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- 뚝섬 분양가 평당 3600만원..SK건설 시공 검토
- [이데일리 윤진섭기자] SK건설이 서울 동북부 노른자위 땅인 뚝섬 상업용지 1구역 시공사로 참여하는 방안을 검토중이다. 12일 관련업계에 따르면 SK건설은 뚝섬 상업용지 1구역을 낙찰 받은 인피니테크와 협상을 벌여 최종 공급가구수, 평형을 마무리했다. 이에 따르면 55층 오피스, 45층 주상복합아파트 2개동을 건립하고, 이중 90평형 이상 168가구를 공급키로 했다. 이 아파트의 분양가는 평당 평균 3600만원인 것으로 알려졌다. SK건설은 시공사 참여와 함께 이 부지에 대해 3500억~4500억원 규모의 지급 보증을 검토하고 있는 것을 파악됐다. SK건설이 이 부지 시공사 참여를 적극 검토하고 있는 것은 서울 강북의 랜드마크 단지로 육성하겠다는 회사 고위층의 의중에 따른 것이다. SK건설 관계자는 "대형 건설업체지만 서울에 변변한 랜드마크 단지가 없는 실정"이라며 "서울숲과 한강 조망권을 확보한 뚝섬 상업용지에 랜드마크 단지를 건립하겠다는 게 회사 고위층의 의지"라고 말했다. 다만 그는 "수천억원에 달하는 지급보증과 고분양가에 따른 부담 등이 제기돼, 최종 시공사 참여 여부를 두고 내부 진통이 있다"며 "이번 주 중 시공사 참여 여부를 최종 결정할 것"이라고 덧붙였다. 이 부지는 성수동1가 685번지 일대 5294평 규모로 최대 400% 이하의 용적률을 적용, 주상복합 아파트를 지을 수 있다. 이 곳에는 공연장, 전시장 등 문화집회시설과 학원, 도서관, 아동·노인복지시설, 체육관 등을 의무적으로 건립해야 한다. 주상복합은 이들 업무시설 연면적의 최대 5배까지 허용된다. 한편 인피니테크 대표이사인 노경미씨가 최초 입찰가의 217%인 2998억원에 낙찰 받은 1구역은 그동안 고분양가 논란이 불거지고, 국세청이 세무조사를 진행하면서 당초 8월로 예정됐던 시공사 선정이 미뤄졌고 잔금 납부 기한을 넘긴 상태다.
- 부동산 디벨로퍼들, `설 자리가 없다`
- [이데일리 윤진섭기자] 임대 전문 오피스텔을 대거 공급한 A 부동산개발업체는 서울 영등포구에 있는 공장터 땅값을 치루지 못해 계약금과 중도금 일부인 30억원을 사실상 떼였다. 주거용 오피스텔로 건축허가까지 받았지만 프로젝트파이낸싱을 일으키지 못해 사업부지 계약금을 떼인 것이다. 시행업체(부동산개발업체. Developer)들의 입지가 흔들리고 있다. 주상복합아파트 및 테마 상가 개발에 뛰어들었던 시행업체들 중 이미 다수의 업체가 부도 위기에 직면했고 나머지 업체들도 신규 사업을 중단했다는 소문이 무성하다. 이 같은 현상은 8.31 대책 이후 부동산 경기 침체가 가시화되면서 더욱 두드러지고 있다. 특히 금융권을 통한 부동산 PF 괴담까지 떠돌고 있어, 건설업체들의 자금 상황이 더욱 압박을 받고 있다는 게 업계의 정설이다. ☞ 「`부동산PF 괴담, 채권시장 떠돈다`」기사참고◇노른자위 땅, 애물단지로 전락= 올 들어 성동구 일대 집값 상승의 기폭제가 됐던 뚝섬 상업용지를 낙찰 받은 P시행사는 시공사를 구하지 못해 난감해 하고 있다. 이 회사는 지난 6월 예정가격의 두배가 넘는 낙찰가액을 써내 뚝섬 상업용지를 낙찰 받았다. 땅만 잡으면 대박을 터트릴 수 있다는 확신이 있었기 때문에 과감한 `배팅`을 한 셈이다. 이 회사는 낙찰을 받은 직후 시공사를 선정하고, 시공사 보증을 통해 금융회사로부터 프로젝트 파이낸싱을 받을 계획이었다.이 당시만 해도 대형 건설사들이 업계 관행을 넘어선 지급 보증을 구두로 약속, 사업을 하는 데 큰 무리가 없었다. 그러나 고분양가 논란에 따른 국세청 세무조사, 그리고 8.31 부동산 대책이 발표된 뒤 상황이 역전됐다. 건설사들이 이 사업을 바라보는 눈길이 싸늘하게 바뀐 것이다. H건설 관계자는 "경기도 좋지 않은 상황에서 평당 4000만원 정도가 예상되는 주상복합아파트를 내놓으면 분양이 잘 되겠느냐"고 시공사 참여를 유보한 배경을 설명했다. 수도권에서 택지를 구하기 어렵다는 점도 시행사들의 입장에선 악재다. 예컨대 수도권 택지개발지구에선 이들 시행사들은 택지 매입에 아예 배제되고 있다. 이는 토공 등 택지를 공급하는 기관이 시행, 시공을 동시에 갖춘 업체로 택지 입찰을 제한하고 있기 때문이다. 실제 토공은 경기도 판교신도시에 이어 용인시 흥덕지구, 김포시 장기지구 등의 아파트 용지 공급 1순위 자격을 시행, 시공 능력을 갖춘 회사들로 제한한 바 있다. 이로써 시공면허가 없는 대부분 시행사들은 용지분양 참여가 불가능한 상황이다. A시행사 관계자는 "은행권에서의 자금압박, 규제 강화 등으로 시행사들의 입지가 상당히 어려운 실정"이라며 "시공기술을 갖추거나 복합단지 개발을 추진하는 등 신사업 발굴에 총력을 기울이고 있지만, 중소 시행사 입장에선 이 역시도 쉽지 않다"고 말했다.
- (8·31대책)일문일답 "이제부터 진짜 전쟁 시작"
- [이데일리 최한나기자] 김석동 재정경제부 차관보는 31일 "오늘부터 부동산 투기와의 전쟁에 들어간다"며 "이번 부동산 대책을 다 끝냈다고 보지 않으며 이제부터가 진짜 시작이라고 생각한다"고 말했다.김 차관보는 이날 브리핑에서 "종부세를 통해 더 걷히는 세수를 지방 세수 결함을 메우는데 쓰겠다"며 "앞으로 이 제도를 바꾸는데 지자체들이 동의하지 않을 것이며 이것이 바로 `헌법같은` 법"이라고 강조했다.부동산 대책으로 인해 발생할 수 있는 경기 위축 가능성에 대해서는 "건설경기가 다소 위축될 수 있겠지만 공영개발과 임대주택에 대한 집중투자, 거래 동결을 막기 위한 유예기간 보장 등 장치를 통해 부정적 영향을 둔화시킬 수 있을 것"이라며 "정책에 대한 신뢰성이 쌓이면 충분히 보완될 것"이라고 전망했다.-양도세의 경우 1가구2주택이라도 중과세에서 제외하는 경우가 있는데, 종부세는 무조건 적용되나.▲종부세에는 예외조항이 없다. 세대 단위로 모든 주택을 합산해서 6억원을 초과하면 종부세 과세 대상이 된다.-실거래가 과세는 실제로 살지 않는 주택에도 적용되는지.▲내년부터는 1가구2주택에 대해 거주, 비거주를 불문하고 실가과세로 전환되고 07년부터는 모든 주택에 적용된다. 토지의 경우 내년부터 비사업용 나대지 등 양도세 중과대상에 대해서만 실가과세한다. -양도소득세에 탄력세율 적용할 계획이 있는지.▲전국적으로 적용할 수도 있고, 투기지역에 한해 적용할 수도 있다. 15%포인트 내에서 상향 또는 하향 조정할 수 있다. 이는 이미 현행 소득세법 안에 있는 제도이기 때문에 따로 설명하지 않았다.-종부세 과세대상을 16만명으로 추산했는데, 이는 작년 자료를 근거로 한 것으로 알고 있다. 올해를 기준으로 하면 종부세 대상이 더 늘어나지 않나.▲공시가격 자체가 올라가면 대상 세대가 늘어날 수도 있겠지만 과표 적용률을 높인다고 대상이 늘어나지는 않는다. 이번 자료는 올해 7월 집계된 행자부 자료를 근거로 분석한 것이다. 올해분 자료는 내년 7월에 나온다. -종부세 증가분을 지방재정에 쓰겠다고 했는데.▲종부세를 통해 걷히는 세수는 우선 기존 재산세 결손분을 메우는데 쓰인다. 올해는 4500억원 정도로 예상된다. 그리고 남는 부분은 지역불균형을 시정하는데 쓸 방침이다. 지방교부세로 부동산교부세를 신설해 지방재원에 보태주는 것이다.종부세를 지역균형발전에 씀으로써 종부세가 확고한 기반을 갖게 된다. 종부세 세수에 따라 지방의 자주재정이 확보되는 것이다. 앞으로 이 제도를 바꾸는 것에 대해 지자체가 찬성하지 않을 것이다. 이것이 바로 `헌법같은` 법이라고 할 수 있다. -보유세 세부담 상한은 어떻게 적용되나.▲보유세에는 지방세인 재산세와 국세인 종부세가 있다. 재산세는 자체적으로 150% 한도가 있다. 종부세는 재산세와 전년 납부한 종부세 합계를 분모로 하기 때문에 총 보유세 개념으로 150%에서 300%로 한도가 정해진다.-재산세율을 지자체가 자체적으로 낮출 가능성은.▲작년에 정부가 과표 현실화율을 올리면서 일부 지자체가 탄력세율을 적용, 재산세율을 내린 사례가 있다. 올해는 재산세가 미분화돼 탄력세율 적용 여력이 크지 않을 것이다.-취득세 0.5% 인하는 주택 거래에만 적용되나.▲법인으로부터 분양받는 경우 실거래가 전체가 노출되기 때문에 적용되지 않는다. 기존 신규분양아파트에도 적용되지 않는다.-농특세와 교육세 등을 고려한 거래세율은 어떻게 변경되나.▲현재는 취·등록세와 농특세, 교육세 등을 합해 총 4% 세율이 적용되고 있다. 거래세율이 1% 인하되면 앞으로 2.85%가 적용된다.-토지 취득가액 산정방법은.▲원칙적으로는 취득시 실가를 검증한다. 확인되지 않으면 양도당시 가액을 활용해 취득가액을 산정한다. 양도당시 비율로 환산해 추정하는 방법이다.-서울시가 추진하는 뉴타운 개발과는 협의가 됐는지.▲광역개발에 대한 특별법에 대해서는 서울시와 공감대를 형성해왔다. 서울시가 추진하는 뉴타운 사업과 함께 추진하는 것이다.-재건축 아파트 입주권에 대한 과세 여부는.▲아직 결정된 바 없다. 기존 입주권에 대해서는 현행 제도가 그대로 적용된다.-과거 판교를 개발하면서 강남을 대체할 수 있는 신도시로 만들겠다고 했지만, 오히려 판교 때문에 투기가 조장된 부분도 있다. 송파-거여지구와 판교는 어떻게 다른가.▲판교는 민간이 보유한 토지를 협의매수나 수용을 통해 택지로 확보하기 때문에 보상자금이 풀리면서 주변지역의 가격 상승을 불러왔다. 그러나 송파-거여지구는 국유지이기 때문에 보상자금으로 인한 영향이 전혀 없다. 또 공영개발 방식을 도입키로 했기 때문에 고분양가 문제도 없을 것이다.기본적으로 공급이 확대되면 그 과정에서 부작용이 일어날 수 있지만, 가격 안정에는 확실히 효과가 있다.-공영개발 지구로 지정할 지역은.▲현재까지는 판교만 확정됐고 다른 지역은 아직 정해지지 않았다. 뉴타운이나 미니신도시에도 검토한 바 없다.-주택구입자금 금리가 차등지원되는데 기존 대출받은 사람은 어떻게 되나.▲기존 대출자에 대한 금리 인하여부는 결정되지 않았다. 그동안 제도가 변경되면 기존자에게도 적용했었지만 이번 제도에 대해서는 좀더 검토해봐야 한다.-모기지 보험제도는 기존 모기지론과 어떻게 다른가.▲모기지론은 지금까지 투기지역과 비투기지역을 구분해 주택담보인정비율(LTV)를 다르게 적용해왔다. 모기지 보험은 비투기지역 주택을 새로 구입할 때 담보인정 한도인 60%를 넘어서까지 보험회사에서 제공하는 보험을 통해 추가 대출받을 수 있도록 하는 제도다. -실수요자 청약제도 개편은 공공과 민간에 모두 적용되는 것인가.▲민영개발의 대형평형에도 적용된다. 구체적으로는 별도 연구용역을 통해 검토한후 내년 하반기에 발표할 예정이다.-신도시를 개발하지 않는다고 했는데 이번 최종안에 포함됐다. 정책 목표와 어긋나는 것 아닌가.▲이번 부동산 대책은 강력한 투기억제책을 통해 투기심리를 차단하고, 다시는 우리 국민이 부동산으로 고통받게 하지 않겠다는 의지로 시작했다.논의가 투기수요 억제부터 시작되면서 지나치게 부각된 측면이 있지만, 공급정책의 중요성을 간과한 것은 아니었다. 수요억제책만 쓰면 아무리 강한 세제를 만든다 해도 6개월에서 1년밖에 못간다. 부동산 시장의 수급 균형을 유지해줘야 한다. 특히 중대형 우량 주택을 충분히 마련해줘야 한다고 생각했다. 택지 공급과 관련해서는 관계부처가 밤새워가며 수도없이 만났다.-수요 대책의 효력이 6개월~1년밖에 못간다고 예상한 근거는 무엇인가.▲현재 주택을 많이 가지고 있는 사람들이 매물을 얼마나 내놓을 것인가보다 초과수요를 어떻게 막느냐가 더 중요하다. 초과 수요를 억제하고, 구체적인 청사진 갖고 공급하면 된다. 공급에 시간이 좀 걸리겠지만 일단 신규 수요를 억제했기 때문에 빠른 시일내 공급해야 하는 부담은 덜어졌다.지난 10·29 대책이 실패한 이유는 우선 수요정책이 당초 제시했던대로 시행되지 못한데 있다. 두번째는 공급책이 제시됐지만 구체적 방법론이 갖춰져 있지 않았다. 이번에는 견고하고 항구적인 부동산 대책을 만들었다. 모든 부분에 걸쳐 장기간 종합적으로 검토했다. 오늘부터 부동산 투기와의 전쟁에 들어간다. 마무리 했다고 생각하지 않는다. 이제부터 시작이다. -10·29 대책 때도 마지막이라고 했었는데.▲이번에 관계부처와 협의하면서 모든 것을 다 걸고 해결하자고 했다. 10·29때는 문제소지가 있을 때 보완방법 없으면 무조건 뺐다. 그러다 보니 제대로 된 대책을 내놓지 못했다. 이번에는 크게 선을 먼저 긋고 보완할 부분을 찾았다. 이번 정책은, 이대로만 시행된다면 기대해도 좋을 것이다.-경기에 부정적 영향이 있을 것이라는 우려가 제기되는데.▲최근 발표된 산업활동동향에서도 확인됐지만 내수회복세가 뚜렷해지고 있다. 부동산 거래를 줄이고 건설경기를 다소 위축시킬 수 있는 것은 사실이다. 그러나 이와 관련해서 여러가지 보완장치가 있다. 공영개발, 임대주택 등에 대한 집중적 투자가 그것이다. 이것이 경기에 대한 부정적 영향을 어느정도 둔화시킬 수 있을 것이다. 또 거래 동결효과를 막기 위해 유예기간을 두는 등 세심한 장치도 마련했다.건설경기는 보통 3개월정도 후행해서 반응한다. 당장 큰 영향을 주지는 않겠고, 시간 지나면서 정책에 대한 신뢰가 확보되면 문제는 보완될 것이다.
- 포스코건설, 고분양가 `앗뜨거`..상가 분양도 '쉬쉬'
- [이데일리 윤진섭기자] 잠실 더샾 스타파크의 고분양가 여론에 데인 포스코건설이 잔뜩 겁을 먹었다. 시비에 휘말리지 않기 위해 분양가에 대해 일절 함구하고 있다. 뿐만 아니라 수요자들의 관심이 높은 송도신도시 더샾 퍼스트 월드 상가분양도 공개입찰 대신 수의계약 방식을 택했다. 여론의 눈총을 피하기 위해서다. 지난 9일 포스코건설은 신천동의 주상복합 `더샾 스타파크`(213가구)의 평당 평균 분양가를 당초 2480만원보다 40만원 싼 평당 2440만원으로 낮춰 송파구청에 분양 승인을 재신청했다. 포스코건설은 분양가가 너무 비싸다는 지적을 감안해 마감재 등 원가 부분을 조정, 당초보다 분양가를 낮춘 것으로 알려졌다. 이에 따라 `더샾 스타파크`는 송파구가 분양 승인을 내주면 다음 달 초 청약 받는 서울 8차 동시분양에 참여할 수 있을 전망이다. 그러나 포스코건설은 펜트하우스나 다른 평형의 신청 분양가에 대해선 일절 외부에 노출을꺼리고 있다. 자칫 분양가 조정이 큰 평형은 줄이고, 작은 평형은 올려 `아랫돌 빼 윗돌 괴는 식`이란 좋지 않은 여론이 또 다시 불거지지 않을까 하는 우려 때문이다. 실제 지난 7차 동시분양 신청 당시 포스코건설은 100평형 펜트하우스 분양가를 평당 3450만원으로 책정해 분양승인을 신청했다가 `너무 비싸다`는 논란이 일자 평당 2950만원으로 낮췄다. 그러나 한 채 뿐인 펜트하우스의 값을 내린 대신 63평형 88가구는 평당 2468만 원으로 오히려 15만원을 올려 다시 따가운 눈총을 받은 바 있다. ◇송도 상가, 공개입찰대신 수의계약 공급 = 분양가 여론에 대한 포스코건설의 민감한 반응은 송도신도시 내에 짓고 있는 더샾 퍼스트월드 상가 분양에서도 고스란히 나타나고 있다. 더샾 퍼스트월드는 송도신도시 내에 건립하는 64층 규모의 초고층 주상복합으로 지난 5월 아파트 1596가구와 오피스텔 629실이 모두 성공적으로 분양됐다. 이 주상복합아파트 내 상가는 고급 주거층으로 구성될 2000여 가구의 독점적 상권을 확보할 수 있다는 점에서 일찌감치 언제, 어떤 방식으로 분양될 것인가에 수요자들의 관심이 높았다. 그러나 포스코건설은 광고 등을 소극적으로 진행하면서 공개 입찰 대신 수의 계약 방식으로 상가를 분양하고 있다. 업체 관계자는 "총 294개 점포를 수의계약 방식으로 지난 주말부터 분양하고 있다"라며 "나름대로 서울과 수도권, 인천지역에 현수막을 걸고 홍보를 했지만, 신문이나 텔레비전 광고 등은 하지 않았다"고 설명했다. 이와 관련해 현지 중개업소 관계자는 "가수요를 부추기는 일부 중개업소를 배제한다는 차원에서 애초부터 공개 입찰이 아닌 수의 계약 방식을 채택한 것으로 알고 있다"라고 말했다. 또 다른 중개업소 관계자는 "지난 주 계약을 할 때 수요자들이 꽤 몰렸다"라며 "그러나 다행히도 언론이 주목하지 않아, 포스코건설이나 상가 분양 대행사 입장에선 다행(?)"이라고 설명했다. 현재 수의계약 중인 주상복합 상가의 가격은 평당 1500만원선. 1층 목 좋은 곳은 평당 2100만~2650만원이다. 그러나 수의계약에 따라 웃돈 거래가 과열 양상을 보이고, 특정 중개업소가 매물을 독식하고 있다는 지적도 나오고 있다. 현지 A 중개업소 관계자는 "수의계약 한 사람들이 몇 몇 특정 중개업소에 매물을 내놓고 있어, 일부에선 (특정 중개업소가) 매물을 독식하고 있다는 지적이 나오고 있다"라고 말했다. 이 같은 논란이 불거지는 데는 수의계약 자체가 소액의 계약금만을 내고, 권리를 되팔 수 있기 때문이다. 이 상가는 10%만 내고 2년 뒤에 중도금을 내기 때문에 소액 투자가 가능하다. 이에 따라 일부 계약자들은 6000만~7000만원의 웃돈을 붙여 물밑 거래를 시도하고 있으며, 이를 특정 중개업자들이 독식하고 있다는 게 현지 중개업소 관계자의 설명이다.
