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- 아파트 시세-분양가 격차 확대…"지난해 역대 최대치 경신"
- [이데일리 김나리 기자] 아파트 시세와 분양가 격차가 지난해 사상 최대치로 벌어졌다는 조사 결과가 나왔다.(자료=부동산R114)24일 부동산R114에 따르면 지난해 전국과 서울의 3.3㎡당 평균 아파트 분양가는 각각 1313만원, 2798만원을 기록했다.그러나 평균 아파트 시세는 전국 2233만원, 서울 4300만원으로 집계됐다. 시세 대비 분양가 수준이 전국은 920만원, 서울은 1502만원 저렴했다. ‘국민평형’으로 불리는 전용 85㎡ 기준으로 살펴보면 분양가 수준이 시세 대비 3억∼5억원 낮았던 셈이다.지난해에는 서울 외에도 세종(-892만원), 경기(-643만원), 부산(-182만원), 대전(-158만원), 인천(-86만원)에서 3.3㎡당 분양가가 시세보다 낮았다. 대부분 지역이 투기과열지구나 조정대상지역 등 규제지역에 해당돼 분양가 통제 강도가 더 컸기 때문으로 풀이된다.반면 이처럼 분양가 매력이 커지면서 청약경쟁률은 고공행진을 거듭한 것으로 나타났다. 시세와 분양가의 편차가 가장 크게 나타난 서울은 지난해 역대 최고경쟁률인 164대 1을 기록했다는 게 부동산R114의 설명이다.부동산R114 관계자는 “2000년 아파트 시세 조사를 시작한 이래 연간 기준으로 작년이 분양가와 매매 시세 편차가 가장 크게 벌어졌다”며 “정부가 분양가 관리를 강화한다고 나선 2019년부터 시세와 분양가의 편차가 확대됐다”고 지적했다.앞서 정부는 고분양가가 주변 집값을 자극한다며 지난 2017년 ‘8·2 대책’을 발표하고 분양가 관리에 들어갔다. 주택도시보증공사(HUG)와 지방자치단체 승인 권한을 통해 분양가 통제에 나섰고, 2019년에는 민간택지 분양가상한제를 도입해 시세 대비 일정 수준 이하로 분양가를 제한했다.이에 따라 서울의 경우 2016년에는 분양가가 시세보다 3.3㎡당 124만원 비쌌으나 2017년과 2018년에는 각각 117만원, 40만원 더 저렴해졌다. 그 뒤로는 2019년 543만원, 2020년 1094만원, 지난해 1502만원으로까지 편차가 확대됐다.부동산R114 관계자는 “정부는 최초 분양가 수준을 낮추면 입주 시점에 주변시세를 안정시킬 것으로 예상했지만 분양가 자율화로 시세보다 분양가가 높았을 때와 결과는 별반 다르지 않았다”며 “주요 신축아파트는 입주와 동시에 편차에 해당되는 프리미엄이 한 번에 반영되거나 혹은 주변시세를 끌어가는 랜드마크 단지가 된다. 즉 분양권이 준공 혹은 입주와 동시에 주변시세 혹은 그 이상에 맞춰지는 것으로 볼 수 있다”고 설명했다.그러면서 “최근 정부와 HUG 등이 분양가 심사 매뉴얼을 주변 현실에 부합하는 형태로 변경했고, 물가상승(건축비, 인건비, 물류비 등)과 공시가격 인상 등에 따라 분양가 상승 요인도 상당하지만 청약 당첨은 분양가 외에도 계약금 분할 납부 등 여러 장점이 크다”며 “지난 해 말부터 일부 지역은 청약이 미달되거나 경쟁률이 낮아지는 양극화된 모습을 보이고는 있지만 무주택 실수요자의 청약 경쟁은 올해도 치열하게 전개될 전망”으로 내다봤다.
- 대전시 "올해 아파트 등 3.2만호 신규 주택 공급…1.4만호 입주"
- 대전 서구 둔산동 전경.사진=대전 서구청 제공[대전=이데일리 박진환 기자] 올해 대전에서 모두 3만 2002세대의 신규 주택이 공급된다. 대전시는 23일 이 같은 규모의 올해 주택공급계획을 발표했다. 대전시 주택건설공급계획에 따라면 올해 아파트 2만 8093세대와 다세대·다가구·연립주택 3909세대 등 모두 3만 2002세대의 주택이 신규로 공급된다. 이 중 임대주택은 2419세대, 분양주택은 2만 5674세대이며, 조합원 분양을 제외한 일반분양은 2만 835세대이다. 지역별로는 동구 3113세대, 중구 9730세대, 서구 6834세대, 유성구 3519세대, 대덕구 1808세대 등이다. 공공 공급은 갑천지구 2BL 954세대, 천동3구역 주거환경개선사업 5BL 2135세대 등 모두 3089세대가 예정돼 있다. 공급방식별로는 민간건설 1만 6163세대로 전체 물량의 58%를 차지하고 있으며, 정비사업 31%, 공공건설 11%를 차지하고 있다.올해 대전에서는 이미 공급을 마친 아파트 1만 539세대 등 모두 1만 4700세대가 입주를 시작할 예정이다. 대전시는 지난해 코로나19 및 HUG의 고분양가 심사제도 등 부동산 규제로 지연된 사업들이 재개되며 많은 공급물량이 쏟아져 나올 것으로 전망되며, 공급물량 확대를 통해 과열된 부동산 시장 가격안정화에도 큰 도움이 될 것으로 내다보고 있다. 대전시는 주거안정 및 주택가격 안정을 위해 내년까지 7만 3000세대, 2030년까지 13만 1000세대 이상의 주택을 공급할 계획이다. 정해교 대전시 도시주택국장은 “대전시는 주택시장 동향을 주시하며 주택 과잉 공급이나 부족 현상이 발생하지 않도록 적정한 분양·임대주택 물량을 적기에 공급할 것”이라고 말했다.
- [칼럼]분양 성공의 핵심, 결국 공급세대수와 분양가다
- [이데일리 칼럼리스트=박지민 월용청약연구소 대표] 최근 들어 상승폭이 둔화되고 미분양 우려가 높아지고 있는 부동산 시장에 대해 2021년 하반기 대출규제로 인한 거래절벽이 부동산 가격의 일시적 조정을 야기했고, 그 여파가 청약시장까지 영향을 미치고 있다는 분석이 나온다. 반은 맞고 반은 틀리다. 결국 청약시장의 흥행 여부는 공급세대수와 가격이 핵심이다. 작년 12월과 올 1월에 분양했던 ‘해링턴 플레이스 안암’, ‘북서울 자이 폴라리스’의 청약결과로 부동산 시장 해석이 제각각이다. ‘해링턴 플레이스 안암’의 일반공급 총 55가구를 뽑는 데에 1만 589명이 지원하여 평균경쟁률 192.5:1을 기록했다. ‘북서울 자이 폴라리스’는 일반공급 295가구 모집에 1만 157명이 몰리면서 평균경쟁률 34.4:1을 기록했다. 청약자는 두 단지 모두 약 1만 여 명이 접수하였지만 5배 이상 차이나는 공급세대수 때문에 경쟁률도 5배 이상 차이가 나게 됐다. 이것이 청약과열 정도를 따지는 첫 번째 핵심인 ‘공급세대’의 역설이다. 여기에 ‘만약’이라는 상황을 가정해 본다. 두 단지의 분양가를 같도록 설정한다. ‘북서울 자이 폴라리스’ 전용면적 84㎡의 최고 분양가였던 10억 3100만 원을, ‘해링턴 플레이스 안암’ 전용면적 84㎡의 최고 분양가인 8억 9550만 원과 같은 수준으로 말이다. 그렇게 된다면 두 단지의 청약결과는 지금과 같은 큰 차이로 벌어지지 않았을 것이다. ‘북서울 자이 폴라리스’가 분양가 9억 원 초과에도 시공사 보증을 통한 대출을 알선해 준다고는 하지만 제도권 대출 여부는 9억 원이 한도이기 때문에 이를 초과하는 분양가에는 심리적 압박이 큰 것이 사실이다.2020년 8월에 분양했던 ‘힐스데하임 천호’와 ‘천호역 힐스테이트 젠트리스’도 이번 서울 청약과 닮은 점이 많다. ‘힐스데하임 천호’ 전용면적 84㎡ 분양가는 8억 7790만원이었고, ‘천호역 힐스테이트 젠트리스’ 전용면적 84㎡ 분양가는 10억 4860만 원이었다. 청약결과는 각각 청약자수 8093명과 3322명으로 두 배 이상 격차가 벌어졌고, 가점 커트라인 평균도 각각 61.59점과 52.21점으로 9점 이상 차이가 났다. 당시는 대출규제가 없었지만 분양가에 따라 청약결과가 다르게 나온 것이다. 두 사례를 보건데 청약과열을 가늠하는 두 번째 핵심인 가격이다.올해도 2020년 7월 29일부터 민간택지 분양가 상한제가 본격 시행된 서울 18개구 309개동 내에서 이뤄지는 메머드급 청약이 변곡점이 될 것이다. 즉 전용면적 84㎡의 분양가가 9억 원을 넘지 않는 선에서 공급될 때 서두에 언급했던 대출규제로 인한 거래절벽, 청약심리 위축이 다시 청약수요의 부활을 통한 부동산 경기 활성화의 분수령이 될 것이다. 따라서 약 1000가구급을 공급할 이문1,3구역, 장위10구역, 대조1구역의 분양을 주목해야 한다.분양가가 9억원을 넘지 않는다면 상대적으로 청약경쟁률이 높고 가점 커트라인 평균 역시 올라갈 것이다. 그만큼 실수요자들의 당첨 가능성은 낮다는 얘기다. 반면 청약 당첨 확율을 더 높이려면 고분양가로 인해 시세 대비 분양마진이 크지 않아 가점 커트라인이 낮게 형성된 ‘북서울 자이 폴라리스’와 같은 청약지를 공략해야 한다. 물론 대출을 받지 못한다는 점을 감안해 자금 마련 계획이 서 있다면 말이다. 올해는 내 자금 상황에 맞는 청약 전략이 더욱 중요해졌다.
- 의정부 ‘더샵 리듬시티’ 2월 분양 예정
- [이데일리 강신우 기자] 포스코건설이 의정부에서 ‘더샵 리듬시티’를 다음 달 분양한다고 17일 밝혔다. 의정부 더샵 리듬시티 조감도.(사진=포스코건설)이 단지는 의정부에서 추진하는 리듬시티 복합문화 융합단지 공동1블록에 지하 2층~지상 최고 25층 5개동, 총 536가구 규모로 조성된다. 타입별 가구수는 △60㎡A 116가구 △60㎡B 25가구 △84㎡A 277가구 △84㎡B 44가구 △84㎡C 74가구로 소비자의 선호도가 높은 중소형으로 구성했다.‘더샵 리듬시티’가 조성되는 의정부 리듬시티 프로젝트는 의정부시 산곡동 일대를 개발해 문화, 관광, 쇼핑, 주거 등이 함께 어우러지는 복합형 관광레저 복합단지 도시개발사업으로 K-POP클러스터(예정), 대규모 점포 개발(예정), 4차 산업육성단지(예정) 등이 조성될 계획이다. 리듬시티는 인근에 자리한 고산지구, 민락지구와 함께 의정부를 대표하는 대규모 주거타운을 형성할 것으로 전망된다. 또 주변의 법조타운(예정) 개발에 따른 시너지 효과도 예상돼 의정부의 새로운 경제중심지로의 기대감이 높다는 평가다.‘더샵 리듬시티’는 산과 하천 등과 맞닿아 있어 쾌적한 주거환경이 기대된다. 부용산, 깃대봉, 부용천으로 둘러싸인 숲세권 입지에 조성되며 남측에는 근린공원도 예정돼 있다. 또 인근에는 수변공원도 조성될 예정이어서 도심 속 힐링 라이프를 누릴 전망이다. 교통도 우수하다. 송산로, 의정부 경전철 고산역 등의 지역 교통망을 편리하게 이용할 수 있고, 수도권 제1외곽순환고속도로 등의 진입이 용이해 서울 및 수도권의 접근성도 우수하다. 여기에 7호선 연장선(탑석역 예정) 건설과 GTX-C노선(의정부역 예정), 고속터미널(예정)이 계획되어 있어 교통편의성은 더욱 좋아질 것으로 기대된다. 또한 초등학교가 인근에 건립될 예정으로 아이들의 안심 도보 통학이 가능하여 교육환경이 우수하고, 단지 주변 민락지구에 이마트, 코스트코 등 생활 편의시설이 풍부하게 자리하고 있어 생활환경도 우수하다. 향후 리듬시티 내 대규모 점포 개발도 조성될 예정이어서 편리함은 더욱 확대될 것으로 보인다. 커뮤니티 또한 피트니스, GX룸, 실내골프연습장 등으로 구성된 스포츠존, 독서실 및 북카페가 조성되는 에듀존, 키즈하우스(어린이집), 맘스카페 등이 들어서는 퍼블릭존으로 다채롭게 구성했으며 또한 태양광 발전 시스템, 주차장 웰컴라이팅 및 대기전력 차단 시스템 등 효율적인 에너지 설비를 계획했고 ‘우리집 앞 안심시스템’ 및 ‘3선 보안 시스템’ 등을 적용하여 더 안전한 주거 환경을 제공한다.포스코건설 관계자는 “의정부시의 주거 지도를 새롭게 바꿀 리듬시티의 처음이자 유일의 민간 분양 아파트라는 희소성과 함께 ‘더샵’ 브랜드의 높은 선호도가 더해지며 벌써부터 수요자들의 기대감이 이어지는 상황”이라며 “특히 이번 단지는 고분양가 관리권역 분양가 책정으로 향후 프리미엄 확보도 기대할 수 있다는 점에서 뜨거운 관심을 받고 있다”고 말했다.
