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- 힘 실린 강북 재개발, 3차 뉴타운 후보지 `관심 집중`
- [이데일리 윤진섭기자] 오는 9월 선정을 앞둔 서울 3차 뉴타운 후보지가 관심지역으로 급부상하고 있다. 정부와 서울시 모두 강북 재개발에 힘을 실어주고 있어 더욱 관심이다.여기에 한덕수 부총리가 지난 26일 강남 재건축 규제 완화는 고려하지 않는 반면 재개발 사업은 각종 인센티브를 제공해 개발을 유도하겠다고 밝혀, 강북 재개발론에 힘이 실리고 있다. 뉴타운에 대한 지원 방안도 구체화되고 있다. 서울시가 뉴타운에 대한 국고지원을 건교부에 요청한 상태고, 정부는 강북 광역개발을 유도하는 내용을 8월 대책에 포함시킬 방침이다. 이런 상황에서 3차 서울 뉴타운이 주목 받는 데는 강화된 심사 기준 속에 실현 가능성이 높은 지역만이 선정되기 때문이다. 서울시 관계자는 "3차 뉴타운은 지난 시범, 2차 뉴타운 선정 때보다 까다로운 심사 기준을 적용해 실현 가능성이 높은 지역을 선정할 것"이라고 밝혔다. 엄격한 기준이 적용되는 만큼 경우에 따라서는 3차 뉴타운이 사업추진이 지지부진한 2차 뉴타운에 비해 사업추진이 빨라질 가능성이 있다는 이야기다. 또 정부의 강북 광역개발의 수혜지가 될 가능성도 있다는 점도 눈길을 끄는 대목이다. 정부는 지난 3차 당.정 협의회를 통해 강북 광역개발을 지원하겠다는 입장을 밝혔다. 이를 위해 국고지원은 물론 용적률 및 층고제한 완화, 사업추진절차 및 요건 완화 등의 각종 인센티브를 제공하겠다는 내용도 덧붙였다. 결국 이 같은 정부의 지원은 이미 지분 가격이 많이 오른 1,2차 뉴타운 보다는 실현 가능성으로 기준으로 결정된 3차 뉴타운 후보지에 집중될 가능성이 높다. 서울시는 지난해 각 구청으로부터 3차 뉴타운 후보지 신청접수를 받고 현재 구체적인 심사를 진행 중이다. 3차 뉴타운 후보지는 19개 자치구에서 22곳에 달하며 서울시의 최종 낙점을 기다리고 있다. 강북구 미아동, 도봉구 창동, 구로구 구로동, 동대문 이문, 휘경동, 금천구 시흥 2.3.5동, 영등포구 신길동, 송파구 거여, 마천동, 서대문구 북아현동 등이 대표적인 3차 뉴타운 신청지역이다. 9월 선정 예정인 3차 뉴타운 후보지역 중 영등포구 신길동 일대 지분 가격은 10평형대가 1200만원, 20평형대는 900만~950만원 선이다. 특히 이 지역은 대단위 재개발이 추진되고 있고, 노후화된 주택이 많아 3차 뉴타운 후보지로 유력하다는 게 현지 중개업소의 설명이다. 현재 신풍역 일대를 중심으로 현대건설이 신길 9구역, 삼성건설이 6구역과 3-5구역, GS건설이 5-2구역 재개발 시공사로 선정돼 있다. 강남권 뉴타운 후보지인 송파구 거여동 일대는 최근 미니신도시 개발설이 돌면서 매물이 일제히 사라진 상태다. 현재 거여동 일대 10평 미만 빌라는 평당 시세가 최고 2000만원 이상 호가하고 있다. 올해초 평당 1400만~1600만원선이던 것에 비하면 최고 600만원이 오른 셈이다. 강북구 내 3차 뉴타운 후보지인 강북구 미아동 일대 지분 가격은 10평형대가 1300만~1500만원 선, 20평대 750만~850만원대, 30평대 600만원 선이지만 최근 들어 매수세가 뚝 끊긴 상태다.
- 강남권 공급확대 방안으로 미니신도시설 `솔솔`
- [이데일리 윤진섭기자] 정부가 강남권 공급 확대 방안으로 재건축 규제 완화 대신 미니 신도시 추진으로 방향을 잡은 것일까. 미니신도시 추진방안이 여권에서 솔솔 흘러나오고 있어 이같은 관측에 힘을 실어주고 있다. 지난 26일 한덕수 경제부총리 겸 재정경제부 장관은 "8월 말 발표되는 당정 부동산대책에 재건축에 대한 인센티브는 포함되지 않을 것"이라고 밝혔다. 한 부총리는 이날 오후 브리핑을 통해 "8월 부동산대책은 부동산 투기를 막고 가격을 안정시키는 게 목적"이라며 "재건축에 인센티브를 주면 강남 집값은 더욱 뛰게 될 것"이라며 이같이 말했다. 특히 인센티브를 주지 않겠다는 것은 재건축 규제를 완화하지 않겠다는 뜻이라고 덧붙여 최근 거론돼온 소형평형 의무비율 완화, 용적률 상향 조정, 층고 제한 규제 완화 등 재건축과 관련된 혜택은 8월 대책에서 철저히 배제할 것임을 시사했다. 반면 같은 날 원혜영 열린우리당 정책위의장은 강남 미니신도시 추진을 거론해, 강남권 공급 확대 방안의 단면을 꺼내들었다. 원 의장은 "8월말 발표될 정부의 부동산 종합대책에 강남을 대체할 만한 수준의 수도권 신도시 건설계획이 포함될 것"이라고 밝혔다. 원 의장은 "분당, 일산 신도시의 500만~600만평 규모지만 현실적으로 그렇게 대규모로 조성 하긴 힘들 것 같고, 수십만평 정도의 소규모 신도시로 추진할 수 있다고 본다"고 설명했다. 특히 원 의장은 신도시 후보지에 대해 "문정동, 일원동은 송파나 강남과 가깝고 연계 개발이 가능해 강남 거주를 원하는 사람들의 구미에 맞을 수 있을 것"이라고 말해 강남 인근지역이란 구체적인 지역까지 언급한 것으로 파악됐다. ◇당. 정 재건축 규제 완화 카드 버리고 공급 확대로 유턴하나정부와 여당이 재건축 규제 완화에 대해 선을 그은 데는 이 같은 규제 완화 논의가 자칫 집값 상승의 도화선을 제공할 수 있다는 판단 때문으로 풀이된다. 실제 이달 초 재건축 규제완화 방침이 흘러나온 뒤 강남 저밀도 지역을 중심으로 일부 단지의 호가가 상승하는 등 불안양상을 보이기도 했다. 한 부동산 컨설턴트는 "재건축이 부동산 시장에서 핵심을 아니지만 강남권 재건축이 최근 몇 년 동안 집값 불안을 야기했다는 점에서 결코 지나칠 수 없는 사안"이라고 말했다. 이어 그는 "정부, 여당 모두 섣불리 재건축 규제 완화를 해줬다가 강남권 아파트 가격이 폭등하는 등의 후폭풍이 일 경우 고스란히 덤터기를 쓸 수밖에 없다"라며 "결국 이 같은 이유가 재건축 규제 완화 카드를 버린 포인트"라고 정리했다. 결국 이 같은 상황에서 여권이 내놓은 강남권 공급 확대 카드가 미니 신도시 추진이다. 그동안 여권은 신도시 건설에 부정적인 입장을 취하다가 미니 신도시 조성으로 유턴한 데는 주택공급 확대 없이는 집값 안정을 이룰 수 없다는 판단 때문으로 판단된다. 여권은 지난 20일 당정회의에서 논의된 주택공급 방안으로 강북지역 광역개발, 수도권 인근 국. 공유지 활용 방안을 내놨다. 그러나 이런 수준의 대책만으론 강남권 수요를 만족시키기 어렵다는 문제가 대두되면서, 미니 신도시 건설이란 카드가 자연스럽게 대안이 된 것으로 풀이된다. 특히 신도시 규모를 소규모로 잡아 판교신도시에서 보듯 대규모 신도시 건설로 주변 집값을 올리는 전철을 되풀이하지 않겠다는 의지도 나타냈다.여권 내부에서 강남권 미니신도시 추진 의사를 밝힘에 따라 8월 부동산 종합대책은 `종부세, 양도세 강화의 세금 정책이 될 것`이란 우려를 씻을 수 있게 됐다. 아울러 시장의 시선을 끌 만한 획기적인 공급 대책 마련의 발판도 마련할 수 있게 됐다. ◇강남권 미니신도시 추진..제대로 이뤄질까그러나 이 같은 여권의 강남권 미니신도시 추진 역시 제대로 이뤄질지는 미지수다. 우선 정부와 사전협의가 충분히 이뤄지지 않았다. 정부 관계자는 "중장기적으로 강남을 대체할만한 신도시를 건설할 필요가 있다는 점에서는 당정이 의견을 같이했지만 8월 대책에 포함할 지, 또 규모는 어느 정도로 할 지에 대해서는 전혀 논의된 바 없다"고 말했다.한 마디로 당. 정 조율이 구체적으로 이뤄지지 않은 상태에서 강남 미니신도시 발언이 여권으로부터 흘러나온 셈이다. 적당한 입지가 있을 지는 의문이다. 가장 유력한 입지로 오르내리고 있는 서울공항, 남성대 골프장, 송파구 특전사 부지 등은 모두 안보상의 이유로 군 당국이 반대하고 있는 곳들이다. 하남과 광주 등에 대한 개발 가능성도 거론되고 있지만 광주에는 상수원보호구역이 많고 하남은 그린벨트 지역이 대부분이어서 환경단체의 반발은 둘째 치고라도 개발까지 상당한 시간이 소요된다.주변 땅값이 이미 오를 대로 오른 상태에서 개발이 공론화될 경우 땅값이 들썩거릴 수 있다는 점도 개발에 걸림돌이다. 예컨대 서울공항의 경우 성남 심곡동과 오야동, 고등동 그린벨트 농지 매매 가격은 모두 작년 말보다 평당 40만~50만원 오른 200만원 내외에서 매물이 나온다. 그린벨트 내라도 대지는 평당 500만~800만원까지 해 이미 상당히 시세가 올라 있다.공공기관 이전 부지 등을 활용하는 가능성이 남지만 이는 규모가 강남권 수요를 흡수 할 만큼 크지 않아 효과를 거두기가 어렵다는 지적이다.
- 택지개발 가능한 국·공유지 어디 있나?
- [edaily 윤진섭기자] 아파트 공급이 가능한 국·공유지는 어디에 있을까? 정부와 열린우리당은 지난 20일 열린 제3차 부동산정책 당정협의에서 정부 보유 토지(국·공유지)에 분양·임대주택을 지어 공급키로 했다.강북 광역개발을 본격화 해 부족한 주택을 공급하는 것을 우선하되 정부나 지방자치단체가 보유한 국·공유지를 활용해 부족분을 메우겠다는 구상이다. 정부가 수도권에 보유한 국·공유지 중 아파트를 지을 만한 곳은 극히 제한적이다. 시장에선 그나마 군부대나 교도소, 공공기관 이전 부지 정도를 꼽고 있다. 나머지는 국립공원이나 잡종지 등으로 대규모 단지를 조성하기에는 부적절한 곳이 대부분이다. 그러나 군부대·교도소 역시 개발하는 게 쉽지 않다. 수도권 안보상의 이유가 그 첫 번째 이유다. 단적으로 서울공항 개발 소문이 수년째 이어지고 있지만 국방부가 안보상의 이유로 반대해 번번이 좌절되고 있는 게 대표적이다. ◇서울·수도권 내 군시설 부지...국·공유지 아파트 개발 `0순위`현재 파악되고 있는 국유지는 대략 70억평 정도로 추산되고 있다. 정부는 최근 이중 잡종재산 (전.답, 임야, 대지. 철도용지 등) 5억2000만평을 개발 대상으로 선정했다. 택지 부지 활용 지역으로 우선 거론되는 게 도심 내 산재 있는 군부대다. 이중 알짜배기로 한두 번 개발 소문에 휩싸였던 곳은 서울공항(120만평), 송파구 거여·장지동 일대 특전사 부지(58만평), 서초동 정보사 부지 5만5000평 등이다. 서울공항은 서울 송파 장지지구와 강남구 세곡동, 판교 신도시로 이어지는 개발축의 길목에 있어 오래전부터 개발 소문이 무성했다. 비행장규모 70만평을 합쳐 총 규모만 120만평에 달한다. 인근 군산관련시설과 개발제한구역(그린벨트)를 합치면 300만평에 육박한다. 잘만하면 판교신도시(280만평) 못지않은 고급 주거도시로 개발할 수 있는 셈이다. 성남비행장 인근 창곡동·거여동 일대에는 남성대골프장과 행정학교, 육군체육부대가 자리잡고 있다. 이 지역은 송파구와 길을 사이에 두고 붙어 있는 곳이다. 즉 이들 지역을 묶으면 최대 300만평까지 개발이 가능한데, 서울의 지나친 확장을 막기 위 한 완충지로 도시녹지축이나 그린벨트를 일부 보전하더라도 150만평 이상은 주거도시로 개발할 수 있다는 계산이 나온다.이곳은 대부분 국유지인 데다 이미 도로, 지하철 등 사회 간접시설이 충분히 갖춰져 있기 때문에 조성원가도 많이 들지 않는다. 송파구 거여동 특전사 부지도 규모가 58만평에 달해, 대단위 아파트 건립 최적지로 꼽힌다. 특히 특전사는 수도권 종합발전계획에 따라 이전설이 거론돼 왔다는 점, 서울시가 송파구 거여동 일대 뉴타운 검토를 했다는 점 등을 고려할 때 아파트 공급이 유력한 곳으로 점쳐지고 있다. 서초구 서초3동 1005-6번지 일대 5만5000평 규모의 정보사 부지도 눈여겨 볼 지역이다. 국방부는 이 부지 중 일부인 3만평을 일반주거지로 용도 변경해 매각한 뒤 이전 비용으로 활용하겠다는 입장을 밝혀 왔었다. 그러나 서울시는 공원 조성을 검토하고 있어, 부지 개발이 수 년 째 답보 상태에 빠져 있는 상태다. 금천구에 위치한 도하부대도 지난해 2월 국방부가 자체적으로 기능을 재분산하는 것으로 결말을 지어 이전이 확정된 바 있어, 아파트 용지로 활용이 가능할 것으로 점쳐진다. 이밖에 서울 공릉 2동 육군사관학교와 부천시 오정동 도하작전부대도 꾸준히 이전설이 흘러나오는 곳으로, 향후 정부의 국. 공유지 아파트 공급 논의 테이블에 오를 가능성이 높다. 그러나 이들 부지를 활용하는 게 쉬운 일은 아니다. 우선 안보상의 문제가 걸려 있다. 예컨대 국방부는 서울공항 개발 소문이 불거질 때마다 공군의 수도권지역 전략 요충지란 점을 들어, 불가 입장을 밝혔고 그때마다 개발 소문을 수면으로 가라앉았다. 환경부 역시 개발보다 보존해야 한다는 의견을 제시하고 있다, 정부도 최근 군부대 부지 활용론이 거론되자 "남성대 골프장 등 군부대 부지를 주택용지로 공급하는 방안을 검토한 바 없다"고 부인했다. 주변 땅값이 이미 오를 대로 오른 상태에서 개발이 공론화될 경우 땅값이 들썩거릴 수 있다는 점도 개발에 걸림돌이다. 서울공항의 경우 성남 심곡동과 오야동, 고등동 그린벨트 농지 매매 가격은 모두 작년 말보다 평당 40만~50만원 오른 200만원 내외에서 매물이 나온다. 그린벨트 내라도 대지는 평당 500만~800만원까지 해 이미 상당히 시세가 올라 있다.◇영등포·성동구치소, 병원, 공공기관 이전지역 등 활용가능성 커 서울 도심에 산재 있는 교도소와 정부 소유의 병원, 철도차량기지 등도 택지로 활용할 수 있을 전망이다. 교도소 부지는 영등포 교도소(3만평), 성동구치소(1만2000평) 등이 대표적이다.이밖에 도봉구 창동 국군병원(1만5000평), 중구 을지로 국립의료원(8300평), 은평구 녹번동 국립보건원(3만2000평) 등의 부지도 고밀도 개발을 전제로 아파트 공급이 가능한 곳으로 거론되고 있다. 행정기관 및 공공기관 지방 이전에 따라 정부 청사가 있는 과천을 비롯, 성남·안양·수원·의왕 등 경기 남부 지역을 떠나는 53개 공공기관의 부지도 택지로 활용하는 방안을 검토해 볼 수 있다. 수원의 축산연구소·작물과학원은 30만 평대, 용인의 국립경찰대학·법무연수원은 20만 평대 청사 부지를 보유하고 있다. 176개 지방 이전 기관이 보유한 청사 부지는 285만여 평으로 판교 신도시(282만 평)와 비슷한 규모다. 하지만 도심 내 부지는 이미 각 구별로 이전을 전제로 지구단위 계획에 수립한 상태거나 검토 중이고, 수도권 공공기관 부지는 각 지자체가 용도 변경을 불허한 상태여서, 실제 정부가 원하는 방향으로 개발이 가능할지는 미지수다.
- (주간부동산)대책 앞두고 아파트값 상승세 `주춤`
- [이데일리 이진철기자] 본격적인 여름휴가철과 내달 정부의 부동산종합대책 발표 영향으로 강남권 등 수도권 주요지역 아파트값이 제자리 걸음에 그치거나 하락세를 보이고 있다.부동산시세 조사업체인 부동산114는 지난주 서울지역 아파트 매매가격은 0.11% 올라 한주전(0.25%) 상승률보다 크게 낮아진 것으로 조사됐다고 24일 밝혔다.지역별로는 강동구(-0.05%), 강북구(-0.02%), 중랑구(-0.07%) 등이 내림세를 보였다. 반면, 관악구(0.28%), 동작구(0.31%), 마포구(0.40%), 성동구(0.41%) 등 개발호재 지역은 보합세를 유지했다.아파트별로는 재건축아파트가 0.01%로 보합세를 보이며 일반아파트(0.13%) 변동률에 크게 못미쳤다.서울 전세시장은 비수기와 전반적인 아파트시장 침체 영향으로 0.04%의 변동률을 나타내며 미미한 수준을 보였다.부동산114는 "8월 예고된 부동산대책의 윤곽이 드러나면서 아파트시장의 관망세가 지속되고 있다"면서 "특히 다주택 보유자와 고가 부동산에 대한 세금강화가 예상되면서 해당 지역이나 단지에 대한 신규수요가 감소하고 있고, 개발부담금 제도 등 개발에 따른 이익감소가 예상되는 재건축시장도 침체가 이어지고 있다"고 말했다◇매매시장서울 매매시장은 강동구(-0.05%), 강북구(-0.02%), 중랑구(-0.07%) 등이 하락세를 기록했다. 강동구는 매수세가 끊기면서 재건축을 추진중인 고덕동 고덕주공2단지 16평형과 18평형이 한주사이 각각 500만~1000만원 가량 하락했고, 중랑구는 신내동과 묵동 등의 30평~40평형대가 소폭 하락세를 보였다.반면, 관악구(0.28%), 동작구(0.31%), 마포구(0.40%), 성동구(0.41%) 등 교통여건이 양호한 개발호재 지역은 보합세를 유지했다.신도시는 지난 5~6월 가격상승을 주도했던 분당(0.09%)과 평촌(0.33%)의 가격상승세가 한풀 꺾은 것으로 나타났다. 그러나 뒤늦게 강세를 보이고 있는 일산(0.47%)과 산본(0.46%)은 상승세가 유지되고 있는 것으로 조사됐다. 중동(-0.01%)은 신도시에서 유일하게 소폭 하락세를 보였다.수도권은 의왕시(0.86%), 하남시(0.46%), 안양시(0.44%), 과천시(0.42%) 등은 오름세를 보였지만 양주군(-0.03%), 포천군(-0.84%), 인천(-0.02%) 등은 하락한 것으로 나타났다.◇전세시장서울 전세시장은 0.04%의 미미한 가격변동을 나타냈다.지역별로는 금천구(-0.14%), 서초구(-0.01%), 은평구(-0.01%), 중랑구(-0.16%) 등이 내림세를 기록했다. 이밖에 중구(0.58%), 동대문구(0.24%) 등은 오름세를 보였지만 나머지 대부분 지역은 0.1%대의 변동률로 가격변동이 크지 않았다.신도시는 일산(0.27%)의 가장 많이 올랐으며, 그 다음으로 분당(0.2%), 산본(0.15%), 평촌(0.10%), 중동(0.06%) 순이었다.수도권은 포천군(-3.17%), 양주군(-0.3%), 과천시(-0.09%), 성남시(-0.08%), 광명시(-0.05%), 인천(-0.02%) 등 6개 지역의 전세가격이 하락한 것으로 나타났다. 반면, 전셋값이 오른 지역은 하남시(0.44%), 광주시(0.34%) 등이며, 나머지 지역은 0.1%대 이하의 낮은 변동률에 그쳤다.
- 기반시설부담금제 내년 시행..배경과 전망
- [edaily 윤진섭기자] 20일 이해찬 총리 주재로 열린 제3차 부동산 대책 당정협의회에서는 개발사업에 따른 초과이익을 철저히 환수하는 방안으로 기반시설부담금제를 연내에 입법화하기로 했다. 이에 따라 이 법안이 실제 정책으로 확정되면 2007년 도입키로 한 이 제도는 빠르면 내년 1~2월에 시행될 전망이다.
당정이 기반시설부담금제의 조기시행을 들고 나온 것은 섣부른 주택공급 확대보다는 이를 위한 사전단계로 개발이익환수방안을 먼저 마련하겠다는 뜻으로 풀이된다.당정은 이와함께 강북 지역의 광역개발을 통한 주택공급 확대와 중장기적으로 신도시 추가 건설이 필요하다는데 인식을 같이했다.
기반시설부담금제를 도입할 경우 개발이익환수는 가능하겠지만 조합. 건설회사 등에 대한 부담이 늘어나, 민간사업이 위축될 수 있다. 이는 결과적으로 아파트 분양가 인상으로 이어질 가능성도 배제할 수 없다.
◇기반시설 부담금제 조기 도입..개발이익환수 방안 골자
당정은 주택시장의 안정을 위해 `선(先)개발이익 환수 장치 마련후 주택공급확대`의 원칙을 재확인했다.
재건축 및 재개발 규제완화, 신도시 추가 건설 등을 통한 주택공급 확대에 대해 당정이 의견의 일치를 보았지만 이같은 조치가 자칫 불안한 수도권 주택시장에 더욱 부담을 줄 수 있다고 본 것이다.
아울러 선 개발이익환수장치로 2007년 도입키로 한 기반시설부담금제를 올 9월 정기국회에서 입법화하기로 했다. 이 제도가 최종 부동산 정책으로 확정될 경우 9월 정기국회에 입안돼, 빠르면 내년 1~2월부터 기반시설부담금제도가 실시될 전망이다.
특히 당. 정은 그동안 논란을 빚었던 토지공개념에 있어 위헌 등이 있는 초토세, 택지소유상한제를 제외하고, 기반시설부담금 도입으로 해결한다고 밝혀, 향후 개발이익환수가 기반시설부담을 골자로 실시됨을 시사했다.
다만 기반시설부담금제가 제대로 작동하지 않을 경우에 대비, 추가적인 개발이익 환수장치를 신속히 마련키로 했다.
기반시설부담금제는 전국토를 지역별, 용도별로 등급을 매긴 후 재건축 등 개발사업이 진행되는 일정지역을 `기반시설부담구역`으로 지정한 뒤 사업자에게 도로 등 기반시설 설치비용이나 토지매입비의 일부를 부과하는 제도다.
이른바 정부예산으로 조성한 기반시설에 무임승차하는 개발사업자에게 기반시설 설치 재원을 부담시켜, 개발이익을 환수하겠다는 게 이 제도의 주 목적이다.
이 방식은 미국과 싱가포르 등 선진국에서 주로 채택하고 있다. 싱가포르의 경우 전국을 118개 지역과 9개 용도구역을 나눠서 기반시설부담금 부과 기준을 정한 후 개발사업 때 연면적에 기반시설부담금을 물리고 있다.
과거 토지공개념 때 도입됐던 개발부담금제가 토지의 가격상승분에 부과했던 것에 비해 기반시설부담금제는 토지등급에 따라 개발이 이뤄지는 시설에 부과된다는 점에서 다르다.
이미 이 제도에 관해선 건교부가 지난 `5.4대책`을 통해 밝힌 바 있고, 이 제도의 도입을 위해 태스크포스(TF)를 만들어 기존제도의 문제점을 보완한 뒤 내년에 법안을 국회에 제출할 계획이었다. 그러나 당.정이 이 제도를 연내에 입법화하기로 함에 따라 일정이 불가피하게 당겨질 전망이다.
하지만 이 법안이 만들어지고, 법안으로 채택된다고 해도 넘어야 할 산이 많다.
우선 이 제도가 시행되려면 전 국토를 세분화해 등급을 매겨야 하고, 지자체들이 기반시설 설치계획을 미리 수립해야 한다. 그래야만 기반시설 총량에 대한 소요비용을 계산할 수 있고, 부담금을 어느 정도 물릴 지도 정할 수 있다. 결국 이를 위해선 상당한 시일이 필요하다는 이야기다.
또 기반시설부담금제를 도입할 경우 작게는 재건축 조합에서 넓게는 건설업체를 비롯한 기업들에 이르기까지 자금부담이 늘어날 수밖에 없어, 이에 대한 반발도 고려될 사항으로 거론되고 있다. 일부에선 이 같은 부담을 분양가로 전가시킬 수 있다는 지적마저 낳고 있다.
건설업계 관계자는 "아직 세부 사항이 정해지지 않은 상황에서 정확하게는 알 수 없지만, 아파트 사업의 이윤이 점점 줄어든 상황에서 만약 기반시설 부담금이라는 새로운 비용이 발생할 경우 분양가로 전가시킬 수 밖에 없을 것"이라고 말했다.
이밖에 일정을 1년 이상 앞당기는 만큼 자칫 법안 내용 자체가 졸속으로 흐를 수 있다는 점이 우려되고 있다.
◇강북권 광역개발 구체화...막대한 인프라 비용 걸림돌
또 당정은 이날 회의에서 강북지역의 광역적 개발 체계를 확인하는 방안도 논의했다. 회의에서 당정은 ▲구역 내 교통. 문화. 교육 인프라를 질적 개선 ▲ 구역지정요건 및 층고, 용적률 완화, 단독주택지 등을 포함키로 의견을 교환했다.
이 같은 내용은 건교부가 지난 5.4 부동산 시장 안정대책 당시 발표한 광역개발을 위한 특별법 마련에 대한 각론이라고 볼 수 있다.
건교부가 마련 중인 광역개발 특별법은 강북 등 대도시와 주변 낙후지역을 광역적으로 개발, 도로 학교 공원 등 충분한 기반시설과 교육여건을 갖춘 주거지로 탈바꿈 시킨다는 내용을 담고 있다.
흡사 건교부가 추진하는 광역 개발은 서울시가 추진하는 뉴타운 사업과 거의 유사한 형태의 개발이라고 할 수 있다. 뉴타운 개발은 신도시 건설에 버금가는 효과를 얻을 수 있는 반면 개발비용이나 시간은 훨씬 덜 든다는 장점이 있다. 고급 주거여건에 대한 이주수요를 서울 전역으로 분산하고 도심 내 주거공간을 확대함으로써 강남발 집값 급등세를 잠재우겠다는 계산이 깔려 있는 셈이다.
그러나 이 역시도 난관은 있다. 광역개발을 성공적으로 이끌기 위해서는 재원조달이 가장 큰 문제로 지적되고 있다. 서울시가 뉴타운을 지정하면서 해당지역과 주변지역은 이미 가격이 오른 상태이기 때문이다.
용적률을 높이고 층수제한을 완화하더라도 평당 2000만원을 넘는 땅을 공공기관이 매수해 도로를 놓고 공원을 짓기 위해서는 어림잡아도 수조원이 소요될 가능성이 높다.
현재 서울 뉴타운 사업은 은평, 길음, 왕십리, 한남, 미아 등 12곳이 시범사업으로 지정돼 신시가지형, 주거중심형, 도심형 등으로 개발사업이 진행중이며 서울시는 2012년까지 뉴타운 수를 25개까지 확대할 예정이다.
