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- (부동산Breif)용산역세권개발 `숨바꼭질` 소동
- [이데일리 윤도진기자] ○..서울시와 용산역세권개발㈜이 국제현상공모 설명회 장소를 꼭꼭 숨겨 개발대상 지역인 서부이촌동 주민들과 때아닌 `숨바꼭질` 소동을 벌였다고.시와 용산역세권개발은 최근 `드림허브 프로젝트` 설계와 관련해 시내 한 호텔에 세계적 설계회사 5개사를 초청해 국제현상공모 설명회를 열었음. 그러나 외부에는 설명회 시간과 장소를 공개하지 않고 비밀리에 진행. 이는 `통합개발 반대`의 목소리를 높이고 있는 서부이촌동 주민들이 설명회장에 난입할지도 모른다는 우려 때문.실제로 주민들은 이날 설명회장을 찾아가 개발반대 집회를 열 계획이었는데 행사를 마칠 때까지도 장소를 찾아내지 못해 결국 무산. 주민들은 "지금까지도 개발과정에서 소외돼 왔는데 이제는 폭력집단으로까지 취급한다"며 "이런 식이라면 끝까지 개발에 동의하지 않을 것"이라고 불만을 쏟아냄.○..주요 상장 건설사들이 2분기 실적발표를 앞두고 곤두박질치는 주가 때문에 고민이 크다고. 최근 국내 증시는 고유가에 따른 주가 하락과 외국인 매도세가 심화되고 있는 가운데 건설사 주식은 `반토막` 난 게 수두룩하다고. 현재 52주 신저가 행렬을 기록하고 있는 건설사로는 대우건설(047040)과 금호산업(002990), 두산건설(011160), 현대산업(012630)개발이 대표적. 이밖에 풍림산업(001310), 경남기업(000800), C&우방(013200), 성지건설(005980) 등도 신저가를 갈아치우고 있다고. 그러나 올 2분기 실적 역시 투자자들을 붙잡을 만한 재료가 없어 반등을 기대하기 힘든 상태라고.한 대형 건설사 관계자는 "증시전반의 약세와 함께 건설업계에는 미분양 리스크, 고유가 부담, 원자재가 상승 등의 악재들이 겹쳐 있는 상태"라며 "일부 대형사를 제외하고는 작년 같은 기간에 비해 개선된 실적을 내놓는 회사를 찾기는 쉽지 않을 것"이라고 내다봄.○..서울 지역의 미분양 통계가 엉터리여서 "서울 미분양은 아무도 모른다"는 말이 나오는 지경이라고. 서울은 미분양 난이 심각한 편은 아니지만 고분양가로 인한 미분양이 지역 곳곳에서 발생하고 있음에도 국토부 공식 집계에는 전혀 반영되지 않고 있다고. 최근 발표된 4월말 집계에서 서울 미분양은 764가구로 전월대비 35가구가 줄어듦. 그러나 성동구나 서초구, 마포구 등 작년부터 미분양이 발생하고 있는 지역의 수치는 집계에 포함되지 않고 있어 정확성이 떨어진다는 지적. 성동구의 경우 지난 3월 사상 최고 분양가에 선보인 뚝섬 주상복합(한화 갤러리아 포레, 한숲 e-편한세상)이 현재도 분양 중이며, 서초구에는 `롯데캐슬메디치`, `서초아트자이` 등이 분양 중. 그러나 집계상 미분양 수치는 `0`인 상태.국토부 측은 시·군·구에서부터 수치가 제대로 취합되지 않아 어쩔 수 없다는 입장만 반복. 국토부는 "지방 미분양의 경우 5월 미분양 집계부터는 업체들의 자진신고 분을 포함해 정확도를 높일 것"이라고 해명하고 있지만 건설사들이 지자체 신고를 꺼리고 있어 실효성은 없을 것이라는 게 업계의 예상.○..건설업계가 미분양 추가대책을 요구하고 있는 가운데 최근 여당인 한나라당의 입김으로 국토해양부가 "추가대책은 없다"는 입장을 뒤집은 것으로 알려져 또 다시 논란.최근 한나라당 소속 산업현장대책단(단장 서병수) 미분양대책소위원회 의원들과 국토해양부 간부 등이 서울 논현동 건설회관에서 건설업계의 미분양 관련 의견을 수렴하기 위한 비공개 간담회를 가짐. 여당 의원들은 업계의 미분양 추가대책이 필요하다는 주장에 공감하고 국토부에 추가대책을 검토할 것을 촉구. 이에 따라 여당과 국토부는 조만간 당정협의를 거쳐 추가대책을 만들 것이라고.이 같은 추가 미분양 대책 논의에 대해 정종환 국토부 장관도 뒤늦게 수긍한 것으로 알려짐. 그러나 정 장관이 수 일전 "추가 미분양 대책은 없다. 이제는 업계 스스로 해결해야 한다"고 못박았던 바 있어 국토부 안팎에서 `줏대가 없다`는 빈축을 사고 있다고.▶ 관련기사 ◀☞뉴타운 분양가 '천정부지'☞동탄 타운하우스 "골라보세요"☞대우건설, 실적회복+자사주매입..`매수`-동양
- 수도권 미분양아파트 `옥석고르기`
- [이데일리 박성호기자] 분양가상한제 본격 시행, 신혼부부용 주택 공급 등으로 앞으로 신규 분양시장의 청약 경쟁은 더욱 치열해 질 전망이다. 이에 따라 청약가점이 낮은 수요자들은 서울 및 수도권 미분양아파트를 노려볼 만하다. 특히 올해는 분양가상한제를 피하기 위한 '밀어내기' 물량이 대거 시장에 나오면서 일시적으로 미분양된 아파트도 많다. 이런 미분양아파트 중에서 '알짜'를 골라낸다면 시세차익도 기대할 수 있다.◇"청약가점 낮으면 미분양 노려라"= 최근 건설사들이 '미분양아파트 털어내기'에 적극 나서면서 계약자에게 유리한 조건을 내거는 경우가 많다. 전문가들은 건설사들이 제시하는 중도금 무이자 대출, 새시 무료 시공, 발코니 무료 확장, 계약금 정액제 등을 잘따져보고 선택하면 기존 분양가의 10% 정도 절감효과가 있다고 조언한다. 하지만 주의할 점도 있다. 단순히 공급과잉으로 생기는 일시적 미분양인지, 입지가 떨어지거나 고분양가로 인한 미분양인지를 잘 파악한 후 계약에 나서야 한다. 전문가들은 미분양아파트를 고를 때 우선은 장기적인 호재가 있는 곳을 골라야 한다고 주문한다. 청약률이 높았던 아파트에서 당첨자의 계약 포기로 생기는 미분양은 투자 가치가 충분하다.◇"알짜 미분양을 찾아라" = 25일 부동산정보업체 부동산써브의 자료에 따르면 현재 미분양아파트는 서울에서만 28개 단지에 이른다. 수도권 지역까지 확대하면 78개 단지로 늘어난다. 계룡건설(013580)산업은 서울 강남구 도곡동에 작년 10월에 분양했던 '도곡리슈빌' 미분양 물량을 재분양중이다. 280-287㎡의 대형아파트로 구성돼 있으며 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%를 내면 되고 중도금 60%는 이자후불제로 대출이 가능하다. 현대산업(012630)개발은 서울 서대문구 북가좌동 75번지 일대에 '가재울뉴타운아이파크'을 분양 중이다. 작년 3월 분양했지만 여전히 저층에 미분양 물량이 남아 있다. 계약금은 계약 체결시 10%, 1개월 뒤 10%, 중도금 40%, 잔금 40%를 내면 된다. C&우방이 구로구 고척동에서 분양 중인 '우방유쉘'은 5층 이하 아파트의 경우 '계약금 5%, 중도금 40%(이자후불제), 잔금 55%'의 계약조건을 내걸었다. 뿐만 아니라 발코니, 새시, 안방 붙박이장도 무료로 설치해 준다. 반도건설이 작년 8월 영등포구 당산동에 분양했던 '반도유보라팰리스'는 최근 재분양에 나섰다. 계약금 5%, 중도금 40% 무이자, 잔금 55%로 계약조건을 변경했으며 아파트 취득·등록세도 내 준다. 수도권에서는 지난해 12월 분양했던 GS건설(006360)의 일산 '식사자이'가 눈에 띈다. 식사자이는 '계약금 정액제(3000만~5000만원), 중도금 60% 중 20%는 이자후불제, 40%는 무이자 대출, 40%는 잔금'이라는 계약 조건을 내걸고 현재 중대형아파트 중심의 미분양 물량을 털어내는데 힘쓰고 있다.
- "혁신도시 새판 짠다"
- [이데일리 남창균기자] 참여정부 국토균형발전전략의 핵심사업인 혁신도시 사업이 도마에 올랐다. 참여정부가 혁신도시 사업효과를 부풀려 과도하게 큰 판을 짰으며 임기내 착공을 위해 졸속으로 사업을 밀어부치고 과도한 토지보상으로 조성원가가 높아져 기업유치가 어렵고 주택 미분양이 우려된다는 지적이다. 이에 따라 혁신도시 추진방향의 큰 틀이 바뀔 가능성이 커졌다. 당장 공공기관 이전시기 조정, 토지이용계획 변경 등이 뒤따를 것으로 보인다. ◇문제점은 = 국토해양부가 청와대에 보고한 `공공기관 지방이전 및 대응방안` 보고서에 따르면 혁신도시 재원마련과 기업유치 등에 심각한 문제가 있는 것으로 드러났다. 국토부는 "혁신도시 조성원가가 인근 산업단지 분양가보다 2-6배 높아 기업유치가 곤란하며 높은 토지보상비와 기반시설비로 인한 고분양가로 주택 미분양이 우려된다"고 밝혔다. 국토부는 또 "혁신도시 개발계획상 목표인구(2020년 2만-5만명)는 가족과 동반 이주를 전제한 것이나 현재로서는 동반이주 의향이 낮다"고 지적했다. 국토부는 그 근거로 국토연구원 설문조사 결과를 예시했는데, 이에 따르면 전체 대상자 중 이주 의사를 밝힌 사람은 60%였으며 이주 예정자 중 46%가 `혼자 이사할 것`이라고 답했다. 국토부는 "재원이 부족한 43개 기관에서 약 2조9000억원의 국고지원을 요구했다"며 예산 소요액이 당초보다 더 들 것으로 내다봤다. ◇궤도수정 되나 = 공공기관 지방이전과 혁신도시 사업변경을 추진할 경우 해당지역 주민들의 반발이 불가피한 상황이다. 또 대부분 토지보상을 진행 중이어서 혁신도시 규모를 줄이는 것도 쉽지 않다. 혁신도시는 현재 실시계획승인이 모두 끝난 상태이며 아직 착공 전인 5곳도 상반기 중에 사업에 들어갈 예정이다.지난 2월말 현재 혁신도시 평균 토지보상률은 72%이다. 전남·광주 혁신도시 93.1%, 경북 김천 89%, 경남 진주 77.2% 등이다. 이밖에 강원(71.3%), 전북(71.1%), 충북(64.5%), 울산(61.2%), 대구(48.6%) 등의 보상률을 보이고 있다. 하지만 예정대로 추진할 경우 혁신도시 공동화가 예상되는 만큼 그대로 밀어부칠 수도 없는 형편이다. 이와 관련, 국토부 관계자는 "지역경제 활성화 등 지방에 도움이 될 수 있는 방향으로 개선방안을 강구 중"이라고 밝혔다. 이에 따라 2011년(주공 토공 도공 등), 2012년으로 되어있는 공공기관 이전시기를 늦추거나 토지이용계획 변경 등이 뒤따를 가능성이 크다. 특히 공공기관 통폐합과 민영화가 이뤄질 경우 여기에 맞춰 공공기관 이전지역이 재조정될 것으로 보인다. 혁신도시내 목표인구가 수정되면 기존에 계획된 주택수를 조정해야 하고, 산업단지 규모를 줄이는 등 토지이용계획을 다시 세워야 한다. 산업단지의 경우 임대산업단지 비율을 늘리는 등의 방안이 강구될 것으로 보인다.
- 정부 도심재개발 활성화 3대 구멍
- [이데일리 윤진섭기자] 정부가 도심재개발 활성화를 통해 주택공급을 늘릴 계획이다. 하지만 도심재개발은 적지 않은 부작용이 뒤따른다. 개발계획으로 땅값이 오르는 것은 물론이고 개발에 따른 이주수요로 전셋값 집값도 요동친다. 게다가 도심재개발이 주택공급확대 효과보다는 기존 세입자를 변두리로 쫓아내는 문제도 있다. ◇문제점①땅값 상승 부채질..고분양가 악순환 도심재개발을 통해 주택공급을 늘리겠다는 정부의 방침에 가장 큰 걸림돌은 땅값 상승이다. 서울의 땅값은 매년 큰 폭으로 뛰고 있다. 국토해양부가 최근 발표한 지가 동향에 따르면 서울은 2006년 9.17%, 2007년 5.88%로 2년 연속 전국에서 가장 높았다. 올 들어서도 1월 0.53%, 2월 0.59%로 최고 수준을 유지하고 있다. 특히 도심재개발사업인 뉴타운은 땅값 상승의 견인차 역할을 하고 있다. 용산과 성동구는 작년 한해만 각각 11.7%, 10.5%나 뛰었다. 뉴타운 개발이 활발한 동대문구(6.23%), 성북구(6.213%), 종로구(5.83%)도 땅값 상승률이 전국 상위권이다. 뉴타운이 아닌 지역도 정부의 도심 재개발 기대에 덩달아 급등하는 추세다. 뉴타운 후보지로 거론조차 되지 않는 마포구 망원동의 경우 다세대, 연립 시세가 한 달전 3.3㎡당 2500만원이던 것이 현재는 3000만원을 호가한다. 합정동의 토지거래허가를 받지 않은 20㎡ 이하 소형은 3.3㎡당 3300만원 선에 매물이 나와 있다. 땅값 상승은 결국 고분양가, 주변 집값 상승 등으로 이어진다. 마포 아현 3구역 내 145㎡(45평) 조합원 분양가격이 3.3㎡당 1800만원 안팎으로 책정됐다. 일반분양인 244㎡(73평)은 분양가격이 3.3㎡당 2500만원 선이다. ◇문제점②세입자 이주에 따른 전셋값 상승 도심재개발이 본격화되면 세입자 연쇄이동으로 전셋값, 집값이 오른다. 서울 성동구 성수동 66㎡(20평) 빌라 전세는 8000만-1억3000만원에 거래된다. 올 들어 1000만원 이상 올랐다. 하지만 이마저도 구하기가 어렵다. 은평구 불광동 전셋값은 6개월간 6.5% 올랐고, 금천구 독산동과 강북구 번동은 5% 이상 가격이 뛰었다.현재 서울시에는 주거환경을 개선하기 위한 뉴타운 사업만 25개에 달한다. 또 부도심권 개발을 위한 균형발전촉진지구사업도 8개 지역에서 추진 중이다. 여기에 분양가 상한제를 피하기 위해 사업시기를 앞당긴 재개발 사업만 수십 곳이다. 대규모 개발사업이 줄을 잇다보니 이주수요가 한꺼번에 쏟아지고 있다. 서울에서 올해 재개발로 인한 이사 수요는 4만 가구에 이른다. 그러나 이들이 들어갈 수 있는 새 아파트 입주 물량은 2만가구가 채 안된다. 이러다 보니 전세를 구하지 못한 세입자들이 결국 중·소형 아파트 매수에 나서면서 매매가격 상승에 불을 지폈고 집값이 더 오를 것으로 기대하는 집 주인들은 매물을 거둬들여 수급불균형이 더욱 심화되는 악순환으로 이어지고 있다. 박원갑 스피드뱅크 연구소장은 "재개발 사업을 시기적으로 조정하거나 세입자 주거지를 마련하지 않는 이상 이 같은 현상은 매년 반복될 수밖에 없다"고 말했다. ◇문제점③ 주택공급효과 미지수 도심 재개발을 통한 주택공급 효과도 논란거리다. 현재 서울에서 진행되고 있는 재정비촉진지구(뉴타운) 사업만 따져본다면 주택공급효과는 거의 전무하다. 종로구 돈의문 뉴타운은 현재 거주하고 있는 세대수는 총 1945세대다. 그러나 사업이 완료된 후에는 90가구가 늘어 2035가구 정도다. 주택 순 증가율이 4% 정도에 불과하다. 상계뉴타운도 늘어나는 가구수가 고작 10가구에 불과한 실정이다. 오히려 줄어드는 재정비촉진지구도 허다하다. 관악구 신림뉴타운의 경우 사업 후 가구수는 존치 가구수(2340가구)를 포함해 6885가구로 돼 있다. 반면 현재 주민등록상에 등재된 세대수는 8478세대(집주인+세입자)로 사업 후 1500세대가 갈 곳을 잃게 된다. 한 마디로 도심 재개발을 통해 해당 지역을 새롭게 가꿀 수는 있겠지만 현재 주민들만 채우기에도 빡빡한게 현실이다. 용적률을 높여 공급을 확대하겠다는 정부의 주장도 현실과는 동떨어져 있다. 이미 사업이 진행 중인 곳은 종전 방식대로 공급될 수밖에 없고, 초기 사업지에 용적률을 높여준다고 해도 주택공급 확대효과는 최소 3년은 지나야 기대해 볼 수 있기 때문이다. 조합설립, 시공사 선정, 건축 등에 상당한 시일이 소요되는 점을 감안하면 새 정부 집권기간 동안 재개발·재건축으로 주택을 공급할 시간적 여유가 없다.
