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- 올해 전국상가 평균분양가 역대 '최고'
- [이데일리 신상건 기자] 올해 전국 상가의 3.3㎡당 평균 분양가가 역대 가장 높은 수준으로 나타났다.◇3.3㎡평균 2666만원 기록..2001년보다 92% 높아8일 부동산 114에 따르면 올해 전국 상가 분양가는 3.3㎡당 평균 2666만원을 기록했다. 이는 2001년(1387만원)과 비교해 약 92%가량 높은 가격이다. 신규 분양물량이 늘었고 상가 임대에 매력을 느끼는 수요자들이 증가하며 분양가 상승에 영향을 준 것으로 풀이된다. 상가 분양가는 2000년 이후 꾸준히 상승했지만, 2008년 서브프라임 모기지 사태가 시장 침체로 이어지며 하락세로 전환됐다. 위축된 시장은 2년 간 이어지다가 2011년(2511만원)에 다시 상승세를 나타냈다. 수도권과 지방의 시장 양극화, 주택경기활성화 대책이 큰 효과를 발휘하지 못하면서 시중에 돌던 유동자금이 수익형 부동산으로 유입되기 시작했기 때문이다. 이후 주택시장은 큰 전환점을 찾지 못했지만, 수익형 부동산은 큰 위축 없이 소폭의 등락 속에서 꾸준한 인기를 이어갔다. 그러던 중 지난 2월 26일 주택임대소득과세 방침을 담은 대책 발표로 상가시장으로 발을 돌리는 수요자가 늘고 저금리 기조까지 더해지며 상가 분양가는 역대 최고치를 기록하게 된 셈이다. ◇단지내 상가, 가격 저렴해 인기유형별로는 단지 내 상가가 2354만원, 복합상가가 2567만원, 근린상가가 2801만원, 기타상가가 2838만원이다. 단지 내 상가는 비교적 싼 가격으로 높은 임대수익을 낼 수 있어 인기가 높다. 특히 한국토지주택공사(LH)단지 내 상가는 그 인기가 더욱 두드러진다. 연도별로 낙찰가율을 살펴보면 2009년 78%에 그쳤던 평균 낙찰가율은 지난달 176%로 100% 포인트 올랐다. 낙찰가율이 가장 높았던 단지로는 세종시 종촌동에 위치한 행정중심복합도시1-3생활권M1블록으로 낙찰가율 451%, 11억 2000만원에 낙찰된 바 있다. 경매시장에서도 상가 인기는 두드러진다. 대법원 경매정보 자료에 따르면 2014년 상가 매각가율(감정가 대비 매각가 비율, 지난달 기준)은 56%로 2009년 이후 최고 수준을 나타냈다. 상가 인기가 늘고 경매 응찰자가 증가하며 매각가 상승을 이끈 모양새다. 반면 경매건수는 줄었다. 지난달 기준으로 경매에 부친 상가는 4387건으로 2013년(6227건) 대비 약 30% 줄며 매각가 상승에 영향을 준 것으로 보인다.◇고가 분양 증가로 상가분양 과열 우려상가 분양에 대한 높은 관심과 신규 조성지 위주로 분양물량이 증가하며 상가 분양가를 끌어올렸다. 하지만, 최근 행복도시, 판교 등지에서 고분양가 사례가 늘고 있어 수익성 확보가 쉽지 않은 상황이다. 분양가가 높다는 게 큰 수익으로 연결되는 것은 아니기 때문이다. 높은 분양가는 높은 임대료를 낳게 되고 임대료를 보전하기 위해선 점포 매출이 높아야 한다. 하지만, 이를 충족시키지 못하면 상가 투자에 실패할 가능성이 크기 때문이다.일부 개발업체는 분양가 상승을 조장하기도 한다. 인기가 높은 1층 분양가를 높여 분양해 나머지 층의 미분양부담을 덜어내려고 하는 것이다. 1층만 분양이 완료되면 사업비를 상쇄할 수 있도록 하기 위함이다. 아이러니한 점은 인근 시세 대비 분양가가 2~3배 높음에도 수요자들은 과감히 계약에 나선다. 최근에는 도면도 보지 않고 계약을 하거나 상가단독주택필지 청약에 많은 사람이 몰리며 청약일이 연장될 정도로 상가 분양이 과열 양상을 띄고 있다. ◇“상권 등 복합적으로 고려한 뒤 투자 결정해야”상가 인기가 치솟는 상황에서 투자자들은 최근의 상가 열풍을 더 조심해야 한다고 부동산 114는 설명했다. 유행처럼 떠밀려서 결정한 투자는 실패로 이어질 가능성이 크고 높은 투자금액은 앞으로 수익률 하락으로 이어질 수 있기 때문이다.김민영 부동산114 연구원은 “계약 전에는 일대 상권 형성 여부와 유동인구, 교통환경 등을 복합적으로 고려한 후에 투자 여부를 결정해야 한다”며 “투자하기 전에 시세 차익이 목적인지 임대수익이 목적인지 명확히 하는 것이 손실을 줄일 방법이 될 수 있다”고 말했다.
- '할인 분양' 갈등·소송…영종도의 아우성 갈수록 커진다
- [이데일리 정수영 기자] 얼마 전 아파트 할인 분양에 반대하는 입주민이 분신 자살하는 사건이 발생했다. 인천경제자유구역인 영종 하늘도시 H아파트에 입주한 정모(55)씨가 지난 17일 분신 소동을 벌인 이후 일주일만인 23일 결국 숨졌다. 정씨가 분신 자살이라는 극단적 선택을 한 것은 할인 분양으로 인한 갈등 때문이다. 아파트 할인 분양에 따른 입주민과 시공사 간 갈등이 사회적 문제로 확산되고 있다. 최근에 나타난 현상은 아니지만, 정부가 사적 영역으로 치부하며 수수방관하고 있는 사이 갈등의 골은 깊어져만 가고 있다. △ 부동산시장 침체가 장기화하면서 ‘할인 분양’을 둘러싸고 기존 입주자와 시공사간 갈등을 빚는 아파트 단지가 늘고 있다. 인천 영종지구에 들어선 아파트 전경. 이곳에서도 할인 분양 때문에 몸살을 앓고 있는 단지가 적지 않다. (이데일리 DB)◇할인 분양 피해 소송 잇따라 할인 분양으로 인한 소송이 가장 많은 곳은 영종지구다. 그동안 이곳에 아파트를 분양한 건설사는 모두 6곳으로 총 7개 사업장이다. 대부분이 비슷한 건으로 송사에 휘말려 있다. 영종지구뿐 아니라 2008~2010년 사이 분양한 상당수의 미분양 아파트 단지들도 비슷한 문제로 갈등을 겪고 있다.일부 아파트에서는 할인 분양으로 인해 주민들 간 다툼이 벌어지는 곳도 있다. 경기도 수원 A아파트에서는 올해 초 아예 입주민들이 할인 분양가로 집을 사 입주하는 주민들의 이사를 막아서는 사태까지 발생했다. 건설사와 계약자간 법정 소송도 잇따르고 있다. 금융감독원 전자공시시스템을 분석한 결과, 시공순위 20위 안에 드는 대형 건설사 가운데 아파트 사업 비중이 높은 건설업체가 이 같은 문제로 피소를 당해 소송이 진행 중인 사건만 37건에 달한다. 한 회사당 2~4건이 보통이고, 일부 건설사는 7~8건에 이르고 있다. 대부분 할인 분양에 따른 분양대금 반환, 분양 계약 취소 및 손해배상 소송이다. 하지만 이미 대법원 판결까지 났거나 소송을 준비 중인 사업장, 또 건설사들이 공시하지 않는 소규모 소송까지 합하면 100건이 넘을 것으로 업계는 추산하고 있다. 아파트 할인 분양이 증가하기 시작한 것은 2008년부터다. 아파트 공급이 과잉된 상태에서 글로벌 금융 위기가 닥치자 미분양이 급증했고, 경영난에 처한 건설사들은 대대적인 할인 분양에 들어갔다. 2011년 서울 강동구 고덕동 B아파트는 중대형 214㎡ 아파트 분양가를 최고 8억원(41%)까지 할인해줘 기존 입주민들의 거센 반발을 샀다. 보통 중대형 아파트의 경우 2억~3억원 할인은 기본이다. ◇최고 8억원 할인 분양… 주변 시세까지 덩달아 끌어내려문제가 된 영종하늘도시 H아파트의 경우 지난 5월부터 22~30% 정도 분양가를 할인에 판촉 활동을 벌였고, 이후 미분양 물량이 거의 소진됐다. 전용 84㎡의 경우 기존 분양가가 4억500만~4억1500만원 대였지만, 할인 분양가는 2억8000만~3억3000만원이었다. 이는 현재 이 아파트 시세로, 그만큼 가격이 떨어진 것이다. 건설사들은 지난해부터 정부의 규제 완화·전셋값 급등 현상에 맞춰 대대적인 할인 분양을 시도했다. 이는 미분양 물량을 소진하는 데 큰 역할을 했다. 국토교통부 통계에 따르면 4월 현재 전국 미분양 주택은 4만5573가구로 사상 최다를 기록했던 2008년 16만5599가구에 비하면 큰 폭으로 줄었다. 하지만 제값을 주고 집을 산 초기 계약자들로서는 손해가 이만저만이 아니다. 몇 억원이나 되는 돈을 더 주고 산 것도 문제이지만 할인 분양가가 나오면 주변 시세까지 덩달아 떨어지는 결과로 이어진다. 영종지구 입주자대표연합회 관계자는 “주민들은 건설사의 할인 분양으로 재산상 손해가 크다”며 “할인 분양 자체가 건설사가 처음부터 고분양가를 인정하는 꼴 아니냐”고 반발했다. 실제로 영종지구의 경우 아파트 시세가 분양가 대비 20~30% 정도 떨어진 상태다. 영종지구 우미린2차 전용 85㎡의 초기 분양가는 평균 3억5000만원 선이었지만, 현재 시세는 3억원을 밑돌고 있다. 전문가들은 근본적인 원인은 시장 침체에 있다고 진단한다. 박원갑 KB국민은행 부동산 전문위원은 “기존 입주자들이 반발하는 이유는 집값 하락으로 재산가치가 덩달아 낮아진 때문”이라며 “집값이 올라가면 기존 입주자들의 반발도 줄어들 것”이라고 말했다. 일부에서는 기반시설 부족이 가장 심각한 문제라고 지적했다. 대한주택건설협회 관계자는 “정부가 뒷짐만 지고 있을 게 아니라 영종지구 제3연륙교 건설 등 당초 밝혔던 계획을 추진해야 집값 하락에 따른 갈등을 해소할 수 있다”고 주장했다.
- 국내 최대 주상복합 ‘일산 제니스’ 홈쇼핑에 나온 사연?
- [이데일리 양희동 기자] “고객 여러분! 9억짜리 최고급 새 아파트를 전세금 1억 5000만원만 내고 3년간 살 수 있습니다. 살아보고 마음에 안 들면 계약 철회 가능하고 전세금도 다 돌려드립니다. 사는 동안 관리비는 시공사가 모두 내주고, 매달 최고 170만원씩 연금까지 드립니다. 모든 가구에 냉장고, 세탁기, 에어컨 등 가전제품 완벽 구비돼 있으니 몸만 오시면 됩니다.”두산건설(011160)이 12일 오후 9시 40분부터 1시간 동안 홈쇼핑 채널인 ‘CJ오쇼핑’을 통해 매물로 내놓은 ‘일산 두산위브더제니스’아파트의 분양 조건이다. 언뜻 보기엔 단지의 입지나 여건이 나빠 파격적인 조건을 내건 것 같지만 경의선 탄현역과 직접 연결되는 초역세권 입지에 최고 59층, 2700가구 규모의 국내 최대 주상복합아파트다. 과거 수도권 분양 대박 아파트의 3대 조건인 ▲역세권 ▲초고층 ▲대단지 등을 모두 갖춘 셈이다.그러나 이곳은 지난 2009년 12월 첫 분양 이후 올 4월 완공돼 입주가 시작됐지만 4년째 미분양 단지로 남아있다. 부동산 경기 침체 속에 수요가 급감한 중대형의 분양 실적은 특히 저조하다. 현재 전용 119㎡이상 대형 평형 1416가구 중 절반 가량인 700가구 정도가 미분양 상태다. 전체 시가로는 6000억원이 넘는 물량이다.▲4월 완공된 최고 59층 높이 초고층 주상복합 아파트 ‘일산 두산위브더제니스’ 전경. 제공:두산건설◇일산 두산위브더제니스…부동산 활황기의 꿈을 좇다두산건설은 부동산이 활황이던 2005년 10월 대구 수성구 범어동에 지상 52층 규모의 최고급 브랜드 아파트인 ‘두산위브더제니스’를 처음으로 선보였다. 당시 공사금액은 6960억원으로 전년도 두산건설 매출의 49.1%에 달하는 규모였다. 두산건설은 이 단지의 3.3㎡당 분양가를 주변 시세보다 400만원이나 비싼 1500만원으로 잡아 고분양가 논란에 불을 지폈다. 특히 펜트하우스는 3.3㎡당 1790만원을 분양가로 책정해 지방 아파트 사상 최고가를 갱신했다. 고분양가 논란에도 불구하고 이 단지는 2005년말 청약에서 2.2대1의 높은 경쟁률을 기록하며 전 타입 마감돼 지방의 최고급 아파트 시대를 열었다.대구에서의 성공을 발판으로 두산건설은 주택 시장이 절정이던 2006~2007년 울산과 포항, 부산 등에서 잇따라 두산위브더제니스를 분양했다. 부산 해운대구 우동에서 분양한 ‘해운대 두산위브더제니스’는 최고 80층 높이로 국내 마천루의 역사를 새로 썼다. 또 펜트하우스(전용 225㎡)는 역대 최고 분양가인 3.3㎡당 4500만원을 돌파해 세상을 놀라게 했다.두산건설은 지방에서의 상승세에 힘입어 2008년 9월 경기 일산에 국내 최대 규모 주상복합아파트인 일산 두산위브더제니스의 분양을 계획했다. 그러나 그해 갑자기 불어닥친 글로벌 금융위기로 다음해인 2009년 상반기로 분양이 미뤄졌고, 경기 회복속도가 더뎌지면서 그해 12월로 일정을 다시 한번 미뤘다. 당초 계획보다 1년 이상 늦춰진 1·2순위 청약에서 단지는 2693가구 모집에 282명이 지원, 0.11대 1의 초라한 성적표를 남겼다. 3순위 청약 때는 분양자에게 순금 기념품과 명품 핸드백, 지갑, 넥타이까지 안겼지만 최종 청약률은 36.1%에 그쳤다. 사업비 대비 청약률은 그보다 낮은 26.4%였다.▲2009년 12월 첫 분양 당시 ‘일산 제니스’ 견본주택에 모여든 방문객들. 제공:이데일리DB◇4년에 걸친 파격 혜택…미분양 물량, 두산건설 미래의 변수큰 기대를 걸었던 일산 제니스가 1~3순위 청약에서 미분양을 기록하자 두산건설은 분양가를 당초 3.3㎡당 1700만원에서 1200만~1400만원으로 낮췄다. 또 발코니 무상확장과 에어컨·냉장고·세탁기 등 가전제품 무료 제공 등 각종 혜택을 제공했다. 분양가의 10%인 계약금까지 정액제로 바꿔 전용 59㎡는 2000만원, 94~95㎡는 3000만원으로 낮추고 나머지 평형은 2번에 나눠 낼 수 있게 했다. 그래도 미분양이 줄지 않자 2011년 1월부터는 교육비 명목으로 입주 예정자에게 매달 50~70만원을 준공시까지 현금으로 제공했다. 이 교육비 지급 제도는 이후 최고 200만원까지로 확대됐다.출혈을 감수한 이같은 노력에도 불구하고 단지는 입주가 시작된 지난 4월 이후 현재까지 700가구가 미분양으로 남았고, 결국 홈쇼핑 판매 결정까지 내리게 된 것이다.두산건설이 이처럼 미분양 털기에 사활을 건 이유는 미분양 물량이 기업의 유동성과 신용도에까지 영향을 미쳤기 때문이다. 지난 몇년간 지방을 중심으로 공격적인 분양해 온 두산건설은 글로벌 금융위기 이후 미분양 물량이 대거 쌓이면서 ‘A-’였던 신용등급이 지난해 6월 ‘BBB+’로 하락한 상태다. 올 2월 두산그룹 차원의 1조원대 자금 수혈 결정에도 불구하고 여전히 신용도는 제자리 걸음이다. 이 때문에 미분양 해결은 두산건설의 미래를 결정할 중요한 변수로 작용하고 있다.한 증권사 애널리스트는 “일산 제니스가 완공 후에도 여전히 입주가 지연돼 두산건설의 차입 부담이 확대되고 있는 실정”이라며 “두산건설의 신용등급 하향 이유가 과도한 차입 부담과 주택사업의 수익성 악화 때문인만큼 이번 분양 성과가 자금 부담 지속 여부를 결정짓게 될 것”이라고 말했다.▶ 관련기사 ◀☞ 국내 최대 주상복합 ‘일산 제니스’ 홈쇼핑에 나온 사연?☞ 부동산 '실속형' 대세…주상복합·타운하우스 '외면'☞ `아파트형 주상복합` 잇달아 등장☞ 경매장에 쏟아지는 강남3구 주상복합 아파트들☞ 100평 넘는 초고층 주상복합 아파트 나온다
