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- 아듀! 2007년 부동산시장
- [이데일리 윤도진 박성호기자] 올해 부동산시장은 지난해 연말부터 올초까지 이어진 정부의 강력한 부동산대책으로 안정세를 찾았지만 굵직한 이슈들이 시장을 달궜다. 참여정부 부동산정책의 근간인 분양가상한제가 전면 도입됐고, 청약환경을 바꾼 청약가점제도 시행됐다. 부동산시장 거래 침체와 함께 지방의 미분양 심화로 중소 건설업체들이 연쇄도산하기도 했다. 2007년 국내 부동산 시장을 흔들었던 부동산 이슈를 되짚어 본다. ◇1·11, 1·31대책= 연초부터 실수요자에게는 저렴한 주택을 공급하되 투기수요는 철저히 막겠다는 정부의 부동산 대책이 쏟아졌다. 2006년말 11·15대책에서 내놓은 공공택지 분양가 인하방안에 이어 1·11대책에서는 민간택지 분양가 인하를 위해 분양가상한제와 원가공개 카드가 동원됐다. 관련기사☞(1·11대책)민간택지 분양가 10-30% 떨어진다 이어 1·31대책으로 임대주택 공급을 늘려 서민들의 주거불안을 해소하겠다는 내용의 비축용 임대주택 정책이 나왔으나 입법화되지 못한채 표류 중이다. (프리즘)부동산대책 공화국 ◇DTI 규제 강화= 3월부터는 1월 대책에서 거론된 금융권 수요억제책이 발효됐다. 주택담보대출을 1인 1건으로 제한하는 조치와 소득에 따라 대출액이 축소되는 총부채상환비율(DTI) 규제도 강화됐다. 매매뿐만 아니라 신규분양주택 중도금 대출에도 적용됐고, 은행권에서 제2금융권, 투기과열지구에서 비투기과열지구로 범위가 넓어졌다. 돈줄이 막힌 수요자들은 주택시장에서 발을 뺐다. 내달부터 아파트 담보대출에 DTI 30~60% 적용 ◇오피스텔 청약대란= 4월에는 느닷없는 인천 송도발(發) 오피스텔 청약열풍이 부동산시장에 불어닥쳤다. 코오롱건설이 분양한 `더 프라우` 오피스텔은 현장 청약에 1만여명에 가까운 인파가 몰려 청약일정이 취소되기도 했다. 이어 최종 123실 공급에 59만7192명이 몰려 4855대 1이라는 사상 초유의 경쟁률을 기록했다. 전매제한이 없고 분양가가 3.3㎡당 650만원 선이라는 점 탓에 `당첨만 되면 로또`라는 심리가 전국에 퍼졌기 때문이다. 이후 정부와 각 지자체는 오피스텔에도 전매제한 방침을 마련하기도 했다. (edaily리포트)송도 코오롱오피스텔, 예고된 人災 ◇東동탄신도시 확정= 정부가 강남 수요를 대체할 것이라고 공언하던 `분당급 신도시` 위치가 6월초 동탄신도시 동편으로 확정됐다. 분양가도 3.3㎡당 800만원선으로 제시돼 주변 집값 안정에 긍정적일 것이라는 내용도 함께 제시됐다. 그러나 이 지역은 신도시계획 발표 직전부터 땅값이 뛰더니 발표 직후에는 하룻새 4000만-5000만원가량 집값이 급등하는 부작용도 나타났다. 또 강남 대체효과를 기대한 수요자들의 실망과 함께 강남일대로 수요자들이 돌아와 재건축 값이 치솟는 일이 벌어지기도 했다. 분당급신도시 동탄동쪽 확정..평당800만원 ◇도량형 통일= 7월에는 정부의 도량형 통일 방침에 따라 평(坪) 등 기존에 사용하던 단위를 사용하지 못해 혼란이 불거졌다. 정부와 정보업체, 건설업체 및 중개업소 등은 나름의 방법을 통해 `평`을 `㎡`로 표기하는 노력을 보이고 있다. 하지만 일반인들은 이 같은 단위로 표현한 수치에 익숙치 않은데다 단위 기준도 통일되지 않아 혼란을 겪었다. 1평=3.3058㎡.."쉽지 않네" ◇청약가점제 도입= 9월부터는 당초 내년부터 도입될 예정이던 청약가점제가 조기시행됐다. 가점제는 부양가족수가 많거나 무주택 기간이 긴 세대주에게 당첨 기회를 늘려주는 제도다. 무주택기간(32점), 부양가족수(35점), 청약저축가입기간(17점) 등 총점은 84점이다. 그러나 제도 시행 후 당첨자 가점 분포가 다양해 실효성 논란도 일고 있다. 최근 청약 접수가 마감된 인천 청라지구와 송도 신도시의 경우에도 당첨자 가점이 10점-70점대로 다양하게 나타났다. (新청약제)"9월부터 청약가점제 실시" ◇실패한 반값아파트= `토지임대부주택`과 `환매조건부주택` 등 이른바 `반값아파트` 정책도 논란이 됐다. 올 10월 반값아파트 시범단지로 선보인 대한주택공사의 군포시 부곡택지개발지구 내 토지임대부 및 환매조건부 아파트는 결국 총 804가구 중 60가구만 분양하는 실패를 맛봤다. 분양가격은 주변 공공택지 아파트 분양가의 90% 수준에서 책정됐고 국정감사에서는 이에 대한 책임 추궁이 이어졌다. 반값아파트 실패 책임논란 격화 ◇고분양가 아파트 범람= 11월 말엔 분양가상한제를 회피해 분양승인을 신청한 아파트가 대거 쏟아졌다. 서울과 지방을 불문하고 인근시세를 훌쩍 뛰어넘는 고분양가아파트가 범람하며 부동산 시장을 자극할 우려를 쏟아냈다. 부산 해운대구에서는 펜트하우스 가격을 사상 최고인 3.3㎡당 4500만원에 책정한 아파트가 분양승인을 얻기도 했고, 서울 성동구에는 3.3㎡당 평균 4500만원, 최고 4900만원선의 주상복합이 승인을 기다리고 있다. 그러나 한편으로는 시세보다 높은 가격 탓에 나오는 족족 미분양을 남기고 있어 건설업체의 자금난을 가중시키는 요인이 된다는 지적도 잇따랐다. 고분양가→집값급등` 공식..올해는 `오답` ◇미분양→연쇄부도= 지방과 수도권을 가리지 않는 미분양난은 다양한 모습으로 나타났다. 신도시의 청약률이 매우 저조하게 나타나자 파주 등에서 이른바 `4순위` 청약을 받는 단지가 잇따라 나오기도 했다. 지방 미분양은 중견건설사 연쇄 부도로 이어지는 모습을 보여 우려를 자아냈다. 지난 6월 ㈜신일의 부도로 시작된 중소건설사 부도는 지방 미분양이 확대되며 세종건설, 효명건설 등의 연쇄부도 사태로 이어졌다. 미분양 부담에 지역 건설업체 `줄부도`
- 용인 신봉·성복 8천여가구 `분양봇물`
- [이데일리 윤도진기자] 광교신도시와 인접한 용인 수지구 신봉지구와 성복지구에서 내년 초까지 약 8000여가구의 물량이 쏟아진다. 이들 단지는 지난달 말 용인시에 분양승인 신청서를 접수해 분양가 상한제를 피했다. 분양신청 가격도 3.3㎡당 1800만원에 육박해 고분양가 논란도 예상된다. ◇신봉지구 2999가구= 신봉지구는 용인시 신봉동 일원 54만6227㎡의 부지에서 민간 도시개발사업. 총 3000여가구의 아파트가 지어지는 대단지다. 주택과 함께 초등학교 2곳, 중학교, 고등학교도 사업지 안팎에 세워질 예정이다. 이 곳에서는 동일하이빌(2·3·4블록)과 동부건설(005960)(1-1·5·6블록)이 각각 1462가구, 1238가구의 아파트를 올 연말 분양할 계획이다. 신봉지구를 동남방향으로 관통하는 실개천을 중심으로 남쪽에는 동일하이빌 단지가, 북쪽에는 동부센트레빌 단지가 각각 조성된다. 동일하이빌(111-206㎡)과 동부센트레빌(109-189㎡) 단지 모두 중형이상의 아파트로만 구성된다. 분양가격은 3.3㎡당 평균 1860만원선에 책정돼 용인시에 접수됐다. DSD삼호가 시행하는 GS 신봉자이5차(299가구)의 경우 1790만원으로 신청가를 매겼다. 이지역 최고 분양가였던 삼성건설의 `래미안 동천`보다 60만-130만원가량 비싼 가격이다. 신봉지구는 용인-서울(양재)간 고속도로가 2009년 완공될 예정이고 최근 분양에 성공한 `래미안 동천`단지와 이어지는 직통도로의 개설을 앞두고 있다. 수지구 및 인접한 죽전지역 편의시설이용도 쉬운 편이다. ◇성복지구 4973가구= 신봉지구 남측에 위치한 성복지구에서는 시행사 일레븐건설, 제니스 등이 현대건설, GS건설, 고려개발 등과 손을 잡고 민간 사업으로 아파트 공급을 계획하고 있다. 현대건설이 3개 단지에서 2157가구를 지으며, GS건설과 고려개발은 각각 2개 단지에서 1502가구, 1314가구를 지을 계획이다.성복지구 분양 아파트는 도시개발사업은 아니지만 2-3년전부터 분양을 준비해 올 정도로 사업기간이 길다. 인근 주민과의 난개발 논쟁 및 일부 지주와의 소유권 이전 관련 소송 등을 거치며 일정이 늦어진 탓에 금융비용도 쌓였다. 분양승인 과정에서 학교 등의 기부채납 규모도 도시개발사업 수준으로 높아졌다. 이 탓에 분양가가 높아졌다게 건설사들의 설명이다. GS건설(006360)과 현대건설(000720)이 시공하는 부지의 아파트는 3.3㎡당 평균 1790만원에, 고려개발이 짓는 아파트는 평균 1700만원선에 분양승인 신청이 이뤄졌다. 다만 최종 승인가격은100만-180만원가량 떨어질 것이라는 게 업계의 예상이다. 성복지구의 경우 분양승인 절차를 연내에 마치고 내년 1-2월 분양에 나설 예정이다.성복지구 역시 분양면적이 모두 114㎡을 초과하는 중대형 위주로 구성된다. 백화점, 대형 할인점 등을 갖춘 죽전지구와 가까운 점이 입지상 장점으로 꼽힌다. 신분당선 연장선 성복역도 성복지구 안에 들어설 에정이어서 교통 여건도 개선될 전망이다.◇청약전략은= 신봉지구와 성복지구에서 분양되는 아파트는 모두 용인지역 100% 우선공급이 적용된다. 분양가격은 아직 확정되지 않았지만 현재 인근 시세와 비교하면 10-15% 비싼 수준이 될 것으로 예상된다. 이 때문에 최근 용인지역 집값 상승률을 감안하면 전매가 가능한 입주 시점의 시세차익은 분양가의 5-10% 선에 그칠 수 있다는 예상이 나온다.그러나 신분당선 등의 교통호재와 경기도가 명품신도시로 조성하는 광교신도시와 인접성, 추후 거래 규제 완화 등의 변수가 이후 긍정적인 변수로 작용할 수 있다는 기대도 있다. 이 경우 주변의 흥덕지구 등에 비해 전매제한이 적고, 중대형으로만 구성된 새 아파트 단지라는 점이 부각되면 수요가 늘고 시세상승률도 최근 평균보다는 높아질 수 있다는 있다는 예상도 있다. 전문가들은 이 같은 변수들을 고려하면 중장기투자를 염두에 둔 수요자의 경우 청약을 고려할 만하다고 조언한다. 확정되는 분양가격에 따라 차이가 있겠지만 인기 주택형의 경우 당첨 청약가점은 40점대까지 오를 것이라는 것이 인근 중개업소의 전망이다.▶ 관련기사 ◀☞GS건설 풍무자이 중후함 `물씬`☞"견본주택에서 가래떡 나눠드립니다"☞코스피 사흘만에 숨고르기..거래 `뚝`(마감)
- 숫자로 본 2007년 상가시장 명암!
- [이데일리 EnterFN 강동완기자] 2007년 정해년이 저물어가고 있다. 올 한해 부동산 시장은 그야말로 진퇴양난의 형국이었다. 특히 정부의 강도 높은 정책에 따른 주택시장의 동맥경화 현상은 부동산 전반에 옮겨붙으면서 좀처럼 활기를 찾아볼 수 없었다. 상가시장 역시 내수부진과 고분양가, 금리인상등의 여파에 눌리면서 지역별, 유형별 양극화를 벗어나지 못했다. 하지만 투자 트렌드에 변화가 일면서 수익형 부동산의 장점이 상대적으로 부각돼 관심 수요가 급증했던 한해였다. 이와관련 상가정보연구소(www.ishoppro.net)는 2007년 상가시장을 장식했던 화제의 기록을 통해 명암과 변화된 상황을 되짚어보았다. ▶ 600여건 - 유명 테마 쇼핑몰 점포가 법원 경매시장의 단골 출품작으로 전락하면서 동대문식 쇼핑몰의 한계를 여실히 드러냈다. 지지옥션에 따르면 올 3월 기준 600여건에 달하는 서울지역내 유명 쇼핑몰 상가가 법원 경매 매물로 나왔다. 동대문을 비롯 명동, 남대문, 영등포, 서초, 강남등 더 이상 안전지대가 없을 만큼 쇼핑몰의 도미노 추락은 체질개선의 필요성을 대두시키기도 했다. ▶ 1억원 - 서울, 수도권등 지역을 가리지 않는 분양가의 고공비행이 일반화되면서 급기야 3.3m²당 1억원을 훌쩍 뛰어넘은 상가들이 줄지어 출현했다. 특히 송파구 잠실동 재건축 3, 4 단지에 아파트 입주가 시작되면서 단지내상가의 몸값은 천정부지로 뛰어 올랐다. 이는 강남역 주변 분양상가의 3.3m²당 8000만원대 분양가를 앞지르는 금액이어서 더욱 주목을 끌었다. 그러나 고분양 상가는 세간의 화제에 비해 수익률 보전에 경보음이 울리면서 분양관련 거북이 행보를 내딪고 있는 실정이다. ▶ 5년 - 상가임대차보호법 시행이 지난 11월로 5년째를 맞았다. 특히 올해는 계약갱신청구권 만료로 인해 임대대란이 예고되기도 했다. 그러나 문제는 보호대상이 한정적이라는데상가임대차보호법의 재고 의미가 부여됐다. 현행법은 환산보증금[보증금+(월세X100)] 제도를 도입됨으로써 보호대상자가 상당부분 제외됐기 때문이다. 가령 서울은 2억 4000만원 이하 세입자만을 적용 대상으로 삼다보니 임대시세가 비교적 높은 이대, 신촌, 건대, 강남, 명동, 종로등 도심 및 기타 주요상권내 대다수 임차인들과는 무관할 수 밖에 없었다. ▶ 11.18일 - 2005년 상가후분양제 시행이후 모처럼 시장상황 개선에 일조할 부동산 개발업 등록제가 지난 11월 18일 전격시행됐다. 이로서 건축물 연면적 2000m²(연간5000m²)이상의 상가, 오피스텔, 업무시설등을 타인에게 판매, 임대시에는 필히 등록후 개발을 해야 한다. 아울러 부동산개발업 등록 자건요건을 갖추려면 자본금 5억원(개인은 영업용자산평가액 10억원)이상, 상근 부동산개발 전문인력 2인 이상, 33m²이상의 사무실도 확보해야 한다. 물론 부동산개발업등록제 시행 효과에 대해서는 더 두고봐야 할 사안이지만 개발사업자 난립과 허위.과장광고에 따른 소비자 피해는 다소 줄어들 것으로 전망된다. 상가정보연구소 박대원 수석연구원은 “2008년도 상가시장도 경제성장이나 소비지수 전망치를 감안해볼때 2007년과 비슷한 상황이 예상된다”며 “다만 국지적 호황이 예상되는 물량으로는 주공상가, 역세권 근린상가(9호선등 신설 역세권 포함), 뉴타운 지역내 상가, 복합단지내 상가등으로 압축해볼 수 있다”고 했다. [ 도움말 : 상가정보연구소 ]
- 수도권 주공상가 올해 450억원 쏟아져
- [이데일리 EnterFN 강동완기자] 내수부진. 고분양가등 상가 분양시장이 전반적으로 불안정한 모습을 보이고 있는 가운데 일부 분양시장에만 투자자들이 쏠리는 현상이 나타나고 있다. 그중 주공 단지내상가는 고정수요 확보와 상가 공급주체에 대한 신뢰성이 높은 만큼 꾸준한 투자수요를 창출해 왔다. 상가정보연구소(www.ishoppro.net)에 따르면 2007년 3월에서 11월까지 주택공사 발표, 수도권 주공상가 입찰상황을 분석한 결과 그간 유입된 자금은 낙찰가격 총액 기준 450여억원(45,647,328,313원 ․ 유찰후 선착순 분양분 제외)으로 조사됐다. 월별 주요 총 낙찰가격을 살펴보면 지난 3월 진행된 의왕청계 4단지 B-1블럭과 의왕청계 2단지 B-2블럭내 총 유입자금은 16억8038만원이었고 4월 화성동탄 1-2,3블럭, 1-4블럭의 낙찰가격 총액은 20억7122만원이었다. 특히 공급물량이 많았던 9월 남양주 가운, 용인구성, 용인보라에서는 126억4809여만원의 자금이 유입됐고 지난 11월 19일-21일 진행됐던 성남도촌, 고양행신2, 인천논현2단지등의 입찰결과에서는 일부지역서 유찰상가가 속출했어도 낙찰가격 총액이 167억9260여만여원에 달했다. 한편, 총 251개의 수도권 공급물량중 유찰된 상가는 (재입찰 결과 포함 시점) 40개 점포로 전체 물량중 15.9%가 유찰됐다. 상가정보연구소 박대원 수석연구원은“올 한해 공급된 주공 단지내상가의 물량중에서도 지역별 편차는 나타났다”며 “그러나 대체로 단지내상가에 투자 관심이 꾸준한 이유는 비교적 투자 위험성을 줄이고 안정성을 확보하려는 투자자들의 성향에 가장 부합된 이점 때문인것으로 분석된다”고 했다. 입찰월 단지(블럭) 분양 점포수 주택유형 세대수 낙찰가격 총액(원) 3 의왕청계4 B-1블럭 4 공분 339 1,680,380,000 의왕청계2 B-2블럭 3 공분 273 4 화성동탄 1-2,3블럭 6 국임 534 2,071,220,000 화성동탄 1-4블럭 2 국임 231 5 화성봉담 1블럭 3 국임 622 3,035,368,900 화성봉담 2블럭 5 국임 915 화성봉담 5블럭 7 공분 880 6 고양행신2 A2블럭 5 국임 477 1,305,120,000 문산선유 2단지 8 국임 917 7 의정부녹양 A1블럭 16 국임 858 5,432,000,000 의정부녹양 A2블럭 3 국임 315 의정부녹양 B1블럭 3 공분 380 의정부녹양 B2블럭 2 공분 332 화성동탄 1-1블럭 5 국임 682 화성동탄 1-5블럭 9 국임 963 8 김포장기 B1블럭 12 국임 1114 2,682,518,000 9 남양주가운 A1블럭 13 국임 1,418 12,648,098,812 남양주가운 A2블럭 3 국임 388 남양주가운 B1블럭 3 공분 189 남양주가운 B2블럭 5 공분 358 남양주가운 B3블럭 3 공분 495 용인구성 1블럭 5 국임 618 용인구성 2블럭 4 국임 389 용인구성 5블럭 6 국임 712 용인구성 9블럭 8 국임 948 용인보라 6블럭 6 공분 762 11 성남도촌 A-1블럭 6 국임 534 16,792,622,601 성남도촌 A-2블럭 6 국임 458 성남도촌 A-3블럭 8 국임 762 성남도촌 A-4블럭 6 국임 1,005 고양행신2 A1블럭 7 국임 1,185 고양행신2 A3블럭 9 국임 1,046 고양행신2 B1블럭 5 공분 545 고양행신2 B2블럭 4 공분 423 인천논현2 1블럭 11 공분 872 인천논현2 2블럭 14 국임 1278 인천논현2 3블럭 26 국임 2148 ◇ 자료 :<!--StartFragment--> 상가정보연구소
- 부산 수영 등 지방 10곳 투기과열지구 추가해제
- [이데일리 윤도진기자] 부산 수영구, 대구 수성구, 광주 남구, 대전 유성구, 울산 중구·동구·북구, 충남 공주시·연기군, 경남 창원시 등 지방 10곳이 투기과열지구에서 풀린다. 이로써 지방 투기과열지구는 부산 해운대구, 울산 남구·울주군 등 3곳으로 줄게 된다. 건설교통부는 재정경제부, 대한주택보증 등 관계기관 합동의 현지 실태조사와 주택정책심의위원회 심의를 거쳐 부산 수영구 등 지방 투기과열지구 10곳을 추가 해제키로 했다고 28일 밝혔다. 이들 지역은 집값이 오랫동안 안정되고 청약과열의 우려가 없다고 판단되는 곳으로, 해제의 효력은 관보게재일인 12월 3일부터 발효된다. 올해 7월과 9월 두 차례 각각 24곳, 11곳의 지방 투기과열지구 해제조치와 이번 추가 해제로 지방 투기과열지구는 3곳으로 줄게됐다. 투기과열지구에서 해제된 지역은 전매제한 기간이 없어지며 1가구 2주택자와 5년 이내 당첨자 등의 청약 1순위 자격 제한도 없어진다. 다만 분양가 상한제가 적용되는 아파트는 6개월간 전매가 제한된다. 건교부는 이번 해제 조치에 대해 ▲집값이 상당기간 하락하거나 안정세를 유지하고 있고 투기조짐이 감지되지 않고 있는 점 ▲미분양주택이 늘어나 지역경제에 현실적인 부담이 되고 집값 불안이 재연 가능성이 미미한 점 ▲투기억제장치가 완비되었고 분양가상한제 시행 등으로 고분양가와 청약과열 문제를 근본적으로 방지할 수 있게 된 점 등이 고려됐다고 설명했다. 건교부 관계자는 "아파트값 상승률이 물가상승률보다 높았거나, 주거선호지역이면서도 주택보급률이 상대적으로 낮아 고분양가나 청약과열 가능성이 있는 지역은 해제하지 않기로 했다"며 "다만 연내에 다시 한번 시장지표를 분석하고 현장조사를 실시해 추가 조정여부를 검토할 것"이라고 밝혔다. 한편, 건교부는 서울, 인천, 경기 등 수도권지역에 대해서는 투기과열지구 해제를 고려하지 않고 있으며, 장기적인 집값 안정기조가 확고하게 정착되기 전에는 해제를 검토할 계획이 없다고 덧붙였다.