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- [이것이 부동산테크] 새 아파트로 내집 마련하려면
- [조선일보 제공] 올해 부동산 경기 전망은 그리 좋지 않다. 그렇지만, 새 아파트 분양을 기다리는 내집 마련 수요자에겐 나쁘지도 않을 것 같다. 판교신도시에서 3월과 8월 두 번에 걸쳐 1만8000가구가 주인을 기다리고 있다. 판교만 있는 게 아니다. 파주 운정, 김포 장기, 화성 향남 등 2기 신도시와 수도권 택지개발지구에서도 대규모 분양이 줄을 잇는다. 서울은 강남권 물량이 ‘가뭄’이지만 뉴타운과 재개발이 ‘단비’ 역할을 할 전망이다. 일반 분양 전체 물량은 1만5000~2만 가구. 은평뉴타운, 청계천·뚝섬 주변 등 목 좋은 아파트도 제법 많다. ◆ 서울, 뉴타운·재개발에 ‘눈길’서울에서는 재건축 규제로 강남권 분양 물량이 대폭 감소한 반면, 뉴타운·재개발 활성화로 강북권에 전체의 절반 이상이 몰려 있다. 닥터아파트 이영호 팀장은 “강남권이 적지만, 비강남권에도 알짜 단지가 많다”고 말했다.가장 관심을 모으는 단지는 삼성동 영동차관 재건축, 은평뉴타운, 황학동 롯데캐슬 등이 꼽힌다. 작년 말 관리처분이 통과된 영동차관 재건축은 2070가구로 12~18평형 416가구가 이르면 이달에 분양된다. 서울 분양 단지 중 가장 규모가 크지만, 분양 평수가 작아 임대사업용으로 관심을 둘 만하다.강북권에서는 은평뉴타운이 단연 돋보인다. 이르면 6월쯤 1지구 18~60평형 4300여 가구가 선보인다. 뉴타운 일반분양으로는 처음이며, 녹지 공간이 풍부하고 3호선 구파발역이 가까워 실수요자의 관심이 높다. 강서권에서는 신원종합개발이 분양할 동작구 상도동 조합주택(999가구), 구로구 고척동의 대우푸르지오(662가구) 등이 뉴타운이나 지하철역과 가까워 청약을 고려해볼 만하다. 도심권도 주목된다. 청계천 조망이 가능한 중구 황학동 롯데캐슬(1852가구)이 2월쯤 분양되며, 뚝섬 서울숲공원 인근에서는 두산산업개발과 현대건설이 각각 640가구, 445가구를 상반기 안에 내놓을 계획이다.◆ 수도권 택지개발지구를 주목하라 경기·인천권에서는 2기 신도시를 비롯한 택지지구의 분양 단지가 눈에 띈다. 판교 후광(後光) 효과가 기대되는 용인 일대도 주목된다.판교는 3월에 전용면적 25.7평 이하 9520가구, 8월에 25.7평 초과 9249가구가 각각 분양된다. 임대가 6096가구, 분양은 1만2673가구다. 청약저축 가입자는 3월과 8월 모두 청약 신청이 가능하다. 25.7평 초과 물량은 주공이 공영개발하지만 대기업 브랜드를 쓸 수 있다. 판교 외에 2기 신도시도 나온다. 김포신도시에 속한 장기지구는 8개 단지, 총 3797가구가 공급될 예정이며, 3월쯤 동시분양으로 6개 단지, 2088가구가 일반 분양된다. 파주 운정신도시에서는 동양, 한라, 삼부 등 5~6개사가 상반기에 8000여 가구를 선보일 계획이다.택지지구도 있다. 성남 도촌지구는 24만2000평 규모로 상반기 안에 중소형 408가구가 우선 공급된다. 판교·분당이 가깝다. 화성 향남지구에서는 우방 등 11개 업체가 상반기 중 6300여 가구를 동시 분양할 예정이다.민간 업체 물량으로는 판교 인근 용인 신봉동, 성복동 일대가 최대 관심지역. 신도시 효과 외에도 신분당선 연장 전철과 용인~서울고속도로도 뚫리기 때문이다. GS, 동부, 동일 등 3~4개 업체가 3월 이후 약 4000가구를 순차적으로 쏟아낸다. ◆ 지방은 대단지 위주로 옥석 가려야지방 분양 시장의 경우, 양극화 현상이 심화되고 있어 입지여건이나 단지 규모, 브랜드 등을 잘 살펴서 신중하게 청약할 필요가 있다. 세중코리아 김학권 사장은 “1000가구 이상 대단지나 택지개발지구, 행정중심복합도시 인근 지역 등이 관심 지역으로 꼽힌다”고 말했다. 행정중심도시가 들어설 충청권에선 우선 연기군 일대에서 조치원 자이(1434가구)와 조치원 e-편한세상(1051가구)이 각각 3월과 7월에 분양한다. 당장은 편의시설 등이 부족하지만, 장기 발전가능성은 높다. 아산신도시에서는 주공이 29~33평형 1102가구를 4월에 내놓는다.광주(光州) 수완지구에서는 대주건설, ㈜현진 등이 6000가구 이상을 3월부터 분양할 예정이다. 신항 배후 주거단지인 부산 신호·명지지구에는 2월쯤 영조주택이 4000여 가구를 한꺼번에 선보인다. 대구에서는 월배신도시와 수성구 범어동을 중심으로 약 1만 가구를 분양한다.
- 종부세 등 부동산세법 국회통과..시장 침체 예상
- [이데일리 윤진섭기자] 주택 종부세 과세기준을 6억원을 낮추고 2 주택자에 대한 양도소득세를 중과하는 내용을 담은 정부 여당의 `8.31 부동산대책` 후속 4개 조세법안이 국회 본회의를 통과했다. 이에 따라 내년부터 부동산 세제 관련 법안의 시행이 가시권에 들어오게 됐고, 부동산 시장은 상당히 위축될 것으로 우려된다. 당장은 아니더라도 법 시행 자체의 불확실성이 제거된 만큼 시차를 두고 실망매물이 쏟아질 가능성이 커졌고, 이에 따른 가격 하락이 불가피할 것이란 지적이 지배적이다. 또 여당과 정부는 분양가를 낮추는 것을 골자로 한 후속대책을 내년 초에 밝히겠다는 입장을 밝힌 바 있어, 부동산시장에 대한 공세 수위는 점차 높아질 것으로 예상된다. ◇ 부동산 세법 4개 법안 어떤 내용 담고 있나= 국회 본회의를 통과한 부동산세법 4개 법안은 `종합부동산세법 개정안`, 양도소득세율 조정을 담은 `소득세법 개정안`, `조세특례제한법 개정안`, 비사업용 토지에 특별 부과세를 부과하는 `법인세법` 등이다. 이 중 부동산 시장에 직접적인 영향을 미칠 것으로 예상되는 법안은 `종합부동산세법 개정안`과 `소득세법 개정안`이다. 종합부동산세법 개정안은 종부세 과세기준금액을 주택의 경우 9억원에서 6억원으로, 비 사업용 토지의 경우 6억원에서 3억원으로 낮추는 내용이 골자다. 또 종부세법 개정안은 기존 인별 합산을 세대별 합산으로 전환하고 보유세 증가 상한선을 현행 150%에서 300%로 상향 조정하며 과표 적용률을 내년 70%, 오는 2009년 100%까지 높이는 내용을 담고 있다. 이 경우 종전 4인 가족이 각각 9억원짜리 집을 가지고 있어도 각자 재산세만 내면 됐지만, 바뀐 세별 합산으로는 36억원 짜리 집을 가지고 있는 것으로 간주돼 종합부동산세를 내야 한다. 소득세법 개정안은 1가구 2주택자의 양도소득세를 종전 9~36% 누진세율 체계에서 50% 단일세율로 중과하는 내용을 담고 있다. 이와 함께 그동안 주택을 장기 보유할 경우 공제해주던 장기보유특별공제도 없어졌다. 또 비사업용 토지에 대해서도 60% 단일세율로 중과하고 장기보유특별공제를 배제했다. 이 같은 법안은 1년간 시행이 유예되다가 2007년부터 시행된다. 그러나 내년 1월1일부터 모든 부동산 거래에 실거래가 신고 의무화가 실시돼, 실질적인 양도 차익에 대한 과세는 내년부터 현실화될 전망이다. 현재 1가구 2주택은 약 72만2000가구로 추산되며, 이 중 중과대상은 27만6000여 가구에 이를 것으로 추산되고 있다. 이밖에 2006년 이후 관리처분계획 인가를 받은 재건축 및 재개발 입주권도 주택수에 포함, 양도소득세를 강화하자는 정부안도 원안대로 통과됐다. ◇강남·분당 등 고가주택 장기적으로 매물 나올 듯= 부동산세법 4개 법안이 국회를 통과함에 따라 8.31 대책 이후 규제 강도나 법 시행에 대한 불확실성 때문에 관망세를 보여 왔던 부동산 시장도 타격이 예상된다. 당장은 강화되는 종부세 과세 기준에 따라 6억원 이상 고가 주택이 몰려 있는 서울 강남과 분당을 중심으로 매물이 증가하는 등 시장 변화가 예상되고 있다. 곽창석 부동산퍼스트 전무는 “이미 예견됐던 정책이 현실화된다는 점에서 의의가 있다”며 “매각을 주저했던 매물들도 시장에 나올 가능성이 있다”고 내다봤다. 양해근 부동산칼럼리스트도 “법안이 시행된다고 해도 실제 부과 시점까지는 여유 기간이 있어, 고가 주택 소유자들도 당분간은 관망세를 보일 것”이라고 전제하고 “다만 장기적으로 세금 부담이 커지기 때문에 내년 하반기 이후에는 매물이 나오면서 가격 하락의 가능성이 예상된다”고 말했다. ◇ 강북, 비인기지역 소득세법 개정안 타격 클 듯 = 양도세 중과를 골자로 한 소득세법 개정안의 국회 통과로 내년부터 2주택자의 경우 실거래가 기준으로 양도세를 내야하고, 2007년부터는 양도차익의 50%를 일률적으로 세금으로 납부해야 한다. 이에 따라 다주택자의 경우 서울 강북지역이나 시외곽지역, 비인기지역, 소형 평형 중심으로 매물을 처리할 가능성이 커, 이들 지역의 매물 증가와 가격하락이 불가피할 것으로 전망된다. 상황에 따라서는 상대적으로 대기수요가 많은 강남지역보다 이들 지역의 낙 폭이 훨씬 더 커질 수 있다는 지적이다. 함영진 내집마련정보사 팀장은 “내년부터 실거래가 신고가 의무화되기 때문에 강북이나 시 외곽지역의 경우 다주택자들이 양도세 중과 등을 피하기 위한 매물을 쏟아낼 가능성이 크다”고 말했다. 이어 그는 “매물이 증가할 경우 이들 지역 내 주택 가격 하락이 점쳐진다”며 “이를 감안한 매매수요도 대기로 돌아설 가능성이 크다”고 전망했다.
- (주간부동산) 서울 재건축 아파트 상승폭 둔화
- [이데일리 윤진섭기자] 서울 재건축 아파트 가격이 빠르게 위축되고 있다. 건설교통부와 서울시가 재건축 용적률 및 층고 제한 불가 방침을 밝힌 데다 8.31대책 후속입법 처리 등이 겹치며 거래가 끊기고, 호가도 약세다. 18일 부동산정보제공업체 부동산 114에 따르면 지난 주 서울지역 재건축 아파트 가격은 0.19%를 나타내, 한 주전 0.29%보다 0.1% 포인트 상승폭이 줄었다. 이에 따라 서울 전체 아파트값 변동률도 0.08%로 2주 전(0.14％)에 비해 상승폭이 감소했다. 반면 신도시는 0.06%, 수도권은 0.02%로 각각 한 주전과 비슷한 수준의 상승률을 보였다. 서울지역 재건축 아파트는 층고 규제 완화가 무산된 강동구 고덕지구 등이 가격 약세를 보였고, 서초구는 반포, 한신 등 저밀도 단지들의 하락세가 두드러졌다. 지역별로는 양천구(0.32%), 마포구(0.24%), 강동구(0.18%), 강남구(0.16%), 동작구(0.15%), 영등포구(0.14%), 서초구(0.12%), 광진구(0.1%) 등이 전체평균 이상 올랐다. 전세시장은 서울 0.11%, 신도시 0.07%, 수도권 0.01%를 기록해 전 주와 큰 변동이 없었다. 서울의 경우 일부 겨울방학 학군 수요가 몰린 양천(0.3%), 송파(0.22%), 서초(0.16%), 강남구(0.12%) 등의 전셋값이 평균 이상 올랐다. ◇매매시장 지난 주 서울 아파트 가격은 0.08% 올랐다. 지역별로는 양천구(0.32%), 마포구(0.24%), 강동구(0.18%), 강남구(0.16%), 동작구(0.15%), 영등포구(0.14%), 서초구(0.12%), 광진구(0.1%) 등이 평균 이상 올랐다. 그러나 은평구(-0.02%), 서대문구(-0.02%), 중구(-0.01%), 성북구(-0.01%), 도봉구(-0.01%), 관악구(-0.01%) 등 강북권과 외곽지역은 소폭 하락하거나 보합세를 나타냈다. 특히 한동안 가파른 상승세를 탔던 송파구는 이번 주 0.13%가 하락해 전 주에 이어 2주 연속 하락했다. 문정동 올림픽훼밀리타운, 거여동 현대1차 등이 약세로 돌아섰다. 신도시(0.06%)는 평촌(0.14%), 분당(0.08%), 일산(0.04%) 등이 소폭 오르고 중동(-0.07%)은 전 주에 이어 하락세가 이어졌다. 수도권(0.02%)은 의왕(0.15%), 평택(0.13%), 과천(0.11%), 광명시(0.1%) 등이 소폭 올랐고 안양, 고양, 김포 등도 완만한 가격 상승을 나타냈다. 반면 안산시(-0.06%), 오산시(-0.04%), 수원시(-0.01%), 구리시(-0.01%), 그리고 인천(-0.03%) 등은 매수세가 위축되면서 약세를 나타냈다. ◇전세시장 전세시장은 서울 0.11%, 신도시 0.07%, 수도권 0.01%를 기록해 전 주와 큰 변동이 없었다. 서울의 경우 일부 겨울방학 학군 수요가 몰린 양천(0.3%), 은평(0.23%), 송파(0.22%), 논원(0.21%), 서초(0.16%), 강남구(0.12%) 등의 전셋값이 평균 이상 올랐다. 특히 중소형 전세수요가 많은 노원구, 재개발-뉴타운 이주 등으로 오름세를 보인 은평구 등이 강세를 나타냈다. 반면 구로구(-0.04%), 관악구(-0.04%), 서대문구(-0.01%) 등은 약세를 보였다. 신도시는 산본이 0.16%로 가장 많이 올랐고, 평촌(0.15%), 일산(0.1%), 중동(0.03%), 분당(0.02%)이 뒤를 이었다. 수도권에서는 의왕시(0.54%)의 상승폭이 두드러졌다. 의왕 내손지구 재건축 이주 수요로 인해 주변 소형 아파트 전세 물건이 부족해 가격이 올랐다. 이밖에 김포(0.12%), 부천(0.09%)과 16일 중앙선 복선전철 개통 호재를 맞은 남양주(0.07%), 구리시(0.06%) 등이 전 주보다 소폭 상승했다. 반면 화성시(-0.11%), 안산시(-0.09%), 오산시(-0.08%), 수원시(-0.04%), 과천시(-0.04%), 고양시(-0.03%), 성남시(-0.01%) 등은 약세를 보였다.
- 올해 건설업체 재개발 수주 `지역집중 전략`
- [이데일리 이진철기자] 정부가 강력한 재건축규제에 나서면서 건설업체들이 주택사업의 새로운 돌파구로 재개발 수주에 총력을 기울이고 있다. 이러한 가운데 올해 재개발시장은 한 구역을 수주한 건설사가 인접한 구역까지 수주해 지역전체를 단일 브랜드 단지화시키는 전략이 두드러진 것으로 나타났다.14일 업계에 따르면 삼성물산(000830) 건설부문은 올해 서울 장위 1, 3, 5, 6구역 등 장위동 일대 4곳 3509가구의 재개발사업을 수주했다. 장위뉴타운은 이미 뉴타운으로 지정된 길음동, 미아동과 더불어 강북의 핵심 주거지역으로 기대되는 곳으로 삼성물산의 연이은 재개발 수주로 장위동 일대가 향후 `래미안타운`으로 변모할 전망이다.동부건설(005960)도 서울 동작구 흑석 5, 6구역을 수주한 상태에서 올해 흑석8구역(433가구)의 시공사로 선정돼 이들 3곳에서 총 2029가구를 공급할 예정이다. 이에 따라 흑석동 일대가 대규모 `동부센트레빌타운`으로 변모할 것으로 보인다.지방에서는 재개발 시공사 선정이 활발했던 부산지역에서 건설업체의 지역집중 경향이 두드러졌다.롯데건설은 부산에서도 부산진구 부전1-1구역 2546가구를 포함한 7개 지역의 재개발사업을 수주해 부산지역 강자의 자존심을 지켰다.부산지역 재개발 수주에 적극적으로 나섰던 GS건설(006360)도 올 한해에만 우동2구역(1070가구), 덕포1구역(1454가구), 당감4구역(1046가구), 금곡1구역(700가구), 전포1-1구역(1104가구) 등의 부산 대단지 재개발아파트의 시공사로 선정되는 실적을 올렸다.이밖에 중견업체 중에서는 한신공영(004960)이 11~12월 두달간 수주한 5곳의 재개발사업중 3곳을 부산에서 수주하는 집중력을 발휘했다. 한신공영는 부산 괴정2구역(842가구)과 부산 부암2구역(1040가구)의 시공사로 선정된 데 이어 부산 가야1구역(2194가구)을 한진중공업과 공동시공사로 수주했다.또 코오롱건설(003070)의 경우 재개발사업이 초창기인 대전지역 공략에 나서 대흥2구역(1052가구), 문화2구역(629가구)를 수주했다.양미라 뉴스타부동산 팀장은 "올해 재개발 수주는 건설업체의 연고지를 불문하고 서울의 대형건설사가 브랜드와 인지도, 풍부한 자본을 기반으로 지방 재개발수주에 두각을 나타낸 것이 특징"이라고 말했다.
- (8·31후속입법)도심재정비특별법 `강북도 초고층시대`
- [이데일리 윤진섭기자] 도심재정비 촉진을 위한 특별법이 국회 본회의를 통과해 내년 7월부터 시행된다. 이 법안은 구시가지 재개발 등 구도심 정비 사업을 광역단위로 효율적으로 진행하기 위해 도심재정비촉진지구를 지정할 수 있도록 하는 내용을 담고 있다. 이 법안의 핵심 뼈대는 강북 등 구도심 내에서 사업성을 높이기 위해 각종 건축 규제를 풀어주는 것이다. 도심재정비촉진지구는 50만㎡(15만평)이상의 구도심을 대상으로 한다. 다만 역세권은 20만㎡(6만평) 이상도 가능하다. 이들 지역에선 종전 2종 일반주거지역(전체 주거지역의 80%)를 3종으로 용도변경할 수 있으며 용적률도 지자체 조례에 관계없이 2종은 200%에서 250%로, 3종은 250%에서 300%까지 완화된다. 중심상업지역은 1000%에서 1500%로 높아진다. 역세권 등 상업지역에선 타워팰리스 같은 40~50층이 넘는 초고층 주상복합 건립도 가능하다. 또 소형평형 의무비율도 완화(25.7평 초과를 20%이하에서 40%이하로)돼 중소형 평형 비율이 줄어 중대형 아파트를 많이 지을 수 있게 됐다. 정부는 이 같은 인센티브를 당초 주택공사, SH공사 등 공공이 시행하는 사업장에만 줄 방침이었다. 그러나 재개발 사업이 민간(조합) 단위로 상당부분 이뤄진다는 점이 고려돼 민간시행자에도 인센티브를 주기로 했다. 그러나 특별법 검토 과정에서 집중 거론된 단독주택 지역의 재건축의 규제 완화 여부는 어떤 식이든 재건축에는 규제를 완화하지 않는다는 방침에 따라 이번 법안에서 제외됐다. 개발이익 환수장치도 마련돼 있다. 우선 늘어나는 용적률의 일부는 임대아파트를 건립해야 하고, 사업시행자는 건축비만 받고 임대아파트를 지자체에 내놓아야 한다. 공공시설로 내놓아야 할 땅도 늘어날 것으로 보인다. 일반적으로 재개발은 15%, 뉴타운은 28% 정도인데, 특별법이 시행되면 이 비율은 더 늘어날 것이라는 게 각 지자체의 판단이다. 특별법은 토지거래허가 대상면적(현행 54평 초과)을 줄이기로 해 재개발 지분 거래가 크게 위축될 수 있다. 경기도 등에서 허용되는 토지 등 분할 (속칭 쪼개기)도 제한된다. ◇서울 뉴타운, 성남·부천 일대 구도심 특별법 혜택 기대 특별법이 시행되면 대부분의 서울 뉴타운은 특별법의 지원을 받는 도시재정비촉진지구로 탈바꿈할 전망이다. 뉴타운으로 이미 지정·고시됐으면 특별법이 정한 면적 조건(주거형 15만평, 중심지형 6만평 초과)를 갖추고 건교부 장관이 인정하면 된다. 다만 이미 뉴타운 사업이 고시된 곳 중 천호(12만4000평), 방화(14만8000평) 등 2곳은 면적기준에 미달되고 은평과 길음 2곳은 사업시행인가를 받은 사업장이란 점에서 특별법 혜택을 받지 못한다. 또 뉴타운 중 왕십리(10만2000평)과 영등포(7만8000여평)는 역세권이고 규모가 주거형보다 작아 중심지형으로 개발될 것으로 보인다. 수도권에선 재개발 사업이 본격화되는 성남, 부천 등의 옛 시가지가 특별법 수혜를 기대하고 있다. 성남시는 수정, 중원구 일대 18개 구역(72만평), 부천시는 소사구(152만평), 원미구(16만평)이 재개발, 주거환경개선사업을 추진하고 있다.
- 서울시, 2차 뉴타운 사업 본격 착수
- [이데일리 윤진섭기자] 서울 동작구 노량진동 일대 `노량진뉴타운`이 2차 선정지 가운데 처음으로 사업시행인가를 추진한다. 서울시는 2차 뉴타운 개발을 선도하기 위해 선정한 19개 전략정비사업 가운데 노량진뉴타운을 시작으로 이달부터 사업시행인가 등 행정절차를 순차적으로 마무리하고 내년 상반기에 본격 착공키로 했다고 5일 밝혔다.가장 먼저 사업시행인가가 추진되는 곳은 노량진뉴타운내 위치한 동작구 노량진동 122-37번지 일대 5328평(1만7615㎡)의 노량진1구역 재개발사업지. 이 구역은 오는 8일 사업시행인가를 받고 내년 3월 관리처분인가와 함께 착공에 들어가 2008년까지 용적률 200% 이하를 적용, 지상 15층 이하 높이로 297가구가 들어설 예정이다.시는 이와 함께 이달중 3327평(1만1000㎡) 규모의 노량진 송학대 공원에 대한 착공에 들어갈 계획이다. 77억8500만원이 투입될 예정인 이 공원사업은 오는 20일 착공, 내년 말 완공된다.한편 서울시는 2차 뉴타운 사업지구 가운데 정비구역 지정이 완 료되지 않는 6개 구역과 조합 설립인가가 나지 않은 9개 구역에 대해서도 각각 연내에 마무리할 계획이다. 서울시 2차 뉴타운 사 업지구는 노량진을 비롯, 종로 교남, 용산 한남, 동대문 전농, 중랑 중화, 강북 미아, 서대문 가좌, 마포 아현, 양천 신정, 강 서 방화, 영등포, 강동 천호지구 등 12곳이다.
- 행정도시 합헌으로 혁신·기업도시 `동반 탄력`
- [이데일리 남창균기자] 행정도시법 합헌으로 참여정부의 역점사업인 혁신도시, 기업도시 건설도 탄력을 받을 전망이다. 참여정부는 국토균형발전을 위한 행정도시, 혁신도시, 신수도권 발전대책을 페키지로 추진해 왔다. 정부기관과 공공기관의 지방이전을 통해 지방을 발전시키는 한편 수도권 규제를 풀어 경쟁력을 강화하겠다는 복안이다. ◇혁신도시 = 혁신도시는 공공기관이 이전하는 전국 11개 시도에 들어선다. 현재까지 전북도 경남도 광주전남도가 혁신도시 후보지를 선정했으며 이달 중에 나머지 시도도 후보지를 선정한다. 지방 혁신도시로 이전하는 공공기관은 모두 176개로, 시도별로 9~15개 기관이 옮겨간다. 정부는 내년 하반기부터 혁신도시 후보지에 대한 토지수용에 들어가고 2007년 하반기에 착공, 2012년에는 조성을 마칠 계획이다. 지방으로 이전하는 공공기관 사옥은 모두 매각할 방침이다.기업도시 역시 낙후지역 육성대책의 하나다. 정부가 기업도시 시범사업지로 선정한 곳은 지식기반형- 원주 충주, 산업교역형 - 무안, 관광레저형 - 무주 해남-영암 태안 등 6곳이다. 기업도시는 최소 100만평에서 최대 1000만평 규모로, 연말까지 개발구역을 지정하고 개발계획을 확정한다. 사업추진이 빠른 지역은 내년말 착공에 들어가고 나머지 지역도 2007년에는 공사에 들어갈 계획이다. ◇수도권 발전대책 = 수도권 발전대책의 핵심은 규제완화다. 수도권 규제를 받지 않는 '정비발전지구'제도를 새로 도입한 것이 대표적이다. 정부는 국제도시 서울의 경쟁력을 강화하기 위해 용산 강남 여의도 상암에 국제업무단지를 조성하기로 했다. 특히 상암은 기존의 DMC(디지털미디어시티) 관련 사업과 연계해 소프트웨어 및 콘텐츠 분야를 육성할 방침이다. 이와 함께 공릉동 일대를 서울산업대학과 연계해 나노+정보기술 산업지구인 서울테크노폴리스로 조성하고 강북에 전문임상시험센터 등이 들어서는 메디클러스터를 만들 계획이다. 인천은 경제자유구역인 송도ㆍ영종ㆍ청라지구를 특화지구로 개발해 중국 상하이 푸동지구에 버금가는 물류 비즈니스 중심도시로 육성할 계획이다. 경기도는 3개 첨단산업 혁신클러스터(반월ㆍ시화, 수원, 파주)와 4대 특성화 벨트를 중심으로 산업클러스터를 육성키로 했다. 4대 특성화 벨트는 △국제물류벨트(수원~인천) △해상물류벨트(경기남부) △남북교류벨트(경기북부) △전원휴양벨트(경기동부) 등이다.
- (일문일답)"원가공개보다 원가연동제가 더 효과적"
- [이데일리 김수헌기자] 한덕수 경제부총리 겸 재정경제부 장관은 10일 정례브리핑에서 "아파트 분양원가공개보다 원가연동제가 가격을 낮추는데 훨씬 강한 정책수단"이라며 "판교분양에서 원가연동제가 효과를 발휘할 것"이라고 말했다. 한 부총리는 아울러 "앞으로 4~5년동안 증세를 하지 않을 것이라는 이야기는 저출산 사회안정망용 재원마련을 위한 증세를 하지 않겠다는 것"이라며 "정부내에서는 비과세 감면, 세출구조조정 등으로 관련재원 마련이 가능하다는 결론을 내렸으며, 전반적인 세제문제는 중장기조세개혁방안에서 결정할 것"이라고 밝혔다. 다음은 부총리와의 일문일답. -아파트 원가연동제가 시장에서 작동하지 않을 경우 추가대책있나. ▲원가연동제 효과는 판교에서 나타날 것이다. 아파트 분양원가공개보다 원가연동제가 가격을 낮추는 훨씬 강한 정책수단이라고 본다. -앞으로 4~5년동안 증세는 없을 것이라고 말했는데, 모든 세금을 앞으로 늘리는 일은 없을 것이라는 뜻인가. ▲저출산, 사회안정망 확충을 위한 재원마련을 위한 증세는 필요하지 않을 것 같다는 판단에 이르렀다는 뜻이다. 증세보다는 재경부가 현재 연간 18조원에 이르는 조세감면을 조정하고, 기획예산처가 세출구조조정을 해서 재원을 마련하는데 무게를 싣고 있다. 저출산, 사회안정망을 위한 세목신설이나 증세 필요성은 떨어진다고 본다. 꼭 목적세를 만들어서 재원마련을 해야할 필요가 있다면 검토는 해 보겠지만, 무게중심은 비과세감면 조정쪽이다. 그러나 중장기적으로 전반적인 세제개편을 어떻게 할 것인가 하는 문제는 지금 준비중인 중장기조세개혁방안을 통해 마련할 것이다. -쌀협상 국회비준에 대해서는. ▲쌀 관세화 유예조치는 농민단체들이 원해서 한 것이다. 정부의 이번 쌀협상은 농민을 위한 정책이라고 생각하고 있다. 정부는 관세화 유예에 따라 쌀 수입량이 늘어나 농민들이 겪는 어려움을 덜어주기 위해 직불제 보완 등 여러가지 정책을 마련했다. 쌀협상 비준안이 조속히 통과되지 않으면 우리나라 신인도에 큰 문제가 생긴다. -공기업 구조조정이 범정부적 차원에서 이뤄지고 있는 것인가. ▲우리나라 GDP가 세계11위지만 공공부문 효율성은 30~40위다. 참여정부는 공공부문을 혁신해 효율성을 높이고 우리의 성장잠재력 확충을 위한 생산성을 혁신하는데 역점을 두고 있다. 공기업에 대해서는 감사원은 업무감사차원에서, 기획예산처는 투자회사관리법에 따라 평가하고 지배구조를 개선한다는 차원에서 접근하고 있다. 이런 검토들이 충분이 이뤄진 뒤 공기업의 효율성을 높이는 방안이 결정될 것이다. -스크린쿼터에 대한 생각은. 그리고 강남재건축 규제완화에 대한 의견은. ▲영화업계를 만나서 이야기한대로다. 스크린쿼터는 국제적으로 허용되는 제도이고 영화계 발전을 위해 기여를 한 것이 사실이다. 다만 현재 국제적 여건을 봤을때 가장 효율적인 정책인지에 대해서는 대화를 통해 논의해보자는 것이다. 문화부가 주체가 돼 영화계와 논의해나간다는 원칙에서 달라진 것이 없다. 8·31 대책에서 밝혔듯이 인센티브를 부여해 개발하려는 것은 강북재개발이다. 강남재건축에 대해서는 정부발표에서 달라진 것이 없다. -자본시장통합법에서 영위할 수 있는 업종에 은행, 보험이 빠진 이유는. ▲금융업의 성격을 보는 세계적 추세가 은행, 보험, 그리고 자본시장과 직결된 금융산업군으로 나뉘고 있다. 앞으로 자본시장통합법이 시행되면 상당정도 금융사간 M&A가 있을 수 있다고 본다. -오늘 금통위가 콜금리를 인상했는데, 이에 대한 견해는. 그리고 미국과 정책금리차이가 나는데, 우리가 감내할 수있는 한계는. ▲금통위가 여러 요인과 경제동향을 고려해 결정을 내렸다고 본다. 특별히 코멘트할 것은 없고, 금통위 결정이 현시점에서 적절한 것으로 보며 존중한다. 미국과 정책금리 차이가 0.5%포인트 정도 나는데, 큰 의미를 두지 않는다. 외국인들도 11월들어서는 순매수로 돌아섰다. 다만 시장금리차이가 확대되면 자본유출 우려가 커질텐데, 현 시장금리가 미국보다 우리가 더 높아 아직 걱정은 없다. 유럽이 미국보다 정책금리가 2%포인트 낮지만, 양 지역간에 큰 경제적 문제가 없는 것으로 알고 있다. 미국과의 금리차가 어느 정도가 우리가 인내할 수 있는 수준인지 단정해서 보기는 어려울 것 같다.
- “내 1억으로 굴릴 부동산은 어디에…”
- [조선일보 제공] ‘1억원’. 적은 돈이 아니다. 수십억 이상을 굴리는 큰손이라면 몰라도 알토란 같은 돈이다. 하지만 부동산에 투자하기에는 큰돈도 아니다. 서울에선 20평대 아파트 전세 얻기도 어렵다. 그렇다면, 뭘 할 수 있을까. 먼저, ‘1억원 투자’의 기본 원칙부터 세워야 한다. 안전성과 수익성이다. 원금 손실이 있어서는 안 된다. 매월 고정 수익이 뒷받침되는 것도 중요하다. 대출은 부동산 투자에서 수익률을 높여주기 때문에 빼놓을 수 없는 지렛대이다. 그러나, 금리 상승기엔 총 투자비의 30% 이내가 적당하다. 1억원 투자의 가시권에 어떤 상품이 있는지 알아보자.1.뉴타운 지역 10평 안팎 소형주택강북의 주택 투자 상품 중에서는 뉴타운 지역이 첫손가락에 꼽힌다. 재개발이 예정된 구역의 소형 연립주택이나 다세대 주택은 임대 수익과 시세 차익을 동시에 기대할 수 있다. 부동산 정보업체인 알젠 강현구 실장은 “대지 지분 10평 안팎의 주택을 매입해 일단 개발될 때까지 월세를 놓고, 추후 입주권을 배정받아 새 아파트에 들어가는 전략을 세워 볼 수 있다”고 말했다. 가급적 값이 많이 오른 곳보다 사업 초기 단계의 지역을 골라야 투자비를 줄일 수 있다. 단, 뉴타운 투자는 5년 이상 중장기적인 관점에서 접근하는 게 좋다. 지분 가격이 1억원 안팎인 곳은 많다. 성북구 월곡1구역 10평 지분 값은 7000만~7500만원이다. 작년 6월 조합설립인가를 받은 동작구 흑석5구역 10평대는 평당 1300만~1500만원이다. 성동구 옥수12구역도 10평대를 평당 1300만~1500만원에 살 수 있다. 2.개발재료 있는 쇼핑몰 1층 상가상가는 고정 수익이 생긴다는 점에서 퇴직자나 직장인의 노후 대비 수단으로 선호도가 가장 높다. 하지만, 목 좋은 상가는 1억원으로 투자하기에는 어림없다. 아파트 단지 내 상가도 안전성은 높지만, 값이 많이 올랐다. 가장 현실적인 투자 상품은 쇼핑몰. 가급적 1~2층에 투자하는 게 좋다. 상층부로 갈수록 손님이 분산돼 수익률이 떨어지기 쉬운 탓이다. 상가114 유영상 소장은 “1층의 경우, 목 좋은 곳 기준으로 2.5~3평짜리가 1억7000만~1억8000만원에 매물로 나온다”고 말했다. 대출 30%와 임대보증금을 감안하면, 1억원으로 투자가 가능하다. 젊은층이 많이 몰리는 지역이거나, 청계천 복원 등 개발재료가 있는 동대문, 건대입구 등이 유리하다. 3.허가받은 수도권 전원주택지 급매물땅 투자는 당장 수익을 올리기는 어렵다. 4~5년쯤 묻어둔다는 생각으로 투자해야 한다. 또, 무턱대고 아무 땅이나 살 수도 없다. JMK플래닝 진명기 사장은 “수도권 지역의 허가받은 전원주택지 중에서 급매로 나오는 물건이 괜찮다”고 말했다. 토지거래허가구역으로 묶이지 않아 투자가 가능한 경기도 양평·가평·여주·이천 쪽이 관심지역이다. 대지면적 200~300평 규모의 전원주택지가 평당 80만원인데, 종종 평당 40만~50만원대 급매물이 나온다. 이 지역은 장기적으로 발전 가능성이 높고, 서울과 접근성도 좋다. 현지 부동산 중개업소 2~3곳을 선정해 놓고, 수시로 매물을 체크해야 우량 매물을 놓치지 않는다. 교통 여건과 지역 개발 재료가 있는 강원도 춘천이나 횡성도 시세가 평당 15만원대여서 1억원쯤이면 투자해 볼 수 있다.4.예금보다 나은 부동산 간접투자 상품부동산에 직접 투자하기가 불안하면 간접투자 상품에 눈을 돌려보자. 부동산 펀드나 리츠(REITs)는 투자자로부터 모은 자금을 부동산에 투자하고, 여기서 나온 수익금을 되돌려 준다. 소액으로 투자할 수 있고, 연 7~8% 수익도 안정적으로 올릴 수 있다. 직접 투자에 따른 세금이나 관리도 필요없다. 빌딩 임대형 리츠나 펀드는 건물 가치가 올라가면 청산 후 추가 수익을 거둘 수도 있다. 다만, 개발형 펀드의 경우 부동산 경기 위축으로 수익률이 떨어질 가능성이 있다. 리츠는 주식시장에 상장돼 자유롭게 사고 팔 수 있지만, 펀드는 사실상 중도 환매가 어렵다는 점도 알아둬야 한다.5.전매 가능한 지방 분양권 투자분양권은 초기 자금이 적게 든다. 중도금 무이자나 이자후불제 조건을 앞세운 아파트도 많다. 다만, 수도권은 전매가 대부분 제한돼 있어 지방으로 눈을 돌려야 한다. 대구, 부산 등 광역시는 계약 후 1년이 지나면 전매가 가능하고, 기타 지역은 전매 제한이 없다. 단, 분양권 투자는 미래 가치가 중요하다. 교통·환경·개발재료 등을 꼼꼼하게 살펴봐야 한다. 대구 월성동 지역, 경남 진해시 진영지구, 김해시 장유지구 등이 소액으로 매입할 만한 분양권으로 꼽힌다.
- 토공, 서울 도시개발사업 첫 진출
- [이데일리 윤진섭기자] 한국토지공사가 서울 도시개발사업에 처음으로 참여해 대규모 주상복합단지를 짓는다. 이는 정부가 추진하는 도시구조개선사업 진출을 염두에 둔 것으로, 향후 주택공사와 치열한 사업경쟁이 예상된다. 3일 서울시와 관련업계에 따르면 토공은 성동구가 행당동 87-4번지 일대 2만2627평에 추진하고 있는 행당지구 도시개발사업 시행자로 참여한다. 한국토지공사 서울지역 본부 관계자는 "이 지역은 20~30년된 장기미집행 도시계획시설이 65%에 달하는 등 수 십년간 낙후지역으로 방치됐던 곳"이라며 "주상복합과 문화시설, 학교 등 지역 종합개발이 필요했고, 이런 이유로 토공이 (서울지역에선) 처음으로 사업 시행자로 참여하게 됐다"고 밝혔다. 이 관계자는 이어 "이번 행당동 도시개발사업을 통해 서울 도심 개발 노하우를 쌓을 계획"이라며 "이번 사업은 향후 정부가 추진하는 강북 광역개발에 토공이 주도적으로 참여할 수 있는 발판이 될 것"이라고 덧붙였다. 그동안 서울 도심내 정비 사업은 대한주택공사가 을지로와 공덕동에서 도심재개발을 벌인 바 있지만, 토공이 참여하는 것은 이번이 처음이다. 따라서 공공기관이 주도할 강북 도시구조개선사업을 둘러싸고 토공과 주공의 경쟁이 불가피할 전망이다. 성동구 장기종합발전계획에 따라 도심 정비 사업 일환으로 추진되는 행당지구 도시개발사업은 새로 조성된 뚝섬 서웊 숲, 뚝섬 상업지역과 가깝고 최근 주택재개발 정비 예정구역으로 지정된 행당동 100번지 일대와 경원선 철도를 사이에 두고 있다. 토공은 이 지역 내 3932평(1만3000㎡)에 주거가 가능한 주상복합시설을 지을 계획이고, 전체 구역의 70% 가까운 1만5427평(5만1000㎡)에는 어린이공원과 고등학교, 성동구 보건소, 청소년 수련원 등 도시계획시설을 건립할 예정이다. 토공은 내년에 본격적인 사업에 착수해, 2008년 말 완공 목표로 삼고 있다.
- 8.31대책 두달, 재건축값↓-전셋값↑
- [이데일리 이진철기자] 8.31부동산대책이 발표된 지 2개월이 지나면서 부동산시장은 전반적인 안정세를 보이고 있다. 보유세 및 양도세 강화, 부동산담보대출 억제 등과 더불어 금리까지 인상되면서 투자수요가 급속히 위축됐기 때문이다.8.31대책 이후 아파트시장은 정부가 재건축·재개발 입주권을 과세대상에 포함키로 발표한 이후 강남권을 중심으로 9월부터 거래가 끊기고 급매물 출시 등 가격하락이 두드러졌다. 그러나 10월 들어 급매물이 소진되면서 일부 단지에서 가격반등 조짐이 나타나고 있다.31일 한국부동산정보협회에 따르면 강남권 재건축 아파트값은 8.31대책 직후인 9월에는 3.89％ 하락했지만 10월에는 0.64％ 상승했다. 강남구는 9월 -5.37％에서 10월 0.89％로 상승했고, 강동구와 송파구도 각각 -4.64％에서 1.24％, -3.61％에서 0.67％로 반등했다.◇재건축 `직격탄` = 강남구 대치동 은마아파트 31평형은 한때 6억6000만원선까지 떨어진 뒤 다시 7억원선을 회복했다. 이 아파트 34평형도 8억원선까지 하락했지만 현재는 8억2000만원 이상의 호가를 보이고 있다. 개포주공1단지 13평형의 경우 4억2000만원에 급매물이 거래된 이후 4억5000만원 이하로는 매물이 나오지 않는 상황이다.강동구 고덕주공2단지도 지난 6월만 해도 15평형은 5억원, 16평형은 5억2000만원에 호가됐지만 8.31대책 직후 15평형은 3억7000만원, 16평형은 3억9000만원으로 가격이 하락했다. 그러나 10월 들어 하락세가 멈춰 15평형은 3억9000만원, 16평형은 4억2000만원선을 호가하고 있다.이처럼 재건축아파트값의 하락세가 멈춘 것은 급매물이 소화된 이후 매도희망자들이 8.31대책의 조세강화 영향이 아직까지는 미미하고 국회의 입법처리 과정을 지켜본 후 매도여부를 결정하겠다며 관망세를 보이고 있기 때문이다.김규정 부동산114 차장은 "8.31대책 이후 투자심리 위축으로 급락했던 강남권 재건축이 급매물 거래로 하락세가 주춤하면서 상승세로 돌아섰으나 대세 상승으로 보기에는 무리가 있다"고 말했다.◇일부지역 전셋값 급등 = 재건축과 대조적으로 아파트 전셋값은 집값하락을 기대한 수요자들이 매입을 기피하고, 전세수요로 전환하면서 지난 2개월간 높은 상승률을 기록했다. 닥터아파트에 따르면 지난 9월 한달간 서울 아파트 전셋값은 1.43% 상승해 2002년 1월(1.74%) 이후 가장 높은 상승률을 기록했다. 지난 2개월간 서울은 전셋값이 2.12% 상승했으며 그중 강남권이 3.48%이나 올랐다. 반면 비강남권인 강북권(1.59%) 강서권(1.54%) 도심권(1.03%)은 상승폭이 강남권의 절반 수준에 불과했다.이에 따라 강남권 아파트 전셋값은 2개월 전(평당 657만원)보다 평당 23만원이 오른 평당 680만원을 기록한 반면, 강북권은 같은기간 평당 391만원에 평당 397만원으로 6만원 오르는데 그쳤다. ◇8.31대책 국회처리 `주목` = 부동산전문가들은 8.31대책이 단기적으로 아파트값 안정에는 기여한 것으로 평가하고 있다. 다만, 8.31대책의 대부분이 법령개정을 통해 실현될 수밖에 없어 이번 정기국회에서 어떻게 처리되느냐에 따라 시장의 반응이 달라질 것으로 예상하고 있다.김용순 주택도시연구원 수석연구원은 "8.31대책이 단기적으로 투자수요를 위축시키고 보유매물을 증대시켜 부동산 가격안정에 기여했다"며 "다만 저금리기조와 풍부한 유동성이 여전하고 투기억제정책 기조 지속여부가 불투명하다는 점에서 부동산가격이 장기적으로 안정될 지는 미지수"라고 말했다.전세시장도 가을이사철이 마무리되면서 오름폭이 크게 둔화됐지만 상승 불씨가 완전히 꺼졌다고는 볼 수 없다는 지적이다. 박준형 한국부동산정보협회 팀장은 "강남권 등 인기지역은 여전히 매물부족에 따른 오름세가 이어지고 있다"며 "겨울방학을 앞둔 학군수요로 다시 전셋값 상승폭이 커질 가능성이 있다"고 말했다.김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "8.31대책으로 투자수요가 지속적으로 감소될 전망"이라며 "투기수요가 아닌 실수요가 위축되지 않도록 세제 등의 후속대책을 마련하는 것이 필요하다"고 지적했다.
- 내년 6월 낙후지역 개발 본격화..뉴타운 국고지원
- [이데일리 윤진섭기자] 강북 뉴타운 등 낙후지역 개발을 위한 법적 근거가 마련됐다. 또 낙후 지역 내 기반시설 설치에 소요되는 예산을 국고로 지원키로 해, 서울 뉴타운 사업에 국고 지원의 길이 열렸다. 13일 건설교통부에 따르면 국회 건설교통위원회 윤호중의원이 오늘 서울을 비롯한 도시 내 신. 구시가자의 불균형을 해소하기 위한 `도시구조개선특별법안`을 열린우리당 당론으로 대표 발의할 계획이다. `도시구조개선특별법안` 내용에 따르면 구조개선지구의 규모는 15만1200여평(50만㎡) 이상으로 정했다. 단 역세권 등 집약적 개발이 필요한 지역은 6만500평(20만㎡) 이상으로 정했다. 또 도시구조개선지구 지정은 시장, 군수 또는 구청장이 주민공람과 지방의회의 의견을 청취한 후 시.도지사에게 신청하고, 시.도지사는 심의를 거쳐 지정하도록 했다. 그러나 지구 지정 후 2년 내(1년 연장 가능) 개선계획이 제대로 수립되지 않으면 지구지정의 효력을 상실토록 했다. 법안에선 대한주택공사, SH공사 등 공공기관이 사업시행자로 지정될 경우 용적률, 소형평형의무비율 등을 완화하기로 했다. 따라서 공공기관이 참여하는 구조개선지구는 용적률을 50~100% 상향 조정되고, 조합설립을 위한 주민동의요건도 66%(3분의 2)에서 50%(2분의 1)로 낮춰진다. 또 소형평형의무비율(25.7평 이하)도 80%에서 60%로 완화해 중대형을 많이 지을 수 있도록 했다. 인센티브를 주는 대신 임대아파트를 의무적으로 짓도록 해 개발이익은 철저히 환수키로 했다. 즉 현행 용적률 이외에 추가되는 용적률의 일정부분(재건축은 10, 25%)을 임대아파트로 공급토록 했다. 또 기반시설부담금을 통해 개발이익을 환수하고, 지구지정된 곳은 토지거래허가구역을 실시키로 했다. 국가 등이 기반시설의 설치에 소요되는 예산을 지원하거나 국민주택기금을 융자할 수 있는 근거도 마련됐다. 아울러 문화시설, 복지지설 등 생활권시설 확보를 위해 복합시설에 대한 민자유치도 허용토록 했다. 강팔문 건교부 주거복지본부장은 "낙후지역 내 기반시설에 국고를 지원키로 하고 법안에 근거를 마련했다"며 "따라서 서울시가 요구하는 뉴타운 사업비 50% 국고지원은 어렵겠지만 일부 지원은 가능할 것"이라고 말했다. 법안에선 서울 뉴타운 사업 예정지와 균형발전촉진지구도 이 같은 절차를 밟으면 광역개발사업을 추진할 수 있다. 이에 따라 대부분 15만평 규모로 사업이 추진 중인 2,3차 뉴타운 사업예정지들은 도시구조개선지구로 변경이 가능할 전망이다. 한편 정부와 여당은 법안이 이번 국회에서 통과될 경우 내년 상반기 대통령령 등 하위규정을 제정하고, 내년 6월부터 시행할 예정이다.
