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- ''4598만원'' 뚝섬분양가..고분양가 폭풍온다
- [이데일리 윤진섭기자] 사상 최고 분양가를 기록한 서울 뚝섬 상업용지 주상복합아파트가 고분양가 논란에서 벗어나긴 어려울 전망이다. 특히 사상 최고가에 분양가격이 결정되면서 뚝섬 일대는 물론 서울 강남 아파트 가격도 상승 압력을 가할 것이라는 게 업계의 시각이다. 이와 관련해 서울시가 경쟁 입찰을 통해 고액에 땅을 매각했다는 점에서 고분양가 논란과 비난에서 자유롭지 못하는 의견이 지배적이다. ◇ '3.3㎡ 당 최고 4598만원'..분양가 왜 높아졌나?=뚝섬 주상복합아파트가 역대 최고 분양가를 기록한 데는 2005년 6월 서울시의 뚝섬 상업용지 입찰이 원인이다. 서울시는 2005년 6월 이 곳 상업용지를 주로 추첨으로 진행되는 공공택지 분양과 달리 경쟁 입찰 형태로 분양했다. 여러 업체들이 경쟁적으로 입찰에 참여하면서 땅값이 천정부지로 높아졌다. 이로 인해 낙찰가가 1구역의 경우 3.3㎡당 5665만원, 3구역이 6943만원, 4구역이 7732만원으로 가뜩이나 높았던 매각 예정가보다도 186-242%나 비싸게 팔렸다. 특히 이 과정에서 땅값을 가장 비싸게 낙찰받았던 4구역의 시행사 '피앤디 홀딩스'는 계약금(444억원)만 내고 2년이 넘도록 잔금을 납부하지 못해 사업을 해보지도 못하고 서울시와 계약자 지위를 둘러싼 소송을 벌이고 있다. 당초 서울시는 2005년 2월 매각을 추진했지만 건설업체간 과당 경쟁을 이유로 6월 입찰을 미뤘었다. 그러나 결과적으로 이 기간동안 업체들의 과당 경쟁 과열만 더욱 부추겼다는 지적이 끊이지 않고 있다. 또 뚝섬 상업용지는 아파트 외에 사업성이 떨어지는 오피스, 상업시설, 호텔 등 복합단지로 개발이 추진되면서 아파트가 전체 땅값을 많이 부담하는 구조가 됐다. 건설사들이 고분양가 여론과 세무조사 등을 의식해 분양시기를 늦추면서 금융비용이 분양가에 전가되는 결과를 낳았다. ◇ 뚝섬발 후폭풍..집값 불안 우려 = 전문가들은 뚝섬 주상복합 분양가가 주변 부동산 시장은 물론 한강을 마주보고 있는 강남권에도 직·간접적인 영향을 미칠 것으로 보고 있다. 현재 강변 건영 등 뚝섬 상업용지 인근 아파트 시세는 평당 1200만-1800만원, 최고 2000만원 선으로 대부분 뚝섬 상업용지에 들어설 주상복합아파트 분양가의 절반에도 못 미친다. 성수동 S공인 사장은 "인근 부동산 소유자들이 뚝섬 상업용지 아파트 분양을 눈여겨 봐 왔다"라며 "분양가가 3.3㎡ 4500만원을 넘어섬에 따라 인근 아파트 집주인들의 기대감이 커지면서 호가를 더 올릴 것"이라고 말했다. 강남 집값을 부추기는 계기가 될 것이라는 지적도 많다. 서초동 A 공인 관계자는 "강남에서도 3.3㎡당 4000만원짜리 아파트는 흔하지 않다"라며 "뚝섬 보다 강남 집값이 높게 형성돼야 한다는 게 강남 거주자들의 보편적인 심리라고 볼 때 이번 분양가격이 강남권 주택가격에도 상당한 영향을 미칠 것"이라고 말했다. ◇고분양가·보유세 부담..분양 잘될까?=대림산업(000210)이 뚝섬 상업용지 3블록에 짓는 한숲 e-편한세상은 51층 아파트 2개동, 196가구로 구성된다. 330㎡(100평형) 단일 주택형으로 이뤄진 최고급 주상복합이다. 33층 오피스 빌딩 1개동과 문화공연시설 빌딩도 1동이 지어진다. 대림산업은 "세계적인 건축설계회사인 NBBJ사와 국내의 정림건축, 건원건축이 함께 초고층 아파트에서는 처음으로 건물 외관을 '유선형'으로 디자인했다"고 소개했다. 분양은 주택 규모와 분양가를 감안해 철저하게 고소득층(VVIP) 중심으로 이뤄지며 마감재 수준도 최대한 높일 계획이다. 또 사회적 분위기를 고려해 모델하우스는 별도로 설치하지 않고 안내 카탈로그와 사이버 모델하우스 등으로 대체할 예정이다. 내부는 공간 배치와 마감수준을 고객이 원하는 '맞춤형 아파트'로 꾸민다. 시행사인 인피니테크와 시공사 한화건설이 1블록에 분양하는 갤러리아 포레는 45층 건물 2개동, 230~370㎡ 230가구로 구성된다. 공연ㆍ전시시설, 쇼핑센터, 스포츠센터 등이 함께 들어선다. 최고층에 위치한 최고가 집의 한 채당 가격은 한화건설의 경우 무려 52억5200만원이며, 대림산업도 45억9800만원에 달한다. 특히 이들 아파트는 높은 분양가 만큼이나 세금 부담도 만만치 않다. 업계에 따르면 서울 뚝섬 한화 '갤러리아 포레' 주상복합아파트 377㎡(분양가 52억4200만원)는 2011년 입주 때 1억원이 넘는 1억340여만원을 보유세로 내야 할 것으로 추산하고 있다. 또 분양가가 최고 45억9400여만원인 뚝섬 '한숲 e편한세상' 331㎡도 입주 첫 해 8780여만원의 보유세가 부과될 전망이다. 분양가격이 가장 저렴한 평형을 선택한다고 해도 보유세가 최소 4400만원에서 최대 7100만원에 달할 것으로 업계는 보고 있다. 한 부동산 전문가는 "이 같은 분양가와 보유세를 감안할 때 100억원대 자산가도 쉽게 입주할 수 없을 것"이라며 "어떤 사람들이 분양 받을 지 결과가 주목된다"고 말했다.▶ 관련기사 ◀☞뚝섬 주상복합 사상 최고 분양가 갱신☞뚝섬 분양가 3.3㎡ 4259만-4374만원(상보)☞뚝섬 대림·한화 3.3㎡당 4259-4374만원 분양승인(1보)
- "뜨는 부동산 지는 부동산"
- [이데일리 박성호 기자] 올해 주택시장은 지난해와 마찬가지로 하향 안정세를 보일 것으로 예상되지만 인천 송도, 용산 등 일부 개발호재지역은 활기를 띨 전망이다. 토지, 상가 등은 약세를 보일 가능성이 높은 반면 오피스텔 오피스시장은 꾸준한 수요증가로 호황이 유지될 것으로 예상된다. 지난해 급속히 성장한 해외부동산 투자는 세계 경기 침체로 다소 위축될 가능성이 있다. 삼성증권이 펴낸 `2008년 부동산 시장 전망 보고서`를 요약 정리한다. ◇ 주택 "개발호재지역 주목" 올해 주택시장은 지난해에 이어 전반적으로 안정세가 지속될 것으로 보인다. 새 정부가 출범하지만 부동산정책은 지난해와 동일한 기조를 유지할 것으로 예상되기 때문이다. ▲ (자료 : 삼성증권)이명박 대통령 당선자의 핵심 공약인 양도소득세 기준 완화도 1가구 1주택자에 한해 장기보유자 등에 대한 공제혜택만 늘리는 등 기본적인 수준의 완화만 검토되고 있다. 이런 상황에서는 대선 이후 규제완화에 대한 기대감이 퍼졌던 강남 재건축 시장도 안정세를 유지할 가능성이 높다. 이외에 주택담보대출금리 급등, 거래량 감소, 가격상승률 둔화, 미분양 아파트 증가 등도 올해 주택시장이 하향 안정될 것으로 예상하는 근거들이다. 반면 대형 개발계획이 있는 지역은 예외적으로 활기를 띨 것이다. 올해 눈여겨 볼 지역은 ▲인천경제자유규역 내 송도와 청라지구 ▲광교신도시 ▲판교신도시 ▲김포 양촌신도시 ▲파주 운정지구 ▲서울 용산국제업무지구 ▲은평과 왕십리 등 서울 도심 뉴타운 및 재개발 지역이다. ◇ 토지 "수도권 토지가격 상승" 토지시장은 지난해와 비슷한 수준으로 토지가격이 상승하는 가운데 주거용이 가격 상승을 주도할 것으로 예상된다. 재건축 재개발 활성화 및 개발제한구역과 임야 개발을 통해 필요한 택지를 확보하겠다는 신정부의 주택정책이 주거용 토지 가격의 상승을 불러올 것이라는 판단이다. 특히 수도권 내 기업 설비에 관한 규제완화가 기대되는 수도권정비계획법 개정은 수도권 내의 토지시장이 요동칠 계기가 될 것으로 보인다. 이외에도 올해로 예정돼 있는 제2경부고속도로, 제2서울외곽순환도로, 제2서해안고속도로 노선 확정과 대운하 개발도 토지가격 상승의 원인이 될 것이다. 지방 토지시장은 기업도시와 혁신도시지역의 토지보상금이 지급되는 시점과 맞물려 일어날 수 있는 대토수요가 토지가격 상승을 불러올 수 있다. 하지만 부재지주 양도소득세 중과세, 토지거래허가제와 같은 규제에 대한 변화가 없을 경우 오히려 토지가격이 떨어질 수 있음을 고려해야 한다. ◇ 상가 "복합상업시설 내 상가가 유망" 상가시장은 내수경기가 회복되고 소비가 진작되지 않으면 투자대상 발굴에 어려움을 겪을 수 있다. ▲ (자료 : 삼성증권)일정면적 이상의 건축물과 토지를 개발, 분양할 경우 적용되는 부동산개발업 등록제 실시가 일시적으로 공급량을 감소시킬 수도 있다. 공급이 감소돼 상가 가격이 상승할 여지도 있다. 하지만 등록제 실시 후에 상가분양가격이 적정하게 조정될 것으로 보인다. 이에 따라 고분양가로 왜곡된 현재 상가시장도 정상화 될 가능성이 높다. 주거, 업무, 레저 등이 한 곳에서 충족되는 복합상업시설 혹은 복합단지로 상가 개발이 다양화되고 있음을 주목해야 한다. 소비자들의 소비 행태가 변화함에 따라 이들 상업시설이 주변지역의 중심 역할을 할 것이기 때문이다. 서울 및 수도권 지역은 인천경제자유구역내 신도시와 판교 신도시, 대규모 도시개발사업이 진행되는 지역의 상가가 유망 투자처가 될 것이다. 지방의 경우 대규모 택지개발 및 아파트 단지내 상가나 중심상업지역의 근린상가 중심으로 투자하는 편이 좋다. ◇ 오피스 "2010년까지 호황 예상" 지난해 초 인천 송도 ‘더 프라우’의 청약 광풍으로 대표됐던 오피스텔 시장의 강세도 이어질 전망이다. 하지만 오피스텔 시장의 과열이 정책 규제로 이어져 투자자의 기대와 상반된 결과가 나타날 수 있음은 염두에 둬야 한다. 도심 내 소형 아파트 공급이 감소하는 상황에서 오피스텔은 대체제 역할을 할 수 있다. 이 때문에 공급이 다소 늘 것이다. 또한 오피스텔 단독입지 보다는 주상복합 아파트와 함께 자연스러운 주거단지를 형성하는 곳이 좀 더 안정적인 수익처가 될 수 있다. 오피스 시장은 용산, 판교, 상암, 송도 등지에서 랜드마크 오피스 빌딩이 등장하기 시작하는 2010년까지 활황이 계속될 것으로 보인다. 적어도 올해를 비롯한 향후 2-3년간은 도심과 강남, 여의도, 도심 외곽의 오피스 공급부족으로 오피스 가격 상승은 불가피할 것이다. ◇ 해외부동산 "당분간 투자 위축” 올해 해외투자여건은 상당히 개선될 예정이지만 세계 경기침체 우려와 국내부동산 규제완화 등으로 해외부동산 투자는 다소 위축될 것으로 보인다. ▲ (자료 : 삼성증권) 해외부동산 투자는 2006년 주거용 부동산 취득한도 폐지, 지난해 투자목적 해외부동산 취득한도 300만 달러로 확대 등 관련 규제가 연이어 풀리면서 늘어나기 시작했다. 올해에도 취득한도가 전면자유화되고 송금규정과 양도세율이 개선되는 등 해외부동산 투자여건은 더 좋아질 전망이다. 해외부동산 투자는 국가별 금리인상, 부동산 규제정책, 경제상황에 따라 수익이 차별화되므로 시장위험회피를 감안한 투자대안을 선택해야 한다.
- (주간부동산)매매·전세 국지적 상승
- [이데일리 윤도진기자] 새해 서울 및 수도권 아파트 매매 시장은 한산한 가운데서도 소폭 상승세를 나타냈다. 전셋값도 방학 이사철을 맞아 오름세를 보였다. 6일 부동산정보업체 부동산114에 따르면 2008년 1월 첫 주 아파트 매매가는 서울이 0.03%, 수도권은 0.01% 올랐다. 신도시는 지난해 10월부터 이어진 하락세가 멈췄다. 재건축 아파트는 서울이 0.03%, 수도권이 0.05% 상승했다. 전세시장은 큰 변동이 없지만 방학이사철이 시작되면서 국지적으로 상승세가 보였다. 서울은 0.02%, 신도시와 수도권은 각각 0.01% 상승했다. ◇매매시장 서울은 노원(0.09%), 강동(0.08%), 강남(0.07%), 성동(0.06%), 도봉(0.05%), 관악(0.04%) 등이 올랐다. 노원구는 대단지 99㎡(30평)대 이하 소형 물건이 꾸준하게 거래가 이어졌다. 월계동 일부 지역은 드림랜드 공원화 호재로 가격 상승이 이어지고 있다. 작년 10월 이후 하락했던 강동구는 상일동 고덕주공4단지 등 재건축이 강남지역에 이어 뒤늦게 상승세를 보이고 있다. 강남구는 개포동 주공3단지 재건축이 다소 오른 금액에 일부 거래됐다. 성동구는 성수동1가 대림로즈빌이 뚝섬 주상복합 고분양가 영향으로 호가가 오르고 매수문의도 꾸준하다. 하락 지역은 송파(-0.01%), 서대문(-0.01%)뿐이었다. 송파구 방이동 올림픽선수촌은 대선 전 급매물 거래가 되면서 가격이 올랐으나 다시 매물이 쌓이고 있다. 서대문구 남가좌동 백조 아파트 56㎡는 1250만원 가량 하락했다. 신도시는 중대형의 하락세가 다소 주춤해졌다. 지역별로는 중동(0.05%)만 유일하게 올랐고 일산(-0.01%)은 하락했다. 분당, 평촌, 산본은 보합세를 보였다. 수도권은 양주(0.21%), 광명(0.11%), 이천(0.09%), 오산(0.08%), 인천(0.07%), 의정부(0.06%), 남양주(0.05%), 시흥(0.03%) 등이 상승했다. 반면 수원(-0.07%), 용인(-0.04%), 고양(-0.02%)은 하락했다. ◇전세시장 서울은 지역별로 노원(0.11%), 구로(0.06%), 강남(0.05%), 관악(0.04%) 등이 올랐다. 노원구는 중계동 롯데우성이 방학이사철을 맞아 중대형 아파트도 강세를 보였다. 구로구는 개봉동 현대1단지 109㎡가 500만원 정도 올랐다. 강남구는 매매 가격이 오름세를 보인 압구정동 신현대 115-128㎡가 1500만-2500만원 가량 올랐다. 반면 강서(-0.05%), 영등포(-0.02%)는 소폭 하락했다. 나머지는 대부분 보합세를 보였다. 강서구는 12월에 입주를 시작한 우장산 아이파크·e-편한세상 영향으로 11월 이후 하락세가 계속되고 있다. 영등포구는 문래동3가 문래공원한신 82㎡가 1000만원 정도 떨어졌다. 신도시는 평촌(0.04%), 일산(0.04%)이 상승했다. 분당은 0.01% 하락했고 중동, 산본은 변동이 없었다. 수도권도 방학이사철을 맞아 전세거래가 늘어나며 하락폭이 줄었다. 화성(0.22%), 구리(0.14%), 남양주(0.08%), 의왕(0.08%), 이천(0.06%), 광주(0.04%), 용인(0.03%), 수원(0.02%) 등이 상승했다. 반면 광명(-0.10%), 고양(-0.05%), 하남(-0.04%) 등은 소폭 하락했다.
- 아듀! 2007년 부동산시장
- [이데일리 윤도진 박성호기자] 올해 부동산시장은 지난해 연말부터 올초까지 이어진 정부의 강력한 부동산대책으로 안정세를 찾았지만 굵직한 이슈들이 시장을 달궜다. 참여정부 부동산정책의 근간인 분양가상한제가 전면 도입됐고, 청약환경을 바꾼 청약가점제도 시행됐다. 부동산시장 거래 침체와 함께 지방의 미분양 심화로 중소 건설업체들이 연쇄도산하기도 했다. 2007년 국내 부동산 시장을 흔들었던 부동산 이슈를 되짚어 본다. ◇1·11, 1·31대책= 연초부터 실수요자에게는 저렴한 주택을 공급하되 투기수요는 철저히 막겠다는 정부의 부동산 대책이 쏟아졌다. 2006년말 11·15대책에서 내놓은 공공택지 분양가 인하방안에 이어 1·11대책에서는 민간택지 분양가 인하를 위해 분양가상한제와 원가공개 카드가 동원됐다. 관련기사☞(1·11대책)민간택지 분양가 10-30% 떨어진다 이어 1·31대책으로 임대주택 공급을 늘려 서민들의 주거불안을 해소하겠다는 내용의 비축용 임대주택 정책이 나왔으나 입법화되지 못한채 표류 중이다. (프리즘)부동산대책 공화국 ◇DTI 규제 강화= 3월부터는 1월 대책에서 거론된 금융권 수요억제책이 발효됐다. 주택담보대출을 1인 1건으로 제한하는 조치와 소득에 따라 대출액이 축소되는 총부채상환비율(DTI) 규제도 강화됐다. 매매뿐만 아니라 신규분양주택 중도금 대출에도 적용됐고, 은행권에서 제2금융권, 투기과열지구에서 비투기과열지구로 범위가 넓어졌다. 돈줄이 막힌 수요자들은 주택시장에서 발을 뺐다. 내달부터 아파트 담보대출에 DTI 30~60% 적용 ◇오피스텔 청약대란= 4월에는 느닷없는 인천 송도발(發) 오피스텔 청약열풍이 부동산시장에 불어닥쳤다. 코오롱건설이 분양한 `더 프라우` 오피스텔은 현장 청약에 1만여명에 가까운 인파가 몰려 청약일정이 취소되기도 했다. 이어 최종 123실 공급에 59만7192명이 몰려 4855대 1이라는 사상 초유의 경쟁률을 기록했다. 전매제한이 없고 분양가가 3.3㎡당 650만원 선이라는 점 탓에 `당첨만 되면 로또`라는 심리가 전국에 퍼졌기 때문이다. 이후 정부와 각 지자체는 오피스텔에도 전매제한 방침을 마련하기도 했다. (edaily리포트)송도 코오롱오피스텔, 예고된 人災 ◇東동탄신도시 확정= 정부가 강남 수요를 대체할 것이라고 공언하던 `분당급 신도시` 위치가 6월초 동탄신도시 동편으로 확정됐다. 분양가도 3.3㎡당 800만원선으로 제시돼 주변 집값 안정에 긍정적일 것이라는 내용도 함께 제시됐다. 그러나 이 지역은 신도시계획 발표 직전부터 땅값이 뛰더니 발표 직후에는 하룻새 4000만-5000만원가량 집값이 급등하는 부작용도 나타났다. 또 강남 대체효과를 기대한 수요자들의 실망과 함께 강남일대로 수요자들이 돌아와 재건축 값이 치솟는 일이 벌어지기도 했다. 분당급신도시 동탄동쪽 확정..평당800만원 ◇도량형 통일= 7월에는 정부의 도량형 통일 방침에 따라 평(坪) 등 기존에 사용하던 단위를 사용하지 못해 혼란이 불거졌다. 정부와 정보업체, 건설업체 및 중개업소 등은 나름의 방법을 통해 `평`을 `㎡`로 표기하는 노력을 보이고 있다. 하지만 일반인들은 이 같은 단위로 표현한 수치에 익숙치 않은데다 단위 기준도 통일되지 않아 혼란을 겪었다. 1평=3.3058㎡.."쉽지 않네" ◇청약가점제 도입= 9월부터는 당초 내년부터 도입될 예정이던 청약가점제가 조기시행됐다. 가점제는 부양가족수가 많거나 무주택 기간이 긴 세대주에게 당첨 기회를 늘려주는 제도다. 무주택기간(32점), 부양가족수(35점), 청약저축가입기간(17점) 등 총점은 84점이다. 그러나 제도 시행 후 당첨자 가점 분포가 다양해 실효성 논란도 일고 있다. 최근 청약 접수가 마감된 인천 청라지구와 송도 신도시의 경우에도 당첨자 가점이 10점-70점대로 다양하게 나타났다. (新청약제)"9월부터 청약가점제 실시" ◇실패한 반값아파트= `토지임대부주택`과 `환매조건부주택` 등 이른바 `반값아파트` 정책도 논란이 됐다. 올 10월 반값아파트 시범단지로 선보인 대한주택공사의 군포시 부곡택지개발지구 내 토지임대부 및 환매조건부 아파트는 결국 총 804가구 중 60가구만 분양하는 실패를 맛봤다. 분양가격은 주변 공공택지 아파트 분양가의 90% 수준에서 책정됐고 국정감사에서는 이에 대한 책임 추궁이 이어졌다. 반값아파트 실패 책임논란 격화 ◇고분양가 아파트 범람= 11월 말엔 분양가상한제를 회피해 분양승인을 신청한 아파트가 대거 쏟아졌다. 서울과 지방을 불문하고 인근시세를 훌쩍 뛰어넘는 고분양가아파트가 범람하며 부동산 시장을 자극할 우려를 쏟아냈다. 부산 해운대구에서는 펜트하우스 가격을 사상 최고인 3.3㎡당 4500만원에 책정한 아파트가 분양승인을 얻기도 했고, 서울 성동구에는 3.3㎡당 평균 4500만원, 최고 4900만원선의 주상복합이 승인을 기다리고 있다. 그러나 한편으로는 시세보다 높은 가격 탓에 나오는 족족 미분양을 남기고 있어 건설업체의 자금난을 가중시키는 요인이 된다는 지적도 잇따랐다. 고분양가→집값급등` 공식..올해는 `오답` ◇미분양→연쇄부도= 지방과 수도권을 가리지 않는 미분양난은 다양한 모습으로 나타났다. 신도시의 청약률이 매우 저조하게 나타나자 파주 등에서 이른바 `4순위` 청약을 받는 단지가 잇따라 나오기도 했다. 지방 미분양은 중견건설사 연쇄 부도로 이어지는 모습을 보여 우려를 자아냈다. 지난 6월 ㈜신일의 부도로 시작된 중소건설사 부도는 지방 미분양이 확대되며 세종건설, 효명건설 등의 연쇄부도 사태로 이어졌다. 미분양 부담에 지역 건설업체 `줄부도`
