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[부동산 포커스]공급과잉·고분양가…시장 발목 잡나?
[이데일리 정수영 기자] 우려했던 대로 최근 신규 분양아파트 공급과잉·고분양가 현상이 심각한 수준입니다. 서울 강남권에서는 재건축 아파트 일반분양가가 3.3㎡당 4000만원을 넘는가 하면, 부산에서는 무려 7000만원이 넘는 주상복합아파트까지 나왔습니다. 신규 분양 아파트도 사상 최대의 물량이 쏟아져 나오면서 미분양도 증가 추세입니다. 한국개발연구원(KDI) 추산에 따르면 올 한해 전국에 분양(완료한 물량 포함) 예정인 아파트는 총 49만 가구에 달합니다. 이는 2000~2014년 연평균 분양물량 27만 가구를 크게 웃도는 수준이지요. 분양가상한제 시행을 앞두고 밀어내기 분양물량이 한꺼번에 쏟아져 나왔던 2007년보다 더 많은 아파트가 올해 시장에 공급되는 겁니다. 특히 3분기 수도권에 나온 새 아파트는 전년동기 대비 무려 220.4%나 증가한 7만 313가구랍니다. 지방 5개 광역시 1만 9818가구의 4배 가까운 물량이지요.분양가는 말할 것도 없습니다. 대부분의 단지가 기존 아파트 시세보다 더 비싸게 나오고 있습니다. 부동산 114에 따르면 올해 10월까지 나온 전국 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 992만원입니다. 이는 재건축을 제외한 기존 아파트 매매시세 3.3㎡당 934만원 대비 106% 수준입니다. 특히 부산은 176%로 전국에서 가장 높답니다. 부산의 아파트 시세는 이달 현재 3.3㎡당 809만원 선인 반면 올해 분양한 아파트 평균 분양가는 무려 1427만원입니다. 이는 2000년 이후 연간 평균 분양가로는 가장 높은 수치로 지난해(971만원)에 비해 47%나 뛴 것입니다. 부산은 최근 해운대구의 한 고급 주상복합 아파트 펜트하우스가 3.3㎡당 7000만원 대의 역대 최고 분양가 기록을 세우며 고분양가 논란의 중심에 서 있습니다. 전남지역도 신규 아파트 분양가(3.3㎡당 679만원)가 기존 아파트 시세(3.3㎡당 418만원) 대비 162%입니다. 신규 아파트 분양가가 시세보다 높기는 서울도 마찬가지입니다. 서울에서 올해 분양한 아파트의 3.3㎡당 분양가 평균은 1836만원으로 기존 아파트 시세(3.3㎡당 1602만원)의 115% 선입니다. 올 연말 강남 재건축 물량이 대거 분양을 앞두고 있는 만큼 평균 분양가는 더 높아질 전망입니다. 분양가 상한제 시행과 시장 침체로 지난 몇년간 청약시장에선 아파트 분양가가 비싸면 수요자들의 외면을 받기 일쑤였습니다. 어쩔 수 없이 건설사들은 분양가를 내려 내놓았지요. 지난 2011년엔 시세의 97% 선까지 아파트 평균 분양가가 낮아졌습니다. 하지만 2013년 111%로 다시 기존 아파트값을 넘어선 이후 3년 연속 100%를 웃돌고 있습니다.분양가가 비싼 아파트가 대거 쏟아져 나오면서 주변 시세까지 덩달아 오르고 있습니다. 고분양가 아파트가 랜드마크로 포장돼 비싸게 나오면서 주변 아파트 시세가 따라 오르는 것이지요. 실제로 주택 매매가격은 3분기 들어 전년 동기 대비 4.1% 올랐고, 지난 2분기와 비교해도 3.3%나 뛰었습니다. 공급과잉·고분양가·시세상승은 부동산시장 호황기에 나타나는 대표적 모습입니다. 하지만 오른다는 것은 반대로 곧 떨어진다는 얘깁니다. 이 대목에서 입주시기가 한꺼번에 몰리는 2~3년 후를 걱정하라고 말하는 것은 더 이상 잔소리로 밖에 안 들릴 겁니다. 다들 알고는 있지만 ‘설마…’ 하는 생각들을 갖고 있으니까요. 그런데 최근 시장엔 서서히 변화의 모습이 포착되고 있습니다. 주택 시세와 분양가 상승 부담에 거래량이 줄기 시작했고, 미분양도 다시 증가하고 있습니다. 금융권도 기준금리 변동과 상관없이 아파트 집단대출 금리를 올릴 예정이랍니다. 모두의 걱정이 ‘2~3년 후’ 보다 더 빨라질지도 모르겠습니다.

2015.10.31 I 정수영 기자

"부동산 경기 고맙다" 대우건설, 3분기 수익성 대폭 개선(상보)
[이데일리 이승현 기자] 대우건설(047040)이 올해 3분기 매출 증가와 수익 개선 등 두 마리 토끼를 다 잡았다. 국내 부동산 경기 호황에 따른 주택 부문의 실적이 전체적인 성장을 견인했다. 다만 해외사업 부문은 여전히 시장 상황이 여의치 않아 몸집을 키우기보다는 수익성 개선에 주력한 모양새다. 대우건설은 올해 3분기 경영실적 잠정집계 결과(별도 기준) 매출 2조 6021억원, 영업이익 1208원, 당기순이익 328억원을 기록했다고 27일 밝혔다.매출은 지난해 같은 기간 2조 5844억원에 비해 소폭(0.7%) 증가했다. △대우건설 올해 3분기 실적국내 매출은 전년(1조 7355억원) 보다 4.4% 늘어난 1조 8161억원을 기록했다. 주택과 건축 부문이 1조 2407억원의 매출을 올려 성장을 주도했고, 플랜트 부문 매출은 2600억원을 올렸다. 반면 해외 매출은 7860억원으로 전년 동기(8489억원)에 비해 7.4%로 감소했다.대우건설 관계자는 “3분기 누적 매출은 7조 3123억원으로 연간 매출 목표인 10조 365억원을 무난히 달성할 것으로 예상된다”고 말했다. 영업이익은 1208억원으로 전년 동기(974억원) 대비 24.1%로 증가했다. 올해 1분기에 바닥을 찍은 후 분기별로 연속 상승세를 유지하고 있다. 위례신도시 등 직접 토지를 매입해 분양하는 자체사업장을 바탕으로 주택부문이 높은 수익성을 기록한 덕분이다. 당기순이익은 328억원을 기록, 지난해 같은 기간(23억원) 보다 큰 폭(1326%)으로 늘었다. 이는 지난해 해외사업장에서 발생한 추가 비용이 반영되면서 순이익이 낮아졌던 기저 효과에 인한 것이다. 대우건설 관계자는 “국내 부동산시장 호조에 힘입어 주택부문 매출과 수익률이 크게 증가했다”며 “해외에서도 중동시장보다 수익률이 높은 아프리카 거점시장 비중이 높고 공종다변화 노력이 가시화 되면서 수익성이 개선돼 양호한 실적을 달성했다”고 설명했다.신규 수주는 전년동기(2조 207억원)대비 170% 증가한 5조 4605억원을 달성했다. 특히 3분기 누적수주액이 11조 3859억원으로 올해 국내 건설사 중 유일하게 10조원 이상을 수주하며 업계 최대 수주고를 달성했다.국내에서만 8조 3106억원을 수주했으며, 특히 주택과 건축부문이 2조 6148억원을 수주하며 올해 목표를 이미 초과 달성했다. 해외에서는 2조 3000억원 규모의 쿠웨이트 알주르 정유공장(AZRP) 프로젝트를 수주하며 12조원 규모의 해외수주잔고를 확보했다.대우건설 관계자는 “연말까지 4만여 가구를 공급하고, 아프리카와 아시아에서 토목·건축·발전 등 사업성이 좋은 프로젝트를 중심으로 선별적인 수주를 추진할 계획”이라며 “원가율이 높은 해외사업장이 정리되고 있으며 진행 중인 클레임이 올해 안에 마무리 될 것으로 예상돼 4분기 실적도 기대할만 하다”고 밝혔다.▶ 관련기사 ◀☞대우건설, 3Q 영업익 1208억..전년 동기比 24.07%↑☞대우건설, 3Q 잠정 영업익 1208억..전년比 24%↑☞"강남 재건축 고분양가 인근 집값 상승 '방아쇠' 당겼다"

2015.10.27 I 이승현 기자

대우건설, 3Q 영업익 1208억..전년 동기比 24.07%↑
[이데일리 이승현 기자] 대우건설(047040)은 올 3분기 영업이익이 1208억원으로 전년 동기 대비 24.07 증가했다고 27일 공시했다. 같은 기간 매출은 2조 6021억원, 당기순이익은 328억원으로 각각 0.7%, 1318%씩 늘었다. 신규수주 액도 5조 4605억원으로 전년 같은 기간 2조 207억원보다 170% 증가했다. ▶ 관련기사 ◀☞대우건설, 3Q 잠정 영업익 1208억..전년比 24%↑☞"강남 재건축 고분양가 인근 집값 상승 '방아쇠' 당겼다"☞박영식 대우건설 사장 ‘건설기술R&D경영인상’ 수상

2015.10.27 I 이승현 기자

대우건설, 3Q 잠정 영업익 1208억..전년比 24%↑
[이데일리 채상우 기자] 대우건설(047040)은 올해 3분기 잠정 영업이익이 1208억4300만원으로 전년 동기 대비 24.07% 증가했다고 27일 공시했다. 매출액은 2조6021억4900만원으로 0.69% 올랐으며, 당기순이익은 327억7200만원으로 1318.09% 뛰었다. ▶ 관련기사 ◀☞"강남 재건축 고분양가 인근 집값 상승 '방아쇠' 당겼다"☞박영식 대우건설 사장 ‘건설기술R&D경영인상’ 수상☞대우건설 ‘군산 디오션시티 푸르지오’ 1400가구 분양

2015.10.27 I 채상우 기자

"강남 재건축 고분양가 인근 집값 상승 '방아쇠' 당겼다"
[이데일리 양희동 기자] 서울 강남권 재건축 아파트의 고분양가 행진이 이어지면서 인근 일반아파트 가격까지 들썩이고 있다. 얼마 전 대우건설(047040)이 서울 서초구 반포동에 선보인 ‘반포 센트럴 푸르지오 써밋’아파트가 3.3㎡당 평균 분양가를 4040만원으로 책정하고도 평균 20대 1이 넘는 높은 경쟁률로 1순위 청약 마감에 성공한 것이 기폭제가 됐다는 분석이다. 현재 분양을 준비 중인 강남권 재건축 단지들은 모두 4000만원을 마지노선으로 잡는 분위기다. 재건축 단지들의 고분양가 추세가 주변 일반 아파트값 상승에 방아쇠 역할을 하면서 이달 들어 호가(집주인이 부르는 값)가 수천만원씩 뛰고 있다.25일 부동산 업계에 따르면 서초구 반포동 ‘래미안 반포퍼스티지’ 전용 84㎡형 아파트는 평균 매맷값이 16억∼17억원 선에 달하고 있다. 불과 석 달 전인 지난 7월(14억∼15억원)과 비교하면 2억원이나 올랐다. 반포퍼스티지와 인접한 ‘반포 자이’ 전용 59㎡형 아파트도 현재 9억 2000만~10억 3000만원 선으로, 추석 이후 한 달도 안돼 3000만원 가량 시세가 뛰었다.서초지역 일반 단지들의 가파른 가격 상승세는 주변 재건축 단지들의 고분양가 행진과 연관돼 있다. 이 지역은 지난해 9월 한강 조망권을 갖춘 ‘아크로리버파크’ 아파트(신반포 1차 재건축)가 3.3㎡당 평균 4130만원에 분양한데 이어, 지난달 조망권이 없는 반포 푸르지오써밋(삼호가든 4차 재건축)까지 4000만원을 넘기면서 가격 상승세에 기름을 부은 격이 됐다.반포 래미안114 공인 관계자는 “반포지역에선 상대적으로 입지나 학군 조건이 열세인 푸르지오써밋이 4000만원 넘게 분양돼 반포퍼스티지와 반포자이 집주인들이 호가를 더 올리고 있다”고 말했다.지난 6월 현대건설이 재건축 시공사로 선정된 삼호가든 3차도 푸르지오써밋 분양가에 자극을 받아 최근 매수세가 붙고 있다. 이 단지의 전용 119㎡짜리 아파트는 한 달새 호가가 2000만원 가량 올라 현재 11억 5000만∼11억 7000만원선에 매물이 나와 있다.전문가들은 지금의 고분양가 흐름이 자칫 집값 거품을 일으켜 수요 감소 등 부작용을 일으킬 수 있다고 지적한다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “강남권 재건축 아파트의 분양가 인상은 주변 재건축 단지는 물론 일반 아파트 가격 상승세까지 부추기고 있다”며 “가격에 거품이 생기면 미분양과 수요 감소 등으로 이어질 수 있어 대책이 필요한 시점”이라고 말했다.

2015.10.25 I 양희동 기자

포문 열린 강남권 재건축 단지 '분양가 전쟁'
△서울 강남권을 중심으로 재건축 아파트 분양가가 치솟고 있다. 분양시장 호조세를 틈타 재건축 조합들이 너도나도 일반분양가를 끌어올리고 있는 것이다. 최근 서울 반포동에서 분양된 ‘반포 센트럴 푸르지오 써밋’ 아파트 모델하우스를 찾은 방문객들이 청약 상담을 받고 있다. [사진=대우건설][이데일리 양희동 김성훈 기자] 대우건설(047040)이 최근 서울 서초구 반포동에 공급한 ‘반포 센트럴 푸르지오 써밋’ 아파트. 삼호가든4차를 헐고 새로 짓는 이 재건축 단지는 지난 15일 1순위 청약에서 평균 21.1대 1의 높은 경쟁률로 마감됐다. 이 아파트의 청약 성적이 주택업계와 시장의 주목을 끌었던 것은 반포지구에서 한강 조망권이 확보되지 않은 단지 중 처음으로 분양가가 3.3㎡(1평)당 4000만원 이상으로 잡아 고분양가 논란의 중심에 있었기 때문이다.실제로 주변 재건축 조합들은 삼호가든4차를 분양가 결정 기준으로 삼고 1순위 청약 결과에 촉각을 곤두세워왔다. 잠원한신공인 관계자는 “고분양가라던 삼호가든4차가 높은 경쟁률로 1순위 마감되면서 앞으로 반포·잠원동 일대 재건축 단지 일반분양가는 모두 3.3㎡당 4000만원을 훌쩍 넘길 것이라는 얘기가 많다”고 전했다.◇강남 분양가 3.3㎡당 4000만원 이상 시대 열리나입지가 비교적 약하다고 평가받던 삼호가든4차가 청약을 성공적으로 마치면서 강남권 재건축 단지의 고분양가 경쟁에 포문이 열렸다. 서초지역 재건축 조합들은 일반에 분양하는 분양가 마지노선을 3.3㎡당 4000만원에 맞추는 분위기다. 당장 다음달 분양을 앞둔 반포·잠원동 재건축 단지들은 모두 삼호가든4차를 뛰어넘는 분양가 책정에 나설 가능성이 크다는 게 전문가들의 전망이다. 가장 먼저 일반분양가가 3.3㎡당 평균 4000만원을 웃돌 단지로는 GS건설(006360)이 잠원동 반포한양아파트를 재건축해 11월 공급 예정인 ‘신반포 자이’(전용 59~156㎡ 607가구·일반 153가구)와 삼성물산(028260)과 현대산업(012630)개발이 반포동 서초한양아파트를 재건축하는 ‘반포 래미안 아이파크’(전용 49~150㎡ 829가구·일반 257가구) 등이 꼽힌다. 두 단지 조합 모두 입지면에서 삼호가든4차보다 우위에 있다는 입장이어서 서초지역 역대 최고 분양가가 나올 가능성도 점쳐지고 있다.그동안 시공사들은 한강 조망권이 확보되지 않은 반포·잠원동 재건축 단지가 분양가를 3.3㎡당 4000만원 이상으로 책정하는데 부정적이었다. 고분양가로 인해 자칫 계약률이 낮아지면 미분양이 쌓여 오히려 사업 전체에 악영향을 미칠 수 있다고 판단한 때문이었다. 하지만 삼호가든4차의 청약 성공으로 시공사들이 조합과 협상을 통해 분양가를 낮출 여지는 사실상 사라졌다. GS건설 관계자는 “반포·잠원 재건축 분양가의 바로미터가 된 삼호가든4차의 선전으로 조합의 분양가 인상 요구는 한층 거세질 것”이라며 “앞으로 시공사들은 조합이 제시하는 방향을 그대로 따라갈 수밖에 없을 것 같다”고 말했다.◇강남 재건축 조합도 “분양가 올릴 최적기”서초구뿐 아니라 강남구 재건축 단지들도 분양가 상승 대열에 합류할 기세다. 강남구 삼성동 한 공인중개사는 “내달 분양하는 ‘삼성동 센트럴 아이파크’(삼성동 상아3차 재건축 단지)의 경우 분양가가 당초 3.3㎡당 3800만~3900만원으로 계획됐으나 지금은 최하 4000만원 선으로 가닥이 잡혔다”며 “조합원들 사이에선 추가분담금을 줄일 요량으로 ‘시장이 좋을 때 분양가를 최대한 올리자’며 4200만~4300만원까지 주장하는 사람도 있다”고 분위기를 전했다.내년 상반기 분양 예정인 개포동 개포주공2단지(시공사 삼성물산)에서도 3.3㎡당 일반분양가를 300만~400만원 더 올리자는 주장이 조합 내에서 강하게 제기되고 있다. 이 아파트 관리처분인가 당시 예상 분양가는 3300만원 선이었다. 나봉기 개포주공2단지 조합장은 “집값이 많이 오른데다 인근 대치동 ‘래미안대치팰리스’(옛 청실아파트 재건축 단지)도 웃돈(프리미엄)이 붙어 4000만원 선에 거래되고 있다”고 분양가 인상 가능성을 내비쳤다.전문가들은 강남권 재건축발(發) 고분양가 경쟁이 전체 분양시장에 악영향을 미칠 수 있다고 지적한다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “강남권 재건축 단지의 일반분양가 인상 도미노 현상이 서울·수도권 전체 분양시장으로 확산되면 가격 거품으로 인해 향후 미분양이 증가할 수 있다”며 “적정 분양가 유지를 위한 재건축 조합들의 자정 노력이 필요한 때”라고 말했다.▶ 관련기사 ◀☞'경주 현곡 푸르지오' 모델하우스에 주말동안 2만여명 방문☞대우건설, 오진교 산은 실장을 이사 및 감사위원에 선임☞대우건설 ‘운정신도시 센트럴 푸르지오’ 이달 분양

2015.10.19 I 양희동 기자

[단독]마곡지구 高분양가의 비밀…'고무줄 가산비'
마곡 2차 공공 분양가, 2년 전 1차보다 1억원 껑충법정 상한없는 토지·건축 가산비 늘려 ‘꼼수’인상1차 분양시 ‘0원’이던 가산비가 수천만원씩 붙여인접한 민간 브랜드 아파트보다 비싼 기 현상[이데일리 양희동 기자] ‘4억 3000만원’과 ‘5억 4000만원’. 서울시가 강서구 마곡지구에서 2013년 8월과 올해 8월 각각 공급한 전용면적 84㎡짜리 아파트 분양가다. 서울시와 SH공사가 개발하는 마곡지구(도시개발사업지구) 내 공공 분양아파트는 분양가 상한제를 적용받지만, 서울시가 2년 만에 분양가를 1억 1000만원(25.6%)나 올린 것이다. 이는 같은 기간 강서구 아파트값 상승률(4.1%)의 6배가 넘는 수준이다.이런 고분양가 책정이 가능했던 데에는 정부가 무제한 허용하고 있는 ‘가산비’가 결정적인 역할을 했다. 분양가 상한액은 기본형 건축비와 토지비(땅값), 그리고 이 두 비용의 가산비 등을 합해 산출된다. 이 중 가산비는 법정 한도가 없는 탓에 조건만 맞으면 얼마든지 고무줄 인상이 가능하다. 지난달 청약 신청을 받은 마곡지구 2차 공공 분양아파트는 전체 분양가의 10~15%가량이 가산비로 채워져 있다. 2013년 첫 공급 때는 분양가에 한 푼도 포함되지 않았던 가산비를 서울시가 고스란히 소비자에게 떠넘긴 것이다.△5·6단지는 1차, 8·10-1단지는 2차 공공 분양. 13단지 민간 분양◇‘0원’이던 가산비… 2년 뒤엔 수천만원으로 불어13일 서울시 산하 SH공사가 공개한 마곡지구 분양가 산정 자료에 따르면 지난달 청약 신청을 받은 마곡지구 8·10-1·11·12단지 공공 분양아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 1500만원대로 2013년 8월 1200만원 선에 공급한 1차(1~7·14·15단지)때 보다 25%가량 올랐다. 가장 분양가가 비싼 8단지의 경우 3.3㎡당 1570만원 수준으로 전용 84㎡짜리 아파트값이 5억 140만~5억 8000만원에 달한다. 이는 올해 1월 민간 건설사인 현대엔지니어링이 마곡지구에 공급한 ‘마곡13단지 힐스테이트 마스터’(1194가구)의 같은 면적 주택형(4억 8800만~5억 3060만원)보다 약 4000만원 비싸다. 또 현대건설이 지난해 4월 마곡지구 5·8단지와 맞붙은 민간 택지에 선보인 ‘마곡 힐스테이트’(603가구)의 같은 면적 아파트 분양가(4억 6750만~5억 4300만원)를 훌쩍 뛰어넘는다.마곡지구 2차 분양가격이 민간 단지보다도 비쌌던 것은 토지·건축비 등에 기간이자 및 추가 공사비 명목으로 붙인 수 천만원의 가산비 때문이었다. 1차 분양에선 전체 단지의 가산비는 ‘0원’이었다. 전용 84㎡형을 기준으로 마곡13단지 힐스테이트마스터(대지지분 54.2㎡)의 땅값은 평균 2억 5537만원이다. 반면 공공 분양인 10-1단지는 이 보다 대지지분(50㎡)이 더 적은데도 땅값이 3000만원 이상 비싼 2억 8873만원이다. 택지 공급가 자체는 10-1단지가 2억 5088만원으로 더 낮지만 가산비가 15%(3785만원)나 붙어 가격이 올라간 것이다. 여기에 건축비(2억 3126만원)에도 가산비 5.6%(1227만원)가 더해져 전체 분양가를 끌어올렸다.SH공사는 주변 입주 단지와 비교해 여전히 가격이 싸기 때문에 문제가 없다는 입장이다. SH공사 관계자는 “부지별로 용도지역 및 용적률 기준이 달라 땅값과 건축비 등은 차이가 날 수 있다”며 “가산비는 1차 분양 시점엔 부동산시장 침체로 자체 부담했지만 이젠 상황이 호전돼 분양가에 모두 포함시켰다”고 털어놨다. 현재 SH공사의 총 부채는 17조원에 달한다.◇브레이크 없는 가산비…정부 “실비 개념이라 불가피”마곡지구 2차 단지 분양 과정에서 서울시와 SH공사 등에는 민간 단지보다 분양가가 비싼 이유를 묻는 청약자 질의가 수없이 쏟아졌다. 가산비에 대한 명확한 법적 기준이 없는 탓에 분양가 상한제 적용 지역에서 고분양가 시비가 반복되고 있는 것이다. 그러나 서울시는 가산비에 대한 설명없이 토지비 및 기본형 건축비 상승 때문이란 답변만 되풀이하고 있다.현재 분양가 상한액은 시행사나 건설사 등이 토지비와 기본형 건축비, 가산비 등을 합한 총액을 제출하면 분양가심사위원회 심의를 거쳐 확정된다. 총액에 대한 법적 상한선은 없다. 분양가심사위가 주변 시세 등과 비교해 높다고 판단하면 가산비의 10~20%를 깎아 조정하는 식이다. 문제는 현재 상한제 적용 지역인 서울·수도권의 공공 도시개발사업지구나 공공택지지구 등은 전세난 속에 실수요가 몰리면서 집값이 고공행진을 하고 있다는 점이다. 이들 지역에서는 가격 비교 대상을 웃돈이 수억원씩 붙은 입주 단지로 잡을 경우 얼마든지 분양가를 높일 수 있다.하지만 주무부처인 국토교통부는 분양가 삭감에 대한 건설업계의 반발이 거세다며 ‘고무줄 가산비’에 대해 손을 놓고 있다. 국토부 주택정책과 관계자는 “분양가 상한제 적용 지역이라도 감정평가로 정해진 토지비나 기본형 건축비는 사실상 고정값”이라며 “결국 분양가 조정은 가산비 삭감을 통해서만 가능한데 추가 비용에 대한 실비 보상 개념인 돈이라 규제가 쉽지 않다”고 말했다.※가산비가산비는 분양가 상한액을 구성하는 토지비와 기본형 건축비 등에 추가된 비용을 말한다. 분양가 책정시 토지 매입에 대한 이자나 연약지반 공사비, 주택 성능 개선, 친환경 시공 등의 명목으로 가산비를 붙일 수 있다.▶ 관련기사 ◀☞ 국토부 '기본형 건축비' 과다 책정 여부 조사 나서☞ 신도시 아파트 高분양가 주범은 과도한 '기본형 건축비'☞ 기본형 건축비 7년간 14차례 올라..분양가 상한제 무색☞ 세종시 아파트,땅값은 평택 절반인데 분양가는 똑같다?

2015.10.14 I 양희동 기자

세종시 아파트,땅값은 평택 절반인데 분양가는 똑같다?
△정부가 공공택지 내 아파트의 분양가 상한액 기준인 ‘기본형 건축비’를 지난 7년간 14차례 연속 올려준 폐해가 곳곳에서 고분양가로 나타나고 있다. 기본형 건축비에 거품이 끼면서 민간택지보다 건축비가 비싼 공공택지 분양 단지가 속출하고 있는 것이다. 공공택지인 세종시에 들어선 아파트 단지 전경. [사진=LH]거품낀 ‘기본형 건축비’의 역습…공공택지 아파트 건축비, 민간택지 훌쩍8월 분양 ‘힐스테이트 세종2차’ 건축비, ‘힐스테이트 평택’보다 6000만원↑‘광교 아이파크’는 강남권 재건축 단지인 ‘고덕숲 아이파크’ 건축비 추월[이데일리 양희동 기자] 정부가 분양가 상한제가 적용되는 신도시 등 공공택지 공급 아파트의 공사 원가 개념인 ‘기본형 건축비’를 2009년 3월 이후 7년간 14차례 연속 과도하게 올린 폐해가 전국 곳곳에서 고분양가로 나타나고 있다. 거품이 잔뜩 낀 기본형 건축비 탓에 같은 건설사가 비슷한 시기 전국 공공·민간택지에 각각 분양한 아파트의 건축비가 공공택지에서 오히려 10~30% 높은 것으로 조사됐다. 이에 따라 정부가 땅값이 싼 공공택지에 기본형 건축비까지 높여주는 바람에 분양가 상한제를 스스로 무력화시켰다는 비판이 나오고 있다.◇땅은 반값인 세종 아파트 분양가 ‘건축비’ 30% 높여 경기 평택과 동일30일 업계에 따르면 국내 시공능력평가액 기준 10대 건설사들이 올해 5~8월 경기도 광교신도시와 세종시 등 공공택지에 공급한 아파트의 건축비가 서울과 경기 평택시 등 민간 택지에 분양한 같은 브랜드 단지보다 11.4~30.7% 높은 것으로 나타났다. 이는 기본형 건축비가 상한제가 적용되지 않는 민간택지의 건축비와 비교해도 지나치게 인상됐다는 방증이다.현대건설(000720)이 지난 8월 세종시 2-1생활권 M4블록에 선보인 ‘힐스테이트 세종2차’ 아파트(전용면적 59~123㎡ 1631가구)는 같은 달 평택시 세교도시개발사업지구 1-2블록에서 분양된 ‘힐스테이트 평택’(전용 64~84㎡ 822가구)과 평균 분양가가 3.3㎡당 920만원대로 같았다. 세종시와 달리 평택 세교지구는 분양가 상한제 적용을 받지 않는 민간택지다. 두 단지의 전용 84㎡형 아파트 기준 대지비를 비교하면 각각 6663만~6664만원, 1억 2400만~1억 2436만원으로 세종시 아파트가 평택의 절반 수준이다. 그런데도 분양가는 모두 3억원 선으로 책정됐다. 대지비가 반값인데도 분양가가 같은 이유는 건축비에 있었다. 두 단지 건축비는 각각 1억 9626만~2억 5877만원, 1억 5724만~1억 9800만원으로 세종 아파트가 오히려 6000만원 가량 높았다.건설사들은 이에 대해 분양사업의 수익 균형을 맞추기 위해서는 사업성이 좋은 공공택지에서 상한제 범위 내 최대 수익을 확보해야 한다는 입장이다. 현대건설 관계자는 “분양이 잘 되는 세종시에서는 홍보·마케팅 비용과 인건비·자재비 상승분 등 각종 비용을 건축비에 포함했고, 사업성이 나쁜 평택에서는 모두 자체 충당했다”며 “건설사 입장에선 지역별 상황이 모두 다르기 때문에 분양이 잘 되는 곳에서 수익을 내야 사업을 유지할 수 있다”고 말했다.◇같은 브랜드 아파트 ‘건축비’…수도권 신도시가 강남 재건축보다 비싸과도한 기본형 건축비 탓에 서울 강남권 재건축아파트 건축비를 넘어서는 수도권 신도시 분양 단지도 생겨나고 있다. 현대산업개발이 6월과 8월 광교신도시와 서울 강동구에서 각각 선보인 ‘광교 아이파크’(전용 84~91㎡ 958가구)와 ‘고덕숲 아이파크’(전용면적 59~108㎡ 687가구)의 분양가는 3.3㎡당 평균 1590만원과 1900만원 선으로 300만원 가량 차이가 났다. 두 단지의 대지비는 전용 84㎡형 아파트 기준 각각 4억~4억 89만원, 2억 7920만~2억 7987만원으로 강남권인 고덕숲 아이파크가 40% 이상 비쌌다. 반면 건축비는 각각 2억 321만~2억 5989만원, 2억 4960만~3억 949만원으로 광교 아이파크가 오히려 5000만원 가량 높았다.대림산업이 지난 5월과 6월 서울 서대문구 북아현뉴타운과 광교신도시에 분양한 ‘e편한세상 신촌’(전용 59~114㎡ 1910가구)과 ‘e편한세상 테라스광교’(전용 84~273㎡ 317가구)도 마찬가지였다. 두 단지의 3.3㎡당 평균 분양가는 각각 2060만원과 1800만원 선으로 3.3㎡당 300만원 가까이 차이가 났다. 또 전용 84㎡형 기준 대지비는 각각 4억 3044만~4억 9318만원, 2억 4195만~3억 45만원으로 e편한세상 신촌이 두 배 가량 비쌌다. 그러나 건축비는 각각 2억 1306만~2억 4412만원과 2억 4233만~3억 92만원으로 공공택지에 공급한 e편한세상 테라스광교가 20% 이상 더 높았다.국토부 관계자는 이에 대해 “업체들이 사업성이 좋은 공공택지에 공급할 아파트 분양가를 상한제 범위 내에서 높여 리스크를 줄이는 것은 자율적으로 판단할 문제”라며 “기본형 건축비가 포함된 공공택지의 건축비가 민간택지에 비해 과도한 지는 현장별 분석을 통해 따져볼 계획”이라고 말했다.△현대건설·대림산업·현대산업개발 등 10대 대형건설사들이 올해 5~8월 서울·수도권과 세종시 등의 공공·민간택지에 각각 분양한 같은 브랜드 단지의 전용 84㎡형 아파트 ‘분양가·대지비·건축비’ 비교. [자료=각 단지 입주자모집공고문·단위=억원]▶ 관련기사 ◀☞ 국토부 '기본형 건축비' 과다 책정 여부 조사 나서☞ 신도시 아파트 高분양가 주범은 과도한 '기본형 건축비'☞ 기본형 건축비 7년간 14차례 올라..분양가 상한제 무색

2015.10.01 I 양희동 기자

기본형 건축비 7년간 14차례 올라..분양가 상한제 무색
동탄2신도시 분양가 1년새 16% 뛰어민간택지 아파트 상승률의 2배 달해임대주택 ‘표준건축비’는 7년째 동결[이데일리 양희동 기자] 분양가 상한제의 핵심인 기본형 건축비는 한국토지주택공사(LH)가 짓는 표준형 공공 분양아파트를 기준으로 삼아 정한다는 게 국토부의 설명이다. LH 아파트를 표준모델로 삼았기 때문에 기본형 건축비의 과도한 인상은 이론적으로 불가능하다는 것이다. 그러나 이데일리가 대형 건설사와 입주자모집공고 등을 통해 확인한 결과 서울·수도권에 짓는 민간 재건축아파트 건축비와 공공택지지구에 적용되는 기본형 건축비는 별 차이가 없었다. 민간 택지 아파트 수준으로 높게 책정된 기본형 건축비 덕에 건설사들은 분양가 상한제와 관계없이 시장 상황에 따라 마음대로 분양가를 올릴 수 있는 것이다.◇공공·민간 택지 ‘기본형 건축비’ 비슷업계에 따르면 분양가 상한제가 폐지된 서울·수도권 민간 택지에 짓는 브랜드 재건축 아파트의 3.3㎡당 건축비는 500만원 중후반대다. 이는 9월 현재 3.3㎡당 562만 2000원인 기본형 건축비와 같은 가격대다. LH 아파트를 표준모델로 했다는 국토부 설명과는 차이가 있다. 대형 건설사 관계자는 “민간 택지에 짓는 브랜드 아파트는 투자 수요까지 겨냥하기 때문에 내장재와 평면 설계 등 품질에서 LH 분양주택과는 차이가 크다”며 “저렴한 공급이 목적인 LH 아파트보다 수요자 중심으로 고급화된 민간 아파트의 건축비가 더 드는 게 당연한 이치”라고 말했다.실제 서울·수도권 민간 택지와 공공 택지 내 아파트 분양가는 수억원씩 차이가 나도 건축비는 비슷하다. 공공택지는 땅값이 싸서 분양가가 낮을 뿐 높은 기본형 건축비 덕분에 공사비는 차이가 없다. 공공택지에서 건설사가 얼마나 순수익을 내는지 가늠하기 어려운 것이다.대우건설(047040)이 민간 택지인 서울 서대문구 북아현뉴타운 1-2구역을 재개발해 지난 4월 선보인 ‘아현역 푸르지오’ 아파트(전용면적 34~109㎡ 940가구) 일반분양가는 3.3㎡당 2000만원 선이었다. 한 달 앞선 3월 반도건설이 경기도 동탄2신도시(A-37블록)에 공급한 ‘동탄역 반도유보라 아이비파크 5차’ 아파트(전용 59~96㎡ 545가구) 분양가는 1100만원대로 아현역 푸르지오의 반값 수준이었다. 겉으로는 분양가 상한제와 브랜드 차이 때문에 가격 차가 커졌다고 생각할 수 있다. 그러나 입주자모집 공고문을 보면 전용 84㎡형 아파트 기준 두 단지의 건축비는 각각 2억 3105만~2억 5104만원, 2억 110만~2억 3700만원으로 격차가 5~8%에 불과하다. 두 단지의 분양가가 다른 이유는 순전히 택지비가 각각 4억 4454만~4억 8566만원과 1억 6160만~1억 8411만원으로 3억원 가량 차이가 났기 때문이다.박합수 KB국민은행 명동스타PB센터 팀장은 “기본형 건축비는 시세가 충분히 반영돼 건설사들은 분양가를 정할 때 상한제를 신경 쓰지 않는다”며 “이 문제가 수면 위로 떠오르지 않았을 뿐이지 업계에선 다 알려진 사실”이라고 말했다.◇“기본형 건축비에 대한 투명한 검증 필요”올해 서울·수도권 분양시장이 저금리 기조를 타고 10년 만에 최대 호황을 맞으면서 고분양가 논란이 곳곳에서 벌어지고 있다. 이 때문에 상대적으로 값이 싼 수도권 공공택지의 신규 분양 아파트로 전세난에 지친 실수요자들이 구름처럼 몰려들고 있다. 하지만 이곳에서도 분양가는 지난 7년간 14차례 연속 오른 기본형 건축비를 발판 삼아 빠른 속도로 오르고 있다.부동산114와 닥터아파트 자료를 보면 올해 수도권 2기 신도시 분양가는 지난해보다 최대 16% 넘게 치솟았다. 동탄2신도시의 경우 지난해 신규 공급 단지의 3.3㎡당 분양가가 957만원이었지만 올해는 16.2%나 오른 1112만원에 달한다. 이는 민간 택지까지 모두 포함한 서울·수도권 평균 분양가 상승률(7.8%)의 두 배, 전국 평균(2.2%)의 7배가 넘는 수준이다. 김포 한강신도시 분양가도 같은 기간 994만원에서 1038만원으로 4.4%가 올랐고, 광교신도시 역시 1583만원에서 1645만원으로 4% 상승했다.조명래 단국대 교수(도시지역계획과)는 “분양가 상한제가 물가 상승분을 보장한 원가 연동형으로 운영되면서 가격 억제 효과가 사라졌다”며 “지금부터라도 기본형 건축비에 대한 철저하고 투명한 검증을 통해 분양가에 대한 소비자 신뢰를 회복해야 한다”고 말했다.△2008년말 글로벌 금융위기 이후 이달까지 3.3㎡당 ‘기본형 건축비’ 인상 추이. 같은기간 임대주택 공사 원가인 ‘표준건축비’는 단 한 푼도 오르지 않았다. [자료=국토부·단위=만원]▶ 관련기사 ◀☞ 신도시 아파트 高분양가 주범은 과도한 '기본형 건축비'

2015.09.30 I 양희동 기자

고삐풀린 강남 아파트 분양가...3.3㎡당 4000만원 '초읽기'
△서울 강남권 아파트 분양가가 3.3㎡(1평)당 평균 4000만원을 정조준하고 있다. SK건설이 최근 서울 강남구 대치동에서 ‘대치 SK뷰’ 아파트 모델하우스를 찾은 방문객들이 아파트 단지 모형도를 살펴보고 있다. [사진=SK건설][이데일리 김성훈 기자] 서울 강남권 아파트 분양가가 3.3㎡(1평)당 평균 4000만원을 정조준하고 있다. 분양가가 3.3㎡당 4000만원에 바짝 다가선 아파트가 최근 강남3구(강남·서초·송파구)에 공급된 민간 아파트 중 세 번째로 높은 청약 경쟁률을 기록하면서 ‘3.3㎡ 평균 분양가 4000만원’ 아파트 등장에 불을 지피고 있다. 지난 4월 단행된 분양가상한제 폐지로 분양가 상승의 빗장이 풀린 가운데 연내 강남권 분양을 앞둔 건설사들의 분양가 인상이 불가피해질 전망이다. 금융결제원에 따르면 지난 26일 실시된 강남구 대치동 ‘대치 SK뷰’ 아파트 1순위 청약 접수 결과 30가구(특별공급 제외) 모집에 1519명이 몰려 평균 50.63대 1의 경쟁률을 기록했다. 최고 경쟁률은 전용면적 84㎡A형으로, 7가구 모집에 총 435명(당해 348명·수도권 87명)이 접수해 62.1대 1의 경쟁률을 나타냈다. 84㎡B형은 23가구 모집에 총 1084명(당해 944명·수도권 140명)이 청약해 47.1대 1의 경쟁률을 보였다. 부동산114에 따르면 대치 SK뷰는 청약률 집계를 시작한 2008년 이래 강남지역에서 분양한 민간 아파트 중 지난해 10월 분양한 ‘래미안 서초에스티지’(평균 경쟁률 72.98대 1)와 같은해 8월 공급된 ‘서초포레스타 2단지’(57.6대 1)에 이어 세번째로 높은 청약 경쟁률을 보였다.대치 SK뷰 아파트의 분양가는 3.3㎡당 평균 3902만원에 책정됐다. 오는 10월 대치 SK뷰 바로 앞에 입주하는 래미안 대치청실 아파트 평균 분양가(3.3㎡당 3213만원)를 21.4%(689만원) 웃도는 가격이다. 불과 21개월만에 나란히 들어서는 두 단지에 2억 3400만원(전용면적 84㎡ 기준) 차이가 생겨난 셈이다. 로열층 기준으로는 대치SK뷰(3.3㎡당 4050만원)가 래미안 대치청실(3.3㎡당 3280만원)보다 2억 6180만원(23.5%) 비싸 격차가 더 벌어졌다.상황이 이렇자 건설사 내부에서는 달아오른 시장 분위기를 틈타 분양가 인상을 노려야 하는 것 아니냐는 의견에 힘이 실리고 있다. 연내 강남권 분양을 앞둔 한 건설사 관계자는 “연이은 분양가 인상에도 청약이 성공하다 보니 분양가를 상향 조정해야 하지 않느냐는 의견이 적잖게 나오고 있다”며 “지금과 같은 시장 분위기가 이어진다면 머지않아 강남권에서 3.3㎡당 평균 분양가 4000만원 아파트가 등장할 것 같다”고 말했다.이남수 신한금융투자 투자자문부 팀장은 “강남권에 공급되는 일반분양 물량이 크게 줄어든데다 실수요는 물론 투자 수요까지 분양시장에 대거 유입되고 있어 당분간 분양가가 상승 탄력을 받을 것”이라면서도 “입지 등 확실한 경쟁력 없이 고분양가를 고수한다면 분양 실패의 쓴맛을 볼 수도 있는 만큼 건설사는 분양가 책정에 보다 신중할 필요가 있다”고 말했다. △ 연내 강남3구(강남·서초·송파)에 분양하는 주요단지 [자료=각사]

2015.08.27 I 김성훈 기자

기흥역 파크 푸르지오, 기흥역세권 막바지 분양물량에 수요자 관심 집중
[온라인부] 택지촉진법 폐지와 청약통장 1순위 자격 완화로 신도시 인기가 고공행진 중이다. 신도시 분양 단지마다 높은 청약경쟁률을 기록하며 완판 행진이 이어지고 있다. 최근동탄2신도시 커뮤니티 시범단지에서 마지막으로 분양된 '동탄2신도시 금강 펜테리움 3차'는 고분양가 논란에도 평균 141대 1 청약 경쟁률을 기록하며 높은 인기를 나타냈다. 미사강변도시에 공급된 '미사강변 더샵센트럴포레'도 마지막 1군 건설사 분양 물량으로 수요자들의 높은 관심을 받았다. 평균 28대 1의 청약 경쟁률을 나타내며 미사강변도시에 공급된 단지 중 가장 높은 기록을 세웠다. ◆ '기흥역파크푸르지오' 투시도부동산 전문가는 "신도시나 택지지구의 막바지 분양 물량은 기본적으로 희소성을 갖추고 있어 수요자들의 관심이 높다”며“건설사 입장에서도 추가 공급이 없다 보니 조급하게 추진하기보다는 설계나 시공에 공을 들여 수요자들의 만족도가 높게 나타나는 편”이라고 설명했다. 성공분양을 이어가면서 수도권 분양 열기를 끌어올린 기흥역세권에서는 막바지 분양 물량이 소개되면서 관심이 집중되고 있다.기흥역세권지구 3-3블록에 피데스피엠씨와 대우건설은 '기흥역파크푸르지오'를 오는 9월 분양한다. 단지는 지하 2층, 지상 38층~40층, 6개 동(오피스텔 1개 동 포함), 아파트 768가구(전용면적 73㎡~149㎡)와 오피스텔(전용면적 59㎡, 84㎡) 224실, 총 994가구 규모다.  ‘기흥역파크푸르지오’는 앞서 분양된 ‘기흥역센트럴푸르지오’, '기흥역지웰푸르지오' 등과 함께 3,200여 가구 규모의 푸르지오 브랜드타운을 조성하게 된다.기흥역세권은 총 6개 블록, 아파트 5,100가구, 주거용 오피스텔 1,148실이 공급되고 있는데 이중 앞서 분양된 3개 블록 ‘롯데캐슬레이시티’, ‘기흥역지웰푸르지오’, '현대 힐스테이트'는 단기간에 100% 분양을 완료했다.인근 부동산 중개사무소는 “기흥역세권은 수도권 분양열기가 뜨거운 택지지구 중의 하나이다. 분당선과 용인경전철을 이용한 강남 접근성이 뛰어나다고 알려지면서 인기가 높아지고 있다. 최근 분양한 ‘기흥역센트럴푸르지오’도 물량이 얼마 남지 않았다. 기흥역세권지구 남측에 있어 개방감이 가장 뛰어나다고 평가를 받는 ‘기흥역파크푸르지오’ 분양에 관심이 많이 몰리고 있다”고 귀띔했다.기흥역세권지구는 용인시 기흥읍구갈동 234 일대 24만7,765㎡에 아파트 5,100가구와 주거용 오피스텔 1,148실을 비롯해 390면의 주차장을 갖춘 대중교통환승센터를 오는 2016년까지 건립하는 사업이다.

2015.08.17 I 온라인부 기자

[부동산 포커스] 9월 이후 변수 많은 부동산시장 '빨간불'
[이데일리 정수영 기자] 부동산시장에 비상등이 켜졌습니다. 분양가상한제 탄력적용 이후 공급물량이 크게 늘면서 미분양이 다시 증가세로 돌아섰기 때문이죠. 6월 말 현재 전국 미분양 물량은 3만 4068가구로 5월(2만 8142가구)에 비해 21%(5926가구) 늘었습니다. 4월까지 감소세를 보이던 미분양 물량은 5월 들어 49가구 늘어난데 이어 6월에는 큰 폭의 증가세를 보인 겁니다. 미분양이 다시 증가세로 돌아섰다는 사실 만으로도 시장은 긴장하는 분위깁니다. 부동산시장 활성화에 부정적인 전문가들은 또 다시 부동산발 경기 침체가 올 수 있다고 경고의 목소리를 높이고 있습니다. 이는 우리가 얼마 전까지 겪어야했던 아픈 경험에서 비롯된 것입니다. 부동산시장은 2008년부터 2013년까지 침체기를 겪었는데, 그 단추가 지금과 비슷한 측면이 있었기 때문이지요. 2007년 정부는 2006년 불었던 부동산 광풍을 잠재우기 위해 분양가상한제 적용키로 했습니다. 그 해부터 약 2년 간 이를 피하기 위한 민간건설사의 분양물량이 쏟아져 나왔고 시장은 열기가 뜨거웠습니다. 분양가도 하늘 높은 줄 모르고 치솟았지요. 하지만 고분양가에 나온 수많은 아파트들이 소화가 안돼 미분양이 급증했습니다. 국토교통부에 따르면 2009년 3월 전국 미분양 물량은 16만 5641가구로 사상 최대치를 기록했습니다. 이는 현재 미분양 물량(6월 현재 3만 4068가구)의 5배 수준입니다. 더구나 2~3년 후 입주아파트가 한꺼번에 몰리면서 집값이 떨어지자 입주를 포기하고 계약을 취소하는 사례가 늘어 건설·부동산시장 침체를 불러왔습니다. 원인을 따져보자면 공급과잉, 고분양가가 주된 이유일 텐데요, 여기에 기름을 부은 것은 2008년 글로벌 금융위기였습니다. 미국 서브프라임 사태에 따른 금융불안이 우리나라 경제에까지 악영양을 미치면서 경기가 전반적으로 침체되고, 실업자가 쏟아져나왔습니다. 이는 부동산에 대한 사람들의 심리적 위축을 가져왔고 입주 시점 공급과잉과 맞물려 하우스푸어를 양산했습니다. 그렇다면 그 때와 비교해 지금은 어떨까요. 2007~2010년 사이 일어났던 아픔을 되풀이할 만큼 경제 여건이 안좋은 것일까요? 이를 위해선 대내외적 여건을 따져봐야 합니다. 우선 최저금리 기조는 추석 전후 깨질 수 있습니다. 미국이 다음달 금리를 인상할 가능성이 크다는 전망이 계속 나오면서 우리 경제도 불안감이 팽배한 상황입니다. 미국에 이어 우리나라도 금리를 올릴 가능성이 크기 때문이지요. 정부가 지난달 22일 가계부채 관리방안을 내놓은 것도 시장에 불안감을 키우고 있습니다. 정부는 거치식 주택담보대출 비율을 줄이고 원금과 이자를 처음부터 같이 갚는 분할상환 비율을 높이겠다고 밝혔는데요, 이 경우 투자수요나 자금 여유가 많지 않은 수요층들이 부담을 느껴 주택매입을 줄일 것이란 전망이 나오고 있습니다. 경제가 정부판단만큼 살아나지 않는 것도 우려되는 부분입니다. 한국은행은 올해 국내총생산(GDP) 성장률 전망치를 지난 4월 3.1%에서 지난달 2.8%로 0.3%포인트 하향 조정했고, 민간 경제연구소들도 모두 2%대를 예상하고 있습니다. 서민들의 지값이 얇아지고 미래에 대한 전망이 불투명하면 부동산시장도 침체될 가능성이 클 수 밖에 없습니다. 하지만 지금 상황은 2007~2008년과 다르다는 낙관론도 많습니다. 지금 부동산시장은 활기를 띠고 있지만 2006년 말과 같은 집값 폭등현상은 나타나지 않고 있고, 정부가 규제를 하더라로 시장조절용일 뿐 참여정부 당시처럼 강력한 제제수단을 쓰진 않을 것으로 보이기 때문이지요. 이제 시작입니다. 앞으로 어떻게 관리해나가느냐가 부동산시장의 운명을 좌우할 수 있습니다. 건설사들은 분양가인상이나 무리한 밀어내기 분양을 자제해야 하고, 수요자들은 부동산 투자에 보다 신중해야 합니다.

2015.08.15 I 정수영 기자

[재건축 핫 플레이스]5·9호선 '더블역세권'된 고덕지구…집값·전세금 '껑충'
△서울 강동구 고덕동·상일동 일대 고덕지구 [사진=국토지리정보원]낡은 동네가 잠에서 깨어나고 있다. 침체했던 부동산시장에 다시 온기가 돌자 서울 도심 속 재개발·재건축 사업장이 속속 기지개를 켜고 있다. 부쩍 속도가 붙은 개발사업은 첨단 아파트가 빼곡히 들어선 대규모 주거 단지와 잘 닦인 기반시설, 편의시설을 갖춘 신(新)도심의 탄생을 예고하고 있다. 앞으로 4회에 걸쳐 재건축 사업이 본격화하고 있는 서울 주요지역 및 지구별 사업 추진 현황과 향후 전망 등을 집중 조명해본다.[이데일리 박종오 기자] 올해 상반기(1~6월) 서울 시내 25개 자치구 중 전세금이 가장 많이 오른 곳은 강동구다. 지난달 강동구 주택 전셋값은 작년 말 대비 6.4% 올랐다. 서울 평균(4.1%)은 물론 강남3구(강남·서초·송파구)의 상승률(4.5%)을 크게 웃돌았다. 전셋값만 상승한 것이 아니다. 같은 기간 강동구 아파트값은 3.24% 올라 서울에서 상승 폭이 가장 컸다. 이처럼 쌍끌이 가격 강세의 중심에 재건축 추진 단지가 있다. 강동구 고덕·명일·상일동 일대 고덕택지개발지구에서 1980년대 초 입주한 낡은 아파트 단지들이 최근 일제히 정비사업 속도를 내고 있다. 국내 최대 재건축 추진 단지인 둔촌주공아파트를 포함해 이르면 5년쯤 뒤 이 지역에 약 2만 6000가구 규모의 매머드급 새 아파트촌이 조성된다. 박합수 국민은행 명동스타PB센터 팀장은 “고덕지구는 환경이 쾌적하고 교통·교육·편의시설 등도 잘 갖춰져 중산층 주거지로 손색없는 곳”이라며 “서울 지하철 9호선 4단계 연장 사업이 마무리되면 강남 접근성이 훨씬 좋아져 ‘강남권 아파트화(化)’ 할 수 있는 잠재력이 있다”고 말했다. ◇고덕주공 4개 단지 재건축 막바지고덕지구 내 주공2·3·4단지와 7단지는 이미 재건축사업 마무리 단계에 접어들었다. 상일동 고덕주공4단지는 이달 주민 이주를 끝내고 노후 아파트 철거를 진행 중이다. 연내 전용면적 59~108㎡ 249가구를 일반분양하고 오는 2017년 새 아파트 687가구의 입주를 계획하고 있다. 고덕동 고덕주공2단지는 현재 이주율이 80%에 이른다. 10월 이주 완료가 목표다. 소형 주택 수를 늘리기 위한 설계 변경을 거쳐 내년 중순 일반분양에 나설 예정이다. 상일동 고덕주공3단지는 이달 초 강동구청에 재건축사업의 마지막 행정 절차인 관리처분인가를 신청했다. 올해 말부터 주민 이주를 시작할 계획이다. 고덕주공7단지도 오는 10월 관리처분인가를 신청하고 연내 이주를 개시한다는 게 조합 측 계획이다. 이에 따라 이르면 2017년 말부터 4개 단지(현재 총 6651가구)에서 새 아파트 1만 1585가구가 쏟아질 예정이다. 후발 주자의 추격도 만만치 않다. 상일동 고덕주공5단지는 최근 서울시의 건축심의를 통과했다. 다음달 구청에 사업시행계획 변경 인가를 신청하고 내년 초 관리처분인가와 이주 등 후속 절차를 밟을 계획이다. 고덕주공6단지는 기존 두산건설(011160) 대신 GS건설(006360)을 새 시공사로 선정하고 재건축사업 추진에 다시 시동을 걸었다. 이 아파트 조합 관계자는 “조합원들의 재건축 의지가 무척 높다”며 “다음달 서울시에 건축심의를 신청하고 내년 하반기 이주 개시, 2017년 4월 착공을 하는 것이 목표”라고 말했다. 고덕지구에서 4㎞ 정도 떨어진 둔촌동 둔촌주공아파트도 눈여겨볼 단지다. 신축 주택 수만 1만 1106가구로 단일 단지로는 국내 최대 규모인 이 아파트 재건축 조합은 현재 구청의 사업시행인가를 기다리고 있다. 연내 관리처분인가까지 일사천리로 진행하고 내년 상반기 이주하겠다는 것이 조합 계획이다. ◇9호선 연장 등 개발 호재 많아…공급 물량은 ‘부담’개발 호재도 많다. 파급 효과가 가장 큰 것은 서울지하철 9호선 4단계 구간 연장 사업이다. 보훈병원과 고덕·강일지구를 잇는 이 노선이 향후 개통하면 고덕지구는 강남까지 바로 진입할 수 있는 5·9호선 더블역세권으로 거듭난다. 고덕강일 공공주택지구(옛 보금자리지구)에 약 23만㎡ 규모로 조성할 예정인 고덕 상업업무복합단지도 개발 기대감을 키우고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 고덕주공2단지 전용 48.6㎡형은 이달 평균 5억 5000만원 선에서 거래가 이뤄졌다. 올해 1월에는 5억 1000만원 안팎에 거래된 매물이다. 둔촌주공 전용 51.67㎡형은 같은 기간 6억원에서 6억 4300만원으로 거래 가격이 4000만원 이상 급등했다. 이미윤 부동산114 책임연구원은 “고덕지구는 강일지구와 경기도 하남 미사지구 등 배후에 저렴한 아파트 단지가 많아 재건축에 따른 공급 물량 부담이 큰 편”이라며 “앞서 재건축을 마친 고덕주공1단지(고덕아이파크)와 시영아파트(고덕 래미안 힐스테이트)가 3.3㎡당 2000만원 내외의 고분양가로 장기간 미분양이 발생했다는 점을 고려해 접근할 필요가 있다”고 조언했다. ▶ 관련기사 ◀☞ [재건축 핫 플레이스]속도붙은 개포…'집값 왕좌' 되찾았다☞ [재건축 핫 플레이스]'주거 삼박자' 갖춘 반포, 집값 최고점 뚫었다

2015.07.30 I 박종오 기자

부동산시장 살아나니…10억 넘는 고가아파트 거래량도 '껑충'
[이데일리 정수영 기자] 주택 거래량이 매달 사상 최대치를 기록하고 있는 가운데 10억원이 넘는 고가 아파트 거래도 활발한 것으로 나타났다. 부동산 리서치업체 리얼투데이가 전국 아파트 실거래 현황을 분석한 결과 올해 상반기(1~6월) 10억원 이상 고가 아파트 거래량은 총 2776건으로 조사됐다. 이는 지난해 같은 기간 1971건에 비해 40% 이상 증가한 수치다. 또 2010년 이후 반기별 규모로는 최대치다.지역별로는 서울 2524건, 경기 139건, 부산 71건, 대구 29건, 인천 9건, 대전 2건, 충남 1건, 충북 1건이 각각 거래됐다. 거래량이 가장 많은 서울의 경우 지난해(1818건)보다 39% 증가한 706가구 늘었다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 부동산 시장이 침체되면서 고가 아파트는 찬밥신세였다. 일반 아파트에 비해 가격 하락 폭이 크면서 물건을 내놔도 사는 사람이 없었다. 하지만 최근 부동산 시장이 회복세를 보이는데다, 강남 재건축이 본격적으로 진행됨에 따라 이를 주축으로 고가 아파트 거래도 살아나고 있다. 청약시장도 이 분위기를 이어가고 있다. 이달 초 대림산업이 경기도 수원시 영통구 광교택지지구 에서 분양한 ‘ｅ편한세상·테라스 광교’ 3블록에 나온 아파트는 총 분양가가 15억 3000만원인 물량까지 모두 4일만에 완판됐다. 이 단지는 앞서 고분양가에도 불구하고 평균 32.20대 1의 높은 청약경쟁률을 기록했다. 올해 하반기에도 이러한 분위기가 이어질 것으로 전망된다. 서울 강남권 재건축시장에선 올해 3.3㎡당 3500만~4000만원대를 웃도는 고분양가 아파트가 속속 분양시장에 나온다. 지방에서도 사업 규모가 큰 고가 아파트 분양이 잇따를 예정이다. 서울에서는 오는 10월 서초구 반포동에서 대우건설이 반포 삼호가든4차를 재건축한 ‘반포 센트럴 써밋’ 334가구가 일반분양된다. 현대산업개발·현대건설·삼성물산 컨소시엄이 공급하는 가락시영 재건축 아파트인 ‘헬리오시티(일반분양 1635가구)’와 삼성물산의 서초동 서초우성2차 재건축 단지 ‘래미안 에스티지S(일반분양 148가구)’도 하반기 분양된다.부산에서는 제2롯데월드에 이어 국내 두번째로 100층 이상 초고층으로 지어지는 해운대 엘시티(해운대 관광리조트 개발사업) 882가구가 분양될 예정이다.

2015.07.28 I 정수영 기자

'고분양가 아파트' 집값 오르는데 나홀로 '눈물'
△최근 아파트 분양시장 호조세에 힘입어 주택업계가 분양가를 끌어올리고 있어 청약 전 입지 여건과 적정 분양가 여부 등을 꼼꼼하게 따져볼 필요가 있다는 게 전문가들의 지적이다. 서울 강동구 고덕동에 들어선 ‘고덕 아이파크’ 아파트 전경. [사진=현대산업개발][이데일리 양희동 기자] 지난 2006년 9월 21일 경기도 고양시 일산동구 지하철 3호선 백석역 인근. 이른 새벽부터 역 주변의 한 모델하우스 앞에 사람들이 몰려들어 긴 줄이 300m가량 늘어섰다. 이들은 한라건설(014790)이 파주 운정신도시에 분양한 ‘한빛마을 한라 비발디 센트럴파크’ 아파트(전용면적 100~155㎡ 937가구) 예비 청약자였다. 당시 이 아파트는 분양가를 주변 시세보다 20%가량 높인 3.3㎡(1평)당 1297만원으로 책정해 논란의 중심에 서 있었다. 건설교통부(현 국토교통부)가 직접 나서 청약 자제를 요청할 정도였지만 활황이던 시장 분위기 덕에 청약은 1순위 마감됐다. 2009년 입주 후 6년이 지난 현재 이 단지 전용 122㎡짜리 아파트 시세는 4억 2000만~4억 6000만원 선으로 분양가(6억원)보다 많게는 2억원 가까이 떨어진 상태다.◇시장 호황 믿은 고분양가…결과는 집값 하락올해 들어 주택시장이 뚜렷한 회복세를 보이는 가운데 수도권에서 1순위 청약자만 수만명이 몰리는 단지가 나오는 등 분양시장이 과열 양상을 보이고 있다. 시장 상승세 속에 분양가가 슬금슬금 오르면서 고분양가 논란이 다시 고개를 들고 있다.29일 부동산114에 따르면 올해 상반기 서울·수도권 아파트의 평균 분양가는 3.3㎡당 1106만원으로 분양가 상한제 시행(2007년 9월) 직전인 2007년 상반기(1110만원) 수준을 회복했다. 특히 공공택지지구를 중심으로 물량이 몰렸던 경기권 분양가(1050만원)는 2007년 상반기(941만원)보다 11.6%가량 올랐다. 하지만 과거 분양가 상한제 시행을 전후해 고분양가 논란을 일으켰던 단지들은 시장 상승세에도 불구하고 집값이 여전히 분양가 수준을 회복하지 못한 것으로 나타났다. 이 때문에 과도한 분양가가 애써 살아난 시장에 찬물을 끼얹을 수 있다는 지적에 무게가 실리고 있다.GS건설(006360)과 벽산건설이 2007년 말 고양시 일산동구 식사동에 내놓은 ‘일산 위시티’ 아파트(전용 84~252㎡ 7225가구)는 시장 호황을 믿고 주변 시세보다 30% 높은 3.3㎡당 1450만원으로 분양가를 잡았다. 결과는 참혹했다. 전체 물량의 80% 이상이 미분양됐고, 그 여파로 벽산건설은 법정관리를 거쳐 역사 속으로 사라졌다. 7억원 정도에 분양됐던 전용 123㎡형 아파트는 현재 5억 2000만원 선에 거래되고 있다. 고분양가 논란 속에 같은해 9월 삼성물산(000830)이 용인시 수지구 동천동에 공급한 ‘래미안 이스트팰리스’ 아파트(전용 84~179㎡ 2939가구)도 전용 149㎡형 가격이 현재 7억 7500만원 선으로 아직도 분양가(9억 6022만원)를 훨씬 밑돌고 있다.◇“청약 전 적정 분양가 여부 따져봐야”글로벌 금융위기 직후인 2009년, 한강변 개발과 재건축 호재를 타고 서울·수도권 분양시장은 반짝 회복세를 보였다. 건설업계는 이 틈을 놓치지 않고 개발 호재 지역에 값비싼 새 아파트를 내놓았지만 미분양과 입주 후 가격 하락이 또다시 반복됐다.오세훈 전 서울시장이 추진했던 한강변 개발의 최대 수혜지역으로 부상했던 성동구 성수동. 대명종합건설은 2009년 4월 이 곳에 최고급 아파트를 표방한 ‘대명루체’(전용 84~117㎡ 114가구)를 공급하며 분양가를 강남 수준인 3.3㎡당 2536만~3207만원으로 정했다. 하지만 당시 9억~11억원에 분양했던 전용 84㎡형 아파트의 매매가는 지금도 7억원 안팎에 머물고 있다.현대산업(012630)개발이 강동구 고덕주공1단지를 재건축해 2009년 10월 선보인 고덕 아이파크(전용 59~178㎡ 1142가구)도 3.3㎡당 공급가를 주변 시세(1619만원)보다 1000만원이나 높은 2595만원으로 결정했다. 강남권 재건축 대단지라는 이름값 덕분에 청약은 1순위에서 마감됐다. 그러나 이후 대거 미분양이 발생했고 최대 40% 할인분양까지 해야 했다. 이달 기준 전용 84㎡형 아파트값은 6억 7000만원선으로 최초 분양가(8억 5000만원)보다 20%이상 빠졌다.박합수 KB국민은행 명동스타PB센터 팀장은 “주변 시세에 비해 지나치게 높은 분양가는 입주 후 집값 하락으로 이어질 수 있다”며 “청약 전 교통·교육·주거환경 등 미래 가치를 반영한 적정 가격인지 꼼꼼하게 따져볼 필요가 있다”고 말했다.△2006~2009년 고분양가 논란을 빚은 서울·수도권 단지 현황와 분양가 및 현재가 비교. [자료=부동산114]▶ 관련기사 ◀☞한라, 전환사채 가액 6157원→5109원

2015.06.30 I 양희동 기자

[수익형부동산 '저금리의 덫']年10%수익?…"꿈 깨라"
[이데일리 박종오 기자] 매달 월세 받는 오피스텔·상가 등 수익형 부동산 투자의 성패를 가르는 핵심은 ‘임대 수익률’이다. 그러나 실제보다 수익률을 부풀린 경우가 허다하다. 예를 들어보자. 현재 서울 강서구에서 분양 중인 K 오피스텔은 연 10%대 투자 수익률을 올릴 수 있다고 광고한다. 분양가가 1억 1407만원인 전용면적 17㎡형을 은행 대출 8000만원(이자율 연 3.87%)을 끼고 매입해 보증금 500만원, 월세 50만원에 세놓는 경우다. 분양가에서 대출금과 임대보증금을 뺀 실제 투자금 2907만원을 들여 연간 임대수익 290만원(월세 수입-대출 이자)을 올리니 수익률이 연 10%에 달한다는 논리다. △이달 중순 경기도 성남시에서 문 연 ‘성남 센트럴 푸르지오 시티’ 오피스텔 모델하우스 입구에 방문객들이 줄 서 있다. ※사진은 기사 내용과 무관함. [사진=대우건설]◇세금·부대비용 무시한 ‘뻥’ 수익률문제는 세금·관리비용·공실 등을 고려한 실질 수익률은 이보다 낮다는 점이다. 오피스텔과 상가 취득세는 매매가의 4.6%다. 주택(농어촌특별세·지방교육세 포함 1.1~3.5%)보다 세율이 높다. 취득 시 일반 임대사업자로 등록하면 부가가치세(건물 가액의 10%)를 환급받지만, 조건이 있다. 임대의무 기간 10년을 못 채우거나 오피스텔을 주거용으로 쓴다면 환급액을 토해내야 한다. 오피스텔의 경우 올해까지 신규 분양을 받아 주택 임대용으로 등록하면 전용 60㎡ 이하는 취득세를 면제한다. 또 60㎡ 초과~85㎡ 이하는 주택 임대용으로 20실 이상 취득하거나 임대주택을 20채 이상 보유한 임대사업자가 추가 취득 시 25%를 깎아준다. 하지만 이때는 부가세 환급을 받을 수 없다. 소득세도 따져봐야 한다. 임대소득은 다른 소득과 합산해 종합소득세를 부과한다. 한병준 국민은행 WM컨설팅부 세무전문위원은 “임대소득 외에 다른 벌이가 있다면 최소한 한 달 치 월세가 소득세로 빠져나간다”며 “은퇴자의 경우 임대사업자 등록 후 소득이 생기면 자녀·배우자 등 건강보험 직장가입자의 피부양자에서 지역가입자로 전환돼 보험료 부담도 급증할 수 있다”고 말했다. 예컨대 연봉이 5000만원인 직장인이 K 오피스텔을 사서 업무용으로 세놓고 1년 동안 월세 600만원을 받는다면, 임대소득에 대해 매년 61만원 가량의 소득세를 추가로 내야 한다. 임대소득에서 단순 경비율 38.4%를 반영한 경비 약 230만원을 뺀 금액에 소득세율 16.5%(지방소득세 포함)를 적용했다. 만약 근로소득 등 종합소득이 이보다 많다면 세율이 높아져 임대소득세 부담도 덩달아 커진다. ◇은퇴자 건보료 ‘폭탄’ 우려도은퇴자가 K 오피스텔을 분양받아 업무용으로 세놓고 건강보험 피부양자에서 지역가입자로 바뀌는 사례도 보자. 보건복지부에 따르면 이전까지 한 푼도 내지 않던 건보료를 매달 20만 5000여원씩 내야 한다. 월세 수입의 41%가 보험료로 새는 것이다. 임대소득이 연 600만원, 새로 산 오피스텔과 현재 보유 중인 주택의 재산세 과세표준(세금을 매기는 기준 금액·공시가격의 60%) 합이 3억원이고, 5년 된 2000cc 승용차를 보유했다고 가정한 경우다. 다만 주거용 오피스텔 등 주택 임대소득이 연 2000만원 이하일 경우 내년까지 비과세, 2017년부터 발생하는 소득은 분리과세(14%)를 한다. 건강보험 피부양자 자격도 유지할 수 있다.과도한 대출금도 수익률을 갉아먹는 요소가 될 수 있다. 통상 수익형 부동산 투자는 은행 대출을 많이 낄수록 수익률이 높아지는 구조다. 이른바 지렛대 효과다. 하지만 대부분 변동금리 대출이어서 향후 금리가 오르면 수익률이 하락할 수밖에 없다. 임채우 국민은행 부동산 전문위원은 “수익형 부동산은 대출 없이 자기 자본을 가지고 투자할 때의 수익률을 기준으로 상품 비교를 하는 게 일반적”이라고 말했다. ◇달콤한 수익 보장, 의심해 봐야전문가들은 여기에 공실·관리비용·중개보수 등 기타 지출을 함께 따지면 수익형 부동산의 실제 투자 수익률은 명목 수익률의 70% 내외가 될 것으로 본다. 따라서 분양 업체가 세입자를 미리 구해놓는 ‘선임대 후분양’이나 ‘확정 수익 보장제’ 등을 통해 과도한 수익률을 제시한다면 오히려 의심해보라고 조언한다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 “일부 업자들이 가짜 임차인을 내세우거나 수익보장금을 분양가에 얹어 비싸게 파는 식으로 수익률을 부풀린다”고 말했다. 한 부동산 컨설팅 업체 관계자는 “요즘 유행하는 서울 강남권 빌라 투자의 경우 수익률을 맞추기 위해 건축주가 세입자에게 보조금을 주는 경우도 있다”고 귀띔했다. ※내 자산 불리려면 수익률은 몇 %여야 할까?상가나 오피스텔에 투자해 예금 금리보다 높은 수익률을 올리면 성공한 투자일까. 경제 전문가들은 최소한 물가 상승률과 경제 성장률을 합한 것보다 투자 수익률이 높아야 실제 재산 가치도 늘어나는 것이라고 말한다. 돈(투자금)의 가치는 물가가 오른 만큼 하락하고, 경제 성장에 따라 더 좋고 비싼 재화와 서비스가 등장하기 때문이다. 따라서 올해의 경우 ‘물가 상승률 연 1% 내외(한국은행 추정)’와 ‘경제 성장률 연 2.8%(금융연구원 추정)’를 더해 수익률이 연 3.8% 이상은 돼야 최소한 본전은 뽑는다는 의미다.-<거꾸로 보는 경제학> 이진우 지음. 알에이치코리아. 참고▶ 관련기사 ◀☞ [수익형부동산 '저금리의 덫']공급폭탄, 고분양가로 수익률 ↓☞ [수익형부동산 '저금리의 덫']오피스텔 묻지마 투자..금리 오르면 '쪽박 주의'☞ [수익형부동산 '저금리의 덫']1억에 3채·10년 확정수익..믿지 마세요

2015.06.24 I 박종오 기자

[수익형부동산 '저금리의 덫']오피스텔 묻지마 투자..금리 오르면 '쪽박 주의'
△1%대 저금리 시대가 본격화하면서 수익형 부동산 시장이 후끈 달아올랐다. 최근 들어 상가 경매 낙찰가율이 치솟고 있고, 오피스텔 분양 현장은 청약 열기로 뜨겁다. 지난 19일 경기도 수원시 영통구 수원지방법원 경매법정에서 응찰자들이 경매 결과를 기다리고 있다.[글·사진=이데일리 김성훈 기자] “금일 2014타경 57155 근린상가는 최고가 14억 1189만 9900원을 쓰신 김○○씨에게 낙찰됐습니다.”지난 19일 오후 1시 30분 경기도 수원시 영통구 수원지방법원 본원 14계 경매법정. 경기도 용인시 기흥구에 위치한 상가 낙찰자로 호명된 김씨의 얼굴에 엷은 미소가 번졌다. 차순위 응찰자와의 가격 차는 1929만 9900원. 김씨는 “낙찰이 안될까봐 예상했던 가격보다 1억원을 더 써냈는데도 차순위 응찰자와의 가격차가 2000만원이 채 안된다”면서 “앞으로 이 건물을 리모델링해 임대로 내놓을 계획”이라고 말했다. 오피스텔 분양시장에도 인파가 몰렸다. 이날 오후 분당선 기흥역 인근에 마련된 ‘기흥역 센트럴 푸르지오’ 모델하우스에서 만난 이모(여·59)씨는 “기준금리가 더 떨어진 틈을 타 오피스텔을 분양받아 월세 임대 수익을 노려볼 생각”이라며 “가지고 있는 여윳돈에 나머지는 은행에서 대출을 받으면 투자금은 마련할 수 있을 것 같다”고 귀띔했다. △ 최근 5년간 수익형 부동산 경매 낙찰가율 [자료=지지옥션]◇거래 늘고 가격도 오름세1%대 초저금리 시대가 본격화하면서 수익형 부동산시장이 후끈 달아오르고 있다. 오피스텔 청약 경쟁률이 수십 대 일을 넘기는가 하면 경매시장에선 근린상가 몸값이 하루가 다르게 치솟고 있다. 부동산경매 정보업체 지지옥션에 따르면 수익형 부동산 낙찰가율(1~5월 기준)은 2011년 57.6%에서 올해 64.9%로 4년 새 7.3%포인트 상승했다. 감정가를 웃도는 고가 낙찰 사례도 적지 않다. 지난달 12일 대구 서구 내당동에 있는 근린상가(75.2㎡)는 감정가(4억 49만 8200원)의 140% 수준인 5억 6533만 6000원에 낙찰됐다. 이달 1일 경기 평택시에 있는 상가(266.4㎡)도 감정가(4억 6729만 9000원)의 97%(4억 5328만 5000원)에 새 주인을 찾았다. 강은 지지옥션 팀장은 “경매로 낙찰받으면 권리금이 필요없는데다 금리 인하로 대출이자 부담도 줄면서 투자 수요가 예전보다 더 많아졌다”고 말했다. 일반 매매시장에서도 상가 거래가 부쩍 늘었다. 국토교통부에 따르면 상가 건물 거래량은 올 5월까지 8만 3993건으로 전년 동기(7만 263건) 대비 18.7%(1만 3730건) 증가했다.오피스텔 청약 열기도 뜨겁긴 마찬가지다. 지난 3월 분양한 ‘기흥역 지웰 푸르지오’ 오피스텔은 평균 22.4 대 1의 경쟁률로 단지 내 아파트 경쟁률(3.92대 1)을 5.7배 웃돌았다. 대우건설이 이달 12일 경기도 성남시에서 문을 연 ‘성남 센트럴 푸르지오 시티’ 오피스텔(1255실)의 경우 청약 예정자들이 모델하우스 앞에서 밤 새워 줄을 서는 진풍경이 연출됐다. 대우건설 관계자는 “월세 수입을 얻으려는 투자자들이 몰리면서 계약률이 80%를 넘어섰다”고 말했다.△ 2014~2015년 가계신용(가계대출+판매신용) 증가 추이 [자료=한국은행]◇무리한 대출·묻지마 투자 경계해야 수익형 부동산 투자가 늘면서 가계대출 규모도 눈덩이처럼 불어나고 있다. 한국은행에 따르면 올해 1분기(1~3월) 가계신용(가계 대출+판매 신용) 증가율은 1년 새 7.3%(74조 6000억원)에 달한다. 이는 2011년(8.7%) 이후 4년 만에 최대치다. 가계신용 증가율이 높아진 것은 은행권을 중심으로 가계 대출 규모가 크게 늘었기 때문이다. 올해 1분기 가계 대출(1040조원)은 전년 대비 7.5% 증가했고, 지난 4월과 5월에도 각각 8조 5000억원, 7조 4000억원 늘었다. 문제는 꼼꼼한 시장 조사 없이 무리하게 대출을 받아 투자할 경우 낭패를 볼 수 있다는 점이다. 실제로 최근 들어 이러한 사례가 늘고 있다. 서울 영등포구에 사는 권모(여·41)씨는 3년 전 강서구 가양동에 있는 전용면적 25㎡짜리 오피스텔을 1억 2500만원에 샀다. 연 수익이 6%를 넘는다는 말에 가지고 있던 종잣돈 2000만원에다 은행에서 1억 500만원을 대출받아 투자에 나선 것이다. 이후 보증금 1000만원, 월세 55만원에 임대를 놨다. 초반에는 월세가 꾸준히 들어오는 듯 했지만 1년 뒤 인근에 오피스텔과 원룸이 잇달아 들어서면서 임대 수요가 뚝 끊겼다. 결국 김씨는 2년을 채 버티지 못한 채 오피스텔을 1억 500만원에 다시 내놨지만, 아직도 팔리지 않고 있다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “저금리 시대를 맞아 부동자금이 빠른 속도로 상가와 오피스텔 등 수익형 부동산시장으로 흘러들고 있다”며 “하지만 분위기에 휩쓸려 무리하게 빚을 내 투자를 하거나 시장조사 없는 묻지마식 투자를 했다가 낭패를 볼 수 있는 만큼 보다 신중할 접근이 필요한 때”라고 말했다. ▶ 관련기사 ◀☞ [수익형부동산 '저금리의 덫']공급폭탄, 고분양가로 수익률 ↓☞ [수익형부동산 '저금리의 덫']年10%수익?…"꿈 깨라"☞ [수익형부동산 '저금리의 덫']1억에 3채·10년 확정수익..믿지 마세요

2015.06.24 I 김성훈 기자

[수익형부동산 '저금리의 덫']1억에 3채·10년 확정수익..믿지 마세요
[이데일리 정수영 기자] ‘1억원에 3채 드립니다.’, ‘10년간 확정 수익 및 원금 보장합니다.’1%대 초저금리 장기화로 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지면서 투자자를 유혹하는 미끼가 난무하고 있다. 제대로 된 정보 없이 무턱대고 투자했다가는 원금만 날릴 우려가 커진 상황이다. 전문가들이 말하는 수익형 부동산 투자 때 주의 사항 ‘5계명’을 알아본다. 수익성을 담보할 가장 중요한 요소는 ‘수요’다. 공실(빈 사무실) 우려가 없어야 한다는 것이다. 수요가 많은 곳인지, 세입자가 나간 뒤 재임대까지의 기간이 얼마나 되는지 등을 확인해야 한다. 요즘처럼 중동호흡기증후군(메르스) 전염으로 외국인 관광객이 뚝 끊길 땐 상가나 호텔 모두 공실률이 커져 손실을 입기 십상이다. 초기투자 비용이 얼마나 드느냐도 관건이다. 최근 오피스텔이나 상가의 경우 분양가나 시세가 오르는 추세다. 매입 비용이 많이 들 경우 투자비 대비 수익률은 생각만큼 안 나올 소지가 크다. 세금 부담이 얼마나 되는 지도 확인해야 한다. 수익형 부동산은 취득세·소득세·부가가치세 등을 내야하는 만큼 자칫 배보다 배꼽이 클 수 있다. 관리비도 고려해야 할 점이다. 편의시설이나 부대시설 등을 이유로 주변보다 관리비가 턱없이 높게 책정됐다면 피하는 것이 좋다. 관리비가 높으면 입주자들이 임차를 꺼리는 경우가 많기 때문이다. 일부 공실이 많은 경우는 임대인이 관리비를 내 주는 경우도 있다. 과장 광고 여부도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 주변 개발계획이 확정된 것처럼 포장하거나 역세권이라고 해놓고선 실제 500m가 훨씬 더 되는 거리에 위치하는 경우도 허다하다. 투자자들을 유혹하는 현란한 문구를 그대로 믿어도 안된다. ‘1억원에 3채’라는 것은 계약금만을 얘기하는 것으로, 나머지는 대출을 받아야 한다. ‘10년 확정 수익 보장’의 경우 수익률 계산 시 세금과 관리비 등은 투자비에 포함시키지 않아 실질수익률은 훨씬 떨어진다. ‘원금 보장형’이란 조건도 비교할 수 있는 시세 기준이 애매해 실제 가격이 떨어져도 돌려주는 경우는 거의 없다. 박합수 KB국민은행 명동스타PB센터 팀장은 “실질 수익률이 기대보다 낮은 수익형 부동산이 적지 않다”며 “지속적인 수익이 날 수 있는 곳을 고르기 위해선 배후수요나 입지 등을 잘 따져봐야 한다”고 조언했다. ▶ 관련기사 ◀☞ [수익형부동산 '저금리의 덫']공급폭탄, 고분양가로 수익률 ↓☞ [수익형부동산 '저금리의 덫']오피스텔 묻지마 투자..금리 오르면 '쪽박 주의'☞ [수익형부동산 '저금리의 덫']年10%수익?…"꿈 깨라"☞ [수익형부동산 '저금리의 덫']1억에 3채·10년 확정수익..믿지 마세요

2015.06.24 I 정수영 기자

[수익형부동산 '저금리의 덫']공급폭탄·고분양가로 수익률 ↓
[이데일리 이승현 기자] 여유 자금 1억원을 갖고 있던 강정길(61·자영업)씨는 얼마 전 9000만원을 대출받아 2억1000만원 짜리 아파트를 샀다. 전용면적 41㎡짜리 이 소형 아파트의 임대 조건은 보증금 2000만원에 월 임대료 60만원. 대출이자(금리 3.1%)를 빼고도 강씨는 매달 37만원을 남길 수 있다. 1년짜리 정기예금(2.1%)에 1억원을 넣어뒀을 때와 비교하면 수익률이 두 배가 넘는다. 1%대 초저금리 시대가 본격화되면서 800조원(한국은행 1월 말 통계)이 넘는 시중 부동자금이 수익형 부동산시장으로 몰리고 있다. 오피스텔 분양 현장에 투자자들이 새벽부터 줄을 서는가 하면 상가와 분양형 호텔, 소형아파트가 불티나게 팔리고 있다. 바야흐로 수익형 부동산 전성시대다. 초저금리가 지속되면서 강씨처럼 부동산의 레버지리 효과를 노리는 투자자가 늘고 있다. 은행이나 타인에게 빌린 투자비를 지렛대 삼아 시세 차익이나 임대 수익을 얻겠다는 것이다. 이 같은 레버지리 효과는 부동산시장 활황기 땐 기대할 만한 투자 방법이다. 하지만 시장이 침체되거나 공급 과잉, 고분양가 현상이 나타나면 무리한 투자비가 오히려 부메랑이 돼 돌아올 수 있어 주의가 필요하다고 전문가들은 지적한다. 이미 수익형 부동산시장은 공급 물량이 넘치고, 분양가가 오르고 있어 수익률이 줄어드는 추세다.23일 부동산114에 따르면 올해 상반기 전국 오피스텔 분양 물량은 2만 4529실(분양 예정 포함)로, 지난해 같은 기간(2만 2242실)보다 10.3% 늘었다. 이 같은 추세라면 2013년 이후 3년 새 최대 물량이 쏟아지는 셈이다.국토교통부가 발표하는 상가 건물 거래량은 올해 들어 5월까지 8만 3993건으로 전년 동기(7만 263건)보다 18.7% 증가했다. 주로 임대용으로 활용되는 소형아파트(전용면적 60㎡ 이하)도 지난달 말까지 15만 3763건이 거래돼 지난해 12만 2143건보다 25.9% 늘었다. 반면 수익과 관련된 지표는 나빠지고 있다. 부동산114에 따르면 서울지역 오피스텔의 3.3㎡당 평균 분양가는 2013년 1078만원에서 2014년 1143만원, 올해는 12일 현재 1303만원으로 상승세다. 오피스텔 분양가가 올라가면 초기 투자비 부담이 커져 수익성이 낮아지게 된다. 실제 서울 오피스텔 평균 임대수익률은 같은 기간 5.34%에서 5.28%, 5.26%로 분양가 상승에 발맞춰 떨어지고 있다. 국토부의 상업용 부동산 통계를 보면 전국 오피스 임대가격지수는 올해 1분기 99.6로 전년 동기보다 0.3포인트 낮아졌다. 임대료가 그만큼 내렸다는 의미다. 오피스 공실률(빈 사무실 비율)도 올해 1분기 13.5%로 전년 동기 대비 2.4%포인트 높아졌다. 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “고분양가와 함께 공급 과잉이 우려되는 상황에서 향후 금리마저 인상될 경우 심한 투자 후유증에 시달릴 수도 있다는 점을 감안할 필요가 있다”고 말했다.▶ 관련기사 ◀☞ [수익형부동산 '저금리의 덫']오피스텔 묻지마 투자..금리 오르면 '쪽박 주의'☞ [수익형부동산 '저금리의 덫']年10%수익?…"꿈 깨라"☞ [수익형부동산 '저금리의 덫']1억에 3채·10년 확정수익..믿지 마세요

2015.06.24 I 이승현 기자

[데스크 칼럼] 고(高)분양가와 소탐대실
[이데일리 조철현 사회부동산부장] “우리도 값을 좀 올릴 걸 그랬나 봅니다.” 얼마 전 사석에서 만난 한 중견 건설사 임원은 이 회사가 지난달 경기도에서 분양해 순위 내 청약 마감한 아파트의 공급가격(분양가)이 두고두고 아쉽다고 입맛을 다셨다. 미분양 우려로 3.3㎡(1평)당 평균 분양가를 1000만원대 초반에 책정했는데 의외로 청약과 계약이 순조롭게 마무리됐다는 것이다. 이 임원은 “최근 들어 건설사들이 앞다퉈 분양가를 올리고 있다”며 “청약시장이 달아오르자 가격을 높여도 잘 팔릴 것이란 자신감이 생긴 때문 아니겠냐”고 말했다.요즘 아파트 분양시장은 말 그래도 활황이다. 수도권·지방을 가리지 않고 분양 단지마다 청약 행렬이 꼬리에 꼬리를 물고 이어지고, 인기 지역은 물론 웬만한 단지도 높은 청약 경쟁률로 1순위에서 마감되기 일쑤다. 사상 최저 금리 시대를 맞아 대출 부담이 크게 줄어든데다 전·월셋값이 갈수롯 치솟으면서 내 집 마련을 염두에 둔 실수요자들이 몰리고 있는 것이다. 여기에 안정적 임대수익을 노리려는 투자자들까지 가세하면서 분양시장에서는 그야말로 청약 광풍 조짐까지 일고 있다. 이 틈을 타 아파트 분양가도 가파르게 오르고 있다. 특히 지난 4월부터 상한제가 사실상 폐지되면서 분양가 고공행진에 탄력이 붙은 모양새다. 부동산114에 따르면 이달 초 기준 전국 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 974만원으로, 석달 전보다 29만원 상승했다. 1년 전(782만원)과 비교하면 192만원 가량 올랐다. 서울은 상승세가 더 가파르다. 지난달 서울 신규 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 1851만원으로, 전달보다 300만원 가까이 뛰었다. 전용면적 85㎡일 경우 1억원 가까이 오른 것이다. 미분양 우려 때문에 건설사들이 분양가를 주변 시세보다 낮추던 예전과는 사뭇 달라진 모습이다.같은 지역에서 새 아파트가 낡은 아파트보다 비싼 것은 지극히 당연한 일이다. 공간의 배치나 쓰임새, 마감재 수준 등 어느 것 하나 옛날 아파트와 비교를 허용하지 않는다. 분양가 상한제가 풀린 마당에 낡은 아파트보다 값을 비싸게 매긴다고 시비를 거는 것도 모순이다. 이윤 추구가 기업의 목표라는 점을 감안할 때 잘 지어서 분양가를 주변 시세보다 높게 받는 것을 마냥 나무랄 수도 없다.그렇다고 해도 과도한 분양가 인상은 주변 집값을 자극하고 소비자 부담을 늘려 이제 겨우 활력을 되찾고 있는 부동산시장에 찬물을 끼얹을 수 있다. 2000년대 중반 고분양가 광풍과 이후 불어닥친 대량 미분양 사태가 좋은 예다. 당시 잇단 고분양가 우려에도 ‘당첨=로또’라는 인식이 확산되면서 묻지마식 공급이 이뤄졌다. 그 후유증으로 지금도 고통받고 있는 건설사와 입주자가 적지 않다.수도권 일부지역에선 미분양 악몽이 아직 진행 중이다.거품은 반드시 꺼지게 마련이다. 1997년의 IMF 외환위기 사태와 2008년의 글로벌 금융위기 등을 겪으면서 우리가 배운 교훈은 바로 “거품이 클수록 충격도 크다”는 것이다. 과도한 욕심도 마찬가지다. 반드시 후유증을 낳는다. 주택건설업계는 눈 앞의 이익에만 급급해선 안된다. 제 잇속 챙기기에만 몰두했다간 ‘분양가 자율화’(분양가 상한제 폐지)라는 더 큰 기득권을 잃을 수도 있다는 얘기다. 지금은 소탐대실(小貪大失)보다는 ‘대탐’(大貪)을 위해 ‘소실’(小失)할 때임을 업계는 깨닫기 바란다. 정부도 분양가 자율화 원칙은 유지하되 업체가 지나치게 폭리를 취하지 못하도록 견제하는 방안을 이참에 연구할 필요가 있겠다.

2015.06.21 I 조철현 기자

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