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- 서울 구로·강북 등 9곳, 투기지역 지정(상보)
- [이데일리 김상욱기자] 서울 구로구 등 4개 지역이 주택투기지역으로, 서울 강북구 등 5개 지역이 토지투기지역으로 지정됐다.재정경제부는 지난 16일 부동산가격안정심의회를 개최, 이들 지역을 주택 및 토기투기지역으로 지정했다고 17일 밝혔다. 주택투기지역의 경우 서울 구로구, 경기도 이천시와 광주시, 대구 중구 등 4개 지역이 지정됐다. 이중 대구 중구와 경기 이천시는 지난 5월 한차례 지정이 유보된 바 있다.이들 지역의 경우 개발기대심리 등이 작용하며 불안한 모습을 보였다고 재경부는 설명했다. 구로구의 경우 일부지역에서 재건축이 추진중이고 신규분양물량이 없어 공급위축에 따른 주택가격 상승세가 나타났다. 이천시와 광주시의 경우 분당과 용인 등 인근지역개발 등에 따른 기대심리로 가격이 상승했다. 대구 중구도 노후·불량 주택지에 대한 개발기대심리, 6개단지 2700세대 재건축 추진 등으로 주택가격이 상승했다. 토지투기지역의 경우 서울 강북구, 부산 기장군, 충남 보령시, 전남 무안군, 제주 남제주군 등 5개 지역이 지정됐다. 부산 기장군과 제주 남제주군은 지난 2월과 3월 두차례 지정이 유보됐었다.이들 지역은 대부분 각종 개발사업의 영향 등으로 지속적인 지가상승이 우려됐다고 재경부는 설명했다.서울 강북구의 경우 미아뉴타운 개발, 미아균형발전촉진지구, 경전철 건설계획 등으로 토지가격이 상승세를 보였고 부산 기장군도 정관면일대 신시가지·지방산업단지 조성사업, 개발제한구역 해제 등으로 토지가격이 상승했다. 충남 보령시는 대천 역세권 개발사업, 행정복합도시 토지보상에 따른 대토수요 등의 영향으로 지가가 상승했으며 전남 무안군은 기업도시 시범사업지역 선정, 남악신도시 개발사업 등의 영향이 반영됐다. 남제주의 경우도 각종 관광단지·지구 개발사업으로 지가가 상승했다. 이날 결정으로 토지투기지역은 종전 72곳에서 77곳으로 늘었고 주택투기지역은 49곳에서 53곳으로 늘었다. 이로써 248개 행정구역 가운데 31%가 토지투기지역으로, 21.4%가 주택투기지역으로 지정됐다.주택 및 토지투기지역 지정은 오는 19일 공고될 예정이며 공고한 날부터 효력이 발생된다. 이들 지역에 대해서는 주택이나 토지 매매시 양도소득세가 실거래가로 과세된다.
- 중대형·재건축·강북개발 등 공급해법 `제각각`
- [이데일리 이정훈 정재웅기자] 이달말 부동산 종합대책 발표를 앞두고 열린우리당이 마련한 2차 부동산대책 공청회에서는 공급측면의 해법으로 중대형 공급확대, 재건축 규제완화, 강북 개발 등 다양한 논의가 오갔지만 의견은 제각각이었다. 특히 정부와 열린우리당이 합의해 추진키로 한 강북 광역개발과 미니 신도시 개발 등을 둘러싸고 여러 문제점이 지적돼 일부 보완책을 마련하거나 궤도를 수정할 가능성도 엿보였다. 12일 열린 공청회에서는 중대형아파트 공급을 늘려야 한다는 쪽과 소형이 우선이라는 의견이 맞섰고, 재건축 완화와 강북 개발, 미니 신도시는 물론 원가공개, 분양권 전매제한 등에서 이해당사자별로 입장 차이를 보였다. ◇"시장은 더 많은 중대형을 원한다"-"지금 물량으로도 충분하다"일반적으로 부동산시장에서 중대형 아파트 공급을 더 원하는 것으로 알려지고 있어 이 부분 공급을 늘려달라는 요구가 많은 가운데서도 일부에서는 자산증식 수단으로 선호될 뿐이라며 더 늘릴 필요가 없다는 주장도 제기됐다. 국토연구원 손경환 토지주택연구실장은 "단순한 공급확대 차원을 벗어나 이제는 주택시장이 원하는 수요를 충족시키는 방향으로 정책을 추진해야 한다"며 "인구구조 및 가구구성 변화에 따른 주택수요 추정 결과 소형주택 수요 비중은 감소하는 반면 중대형 수요는 지속적으로 증가하고 있다"고 밝혔다.손 실장은 "실제 지난 몇년간 중대형 아파트의 공급비중을 보면 15~20%에 불과했다"며 이번 대책에는 중대형 비중을 더 늘릴 수 있는 방안을 포함해야 한다고 주장했다. 이에 대해 서울시립대 서순탁 교수는 "주택 소요로 보면 중대형아파트 보다는 오히려 중소형이 훨씬 더 많다"고 반론을 펴며 "중대형 보급은 현 수준을 넘지 않도록 하는 것이 더욱 중요하다"고 말했다. 그는 "중대형 아파트 공급은 민간에서 자율적으로 할 수 있도록 맡기되 공공부문에서는 저소득층을 위한 중소형 공급을 확대해야 한다"고 강조했다.참여연대 김남근 변호사 역시 "판교를 비롯한 공공택지의 공영개발은 택지개발촉진법 시행지침이 정하고 있는 것처럼 임대 40%, 공급면적 33평 이하의 국민주택규모 30%, 중대형 30%로 평형과 임대 분양을 혼합해 건설토록 하는 현 규제를 유지해야 한다"고 말했다. 공청회에 참석한 한 시민은 "중대형 아파트에 대한 선호를 보면 향후 자산가치 상승을 노린 것일 뿐 실제 거주 인원을 보면 중소형보다 적은 경우가 많다"며 "정부에서 실수요에 맞춰 중소형에 살도록 유도하는 거주문화 개선 홍보 노력을 해야 한다"고 지적했다. ◇"재건축이 최고의 공급확대책"-"투기이익만 높일 뿐"공청회 내내 가장 많은 관심을 끌었던 재건축 규제완화는 `기대치`가 높은 만큼 투기이익을 키울 수 있다는 우려감도 만만치 않았다. 그런 만큼 개발이익 환수장치를 먼저 마련한 후 완화하자는 중립론이 힘을 얻었다.고철 주택산업연구원장은 재건축 규제완화와 관련, "참여정부 들어 재건축시장에 대해서는 지나칠 정도로 많은 규제가 있었다"고 지적하고 "신규 택지가 고갈된 서울의 주택 공급 및 교체 수요에 대한 대안으로서 재건축의 순기능을 살릴 수 있는 대안이 마련돼야 장기적으로 시장이 안정을 찾을 수 있다"고 말했다.공청회 중에도 방청객으로 참석한 몇몇 재건축 조합장들이 발언 기회를 얻어 "재건축을 통해 실제 얻는 이익이 `투기` 운운할 정도로 크지 않으며 재건축 규제를 유지하는 것은 사실상 사유재산 침해"라며 여당과 참여연대를 겨냥해 비판을 가하기도 했다. 이에 반해 손경환 실장은 "재건축 규제 완화는 비교적 단기간에 많은 주택의 공급이 가능하며 주택 수요가 많은 지역에 주택을 직접 공급하는 효과가 있지만, 투기적 수요를 유발하는 성향이 강하고 가격 상승을 초래할 가능성이 높다"고 지적했다. 그는 "실제 올해초에도 서울시의 재건축 규제 완화 발표로 주택가격이 폭등한 바 있다"며 "특히 강남의 경우 재건축을 허용할 경우 고밀도화로 주거 환경이 더 악화될 수 있다"고 강조했다. 이런 맥락에서 손 실장은 "강남지역의 재건축 규제 완화를 통한 공급 확대보다는 인근지역에 주거환경이 좋은 지역을 많이 만드는 정책 추진이 바람직하며 재건축 규제에 대한 완화는 부동산시장의 안정기반 정착이 선행된 이후에 검토하는 것이 바람직하다"고 주장했다.서울시립대 서순탁 교수는 개발이익을 환수할 수 있는 장치를 철저하게 마련한 이후 재건축 규제를 완화하는 방식으로 주택 공급을 확대해야 한다는 대안을 제시했다. 서 교수는 "중대형 주택 공급비중을 현행과 같은 15~20%로 유지한다는 정책기조 하에서 강북지역에서 지속적이고 집중적인 주거환경 개선을 추진하고 개발이익환수 체계 구축 후 재건축 규제완화를 통해 주택 공급확대 방안을 마련해야 한다"고 강조했다. ◇"강북개발, 강남수요 일부 흡수"-"실효성 낮다"강북 뉴타운을 광역개발하겠다는 정부 방침에 대해 강남 수요를 일부 흡수할 수 있으며 기반시설 투자가 많지 않다는 장점이 제기되면서도 실효성은 높지 않다는 현실론도 반대 입장으로 제기됐다. 손 실장은 일부 문제점을 지적하면서도 "강북 뉴타운 개발은 용적률 층고제한 등 규제가 완화될 경우 신도시 건설에 비해 많은 주택 공급이 가능하고 강남지역의 주택수요를 부분적으로 흡수할 수 있을 것"이라고 말했다. 김남근 변호사는 기본적으로 뉴타운 개발에 찬성하는 입장이지만, 추진 시기 조정이나 제도적인 보완책이 필요하다는 입장을 보이고 있다. 김 변호사는 "우선 종부세제도 정착과 양도소득세 실거래가 과세를 위한 거래 투명화, 개발부담금제 도입 등으로 제도가 정착된 이후에 시작하는 것이 좋을 것"이라며 "다만 지금 개발을 시작한다면 분양시점을 최대한 늦추기 위해 후분양제도를 도입하는 방식을 채택해야 한다고 주장했다. 이에 대해 고철 주택산업연구원장은 "강북 뉴타운을 개발해 주택공급 효과와 강-남북의 지역 균형발전을 도모한다는 취지에는 동감하지만, 실제 문제점이 많다"며 반박했다. 고 원장은 "공영 개발을 위한 보상금과 기반시설 건설 등에 필요한 막대한 재원조달 방안이 먼저 마련돼야 한다"며 "실제 은평 뉴타운의 경우 대부분의 땅이 국-시유지임에도 불구하고 약 4조원의 토지 보상비가 소요됐다"고 지적했다. 이어 "뉴타운보다 규모가 커지면 재개발이 지연되면서 오히려 사업기간이 장기화되는 경우가 있고 뉴타운사업을 진행중인 서울시나 주택공사가 개발을 실제 추진한다고 해도 성사까지는 최소 10년 이상이 걸릴 것"이라며 회의적인 시각을 보였다. 또 "개발 규모가 커질수록 조합원 수가 많아지면서 이들의 다양한 이해관계 조정의 어려움으로 사업이 지연될 수 있고 특히 공영개발은 해당 토지의 수용이 전제되므로 사유재산 보호를 이유로 주민의 극심한 반대와 조합 및 시공사의 반발도 예상된다"고 강조했다. 서순탁 교수 역시 "강북 뉴타운 개발에서 광역적 개발은 인프라 확충의 한계, 이해관계 복잡, 낮은 원주민 정착 등으로 실현될 가능성이 낮다"고 부정적인 입장을 보였다. ◇미니신도시·민간단독 택지개발 등 의견 `분분`이밖에도 미니 신도시 개발과 분양원가 공개, 분양권 전매제한 등에 대해 찬반이 엇갈렸고 민간 건설업계에서는 민간 단독 택지개발 허용 등 아이디어를 내놓기도 했다. 고철 원장은 "서울시내 산재한 군부대 이전 적지 등을 개발해 도시내 뉴타운(new-town-in- town)의 형태로 개발한다는 것은 주택부문 만이 아니라 행정기관 이전 등으로 도시구조의 개편이 필요한 서울의 공간 구조 개편에 긍정적으로 작용할 것"이라며 미니 신도시에 찬성했다. 그러나 이에 대해 서순탁 교수는 "신도시 개발은 보상비 일시 지급에 따른 부동산 시장 불안정 초래, 개발이익의 사유화, 주변지역과의 형평성 문제 등과 같은 많은 부작용을 초래한다"고 주장했다. 이어 "강북지역의 광역적 재개발과 강남 대체수요를 위한 미니 신도시 개발을 통한 중대형 주택공급 비중 확대를 주택공급 방향으로 설정한 것은 부적절하다고 판단된다"고 말했다. 분양권 전매제한과 관련, 손경환 실장은 "분양권 전매가 투기수단으로 이용되는 것을 차단하기 위해 분양권 전매의 제한을 전면적으로 실시하는 동시에 분양권 전매 제한의 강화에 따른 주택경기의 지나친 침체를 방지하기 위해 원가연동제가 적용되는 주택에 한해 전매 제한을 강화할 수도 있을 것"이라고 말했다. 김 변호사 역시 "분양권 전매제한을 강화해야 한다"며 "정부가 무주택 세대주에게 분양가를 규제해 낮은 분양가로 아파트를 공급하는 경우에는 지역과 관계없이 최소 10년간 전매를 금지하며 환매제도 도입으로 처음부터 투기목적 전매를 차단할 필요도 있다"고 주장했다. 반대로 민간대표로 나온 코오롱건설 원현수 상무는 "원가공개는 시장원리에 전혀 맞지 않을 뿐더러 원가를 검증하는 절차나 방법 등에서도 마찰이 초래될 것이며 이는 결국 사업을 위축시켜 공급을 줄이는 결과를 낳을 것"이라며 반대했다.또한 "전매제한제도의 경우 서울 등 수도권에서는 현행대로 가더라도 미분양 사태가 속출하는 지방에서는 1년으로 돼 있는 전매금지를 6개월 정도로 완화해주는 것이 바람직하다"고 덧붙였다.아울러 원 상무는 공공기관이 사실상 독점하고 있는 택지 개발에 민간이 주도권을 좀더 가질 수 있고 지구단위 개발을 원활하게 수행할 수 있도록 각종 규제를 완화해야 한다는 주장했다.
- 강북 재개발 예정지역 `주목`..어떤 곳 있나
- [이데일리 윤진섭기자] 정부 주택정책이 광역 개발을 축으로 한 강북 개발에 초점이 맞춰지면서 재개발 투자에 대한 관심이 높아지고 있다. 특히 추가 가격상승이 이뤄질 가능성이 많은 재개발예정지에 대한 관심이 높다.부동산 전문가들은 "구역지정은 재건축 안전진단 통과에 견줄만한 주요 절차로 재개발 사업이 본격적으로 진행되는 단계"라며 "이 시점을 고비로 지분 가격이 급등하기 시작한다"고 밝혔다. 전문가들은 또 "서울시와 정부의 강북 뉴타운 사업과 광역 개발을 앞두고 재개발 지분 인기가 높아지고 있다"며 "9월 전후해 3차 뉴타운이 발표되고, 정부의 광역 개발이 본격화 되기 직전인 지금이 매입에 알맞은 시점"이라고 덧붙였다. 구역지정 전 단계로 공격적인 투자를 할 만한 재개발 지역을 살펴본다. ◇양평 11, 12, 13구역, 삼성건설·GS건설 시공사 양분 지하철 5호선 양평역 부근에 위치한 양평 11, 12, 13구역은 11, 13구역은 삼성건설, 그리고 12구역은 GS건설이 시공사다. 상반기에 추진위원회가 설립됐고, 하반기에 구역지정이 확실시된다. 가장 서쪽에 자리 잡은 11구역이 732가구를 비롯해 12구역 730가구, 13구역 473가구가 건립이 추진 중이다. 5호선 양평역이 걸어서 3분 거리고, 9호선이 개통되면 강남까지 20~30분이면 갈 수 있다. 급매물이 모두 소화되면서 가격도 연초보다 평당 200만~300만원이 뛰었다. 32평형대 입주가 가능한 대지 지분 20평 이상 물건은 평당 1500만~1600만원이상, 24평형에 입주할 수 있는 대지 지분 10평 미만짜리는 평당 1800만~2000만원 이상 호가하고 있다. ◇마포구 아현 3구역..5000가구 대단위 단지 아현뉴타운 중에서 가장 큰 규모인 아현3구역은 큰 면적만큼 많은 가구수가 건립될 예정이다. 아직 구역지정전인 관계로 정확한 계획이 나와 있지는 않지만 대략 5000여 가구가 들어설 예정이다. 아현3구역은 탁월한 교통환경을 갖춘 구역으로 2호선 아현역이 도보 3분, 5호선 애오개역이 도보로 3분 가량 소요되며 마포로, 신촌로로 오가는 버스노선이 다양한 편이다. 교육시설로는 아현초등, 한서초등, 북서초등, 아현중, 한성중, 한성고, 중앙여고를 비롯 연세대, 이화여대, 서강대 등의 학교가 밀집해있다. 현재 10평지분의 경우 1500만~1700만원 선에서 거래되고 있다. ◇한강조망·9호선 호재 흑석 6구역동부건설이 시공사로 선정된 흑석6구역은 정비구역지정을 눈앞에 두고 있고 1000가구가 조금 넘은 단지로 건립될 예정이다. 지대가 높아 대부분의 지역에서 한강조망이 가능하다는 게 장점이다. 20평대 아파트에 입주할 수 있는 10평 안팎의 지분은 평당 1800만~2000만원선에, 15평 이상의 지분은 1500만~1800만원선에 거래되고 있다. 7호선 상도역이 걸어서 15분 거리에 있으며 9호선 개통예정역이 가까운 거리에 위치해 있다. 노량진수산시장, 뉴코아백화점, 중앙대메디칼센터를 이용할 수 있고 은로초등, 중대부속초ㆍ중, 중앙대, 숭실대 등의 교육시설이 인접해 있다.
- 신세계 본점 신관 개장.."롯데 나와라"
- [이데일리 피용익기자] 신세계백화점이 와신상담(臥薪嘗膽) 끝에 충무로 본점 신관을 개장하고 인접 상권인 소공동 롯데백화점과의 경쟁을 본격화하고 나섰다.신세계는 4일 기자간담회를 열어 본점 재개발 1단계 사업인 신관 신축공사를 모두 마치고, 오는 10일 본점 신관을 개장한다고 밝혔다. 2년 8개월간 총 1800억원이 투입된 신세계 본점 신관은 부지면적 2607평에 연면적 3만5778평, 매장면적은 1만4138평이며, 동시주차 780대 규모다. 지하 7층부터 지하 2층까지는 주차장, 지하 1층부터 지상 14층까지는 매장 및 고객 편의시설로 구성됐다.신세계는 "이번 본점 신관 개장을 통해 본점다운 점포 경쟁력을 확보하게 됐다"며 "강남지역 백화점 1위인 강남점과 더불어 강남과 강북을 연계하는 초대형 점포망을 구축하게 됐다"고 강조했다.신세계는 이번 신관의 특징으로 ▲테마별로 브랜드를 비교전시한 멀티샵(multi-shop) 중심의 매장 구성 ▲인테리어, 조명, 진열 등에서 고객 편의를 최우선으로 하는 매장 환경 ▲핸즈프리 쇼핑, 컨시어지 서비스, 발레 파킹 등 호텔 수준의 서비스 ▲문화홀, 문화센터, 하늘공원 등 고객 편의 시설 등을 내세우고 있다.신세계가 본점 신관의 서비스 측면에 중점을 둔 것은 상권이 겹치는 롯데백화점과의 경쟁을 염두에 둔 조치다. 롯데는 현재 소공동 본점과 에비뉴엘, 영플라자, 롯데호텔, 면세점, 롯데시네마 등 쇼핑과 레저, 엔터테인먼트를 결합한 롯데타운을 형성해 명동 상권을 선점하고 있다. 롯데타운의 연간매출은 1조4000억원대.전문가들은 롯데백화점 고객 일부가 신세계 신관으로 이동할 것으로 내다보고 있다. 이 경우 롯데백화점의 1조원대 연매출이 무너질지도 모른다는 우려도 제기되고 있다.석강 신세계 백화점부문 대표는 "신세계의 오랜 역사만큼 고정고객이 많아 (경쟁에서) 자신이 있다"며 "연간 예상매출은 5500억원으로 투자액 대비 3배 이상의 수익을 거둘 수 있을 것으로 기대한다"고 말했다.이에 대해 롯데백화점 측은 "신세계 신관 개장으로 처음 몇달 간 1~2% 정도의 매출 감소가 예상되고 있지만 장기적으로 영향이 없을 것으로 확신한다"며 "이는 울산 등 다른 상권에서도 이미 검증된 것"이라고 강조했다.
- 서울3차 뉴타운 신청지 주변 미분양 `눈길`
- [이데일리 이진철기자] 서울3차 뉴타운 선정이 임박하면서 주변 아파트가 주목받고 있다. 특히 3차 뉴타운 후보지 신청지역 미분양아파트의 경우 금융혜택이 주어지고 향후 뉴타운지역으로 선정될 경우 개발호재에 따른 가치상승도 기대할 수 있어 내집마련 수요자들은 관심을 가져볼 만 하다. 29일 업계와 내집마련정보사에 따르면 3차 뉴타운 후보지로 신청한 지역에는 10개단지에서 미분양된 아파트가 남아 있는 것으로 조사됐다. (아래표참조)서울3차 뉴타운에는 현재 19개 자치구에서 총 22개 지역이 후보지 지정을 신청한 상태다. 서울시는 늦어도 오는 9월 심의를 통해 이중 10~13곳 내외를 뉴타운지역으로 확정할 예정이다.이번 3차 뉴타운에는 1~2차에서 제외됐던 강남권인 서초구 방배 2·3동과 송파구 거여ㆍ마천동 등이 포함됐다. 또 시계경관지구 문제가 해결된 금천구 시흥 2·3·5동, 무허가·불량주택이 밀집한 구로구 구로본동과 2동, 영등포구 신길 1~7동이 대상에 올라 있다. 강북에선 광진구 화양동, 도봉구 창2·3동, 노원구 상계 3·4동 등이 3차 뉴타운으로 지정되기 위해 경쟁을 벌이고 있다. 3차 뉴타운 신청지역인 서초구 방배2·3동 인근에는 이수건설의 방배동 `브라운스톤 효령` 45평~63평 총 35가구중 일부가 미분양으로 남아있다. 지하철 2호선 방배역이 도보로 이용가능하고, 7호선 내방역과 4호선 사당역도 이용할 수 있다. 고속터미널, 남부터미널, 서초I.C가 가깝고 강남으로 이동도 편리하다. 송파구 거여동에는 쌍용건설(012650)의 `스윗닷홈` 주상복합아파트 38평형 총 70가구중 잔여물량이 분양중이다. 지하철 5호선 거여역세권으로 2004년 5차동시분양에 공급됐던 쌍용스윗닷홈 1차와 붙어있다. 중도금 40%에 대해 무이자융자가 가능하다. 천호동에는 `강변그대가(家)` 아파트는 총 225가구 규모로 지하철 8호선 암사역 및 올림픽대로 및 중부고속도로의 이용이 편리하다. 우정건설도 성북구 정릉동 559의 15번지 단독주택 재건축단지로 총 212가구중 31평~33평형 잔여가구를 분양중이다. 중도금 50% 이자후불제가 적용된다. 구로구에선 한일건설(006440)이 구로동 701번지 일대 칠성아파트 2차를 재건축한 아파트로 총 454가구중 미분양물량을 분양하고 있다. 함영진 내집마련정보사 팀장은 "3차 뉴타운 신청지 주변 미분양아파트는 재개발 지분보다 분양가가 저렴하고, 금융혜택을 제공하는 단지도 있어 실수요자들이 눈여겨 볼 만 하다"며 "다만, 여러 후보지중 어느 곳이 뉴타운으로 지정될 지 결정되지 않은 상황이고, 일부 단지는 상당기간 미분양으로 남아있었던 만큼 미분양 원인을 충분히 파악한 뒤 선택하는 것이 바람직하다"고 말했다.
