가격을 조장하는 투기세력이 있다고 보고 있는 셈"이라며 "결국 투기세력을 뿌리 뽑지 못하고는 부동산 시장 안정을 힘들다는 정부의 판단 아래 고분양가 자제 요청, 건설업체 세무조사, 그리고 한부총리의 고강도 세무조사 발언이 이어지고 있다"고 말했다.
한 부총리의 고강도 세무조사 발언은 공공기관 이전, 기업도시 착수 등 대형 개발 프로젝트 의 본격 시행을 앞두고 부동산 투기 세력에 대한 사전 경고라는 관측도 있다.
정부는 5월 중에 공공기관 이전 후보지 발표를 앞두고 있다. 이에 앞서 15일 정부는 각 지자체로부터 기업도시 신청을 받아, 6월경에 기업도시를 확정할 계획이다. 이 같은 대형 프로젝트가 실시됨에 따라 토지 시장은 지난해 행정도시 추진 못지않은 가격 폭등의 가능성이 점쳐지고 있다.
실제 관광, 레저형 기업도시에 신청이 유력한 전남 해남·영암의 경우 현재 도로변 관리지역 땅값이 평당 10만~20만원, 임야는 가장 싼 땅이 평당 3만원선으로 지난해보다 평당 2~7만원이 뛰었다. 영암군 삼호읍의 경우는 지난해 평당 5~10만원이던 관리지역 농지는 현재 평당 20만~30만원까지 오른 상태다.
결국 이 같은 상황에서 정부의 고강도 부동산 시장 안정 의지를 밝힐 필요가 제기됐고, 한 부총리의 고강도 세무조사 발언이 나오게 된 셈이다.
아울러 이 같은 현상이 지속될 경우 종합적인 부동산가격안정대책 발표가 나올 수 있음을 시사해, 부동산 시장이 자율적으로 안정될 수 있는 마지막 기회(?)를 부여한 셈이다.
◇정부의 부동산안정대책 나오면 어떤 내용 담길까?
한부총리의 이날 발언은 1개월 새 취해진 정부의 부동산안정대책의 연장선상이며 종합적 부동산가격안정대책 발표를 시사했다는 점에서 의미가 크다. 즉 이 같은 정부의 잇따른 시장 안정 요청에도 불구하고, 부동산 가격 폭등이 이어질 경우 정부의 메가톤급 추가 대책이 나올 가능성이 높기 때문이다.
시장 안정을 위해 정부가 사용할 수 있는 규제수단으로는 우선 강남권 재건축 아파트에 대한 대대적인 실태와 투명성 조사, 그리고 분양가 인하하는 방안이 유력하다. 즉 현재 대림산업에 대해 실시중인 재건축 비리조사를 전 건설사와 재건축 조합으로 확산하는 것이다.
이와 관련해 서울경찰청은 일선 경찰서에 재건축, 재개발 조합, 그리고 건설사에 대한 대대적인 비리 정보 수집을 지시한 것으로 파악됐다. 아울러 신규 아파트의 고분양가를 낮추기 위해 현재 지자체에 있는 분양 승인권을 정부로 환원해 통제하는 안도 정부가 사용할 수 있는 규제 수단으로 거론되고 있다.
일부에선 극단적인 수단으로 주택거래허가제 도입, 토지거래허가면적 확대 등의 가능성도 제기되고 있는 실정이다. 하지만 정부의 이 같은 규제 수단은 시장 자율화 틀 자체를 흔들 수 있다는 점에서 부작용이 적지 않다.
이에 따라 업계 일부에선 규제 일변도의 정부 대책에서 탈피해 강남권 노후 아파트의 재건축 시기 발표, 강남권 공급물량 확대를 위한 방안, 강남권 대체 신도시 개발 등이 필요하다는 의견도 나오고 있다.
- 강남 저밀도 초소형 일반분양, 매력 있나?
- [edaily 윤진섭기자] 분양이 임박한 강남권 노른자위 저밀도 재건축 단지에 10평형대 초소형 아파트가 대거 쏟아질 전망이다. 이는 지난해 2차 서울동시분양에 선보인 강남구 역삼동 개나리 2차 아파트 11평형 178가구에 이어 두 번째 초소형 분양이다.
특히 이번 분양물량은 소형의무비율 탓에 `기형적 평형`이 배치된 재건축 단지에서 공급하는 첫 대규모 분양이라는 점에서 부동산업계는 촉각을 곤두세우고 있다.
우선 해당 해당 저밀도 재건축 조합과 건설업체들은 강남권 임대수요가 탄탄하다는 점을 들어 분양 성공을 자신하고, 임대사업자 등 특정 계층을 겨냥한 `타킷 마케팅`을 펼치고 있다.
반면 부동산 전문가들은 평형 대비 높은 고분양가, 그리고 비슷한 시기에 대거 일반분양이 쏟아진다는 점을 들어 10평형대 아파트의 경쟁력에 다소 회의적인 시각을 드러내고 있다.
◇건설업체, 독신자·임대사업자 대상 `타킷 마케팅`..분양성공 자신
11일 업계에 따르면 강남권에 쏟아질 소형아파트는 ▲송파구 잠실주공2단지(12평 868가구) ▲잠실시영(16평 344가구) ▲강남구 삼성동 AID(12~18평 416가구) 등이다. 이들 아파트는 이달 4차 동시분양이나 5월에 공급될 예정이다.
우선 저밀도 재건축 조합과 시공회사는 내심 성공을 자신하면서, 분양률을 끌어올리기 위한 각종 분양 마케팅 전략 수립에 골몰하고 있다.
분양 성공을 기대하는 데는 같은 단지 안 중대형 평형에 비해 상대적으로 가격이 저렴하고, 전용률이 높아 독신세대를 비롯한 임대수입을 목적으로 한 임대사업자의 청약이 의외로 많을 것이란 점을 들고 있다.
또 여기에 지난해 2차 동시분양을 통해 현대산업개발이 선보인 개나리 2차 11평형이 당초 예상을 뒤엎고 7.9대 1에 이르는 높은 청약경쟁률을 기록했다는 점도 이 같은 분위기를 뒷받침하고 있다.
잠실시영 공동사업자 중 하나인 쌍용건설(012650) 관계자는 "잠실이나 강남 일대 테헤란로 인근에는 직장부근에서 잠만 자는 전문직 종사자가 많다"며 "이들이 기존 고급 오피스텔에서 아파트로 거주지를 이동할 가능성이 높아 임대전망이 밝고, 이를 겨냥한 청약수요자들이 청약에 나설 것"이라고 말했다.
이 같은 기대감 속에서 각 업체들은 독신세대와 임대사업자를 대상으로 한 사업 설명회를 준비하는 등 분양률을 끌어올리기 위한 각종 마케팅 전략을 수립 중이다.
이달 4차 동시분양에 선보일 잠실주공2단지의 경우 오는 4월30일 삼성동 코엑스에서 임대사업자를 상대로 한 사업설명회를 개최할 계획이다.
분양컨설팅을 맡은 부동산뱅크는 전국의 임대사업자 6만여 명의 리스트를 파악, 이 가운데 약 30%정도로 추산되는 강남권의 임대사업자들에게 사전에 DM발송 등의 마케팅에 주력하고 있다.
아울러 조합측도 12평형 분양가를 다른 일반분양분인 24,33평보다 낮추는 방안을 조심스레 검토 중인 것으로 알려졌다. 또 5월 분양 예정인 잠실시영아파트와 삼성동 AID도 임대사업자를 대상으로 한 별도의 사업설명회를 계획하고 있다.
◇높은 분양가·공급과잉 등 이유로 투자가치 회의적 견해 지배적
반면 강남권에서 10평대 아파트 분양에 대해 업계 전문가들은 다소 회의적인 시각이 지배적이다. 그 첫째 이유로 꼽는 것이 분양가다.
실제 송파구 잠실주공 2단지에서 선보일 12평형의 분양가와 관련해 업계에선 평당 1600만~1800만원선을 내다보고 있다. 이 경우 분양가는 12평형의 경우 2억원에 육박한다.
잠실 A공인 관계자는 "소형 평형은 공사 원가가 많이 들기 때문에 분양가를 더 낮추는 데도 한계가 있을 것"이라며 "중대형 아파트에 비해 소형 아파트의 경우 시세차익을 기대하기 어렵다는 점을 감안하면, 분양가격이 평당 1600만원 이상에서 책정될 경우, 분양에 애를 먹을 수 있을 것"이라고 밝혔다.
공급이 4월과 5월에 걸쳐 한꺼번에 나온다는 점도 악재다. 안명숙 우리은행 부동산재테크 팀장은 "두 달에 걸쳐 나올 10평형대 물량이 1500가구를 넘어서는 등 수요에 비해 공급이 지나치게 많아 공급 과잉이 우려된다"며 "강남의 초소형 평형에 거주할 수요층이 그리 많지 않다는 점을 고려하면 투자 매력은 그리 높지 않을 것"이라고 말했다.
- (주간부동산)재건축아파트값 여전히 강세
- [edaily 윤진섭기자]이사철이 지나면서 아파트 값이 전반적으로 보합세를 보인 가운데 서울 송파·강남·강동·서초 등 강남권 저밀도를 중심으로 재건축 아파트의 가격 상승세는 여전한 것으로 파악됐다.
3일 부동산정보제공업체 부동산 1114에 따르면 한 주간 (3월28일~4월2일) 서울 아파트 매매가 변동률은 0.35%로 지난주(0.32%)에 이어 보합세를 보였다.
유형별로 보면 재건축 아파트가 평균 1.13% 올라 일반아파트의 상승률(0.19%)을 크게 웃돌았고 개발이익환수 제도를 적용받지 않는 저밀도 재건축은 2.15%나 오른 것으로 집계됐다.
이 같은 재건축 아파트 가격 상승세를 발판으로 강남구 평당 매매가는 2211만원을 기록, 지난 2003년 10. 29 부동산 대책 이전 시세를 회복했다.
구별로는 저밀도 재건축 단지가 많은 송파구가 1.14% 오른 것을 비롯해 중구(0.63%),서초구(0.57%), 강남구(0.44%) 등이 평균 상승률을 웃돈 반면 도봉구(-0.09%),서대문구(-0.02%) 등은 소폭이나마 하락했다.
전세시장은 서울 0.03%, 신도시 0.26%, 수도권 0.16%의 변동률을 각각 기록, 이사 수요가 감소함에 따라 대부분 지역에서 상승폭이 줄어든 것으로 나타났다.
김혜연 부동산114 부장은 "재건축과 각종 개발호재가 맞물린 지역의 아파트 가격 강세가 지속되고 있다"고 전제하고 "다만 이미 한차례 가격이 상승한데다 봄 이사철이 마무리되고 있어서 추가상승 여력은 크지 않다"고 말했다.
◇매매 시장
서울 매매시장은 재건축 단지가 많은 지역의 가격 강세가 두드러졌다. 구별로는 재건축 단지가 많은 송파구가 1.14% 오른 것을 비롯해 중구(0.63%), 서초구(0.57%), 강남구(0.44%) 등이 평균 상승률을 웃돌았다.
이어 강동구(0.27%),용산구(0.25%),마포구(0.19%),양천구(0.17%),영등포구(0.15%)등이 가격 상승세를 나타낸 반면 도봉구(-0.09%),서대문구(-0.02%)등은 소폭이나마 하락했다.
개별단지로는 송파구 신천동 시영 17평형이 3월초 관리처분인가 후 상승세를 보이면서 7억4000만원에서 평균 7500만원이 오른 8억1500만원을 기록했다. 이어 강남구 개포동 주공 고층 6단지 23평형도 4억500만원에서 4억4000만원으로 평균 3000만원이상 올랐다.
신도시는 평균 0.45%의 변동률을 기록, 전주(0.33%)보다 상승폭이 커졌는데 분당이 0.77% 올라 가격상승을 주도한 것으로 나타났다.
분당의 경우 이사철 분위기가 꺾이면서 20평형 이하 소형은 0.05% 하락한 반면 30~40평형대는 평균 1%가 넘는 상승률을 기록해, 판교 중대형 고분양가 책정 예상에 따른 영향이 여전한 것으로 파악된다. 반면 산본(0.22%),평촌(0.18%),중동(0.07%),일산(0.03%) 등은 안정세를 나타냈다.
수도권은 0.13%의 변동률로 전주(0.19%)에 비해 상승세가 둔화됐다. 지역별로 보면 동탄신도시 3차 분양이 있었던 화성시는 0.5%로 비교적 높은 상승률을 보였고 광명시는 재건축 추진단지를 중심으로 강세를 보여 평균 0.4% 오른 것으로 집계됐다.
그밖에 용인시(0.3%),성남시(0.23%),시흥시(0.22%),수원시(0.2%) 등이 상승한 반면 가평군(-0.92%),평택시(-0.08%),오산시(-0.03%),하남시(-0.02%),구리시(-0.01%) 등은 소폭 하락했다.
◇전세 시장
전세시장은 이사 수요가 감소함에 따라 대부분 지역에서 상승폭이 줄어든 것으로 나타났다. 그러나 상대적으로 수요가 많은 20~30평형대는 여전히 수요와 거래가 이어지고 있다.
지난 한 주간 전세시장은 서울 0.03%,신도시 0.26%,수도권 0.16%의 변동률을 각각 기록했다.
서울에서는 중구(0.31%),구로구(0.24%),양천구(0.16%) 등이 올랐고 강동구(-0.11%),강서구(-0.04%),동대문구(-0.02%),성북구(-0.05%) 등은 하락했지만 전반적으로 변동폭은 작았다.
신도시는 분당이 0.41%로 가장 많이 올랐고 평촌(0.31%),일산(0.14%),중동(0.06%),산본(0.04%) 등이 차례로 뒤를 이었다.
개별단지로는 분당 금곡동 코오롱하늘채 31평형이 1000만원 오른 1억9500만원을 기록했고, 일산 주엽동 강선동문 25평형도 9750만원에서 1억250만원으로 평균 500만원 올랐다.
수도권의 경우 화성시(0.88%),하남시(0.74%),용인시(0.6%),성남시(0.5%) 등이 강세를 보인 반면 평택시(-0.2%),광명시(-0.09%),남양주시(-0.02%),파주시(-0.01%) 등은 하락세를 보였다.
- 용산파크타워, 일반분양자는 `봉`(?)
- [edaily 윤진섭기자]초고층 주상복합 용산파크타워에 대한 관심이 높아진 가운데 일반분양분의 분양가격이 조합원 분양가보다 같은 동, 같은 평형이라도 최고 1억6000만원 이상 비싼 것으로 나타났다.
특히 일반분양자 몫의 아파트는 상당수가 한강조망이나 공원 조망이 불가능한 층·향에 위치한 것으로 파악돼, 사업을 추진한 조합, 시행,건설업체들이 조합원들에겐 자금 부담을 최소화한 대신 일반분양자에겐 그 부담을 전가시킨 게 아닌가하는 논란을 낳고 있다.
18일 관련업계에 따르면 올해 3차 동시분양에 나오는 용산구 한강로 파크타워 주상복합아파트 60평형은 일반분양가가 11억3100만원(3가구 저층 배치)으로 책정됐다. 반면 조합원에게는 9억7000만원(3층 배치)에 배정돼 그 격차가 1억6000만원에 달한다.
평당으로 환산하면 조합원에게는 1616만원에 배정됐지만 일반에게는 이보다 200만원 가량 비싼 1885만원에 분양된 것.
같은 단지 54평형 역시 10층의 조합원 분양가가 9억3600만원인 반면 이보다 낮은 저층에 위치한 일반분양가는 10억4240만원으로 그 격차가 1억640만원에 달하고 있다.
현지 중개업소 관계자는 "일반 분양가격이 조합원보다 대략 17% 정도 비싸게 책정된 것으로 안다"며 "분양가격이 중대형 아파트의 경우 10억원을 넘는 고가 아파트란 점을 감안하면 상당한 금액"이라고 말했다.
일반분양자가 위치할 층, 향 역시 조합원에 비해 절대적으로 불리하다는 지적도 나오고 있다.
현지 미래공인 관계자는 "101동~106동까지 용산 공원이 가능한 전면은 대다수가 조합원 몫으로 책정됐고, 일반분양자는 후면 15층 이하 저층에 배정했다"고 말했다.
이어 그는 "회사 관계자들은 전면 20층 이상에서 한강조망이 가능하다고 설명하지만 대우, 강촌 아파트가 가로 막고 있어 일반분양자의 조망은 사실상 힘든 상태"라고 말했다.
실제 102동에 위치한 60평형은 조합원은 10층 이하에 일반분양이 자리 잡고 있어, 아파트와 바로 옆 시티파크에 가려 한강뿐만 아니라 용산 공원 조망이 사실상 어렵다는 게 현지 중개업자들의 중론이다.
이처럼 일반분양자가 조합원보다 높은 가격을 주고서도 비로열층에 배치되는 이유는 조합원들이 사업추진에 추가로 드는 부담금을 최소화시키려 함에 따라 그 부담이 일반분양분으로 전가된 데 따른 것이란 게 업계 전문가들의 분석이다.
양해근 부동산뱅크 팀장은 "조합원들이 통상 로열층을 배정받아 이에 따른 막대한 프리미엄을 챙기는 상황에서 일반분양가와 조합원 분양가의 과도한 차이는 일반분양자에게 사업부담을 전가시키는 것이라는 논란의 소지가 있다"고 말했다.
그는 이어 "특히 용산 파크타워의 경우 입주 후 층·향에 따른 가격차가 수억원에 이를 것으로 예상되는 상황에서 비로열층, 고분양가의 일반분양 아파트가 과연 투자 메리트가 있을지 의심스럽다"고 말했다.
3차 동시분양에 나올 `용산 파크타워`는 지상 23층∼40층 6개동으로 구성된다. 아파트는 31∼98평형 888가구이며 오피스텔은 51∼92평형 126실이다. 전체 6개동 가운데 사업지를 가르는 길 사이를 두고 서쪽에는 4개동, 동쪽에는 2개동이 각각 들어선다.
시공 비율에 따라 삼성물산(000830) 건설부문(60%)은 34층,37층,40층 등 3개동을 시공하고 현대건설(000720)(40%)은 23층 1개동과 34층 2개동 등 역시 3개동을 짓는다.
- 동탄3차, 1층 고분양가 `위법 논란`
- [edaily 윤진섭기자] 화성 동탄 3차 동시분양 일부 아파트들에 대해 고분양가 논란이 일고 있는 가운데 아파트 1층 세대에 전용공원을 설치했다는 이유로 분양가를 높게 책정한 것은 현행법상 위법이란 지적이 제기되고 있다.
특히 이 같은 논란에 대해 대기업 건설업체들은 이미 3~4년 전부터 `법적 분쟁`의 가능성을 인지하고 전용공원을 만들지 않고 있는 상황이여서, 이번 동탄 3차 업체들이 전용정원 제공은 향후 수요자와 해당 공동주택 주민, 그리고 건설사간의 법정 분쟁 우려마저 있다는 게 업계의 관측이다.
15일 건설업계에 따르면 동탄 3차 동시분양에 참여하고 있는 일부 건설사들은 아파트를 분양하면서 1층 세대에 전용정원 혹은 개인정원을 조성해 준다는 내용을 견본주택 방문객에게 홍보하고 있다.
실제 P주택의 아파트는 1층의 분양가를 다른 층에 비해 1000만원이상 높게 책정했다. 43평형의 경우 1층의 분양가가 3억7500만원으로 기준층보다 1000만원 비싸며 2층과 3층에 비해서는 각각 2900만원, 1800만원 비싸다.
1층의 평당가가 872만원으로 기준층에 비해 평당 23만원 높은 것으로 대부분의 아파트들이 1층의 가격을 낮게 책정하는 것과는 정반대다.
P 회사 관계자는 "1층은 모든 방과 거실의 천장 높이를 2m88cm로 기존 아파트보다 58cm 높였기 때문에 가격이 비싸다"며 "1층 세대에 개인정원을 제공하는 것도 분양가 인상의 간접 요인 중 하나"라고 밝혔다.
P주택 모델하우스에서 주택을 설명하는 안내요원 역시 "개인정원의 경우 1층 세대만 독점적으로 사용할 수 있도록 발코니를 통해서만 출입할 뿐만 아니라 추후 입주 후 화단을 높게 쌓고 울타리를 설치해 일반 화단과는 차별화할 계획"이라며 사적 공간임을 명확히 했다.
그러나 이는 현행법상 위법 논란의 소지가 있다는 게 법조계의 지적이다. 차흥권 변호사는 "현행 `집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률`에 따르면 입주자의 대지권에는 개인의 전유 부분은 물론 정원, 주차장, 통로, 토지 등의 공용부분을 모두 포함하고 있다”라고 말했다.
이어 차 변호사는 "이 법 제 10조에서 이러한 공용부분은 전원의 공유에 속한다고 돼 있다"라며 "때문에 아파트 1층의 입주민 개인정원은 공용 면적으로 포함되는 만큼 전체 주민의 소유권을 침해하는 불법 행위의 소지가 있다"라고 지적했다.
결국 이 법률에 따르면 건설업체가 임의로 공용녹지를 1층 세대에만 사용할 수 있도록 권한을 부여할 자격이 없는 것이다.
또 그 정원을 1층 입주자의 소유로 등기를 내주는 것은 더더욱 불가능한 일이며, 이 같은 개인정원 조성을 이유로 분양가를 높게 책정하는 것은 건설사의 부당이득 취득이란 게 법조계의 중론이다.
반면 이 같은 1층 세대 개인전용 제공 논란에 대해 P주택 관계자는 "화성 동탄신도시는 지구단위계획지침에 따라 공원 조성을 의무화하고 있어 불법이 아니다"라며 일축했다.
이어 그는 “1층 세대가 전용 공원을 장기간 사용할 경우 점유권이 인정돼, 추후 재건축 등이 발생할 경우 이에 대한 1층 세대에 대한 보상이 이뤄진다”라며 “올림픽 선수촌 아파트가 대표적 케이스라는 게 회사 변호사의 의견이며, 이렇듯 1층 세대에 점유권이 인정되는 만큼 이를 분양가에 일부 반영하는 것은 큰 문제가 없다”라고 말했다.
하지만 이 같은 업체 주장에 대해 주택승인을 내준 화성시는 `개인정원 제공은 1층 세대에 대한 서비스 제공이지, 이를 이유로 분양가를 높게 받을 수는 없다`는 입장이다.
화성시 주택과 관계자는 "화성동탄신도시는 지구단위계획 수립을 하면서 단지별 1층 세대에 개인정원 제공을 허용토록 했다"며 "이는 1~2층은 기피하는 세대라는 이유로 건설회사들이 개인정원 조성을 요구했고, 이에 따라 1~2층과 가까운 세대로 하여금 사용권 및 관리 등에 관한 권리를 준 것"이라고 말했다.
그러나 그는 "이는 수요자 기피층인 1~2층에 대한 서비스 제공차원일 뿐 이에 따른 소유권 이전은 아니다"라며 "이에 따라 일부 건설업체가 분양가 인상 요인 중 개인정원 제공이란 점을 들었다면 잘못된 부분"이라고 말했다.
점유권 인정에 대해서도 법조계에선 설득력이 약하다는 지적이다. 차흥권 변호사는 "만약 이 공간을 사적인 점유부분으로 사용할 수 있으려면 원칙적으로 입주민들의 합의가 필수이고, 그 인정 여부는 아파트 입주 후 구성될 입주자 모임이 갖게된다"라고 말했다.
이어 차 변호사는 "결과적으로 점유권 인정 여부는 입주자 관리단의 판단이지, 건설사가 판단할 부분은 결코 아니다"라며 "설령 건설사나 시행사가 전용공원을 계약자에게 개인정원으로 제공했다고 해도, 입주자 회의에서 공용공원으로 확정할 경우 1층 계약자의 개인정원 사용은 무효화된다"고 말했다.
이 같은 논란에 대해 대기업 건설업체들은 이미 3~4년 전부터 `법적 분쟁`의 가능성을 인지하고 전용공원을 만들지 않고 있다.
S사 관계자는 “이미 3~4년 전부터 정원이 공용면적에 포함돼 있는 만큼 1층 주인만 독점해서 쓸 수 없다는 인식이 형성돼 있어 대다수 대기업 건설업체들은 1층 세대 개인정원을 시공하지 않고 있다”고 말했다.
이어 그는 “1층 개인정원 뿐만 아니라 옥상정원 등도 공용부문으로 포함되는 경우가 있는 등 법적 논란의 가능성이 있어 최근 들어선 시공하지 않는 추세”라고 덧붙였다.