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부동산 언론보도 이래서 틀렸다?
[이데일리 김수헌기자] 세금폭탄론, 서민·강북·지방피해론, 위헌론, 풍선효과론 등. 참여정부 부동산정책에 대한 일부 언론의 비판논리다. 이런 논리가 확산되고 있지만 이를 반박하는 주장도 나와 주목을 끌고 있다. 전강수 대구카톨릭대 교수(부동산통상학부)는 24일 토지정의시민연대와 민주언론시민연합이 공동주최한 `부동산정책 보도의 문제점` 토론회에서 언론 일각의 비판적 보도를 조목조목 반박했다. 전 교수는 우선 "8·31대책을 전후해 일각에서 `세금폭탄` 또는 `세금테러`와 같은 자극적 표현으로 집중공격을 했지만 사실이 아닌 것으로 나타났다"며 "`강북피해론` 역시 잘못된 비판"이라고 주장했다. 다주택 소유자에게 양도세를 중과하면 강남아파트는 내놓지 않고 강북아파트만 내놓을 것이라는 것이 강북피해론 논거. 그는 "강남지역에 다수 주택을 소유하는 사람에 대해서는 언급하지 않고 강·남북에 분산해 다주택을 소유만 사람만 언급했다"고 지적했다. 지방주택시장 한파설에 대해서는 부동산 정책 때문이 아니라 그동안 건설사들이 지방 부동산 시장에서 주변시세와는 무관하게 지나치게 높은 분양가를 책정한 결과라고 말했다. 전 교수는 3·30대책에서 투기지역 내 6억원이 넘는 아파트를 구입할 때 소득과 이자상환능력을 고려한 `총부채상환비율(DTI)`이 적용되도록 한데 대해 일각에서 "서민들의 강남진입 꿈이 멀어졌다"는 논리를 전개하는 것 역시 옳지 않다고 주장했다. DTI 적용은 거시경제에 타격을 주지않고 강남과 분당권의 국지적 투기를 억제하는데 시의적절한 정책이라는 것.  그는 "서민들의 강남진입을 막는다는 이유로 DTI 적용을 비판하는 것은 적절치 않다"며 "강남진입을 꿈꾸는 사람들을 서민이라고 할 수 있을지도 의문일 뿐 아니라 서민이 강남에 진입하기를 바란다면 대출조건을 느슨하게 할 일이 아니고 강남집값을 내리는 일이 급선무"라고 말했다.  공급확대론과 관련해서도 강남집값 상승은 1차적으로 투기수요가 몰려서 발생한 것이라고 주장하고, 특히 아파트 공급이 활발해지면 강남 집값을 잡을 수 있다고 보는 것은 잘못이라고 말했다. 강남이라는 좋은 위치에 주택공급을 확대하는데는 근본적으로 한계가 있을 뿐 아니라 저층단지 재건축이 거의 완료된 강남지역에서 재건축을 통해 증대시킬 수 있는 중대형아파트 공급물량도 제한적이라는 것이다.  이와함께 실수요에 대한 면밀한 판단없이 무작정 공급을 확대했다가는 투기가 사라진 다음 주택공급이 과잉상태에 빠져 지금과는 반대로 집값이 폭락할 가능성이 크다고 지적했다 현재 집값 폭등은 바로 공급확대책 때문에 발생한 측면이 강하다고 주장했다. 강남과 분당권에서 잠잠해졌던 투기에 다시 불을 붙인 것은 재건축완화 방침 발표와 판교신도시 개발때문으로, 이러한 인위적인 공급확대책이 확실한 개발이익 환수장치없이 추진될 경우 투기세력에게 개발호재를 제공함으로써 투기의 불쏘시개로 작용할 뿐 이라고 비판했다. 한편 전 교수는 3·30대책에 담긴 재건축 개발부담금이 미실현 이익에 대한 과세이므로 위헌소지가 있다는 주장도 수용하기 어렵다고 주장했다. 그는 "지난 94년 토지초과이득세가 헌법불합치 판정을 받았지만 그 이유가 미실현 이익에 대한 과세라는데 있지 않다"고 설명했다. 그는 "당시 헌법재판소는 오히려 `과세대상을 실현된 소득에 국한시킬 것인가 혹은 미실현이득을 포함시킬 것인가 여부는 과세목적, 과세소득의 특성, 과세기술상의 문제 등을 고려해 판단할 입법정책의 문제일 뿐이라고 지적했다"고 말했다.

2006.04.24 I 김수헌 기자

3월 전국 땅값 상승률 0.52%..오름폭 커져
[이데일리 윤진섭기자] 3월 땅값이 개발 예정지역을 중심으로 8.31 대책 이후 가장 많이 오르는 등 토지시장 불안이 지속되고 있다. 특히 행정도시가 들어설 공주, 연기 등 충남권 일대 땅값 상승 폭이 커진 것으로 나타났다.23일 건설교통부에 따르면 3월 전국 땅값은 전월에 비해 0.52% 올랐다. 이는 8.31 대책 이후 최고치로 월별 땅값 상승률은 ▲작년 9월 0.19% ▲10월 0.29% ▲11월 0.40% ▲12월 0.40% ▲올 1월 0.35% ▲2월 0.42% 등이었다.충남지역(0.89%)은 행정도시 및 도청소재지 이전 등의 영향으로 상승폭이 컸다. 또 서울시는 강북개발 기대감으로 0.86% 올랐고, 충북(0.61%) 등도 오름폭이 컸다. 땅값이 가장 많이 오른 곳은 충남 홍성군(3.98%) 예산군(3.96%) 등으로 충남도청 이전 발표에 따른 기대심리가 작용하면서 상승 폭이 커졌다. 혁신도시 예정지인 경북 김천시(0.91%), 대구 동구(0.7u9%), 전남 나주시(0.99%) 등지도 많이 올랐다.한편 지난 1월 1일 이후 부동산 실거래가 신고건수(필지기준)는 3월에 16만465건으로, 2월대비(9만2998건) 큰 폭의 증가세를 나타냈다. 특히 전체 매매거래 중 실거래가 신고 비율은 2월 69.8%에서 3월 87.2%로 증가, 실거래 신고가 점차 정착되고 있다고 건교부는 설명했다. 가격검증시스템을 통해 신고가격을 검증한 결과, 부정적 비율은 5.8% 수준으로 나타났다고 건교부는 설명했다.

2006.04.23 I 윤진섭 기자

(주간부동산)일반아파트 30~40평형대 강세..재건축↓
[이데일리 정태선기자] 서울 아파트시장 전반적으로는 개발 호재가 있는 몇몇 지역을 중심으로만 수요층이 형성되고 있을 뿐, 계절적인 거래 비수기와 3.30대책 영향으로 거래는 대체로 부진한 상황이다. 23일 부동산정보업체 부동산114에 따르면 4월 셋째 주, 서울 매매시장은 한 주간 0.43% 변동률을 기록했다. 그 외 신도시는 0.7%, 수도권은 0.32%를 기록했고, 전세시장은 서울 0.14%, 신도시 0.13%, 수도권 0.11%로 지난 주와 큰 변동없이 비교적 안정세를 유지했다. 강남구 재건축이 한 주간 -0.06% 하락했다. 특히 사업초기 단계의 아파트값 하락세가 두드러져, 개포동 주공2,3단지가 평형별로 500만원~1억원까지 하락했고, 평형대별로는 10평형대보다 초기 투자금액이 큰 20평형대의 하락폭이 더 컸다. 하지만 재건축 속도가 빠른 일부 단지들은 상승폭이 커졌다.◇매매한강 주변 강남권역과 강서권역이 상승세를 주도했다. 서울은 서초(0.85%), 동작(0.71%), 강남(0.65%), 구로(0.64%), 강서(0.60%), 용산(0.44%) 순으로 주간 변동률이 높았다.서초구는 선호도 높은 노후단지와 사업속도가 빠른 재건축 단지를 중심으로 상승세를 보였고 동작구는 신대방동과 사당동 주변의 일반 아파트들이 상승했다. 강서구는 9호선 역세권단지를 중심으로 대단지나 재건축 아파트 중심으로 오름세가 지속되면서 지난 19일에 주택투기지역으로 지정됐으며 적용은 25일부터다.강동구, 강북구, 관악구, 금천구, 노원구, 도봉구 등의 30~40평형대 가격상승률이 높은 수준이었고, 최근 대형 평형 위주의 가격상승률이 높았던 양천구와 송파구 역시 최근에는 30~40평형대의 가격상승률이 상대적으로 높아지고 있다. 송파구의 경우 재건축 단지의 약세 속에서도 문정동, 오금동 등 상대적으로 저평가된 20~40평형대는 오름세를 보였다. 신도시는 산본(1.60%), 평촌(0.92%), 일산(0.83%), 분당(0.58%), 중동(0.02%) 순으로 오름세를 보였다. 신도시 역시 중대형 매물 부족현상은 여전하지만 30평형대의 매물을 찾는 수요가 최근 증가하는 향상을 보였다. 수도권은 2주 연속 의왕(1.2%)이 가장 많이 올랐다. 뒤를 이어 군포(1.14%), 과천(0.66%), 김포(0.64%), 안양(0.59%), 파주(0.59%), 양주(0.55%), 성남(0.52%) 순으로 신도시 및 신규 택지지구 주변 지역 중심으로 오름세를 보였다.◇전세서울 전세 시장은 4월 들어 아파트값 상승세가 꺾이면서 보합세를 유지하고 있다. 동작(0.6%), 관악(0.52%), 강서(0.26%), 도봉(0.25%), 양천(0.22%), 노원(0.21%), 마포(0.21%) 순으로 오름세를 보였고 하락세를 보인 강동(-0.02%)을 제외한 나머지 지역도 0.2%대 미만의 변동률을 보였다.신혼부부 수요가 있는 일부 강북권이나 동작, 관악, 강서 등 역세권 단지들은 수요가 있는 편이지만 전반적으로 수요가 줄면서 3월보다 거래가 잠잠해졌고 일부 20~30평형대 중소형 매물을 중심으로만 거래가 형성되고 있다.신도시는 산본(0.84%), 일산(0.25%), 평촌(0.23%) 순으로 주간 상승했고, 분당(-0.08%)은 30평형대 이하 중소형 평형이 내림세를 보이면서 하락했다. 수도권은 성남(0.45%), 군포(0.37%), 부천(0.35%), 안산(0.35%), 구리(0.31%) 등이 소폭 상승했다. 상대적으로 물량이 많은 용인(-0.18%)과 포천(-0.31%)을 제외하고는 보합세를 유지하거나 미미한 움직임을 보였다.

2006.04.23 I 정태선 기자

하나로텔레콤 조직개편..컨버전스사업 강화
[이데일리 백종훈기자] 하나로텔레콤(033630)은 TV포털 등 컨버전스 사업에 박차를 가하기 위해 `컨버전스본부`를 신설하고 영업조직의 임원인사를 하는 등 조직개편을 단행한다고 17일 밝혔다.하나로텔레콤은 이번 조직개편에서 컨버전스사업 강화에 역점을 뒀다고 설명했다. 하나로텔레콤은 홍순만 전무를 컨버전스본부장(부사장)으로 선임해 올 7월 TV포털서비스를 준비한다는 방침이다.홍순만 부사장은 "최적의 컨버전스 상품을 조기에 개발, 보급함으로써 시장을 선점하는데 모든 역량을 집중하겠다"고 말했다.하나로텔레콤은 홍순만 부사장이 컨버전스본부장으로 이동함에 따라 공석이 된 마케팅본부장에 마크 피츠포드씨를 부사장으로 영입했다. 마크 피츠포드 신임 부사장은 퍼시픽벨, SBC커뮤니케이션스에서 고객마케팅 부사장, 퀘스트에서 고객마케팅 부문 수석부사장을 각각 역임한 마케팅분야 전문가다.하나로텔레콤은 또 영업력 강화를 위해 지사장 중심으로 6명의 임원을 승진시키고 2명의 신규 임원 인사를 실시했다. 아울러 본사 임원의 지사 전진 배치 등을 포함한 임원 인사를 단행했다.다음은 인사 내용이다.<신규임용>◇부사장▲마케팅본부장 마크 피츠포드<승진>◇부사장▲컨버전스본부장 홍순만◇상무▲강남지사장 김연호▲경북지사장 민경유◇상무보▲강북지사장 이재석▲호남지사장 박민혁▲수도권남지사장 정형재<전보>◇상무▲Biz HR실장 고명주◇상무보▲상품기획실장 남계인◇부장▲마케팅기획실장 이종원▲정보기술실장 정진하<파견>◇상무▲하나로T&I 이백규

2006.04.17 I 백종훈 기자

강남 집값해법, "공급확대"vs"수요분산"
[이데일리 남창균기자]  강남 집값 잡기의 해법으로 '공급확대론'과 '수요분산론'이 맞서고 있다. 공급확대론은 시장경제원리를 부르짖는 쪽의 해법이며 수요분산론은 참여정부가 내세우는 논리다. 참여정부 내내 충돌해 온 양쪽의 논리는 3·30대책 이후 더욱 가열되고 있다. 수요분산론 대 공급확대론의 싸움은 결론이 나 있는 상황이다. 참여정부는 임기동안 공급확대론을 수용하지 않을 태세이기 때문이다. 하지만 모든 것이 끝난 것은 아니다. 강남 집값 상승세가 지속될 경우 공급확대론은 더욱 세를 얻을 수밖에 없다. ◇공급확대론 = 공급확대론은 수급논리에 기반을 두고 있다. 강남 집값이 오르는 것은 공급보다 수요가 많기 때문이라는 것이다. 집값이 오르기 시작한 2001년 이후 수요초과-공급부족 현상은 한번도 해소되지 않았고 이런 이유로 집값이 올랐다는 것. 특히 정부가 집값 상승을 억제하기 위해 내놓은 재건축 규제가 공급부족을 심화시켰다고 본다. 소형평형의무비율 확대가 중대형아파트 공급을 줄였고, 후분양제로 인해 공급물량의 씨가 말랐다는 것이다. 여기에 임대주택 의무화, 개발부담금 부과 등 개발이익환수제도는 재건축 추진의지를 꺾어 신규 공급을 늦추는 역효과를 초래했다는 주장이다. 1가구3주택자에 대한 양도세 중과와 재건축 조합원 지위양도 금지 조치는 거래의 동맥경화 현상을 낳아 공급부족을 더욱 심화시켰다고 보는 것이다. ◇수요분산론 = 정문수 청와대 경제보좌관은 최근 청와대브리핑에서 공급확대론은 재건축 용적률을 풀어주자는 것이 골자라며 재건축을 통한 추가 주택공급은 고작 5-10% 수준이기 때문에 공급증대 효과가 없다고 단언했다. 그는 "재건축 용적률을 늘리기 위해서는 기존주택을 헐고 새 주택을 지으면서 밀도와 고도를 높여야 한다"며 "강남에 도로 학교 공원 등 도시기반시설을 추가로 설치할 수 없는 현실을 고려하면 용적률 확대는 강남을 교통지옥으로, 20년 후에는 슬럼가로 전락시키는 결과를 가져올 것"이라고 주장했다. 정부는 또 8.31대책을 통해 강남 공급을 확대했다고 말한다. 세곡 우면(2.2만가구), 판교(2.9만가구), 송파(4.6만가구) 등 신규택지에서만 향후 5년간 10만가구가 공급된다는 것이다. 강남3구 아파트 재고(24만가구)의 40%에 해당하는 물량이다. 이에 따라 현실적으로 가장 바람직한 대안은 수요를 분산하는 것이라고 말한다. 정부는 수요분산책으로 강북개발을 든다. 오는 7월1일부터 시행되는 도시재정비촉진특별법을 통해 강북을 재개발하면 강남수요를 분산시킬 수 있다는 계산이다. 아울러 지방에 혁신도시와 기업도시를 건설하면 강남 진입수요는 완화될 것이라고 본다. ◇해법은 없나 = 정부는 '공급확대론=용적률 완화'로 보고 있지만 용적률을 풀지 않더라도 공급부족 문제를 어느 정도 해소할 수 있는 방안이 있다. 소형평형의무비율과 후분양제 완화가 그것이다. 소형평형의무비율 확대조치는 소형주택 공급이라는 정부의 의도와는 반대로 초미니 주택만 양산했으며 후분양제는 분양가만 끌어올리는 부작용만 낳았다는 게 전문가들의 평이다. 한 전문가는 "후분양제는 그나마 남아있던 공급물량도 없애는 부작용을 낳았다"며 "청약과열을 피하기 위해 도입된 미봉책을 유지할 필요는 없다"고 지적했다. 정부의 해법인 수요분산론은 최소 5년 후에나 가시적인 성과를 볼 수 있으며 강남 수요가 분산될지 여부를 100% 확신할 수 없다는 점에서 강남 집값 안정대책으로는 함량부족으로 보인다.

2006.04.11 I 남창균 기자

강남재건축 과도한 억제, 집값상승 가능성-삼성硏
[이데일리 김수헌기자] 강남지역 재건축을 과도하게 억제할 경우 장기적으로 공급부족을 초래해 집값이 오를 가능성이 있는 것으로 지적했다. 또 집값 상승의 근본원인은 강남 등 수요가 높은 지역에서 공급이 따라가지 못하는 수급 불균형 때문인 것으로 분석됐다. 삼성경제연구소는 10일 `최근 주택경기 진단과 시사점`보고서(정형민 수석연구원)에서 "지난 2004년~2005년 정부의 주택경기 안정책 및 내수침체 등으로 주택공급규모가 감소했고 수도권과 지방간 지역별 공급편차도 크게 발생했다"며 이같이 주장했다. 보고서는 "한국의 주택보급률은 지속적으로 상승해 2004년 102.2%에 도달했으나 아직 선진국 수준인 110%~115%에 비하면 낮은 수준이며, 자가점유비율은 54.2%에 불과해 한국의 주택소유 욕구 등을 고려하며 신규수요도 높은 편"이라고 밝혔다.보고서는 "최근 주택가격 상승의 근본원인은 수급불균형"이라고 지적하고 "서울 및 강남지역의 국지적 가격상승이 전체 주택가격의 움직임을 주도하고 있다"고 진단했다. 아울러 "수요가 높은 지역에서 공급이 따라가지 못하는 수급불균형으로 가격상승이 지속되고 있다"면서 "택지가 포화 상태인 강남지역에서 유일한 주택공급수단인 재건축이 크게 위축돼 가격이 오르고 있다"고 설명했다. 보고서는 향후 주택동향과 관련, 주택가격 안정세 등으로 주택경기 급락 가능성은 낮다고 분석하고 올해 주택가격은 안정세를 보일 것으로 예상했다 정형민 수석연구원은 "국지적 가격상승 영향도 배제할 수 없으나 종부세 부과 등이 현실화되면서 안정세를 보일 전망"이라며 "그러나 정부가 강력한 수요억제책을 지속적으로 추가할 경우 주택경기 하락세 전환 가능성도 배제못한다"고 지적했다. 정 연구원은 향후 부동산 정책은 수급불균형 해소에 주력해야 한다고 주장했다. 그는 "주택수요가 고급화되는 추세속에서 지나친 소형평형 의무화 비율 부과는 자원배분을 왜곡할 우려가 있다"며 "인프라가 양호한 강남지역 재건축에 대한 과도한 억제는 장기적으로 공급부족을 초래해 가격이 상승할 가능성이 있다"고 지적했다. 한편 보고서는 "강북 뉴타운 및 재개발정책을 지속적으로 추진해 주택구매자들의 선택폭을 넓히도록 노력해야 한다"며 "부동산 제도 역시 실거래가 신고정착 등 합리화 노력이 지속돼야 한다"고 강조했다.

2006.04.10 I 김수헌 기자

(주간부동산)강남권아파트 "상승세 꺾였다"
[이데일리 정태선기자] 3.30 대책의 영향이 아파트 시장에 서서히 나타나고 있다. 서울 강남권의 아파트값 상승률은 3월 중순에 최고점을 찍은 후, 8.31 후속 대책 발표가 예고된 3월 말부터 상승세가 눈에 띄게 둔화됐다. 특히 재건축 추진 초기 단계의 아파트값이 하향 조정되는 등, 강남권 매매가격 상승률은 3월 중순 주간변동률 수치와 비교해 절반 수준으로 떨어졌다. 지난주 아파트값 주간변동률은 서울이 0.46%를 기록했고, 신도시와 수도권은 각각 0.57%, 0.27%로 전주(0.71%, 0.34%)보다 상승폭이 둔화됐다. 서울 재건축 시장은 전주(0.81%)보다 0.11%p 하락하면서 한 주간 0.70%를 나타냈다. 전세시장은 여전히 물량이 많지 않은 가운데 거래는 활발하지 못했다. 서울이 주간 0.18% 상승률을 보였고 신도시 0.10%, 수도권 0.21% 변동률로 수도권을 제외한 서울과 신도시는 전주 보다는 상승률이 둔화됐다. ◇매매 서울매매시장은 양천(1.28%), 서초(0.64%), 용산(0.64%), 강남(0.57%), 강동(0.53%), 동작(0.48%) 등이 상대적으로 오름폭이 컸다. 이외 강서, 영등포, 성동, 마포 등이 주간 0.3% 이상 올랐다. 3.30 대책 발표로 강남, 강동, 송파는 2주 연속 주간변동률이 둔화되고는 있지만, 여전히 다른 지역에 비해 높은 상승률을 유지하고 있다. 목동 오름세가 이어진 양천과 뚝섬개발 및 뉴타운, 고급주택 단지화 등의 개발 호재가 있는 용산, 그리고 뉴타운 개발 영향이 있는 동작 등도 비교적 오름폭이 컸다. 재건축 시장은 상승세가 둔화된 가운데 개발 이익 추가 부담 적용을 받는 단지들을 중심으로 문의가 줄고 관망세가 짙어졌다. 특히 서초(0.74%)와 송파(0.38%)는 한 주간 재건축 가격 변동률이 큰 폭으로 둔화됐고, 강남(0.84%), 강동(0.61%) 역시 매수 문의는 눈에 띄게 줄었다. 하지만 8월 시행 이전에 관리처분인가를 받으려는 강남구 청담동 한양, 강동구 고덕주공1단지, 서초구 반포동 한신1차 등과 이미 관리처분인가를 받아서 규제를 받지 않는 단지인 서초동 삼호2차 등은 가격이 소폭 올라서 재건축 단지 간에도 희비가 엇갈렸다. 신도시는 산본(1.12%), 평촌(1.05%) 등이 주간 1% 이상의 높은 상승률을 보였고 일산(0.63%), 분당(0.43%), 중동(0.02%) 순으로 한 주간 아파트값이 오름세를 보였다. 분당과 일산은 주요 단지의 오름세가 이어지고는 있지만 지난 주에 비해 상승률이 둔화된 반면 산본과 평촌은 지난주에도 꾸준히 큰 폭으로 올랐다. 수도권은 과천(1.02%)이 3주 연속 주간 상승률 1위 지역을 고수하고 있으며 이어 군포(0.66%), 안양(0.64%), 김포(0.60%), 용인(0.48%), 의왕(0.46%), 하남(0.43%), 파주(0.39%) 등이 상승폭이 컸다. 반면에 포천(-0.31%)을 비롯해 양주(-0.06%)는 2주째 하락세를 보였고 나머지 지역은 보합세를 유지하거나 주간 0.2%대 이하의 변동을 보이는 데 그쳤다. ◇전세 전세 시장은 1~3월 봄 이사철이 끝나면서 가격 상승률도 크게 둔화되고 있다. 서울과 신도시는 각각 한 주간 0.1%대의 미미한 변동에 그쳤다. 서울은 광진(0.67%), 성동(0.61%), 중랑(0.56%), 강북(0.32%), 도봉(0.31%) 등이 상승률이 높았다. 학군 수요와 이사철 수요가 꾸준하게 형성되던 강남, 송파, 서초 등 강남권역과 강서, 구로, 금천 등 강서권역은 상승세가 둔화되는 반면 한강 북쪽을 중심으로 강북 지역이 주로 20~30평형대의 중소형 중심으로 상승 움직임을 보였다. 신도시는 산본(0.50%), 중동(0.29%), 평촌(0.25%), 일산(0.14%) 순으로 올랐고 분당(-0.09%)은 한 주 만에 다시 하락세로 돌아섰다. 분당은 학군 중심의 방학 이사철이 지나고 용인 동백지구 신규 물량이 늘면서 전세 수요가 줄었다. 반면, 산본은 산본동 주공11단지, 오금동 한라주공2차(4단지) 등 대단지 20~30평형대가 500만원 정도 올랐다. 수도권은 남양주(0.69%), 안산(0.60%), 구리(0.52%), 김포(0.45%) 등이 오름세를 보였고, 하남(-0.54%), 포천(-0.31%), 성남(-0.26%), 용인(-0.04%) 등은 하락했다.

2006.04.09 I 정태선 기자

“판교 이후는… 아, 저기! ”
[조선일보 제공] 대기업 회사원 이모(39)씨는 지난 5일 판교신도시 중소형 아파트 청약을 했다. 서울 거주 35세 이상, 5년 무주택자인 그가 택한 곳은 경쟁률이 가장 높다는 동판교 풍성신미주 아파트 33B타입. “어차피 당첨 가능성이 높지 않은 만큼, 경쟁률 안 보고 청약했습니다. 2009년 송파신도시까지 기회는 많으니까요.”‘바늘 구멍’ 같은 청약기회를 뚫고 판교에 입성하기는 쉽지 않은 일. 무주택 청약자들의 관심은 이미 판교 너머로 확대되고 있다. 판교 청약이 시작되고 서울 강남 재건축 규제대책을 담은 3·30대책이 나오면서 재테크 시장 판도에 미묘한 변화가 감지되고 있다.무주택자들은 판교에 떨어지더라도 줄줄이 대기 중인 수도권 각지의 택지지구를 청약하겠다는 이들이 많아지고 있다. 자금능력이 있는 유주택자들은 서울 강남뿐만 아니라 강북 요지의 분양권이나 뉴타운 지역 재개발 투자 쪽으로 투자 방향을 다변화하는 분위기이다.◆무주택자는 환경 좋은 택지지구 선호이달 18일로 판교 중소형 아파트 청약이 끝나면 그동안 미뤄져온 수도권 분양 물량이 쏟아져 나온다. 민간에서는 서울과 경기 용인 등에서 적잖은 민간 아파트 물량이 분양을 기다리고 있다. 하지만 낮은 분양가의 매력을 알게 된 무주택자의 관심은 분양가상한제가 적용되는 택지지구 물량으로 쏠릴 것 같다. 시세 차익 가능성이 그만큼 높기 때문이다. 주공이 사업시행을 맡고 있는 성남 도촌지구는 서울 강남이 가까운 입지가 돋보이는 곳. 이달 판교 중소형 청약이 끝난 직후부터 시작해 내년까지 2000가구 가까운 분양 물량이 잡혀 있다. 주공 분양 중소형 아파트는 분양가가 평당 900만~1000만원으로 저렴할 것으로 예상된다. 토공이 개발 중인 용인 흥덕지구도 올 하반기 5800여 가구의 분양 물량이 나온다. 역시 분양가가 평당 800만원 전후에서 결정될 가능성이 높다. 판교 청약으로 분양 일자를 연기한 수도권 서북부의 파주 운정신도시는 올 10~11월쯤 분양을 시작한다. 역시 분양가는 평당 800만~900만원대. 지난 3월 한 차례 동시 분양이 있었던 김포지구도 내년까지 꾸준히 분양 물량이 나올 전망이다.내년 말에는 판교보다 더 녹지환경이 좋다는 수원 광교신도시도 분양에 들어간다. 정부가 서울 강남 수요 대체지로 개발하는 송파신도시는 2009년 하반기에 분양 일정이 잡혀 있다.택지지구들은 대부분 분양가상한제가 적용돼 분양가가 낮은 것이 장점이다. 반면, 계획적인 개발 과정을 거치기 때문에 주거 환경은 민간아파트에 비해 월등히 좋다.전문가들은 무주택 자격 요건을 갖춘 수도권 거주자일수록 택지지구 중심의 청약 전략을 구사할 필요가 있다고 지적했다. 정부가 올 하반기에 무주택 실수요자에게 유리한 방향으로 청약제도를 개편하게 되면 당첨 가능성은 더 높아지게 된다. 김희선 부동산114 전무는 “무주택 기간이 길고 자녀 수가 많은 무주택 가구는 청약통장을 아껴 주거 환경이 좋은 수도권 택지지구에 도전해볼 만하다”고 말했다.◆강북 요지 등으로 투자 다변화자금 능력이 있는 투자자에겐 저평가돼 있는 강북 요지의 분양권, 뉴타운 재개발 지분 등이 투자 대상으로 떠오르고 있다. 당분간 서울 강남 재건축이 풀릴 가능성이 없다는 판단에 따라 투자 영역을 서울 강북 요지와 강남 외곽 등으로 넓혀 잡고 있는 것이다.서울 광진구 자양동 주상복합 스타시티는 지난달에만 평형별 프리미엄이 2억~3억원 가량 올랐다. 분양가가 6억5000만원인 51평형은 올 초 프리미엄이 2억~3억5000만원이었지만 지금은 5억5000만~7억원으로 급등하고 있다. 인근 서울랜드공인 관계자는 “서울 강남지역 투자자를 중심으로 매수세가 이어지고 있다”고 말했다. 오는 7월 도심재개발특별법 시행을 앞두고 있는 뉴타운 지역도 시세가 상종가다. 한남 뉴타운을 끼고 있는 용산구의 일부 재개발 지분은 10평짜리가 평당 5500만원대를 호가하는 곳도 나오고 있다.박상언 유엔알 대표는 “그동안 저평가돼온 서울 강북지역 요지의 분양권과 재개발 지분 등이 투자처로 급부상하고 있다”고 말했다.<!!--bodyend-->최유식기자 finder@chosun.com fontSet();

2006.04.06 I 조선일보 기자

(미리보는 경제신문)환율 950원대 `8년반만에 최저`
[이데일리 이정훈기자] 다음은 4월6일자 경제신문 주요기사다.(순서는 가나다순) ◇매일경제신문▲1면-한일 동아시아 FTA 주도권 경쟁..韓 경제실리, 日 정치야심 격돌-현대차 비리 전면수사..검찰, 정의선 사장 소환할 듯-론스타 98년이후 사들인 10조원대 부실채권 수사-1달러 950원..8년만에 처음-과학기술 해외봉사단 만든다..이공계 실업 해결위해-윤증현 금감위원장 "기간산업 M&A방지책 검토"▲트렌드-LA교민 "달러보다 원화가 좋아"..강세지속되자 보유늘려-하인스 워드 "서울시민 돼 기뻐요"-김앤장은 드림팀? 국세청 금감원 고위간부 대거 영입-코카콜라, 커피에 눈독..콜라 안팔리자 신규진출▲경제종합-현대차 경영차질 가시화..기아차 미국공장 착공 돌연연기-검찰 "이번주까지 鄭회장 들어오라" 시한 못박아-타워팰리스 90평 876만원서 2408만원..고가아파트 보유세 작년 2~3배-소득 양극화 분배로는 못푼다..삼성경제연구소 정부정책 비판-부품소재기업 투자 3000억원 펀드 조성-전문직등 2600명 부가세 집중관리▲금융재테크-새마을금고 우회대출 어려워진다..금감원 주택대출 추가규제-다가구주택 대출한도 확대..우리은행 주택파워론-달러 팔자 원화값 연일 급등..외국인 배당송금 늦추고 주식투자▲정치외교안보-청와대 "부동산 거품붕괴론"..하반기이후 하락할 것-한나라당 "재건축 규제없애고 신도시는 조기 착공"▲국제-태국 피플파워가 승리했다..탁신 사임에 재계 안도-중국 상하이차 세계시장 공략..고급승용차 내년 수출-中후진타오 방미 앞두고 구매사절단..항공기등 쇼핑리스트 마련-미국 장기금리 5% 육박▲기업과 증권-구글이 NHN에 눈독 들인다고? 애널리스트 M&A 가능성 제기-삼양사 외국기업 M&A 추진..유럽 화학사 사겠다-재계 긴급회의..민노총 총파업땐 손배청구-포스코, 니켈광산 직접 개발..해외 합작법인 설립 계약-대우건설 3강 3약 인수전..외국계 자문사와 잇단 제휴-CJ 석달만에 한개꼴 기업 인수..6년간 1.25조 투입해 24사 사들여▲기업경영-금호아시아나, 내일 환갑..물류 레저 새 동력으로 키운다-광고경기지수, 4월에도 호조-한국서 완전 철수하는 까르푸..한국인 마음 못읽어 실패▲중기벤처 과학기술-통신부품업체 턴어라운드..위다스 WCDMA 중계기 개발 기지개-벤츠에 차부품 공급합니다..탈리스 5년간 계약▲부동산-부산 당진 171만평 택지개발-인천시 "2020년 인구 310만 도시로"-고분양가 지방 곳곳서 마찰..건설사 "이 정도는 돼야"-수도권 아파트 분양 작년 절반수준-단지별 경쟁률 공개 18일이후로 미뤄..판교 `깜깜이 청약`에 원성-판교 민간분양 경쟁률 76대1◇서울경제신문▲1면-이대엽 신드롬 확산일로..지자체 지방선거 앞두고 분양가 인하요구 잇따라-환율 950원대 급락..8년 5개월만에 최저-노조전임자 임금지급 내년 전면 금지-금감위, 기간산업 적대적 M&A 방지위해 황금주등 도입 검토-검찰 "현대차 전면수사 단계"..정몽구 회장 귀국 종용▲종합-투기지역내 6억초과 아파트 구입, 편법대출 철저 감독-중개업소 담합행위 적발..공정위 시정명령-판교민간 최우선순위 36대1..40세이상 접수 마감결과-삼성연 "양극화, 성장통한 중산층 복원으로 해결"-강남 고가아파트 보유세 올해 2~3배 급증-카지노 돈세탁 방지 의무화 추진..재경부 "윤상림 게이트서 악용가능성 제기"-외환은행 BIS비율 축소의혹 등 추궁..김석동차관보 등 소환조사-금감원 "에버랜드 금융지주사 아니다"▲해설-`오일유로` 시대 온다..UAE등 달러팔고 유로화 비중 확대-환율하락 어디까지? "950원대 초반 갈수도"-한은총재 공격적 통화정책 시사..정부부처 "금리오르나" 속앓이▲금융-삼성생명 금리체계 이원화..최저보증이율 유지, 예정이율 인상-시중은행 대출원 다각화 팔 걷었다-윤교중 하나지주 사장 "김재록씨가 외환은행 인수 자문요청"-LG카드 실질회원 1000만명 돌파 눈앞▲국제-탁신총리 떠나니 태국경제 화색 도네-미국 소액주주 힘 더 세지나..지배구조 개선등 기업 투명성 강화위해-중국 선물보따리 준비..미와 정상회담 앞두고-코카콜라 "커피시장 진출"..캐나다서 시장조사▲산업-현대차그룹 경영차질 현실화..미공장 착공식 연기-무협 부회장 공모 4~5명 지원..대학 부총장 출신 등 민간인-LG전자 대형TV 가격인하 공세-금호아시아나 회장 "속도 경영으로 새 60년 개척"-초고속인터넷 고객 피해속출.."가입하면 타사위약금 대납" 약속후 나 몰라라-하나로 또 감원 칼바람 부나-공정위, 퀄컴 시장지배력 남용 여부 조사▲증권-인터넷포털, 구글 국내사 인수 진출설에 주가 동반상승-증시 낙관론 목소리 커졌다..10일연속 상승랠리에 연말 1650선 전망까지-스틸파트너, 코스닥기업 공격설 부인-상장사 수익성, 인도기업보다 낮아-한국증권, 합병후 첫 대규모 임원인사▲부동산-고가아파트 보유세 급증..내달부터 다주택자 매물 나올듯-1분기 수도권 분양 반토막..판교여파로 줄어-뉴타운 순환개발 방식으로 추진..건교부◇한국경제신문▲1면-환율 급락..950원선도 무너지나-중국도 1달러=8위안 붕괴 초읽기..한때 8.0070위안-고유가 금리상승에도 세계경제 훈풍..IMF 한국 5.5%로 상향조정-현대차 비자금 전면수사 돌입..정회장 귀국 촉구-기아차, 미국 조지아 공장 착공 연기▲종합-한은 또 망신살..작년 발간 `알기위운 경제이야기` 베끼기로 전량회수-대기업 부품소재 진출 전면허용..중기 M&A등 통해-대형 음식점 부동산 전문직등 2600여명 중점 관리-공정위, 퀄컴 현장조사..시장지배력 남용여부 조사-D램의 화려한 부활..PC이어 휴대폰 게임기로 수요처 확대-타워팰리스 90평형 보유세 2400만원..3년후엔 3500만원 육박-판교 중대형 아파트도 담보대출 어려워진다-채동욱 수사기획관 "압수수색서 돌발단서 자꾸 나와"-시장개입 어설프면 920원까지도▲사회-대규모 택지개발 녹지 확보해야 허용-대형건물 신축때 소방시설 의무화..화재평가제 도입-고대 이대 수시 1학기 통합논술 실시▲국제-탁신총리 전격사임 발표, 국왕의 힘..태국역사 또 바꿨다-EU "에너지시장 안열면 제재"-M&A금지 족쇄 1년만에 풀렸는데..씨티그룹 몸집불리기 나서나▲산업-현대차 경영차질 현실화..美공장 착공연기, 해외바이어 방한취소-포스코, 니켈광산 개발 및 제련사업 진출-STX팬오션, 중국서 첫 물류사업-MS 인터넷서비스 확 바뀐다..포탈 메신저 메일 내달 전면개편-한국 CEO는 초과근무중..평균 10시간 근무-부광약품, B형간염 신약 내달 허가..연말 시판▲부동산-판교민영 평형별 경쟁률은 비밀?..건교부 비공개-포스트 판교 물량 쏟아진다..6월까지 3만5천가구 공급대기-`스마트시티로 가자` 강북지역 구청들 광영재개발 시범지구 잇단 추진-재정비 촉진지구 순차 재개발..사업 진척속도 빠른 곳 우선 추진▲금융-3.30대책 이후 금융시장에선..대출 밀물-썰물, PB강좌 러시-농협, LG카드 인수전 다크호스 등장-보험사도 외화대출 취급..장외파생상품 한도도 확대▲증권-해외섹터펀드 급부상..특정업종주, 金등 투자로 분산효과 극대화-대투운용, 수탁액 1위 올라..지난달말 21조원-상장지수펀드 인기몰이..3월말 순자산액 61% 증가-삼성증권 "삼성전자, 60만원 깨지면 강력매수"-NHN, 시가총액 5조 돌파..인터넷주 동반 강세

2006.04.05 I 이정훈 기자

집값잡는 선제적 금리대응?…정부-硏 `찬반`논쟁
[이데일리 김수헌기자] 부동산 값을 잡기위한 선제적 금리정책의 필요성을 둘러싸고 정부와 민간경제연구소등 경제전문가들의 논쟁이 일고 있다. 이성태 신임 한국은행 총재가 "통화정책에 부동산 동향도 고려할 것"이라고 밝힌데 대한 찬반 양론 성격이다. 이중 민간 경제연구소는 적극적인 금리정책 활용을 주문하는가 하면, 재정경제부와 국책연구소는 악영향을 경고하고 나섰다. 반면 금리보다는 규제완화를 통한 강남권 수급 불균형 해소가 우선돼야 한다는 목소리도 나오고 있어 관심을 모으고 있다. 4일 민간·국책 연구기관들에 따르면 삼성경제연구소는 지난 3일 `유럽주택시장 동향과 시사점`보고서에서 영국 영란은행과 유럽중앙은행(ECB) 등의 사례를 들며 적극적인 금리정책이 필요하다고 주장했다. 이 연구소의 보고서는 마침 이날 오전 이성태 한은 총재의 발언과 맞물리며 시장의 관심을 끌었다. 지난해까지만해도 금리인상이 불러올 경기 악영향을 고려해야 한다며 신중한 결정을 주문하던 삼성연은 올해 들어서는 입장을 바꾼 것. 최근에는 "금리인상이 경기에 미칠 악역향이 제한적일 것"이라는 내용의 분석 보고서를 내놓은데 이어 이번에는 단계를 높여 부동산에 대한 금리대응까지 제시했다. 삼성연은 "유럽지역도 지난 2000년 이후 저금리 기조로 주택값이 가파른 상승세를 보였다"며 "영국 영란은행은 금리정책으로 주택값 안정에 성공했고 유럽중앙은행(ECB)도 선제적 금리정책을 고려하고 있다"고 밝혔다. 김득갑 수석연구원은 "지난 몇년간 당국의 강력한 안정책에도 불구하고 좀처럼 안정되지 않는 한국 집값문제에 금리정책을 좀 더 적극적으로 활용할 필요가 있다"고 주장했다. 하지만 재경부는 금리정책이 경기전반에 미칠 `무차별효과`를 감안해야 한다며 선제적 금리인상에 반대하는 종전 입장을 고수하고 있다. 재경부 관계자는 "부동산만을 타깃으로 한 금리정책은 어렵고, 금리는 경기전반에 무차별적 영향을 줄 수 있는만큼 부동산에 대한 금리대응은 신중해야 한다"고 말했다. 한국개발연구원(KDI)는 한은보다는 재경부 입장에 가깝다. 현정택 KDI원장은 최근 언론인터뷰 등을 통해 부동산을 잡기위한 금리인상에 반대의사를 명확히 했다. 현 원장은 "부동산을 갖고 있으면 돈을 번다는 `부동산 불패신화`를 깨기 위해 정부 정책이 일관성있게 추진돼야 한다"며 "부동산시장 대책으로 금리를 동원하는 것은 위험하다"고 지적했다. 그는 "금리는 경기와 인플레이션을 기준으로 결정돼야 한다"고 강조했다. LG경제연구원은 부동산과 금리정책과 상관관계에 대해서는 다소 유보적인 입장을 보였다. 이 연구원 송태정 연구위원은 "부동산과 금리간 관계에 대해 본격적인 연구를 해보지 않아서 판단하기 어렵다"고 전제하고, "다만 금리로 자산가격에 대응하는 것에는 연구자마다 이견이 있고, 이론적으로나 실증적으로 아직 검증되지 않은 것 같다"고 지적했다. 그는 "나라마다 처해있는 경제적 상황이 다르기 때문에 금리가 우리나라 부동산문제 해결에 적합한 해법인지에 대해서는 아직 판단하기 어렵다"고 말했다. 한편 현대경제연구원은 재건축 규제완화를 통한 강남권 수급균형이 우선돼야 한다고 주장했다. 현대연은 최근 `경제주평`에서 강남권과 대형아파트 중심의 가격상승은 수급불균형과 수요억제위주 정책때문이라고 지적했다. 현대연구원은 부동산값을 안정시키려면 개발이익은 환수하되 공급부족지역인 강남권 재건축의 용적률과 소형평형의무비율완화 등 규제를 풀어 중대형 공급을 허용해야 한다고 주장했다. 현대연은 "이렇게해서 발생한 이익은 국민임대주택 재원으로 활용해야 한다"면서 "양도세 중과도 유예해 다주택자의 매물퇴로를 열어줄 필요가 있다"고 지적했다. 지역별 공급차별화와 강북뉴타운, 송파 신도시 등을 통한 수요분산으로 부동산을 잡아야 한다는 것이다. 재경부는 이에 대해 아직 재건축 규제완화는 이르다며 고삐를 더욱 죄야 한다는 입장이다. 또 양도세 중과를 유예해줄 경우 정부 정책의 일관성에 문제가 생긴다며, 유예정책은 오히려 강남에 대한 신규진입 욕구를 자극하거나 기존 다주택자들이 집을 계속 보유할 유인만 제공할 뿐이라고 지적하고 있다.

2006.04.04 I 김수헌 기자

(미리보는 경제신문)부동산 "정책방향 잘못됐다"
[이데일리 지영한기자] 다음은 4월4일자 경제신문의 주요기사다. (순서는 가나다순) ◇매일경제 ▲1면 -3·30 부동산대책 설문..전문가 “정책방향 잘못됐다” -현대차 경영권승계도 수사..검찰, 비자금 마무리후 조사 -한은, 과감한 통화정책 시사..이성태 총재 “불확실성 감수…실기 말아야” -서울 뉴타운 토지거래 6평부터 허가 받아야 -771만명 개인정보 유출 -워드 오늘 청와대간다 ▲종합 -한돈짜리 금반지가 8만원이라니! -현대차 전면수사로 확대되나 -산업정책 일자리 만들기에 초점..정세균 장관 -의정부 경전철 내년착공 -통계청 경기지표 노란불..전경련 등 재계전망은 파란불 -GM위기 왜?..소비자취향 무시하더니 무시당했다 ▲정치·외교안보 -“적자 나몰라” 사원복지 펑펑..공기업 95곳 감사 착수 -4월국회 정치현안..총리청문회·비정규직법 격돌 -강금실 캠프, 김영춘·오영식·조광희씨 합류 -신계륜 정치 재개하나..여의원 76명 지지모임 ▲국제 -미국·일본 거대기업 부활스토리 -일 자동차·가전 체감경기 호전..일본은행 조사 -미 개인창고업 전망 밝다 -태국 총선 무더기 기권표..탁신총리 사임위기 몰려 ▲금융·재테크 -은행권에 몰아친 생존경쟁 -국민銀 아시아 글로벌 뱅크로 -외환銀 매각관련 20명 소환..감사원 금주부터 헐값매각 의혹 조사 ▲기업과 증권 -한국제품 中짝퉁공장 첫 적발 -109세 동화약품 最古 5관왕 -현대차 한국 생상능력 계속 준다 -태평양, 아모레퍼시픽 6월 상장 -해외이전 능사가 아니다..김쌍수 LG전자 부회장 -SK텔-삼성 보조금 분쟁 타결 -CJ홈쇼핑, 드림씨티방송 인수 -정몽구 회장 3년째 배당 으뜸 -연봉 부럽네..GS홀딩스 8200만원 최고 -외국인 올해 내수주 샀다 ◇서울경제 ▲1면 -컨설팅의 빛과 그림자..외국계가 독식 도덕적 해이 초래 -일자리 많은 만드는 기업·외국인 투자 우대..산자부 -현대차 후계구도 수사..검찰 별도단서 포착 ▲종합 -6억 이상 아파트 대출기준 강화 타킷은 강남·서초·송파·분당 -강북 뉴타운 재개발 빨라진다 -소비자물가 전반적 안정세 -재건축규제 반대 집단행동 돌입..조합장 모임 -“부동산은 통화정책 중요 부분”..이성태 한은 신임 총재 취임 -현대건설 워크아웃 졸업한다’ -검찰 현대차 후계구도 수사..비자금 수사 압박용일 가능성 -외환銀 부실판정 팩스 조작 의혹 ▲금융 -생보사 신상품 쏟아진다 -국인銀 e메일 고객정보 유출사건, 결국 법정으로 -이제 LIG손보라 불러주세요..LG화재 새출발 ▲정치 -‘비정규직법’ 임시국회 발목 -여야 ‘김재록 로비의혹’ 난타전 -금호, 대우건설 인수시도 과정 “김재록씨 개입의혹” ▲국제 -泰, 탁신 총리 퇴지 ‘초읽기’ -일증시 글로벌 자금 몰린다 -요청치는 佛..OPE철회 2차 총파업 돌입 ▲산업 -재계, 사회공헌·상생 보따리 또 푼다 -MK 미국내 행보에 관심 -삼성SDI, ‘PDP 4라인’에 7300억 투입 -“이통사서 음악서비스 제한” 반발 -하나로 연봉 통신업계 최고..작년 1인 평균 6344억원 ▲증권 -외국인 “바이 코리아” 증시 완연한 봄기운 -정몽구 회장 3년 연속 ‘배당王’ -증권주 ‘웃음꽃 만발’ -‘자산매각’ 금호산업 초강세 -“LG전자, 계열사 가치 저평가” ◇한국경제 ▲1면 -강북 광역재개발 30층 허용..용적률은 최대 300%로 높여 -“공무원·군·사학연금부터 손대야”..유시민 복지 촉구 -771만명 개인정보 유출..인터넷 가입자 62% -“현대차 비자금外 추가단서 포착” ▲종합 -무인도, 테마형 관광단지 개발 새로운 투자처로 부각 -한국 꼬마들은 학습지와 씨름..한·중·일 유아 사교육 조사 -‘선제 금리인상·부동산 안정’ 강력시사..이성태 신임 한은총재 -제조업 78% “올 경영성과 좋아질 것” -“올 경상흑자 100억불 밑돌 듯”..김석동 재경부차관보 -정몽구 회장 출국 수사장애 안돼..채동욱 대검수사기회관 ▲정치 -비정규직법 임시국회 첫날부터 법사위서 제동..민노 새벽 기습점거 -여야 ‘김재록 의혹’ 난타전 -5·31 지방선거 여성표가 최대 변수..與 이광재 기획위원장 ▲국제 -佛 알카텔+美 루슨트 “중국 무서워 뭉쳤다” -泰 정국혼란 증시에 직격탄 -中 ‘사스’ 의심 대학생 400여명 격리 -아시아 ‘富의 상징’ 와인향에 취했다 -중국, 호주서 우라늄 대량 구매 ▲산업 -자동차판매 기대이상 실적..내수판매 10만대 돌파·수출 22%↑ -삼성SDI, PDP 4라인 7300억 투자 -인터넷 가입자 771만명 개인정보 유출 -SK텔-삼성 ‘보조금 분쟁’ 타결 -동부그룹, 택배업 진출 ‘착착’..중견업체 인수 준비중 ▲금융 -자동차보험 시장 ‘지각변동’ 오나..삼성화재 점유율 5%P 하락 -부동산 투자하는 변액보험 첫 출시 ▲증권 -외국인 U턴…다시 증시 랠리 이끄나 -주식형 변액보험도 마이너스..3개월 수익률 &8211;2.03% -LCD장비株 “봄날 왔다”

2006.04.03 I 지영한 기자

서울 뉴타운 6평이상 거래시 허가 받아야
[이데일리 남창균기자]  오는 7월부터 서울 강북 뉴타운 지역(재정비 촉진지구 지정시)내에서 6평 이상 땅을 구입할 때는 시·군·구청으로부터 토지거래허가를 받아야 한다. 지금은 54평 이상만 허가를 받도록 되어 있다. 이에 따라 투기수요가 크게 줄어들 것으로 보인다. 또 재정비 촉진지구로 지정되면 용적률과 층고, 중대형평형 건립비율 등이 크게 완화돼 초고층 주상복합아파트 건축이 가능해 진다. 건설교통부는 3일 이같은 내용을 골자로 한 '도시재정비 촉진을 위한 특별법 시행령 시행규칙' 제정안을 입법예고한다고 밝혔다. 시행령 시행규칙은 7월1일부터 시행된다. 제정안에 따르면 재정비촉진지구의 투기억제를 위해 재정비촉진지구 지정시 6평(20평방미터) 이상 토지는 토지거래허가를 받도록 했다. 서울 뉴타운에서 6평 이상 필지는 전체의 88%에 달한다. 이럴 경우 재개발 지분거래가 급격히 위축될 것으로 보인다. 재개발 지분 6평 이상은 실거주 목적으로만 구입할 수 있기 때문이다. 정부는 원활한 강북개발을 위해 ▲촉진지구 지정요건 완화 ▲용도지역 변경 ▲건축규제 완화 ▲공영형 혁신학교 유치 ▲취득 등록세 감면 등의 유인책을 내놨다. 우선 재정비 촉진지구 지정요건을 기존 재개발구역 지정요건보다 완화한다. 재개발구역은 20년 이상된 불량주택이 60% 이상 있어야 지정할 수 있지만 촉진지구는 48% 이상만 돼도 지정할 수 있도록 했다. 용도지역 용적률 층수제한 등 건축규제도 대폭 완화된다. 전용주거지역을 일반주거지역으로 바꿀 수 있으며 용적률도 법이 허용하는 한도까지 풀어준다. 3종 주거지역의 경우 250%에서 300%로 완화된다. 2종 일반주거지역의 층수제한(15층)도 없앤다. 이같은 건축규제 완화로 강북 역세권에는 초고층 주상복합아파트가 들어설 수 있게 된다. 재정비 촉진지구에서는 아파트 평형별 비율을 현행 18평이하 20%, 25.7평이하 60%, 25.7평 초과 20%에서 25.7평이하 중소형 60%, 초과 40%로 지을 수 있도록 했다. 용적률 증가분의 75%이내에서 지어질 임대주택은 50%까지는 25.7평 초과로 짓되 20% 범위내에서 조정할 수 있다. 기반시설 확보를 위해 국가가 짓고 민간이 운영하는 공영형 혁신학교를 설립하고 병원 학원 기업사옥 등에는 취득세와 등록세를 감면해 주기로 했다. 또 촉진지구에 대기업 본사를 지을 경우 과밀부담금도 면제한다.

2006.04.03 I 남창균 기자

대우차판매, 송도부지 개발 임박..매수-한국
[이데일리 지영한기자] 한국투자증권은 3일 대우차판매에 대해 매수 투자의견과 목표주가 3만6000원을 유지했다. 송도부지 개발이 임박함에 따라 주가 반등세가 지속될 것이란 이유를 들었다. 보고서 내용은 다음과 같다. ◇대우차판매(004550) - 목표주가 36,000원 유지 투자의견 ‘매수’와 6개월 목표주가 36,000원을 유지한다. 목표주가는 06년 목표 PER 13배와 목표 PBR 1.8배를 적용해 산출한 것으로 이는 시장 평균에 각각 30% 프리미엄(premium)을 부여한 것이다. 최근 동사 주가는 지난 3월 15일자 한국경제의 ‘중앙도시계획위원회(중도위)가 동사의 송도 부지를 개발쪽으로 입장을 정리했다’는 기사가 나온 후 26,300원까지 올랐으나 차익 매물 출회로 27일에는 21,350원까지 하락했다. 하지만 그 후 주가는 외국인 매수세에 힘입어 다시 반등세를 시현해 31일 종가로 24,800원을 기록했다. 우리는 다음의 2가지 이유를 근거로 이러한 반등세가 지속되어 전고점인 27,800원을 경신할 것으로 전망한다. - 인천시 승인 임박 첫번째는 동사의 송도부지 개발이 이제 먼 얘기가 아니라는 점이다. 중도위가 개발 승인을 한 상황이라면 이제는 인천시의 최종 결정만이 남은 셈이고 정부가 승인한 것을 지자체 선거를 2달도 남겨 놓지 않은 인천시가 반대할 이유가 없다는 점이다. 또한 중장기적 안목에서 보더라도 70~80년대의 강남개발로 오히려 강북은 낙후되어 강남북의 심한 불균형을 초래했듯 현재 당시의 강남처럼 활발하게 진행 중인 송도 신도시의 개발로 5~10년 후의 인천시와 송도 신도시와의 심한 불균형 가능성도 고려될 것으로 판단된다. 따라서 송도 신도시 건너편인 인천시 연수구에 위치한 동사의 송도부지 개발은 이제 가시권 안으로 들어선 것으로 판단된다. - 송도부지 개발 07년 하반기부터 향후 일정은 인천시의 동사 부지 개발에 대한 최종 승인이 조만간에 날 것으로 보이고 그 후 환경 및 교통영향 평가가 약 1년 정도 진행될 전망이다. 이 기간 동안 개발안이 확정된다고 가정하면 실제의 착공은 내년 하반기부터 가능할 전망이다. 이는 10여년 동안 무수익 자산으로 묶여있던 동사의 가장 중요한 자산이 동사 수익성에 기여함을 의미(참조: 기업 Brief 3월 15일자 - 송도부지 10년 만에 개발 가시화)하는 것이다. 송도부지 아파트 건설에서만 5,600억원의 영업이익을 거둘 전망인데 이는 동사의 07년 예상 영업이익 627억원의 8.9배에 해당하는 규모로, 08년부터 5년 동안 송도부지가 개발된다고 가정시 동사의 주당순이익(EPS)은 5,000원대로 급증할 전망이다. -윈스톰(Winstorm)..GM의 SUV 기술의 집약체 둘째는 동사의 주요 사업 영역인 신차 판매부문이 회복 국면에 접어들었다는 점이다. 이는 1) 지난 1월 19일 출시된 토스카(TOSCA)의 시장 반응이 양호(3월 1~20일 국내 중형차 부문 3위 등극)하고, 2) 오는 5~6월에는 GM대우의 최초 SUV 모델인 윈스톰(Winstorm)이 출시될 예정이기 때문이다. 이번에 출시될 Winstorm은 시보레 캡티바(Chevrolet Captiva)로 올 하반기부터 유럽으로 수출될 예정이어서 GM의 탁월한 SUV 기술력이 총동원된 것으로 볼 때 성공 가능성이 높은 것으로 판단된다. Winstorm은 151마력(vs Tucson 115마력, 2.2L Santa Fe 153마력) 2000cc turbo 디젤엔진을 탑재하며 5인승과 7인승으로 크기는 Tucson과 Santa Fe 중간급이다.(서성문 애널리스트)

2006.04.03 I 지영한 기자

부동산대책, 강남은 "잡고" 강북은 "살리고"
[이데일리 남창균기자]  정부는 3·30부동산대책을 통해 "강남은 잡고 강북은 살리겠다"는 의도를 분명히 했다. 재건축 규제와 담보대출 요건강화 등으로 강남 집값은 묶어두는 대신 강북은 각종 인센티브를 제공해 개발을 활성화하겠다는 것이다.강북개발은 '도시재정비촉진을 위한 특별법'이 시행되는 7월1일부터 본격화한다. 정부는 9월까지 강북지역 2-3곳을 재정비촉진지구 시범지구로 지정해 교육 교통 문화 등 기반시설을 지원키로 했다. 정부는 또 원활한 강북개발을 위해  ▲촉진지구 지정요건 완화 ▲용도지역 변경 ▲건축규제 완화 ▲공영형 혁신학교 유치 ▲취득 등록세 감면 등의 유인책을 내놨다.우선 재정비 촉진지구 지정요건을 기존 재개발구역 지정요건보다 완화한다. 재개발구역은 20년 이상된 불량주택이 60% 이상 있어야 지정할 수 있지만 촉진지구는 48% 이상만 돼도 지정할 수 있도록 했다. 용도지역 용적률 층수제한 등 건축규제도 대폭 완화된다. 전용주거지역을 일반주거지역으로 바꿀 수 있으며 용적률도 법이 허용하는 한도까지 풀어준다. 3종 주거지역의 경우 250%에서 300%로 완화된다. 2종 일반주거지역의 층수제한(15층)도 없앤다. 이같은 건축규제 완화로 강북 역세권에는 초고층 주상복합아파트가 들어설 수 있게 된다.기반시설 확보를 위해 국가가 짓고 민간이 운영하는 공영형 혁신학교를 설립하고 병원 학원 기업사옥 등에는 취득세와 등록세를 감면해 주기로 했다. 또 촉진지구에 대기업 본사를 지을 경우 과밀부담금도 면제한다.하지만 촉진지구내 재건축아파트에 대해서는 용적률 인센티브를 주지 않는다. 또 일정규모(9평 예상) 이상 토지는 토지거래허가를 받아야 하는 등 투기방지대책도 동시에 시행된다.

2006.03.31 I 남창균 기자

3.30대책 무풍종목..건설株 4강
[이데일리 이진철기자] 대우증권은 31일 "3.30부동산대책으로 강남권 재건축부문 사업의 수행은 어려울 것이지만 건설업계는 정책적 내성을 보유하고 있다"면서 "과거 부동산대책 발표시에도 단기적으로 주가 조정국면 이후 재상승국면 연출했다"고 밝혔다. 이에 따라 "건설업종에 대한 기존 `비중확대`의 투자의견을 유지한다"면서 유망종목으로 현대건설(000720), GS건설(006360), 삼성엔지니어링(028050), 대우건설(047040)을 꼽았다. 대우증권은 이들 종목에는 아직까지 ▲2분기 건설경기 저점에 대한 기대 ▲대형건설사 인수합병(M&A) 진행에 따른 주가 프리미엄 효과 ▲오일쇼크기를 능가할 중동특수 ▲2007년까지 걱정없는 외형 성장 및 절대적 수익성의 증가국면 등이 모두 반영되지 않았다"고 밝혔다. 다음은 리포트의 주요 내용이다. -3.30 종합대책은 건설업종에게 `중립적`인 뉴스, `비중확대` 유지 3.30 부동산종합대책은 건설업종 주가에 중립적이다. 이는 첫째, 강남권 재건축부문 사업의 수행은 어려울 것이나 건설업계는 정책적 내성 보유.즉, 주택사업의 구도를 재건축에서 재개발로 선회, 분양성 양호한 지방 대도시지역에서의 순조로운 계약률 실현 둘째, 강북지역 시범지구 지정 및 7월부터 예정된 `도시 재정비 촉진법` 시행에 따른 주택물량 확보 셋째, 담보대출 규제 강화시에도 이는 집행자금의 회수 성격이 아니며 투기지역내 담보인정비율(LTV)은 이미 40%수준으로 하향, 과거 부동산대책 도출시 단기적 주가 조정국면 이후 재상승국면 연출 등에 따른 것이다. 건설업종에 대한 기존 ‘비중확대’의 투자의견을 유지한다. 유망종목은 현대건설(목표주가 5만6400원), GS건설(목표주가 6만7800원), 삼성엔지니어링(목표주가 3만9800원), 대우건설(목표주가 1만6100원)이다. 이들 종목에는 아직까지 2분기 건설경기 저점에 대한 기대, 대형건설사 M&A 진행에 따른 주가 프리미엄 효과, 오일쇼크기를 능가할 중동특수, 2007년까지 걱정없는 외형 성장 및 절대적 수익성의 증가국면 등이 모두 반영되지 않았다. (이창근 애널리스트) ◆부동산대책 발표이후 건설업종지수 변동률 동향

2006.03.31 I 이진철 기자

건설株, IT 등 성장주 대안으로 관심-삼성
[이데일리 이진철기자] 삼성증권은 31일 정부의 `3.30부동산대책`과 관련 "8·31부동산종합대책과의 시너지효과가 기대되는 등 접근 방법면에서 보면 비교적 충실한 후속대책"이라고 평가했다. 다만 "규제대상이 강남을 중심으로 한 재건축시장에 한정돼 있고(재개발 미포함), 강북 등 낙후지역에 대한 재정비추진에 대한 정부 의지가 지속되고 있다"면서 "금리인상 등 통화정책이 제외돼 있어 건설주에 미치는 부정적 영향은 제한적일 것"이라고 말했다. 건설주에 대해서는 "정보기술(IT) 등 성장주를 대신할 대안주식으로 활용하는 유연한 대처와 인수합병 이슈가 있는 종목군에 대해 관심집중이 필요하다는 종전 투자전략을 유지한다"면서 톱픽(top-picks) 건설주로 현대산업(012630)개발, 대림산업(000210), GS건설을 꼽았다. 다음은 리포트의 주요 내용이다. -후속대책은 개발부담금제 등 재건축규제와 총부채상환비율을 통한 금융규제로 요약 `8·31 부동산종합대책`의 후속대책이 발표됨. 개발부담금 부과를 통해 재건축개발이익을 환수하고, 안전진단을 강화하며, 주택담보대출강화를 통한 금융규제를 시행하는 등 재건축아파트 가격안정을 위한 다각적인 조치가 추가됨. 또한 서민주거복지를 위해 임대주택 공급확대, 택지공급 활성화, 강북도심지역의 광역적 재정비를 통해 균형발전을 추진한다는 점에서 `8·31 부동산종합대책`과의 시너지효과가 기대됨. 접근 방법면에서 보면 비교적 충실한 후속대책으로 평가됨. -예상보다 규제범위는 넓으나, 통화정책이 제외되어 있어 부정적 영향 제한적 개발부담금제는 종전 시행중이던 개발이익환수·소형평형의무비율·기반시설부담금제와 함께 재건축아파트의 가격안정에 효과를 줄 것. 개발부담금제는 당초 예견된 재건축규제였으나, 개발이익 환수대상이 관리처분계획 인가신청 이전단계의 모든 사업장으로 확대됨에 따라 규제범위가 상대적으로 넓어짐. 특히 `총부채상환비율 40% 이내`라는 새로운 대출조건으로 투기자금의 유입을 차단시켜 금융규제의 내용이 보다 구체화된 것으로 판단됨. 다만 규제대상이 강남을 중심으로 한 재건축시장에 한정되어 있고 (재개발 미포함), 강북 등 낙후지역에 대한 재정비추진에 대한 정부 의지가 지속되고 있으며, 금리인상 등 통화정책이 제외되어 있어 건설주에 미치는 부정적 영향은 제한적일 것. 건설주에 대해서는 IT 등 성장주를 대신할 대안주식으로 활용하는 유연한 대처와 인수합병 이슈가 있는 종목군에 대해 관심집중이 필요하다는 종전 투자전략을 유지. (톱픽 현대산업개발, 대림산업, GS건설). (허문욱/노세연 애널리스트)

2006.03.31 I 이진철 기자

[3·30대책]재건축개발이익 3억원시 1억2000만원 환수(VOD)
[이데일리 남창균기자] 이르면 8월부터 전국의 모든 재건축아파트에 개발부담금이 최대 50%까지 부과된다. 재건축 개발이익이 3억원이라면 1억2000만원을 부담금(40%)으로 내야하는 것이다.  또 주택거래신고지역 내 아파트를 구입할 경우 자금조달계획과 입주여부를 신고해야 하며 주택투기지역에서는 주택담보로 대출 받을 수 있는 금액이 종전보다 50%-80% 정도 줄어든다. 이에 따라 대출을 활용한 아파트 투기는 사실상 어려워질 전망이다.  정부는 30일 이같은 내용을 뼈대로 하는 '서민 주거복지증진과 주택시장 합리화 방안'을 발표했다. 재건축 개발부담금은 4월 입법을 거쳐 8월중에 시행하고, 주택거래신고제 강화방안은 6월경부터 시행된다. 정부는 주택시장 안정을 해치는 주범으로 재건축아파트를 지목하고, 안전진단 강화를 통해 무분별한 재건축 추진을 막고 기존 재건축 추진단지에 대해서는 개발부담금을 부과키로 했다. 개발부담금은 준공시점과 착수시점(추진위원회 승인일)의 집값 차액에서 개발비용과 정상집값상승률을 공제한 개발이익에 대해 부과한다. 부담률은 개발이익의 규모에 따라 최대 50%까지이다. 정부는 개발이익이 1억원인 경우 15%, 2억원이면 30%, 3억원이면 40% 안팎이 부과될 것이라고 설명했다.  부과대상은 전국의 모든 재건축아파트이며 법 시행일 현재 관리처분계획인가를 신청하지 못한 단지이다. 예컨대 이미 사업시행인가를 받은 단지라면 착수시점에서 준공시점까지의 개발이익 가운데 법 시행일에서 준공시점까지에 해당하는 개발이익만큼을 부과한다.   이와 함께 무분별한 재건축을 막기위해 예비평가를 공적기관에게 맡기기로 했다. 이미 민간기관이 실시한 안전진단 결과에 대한 재검토 의뢰는 광역지자체장이나 건교부장관이 할 수 있도록 했다. 부동산 실거래가신고제도 도입으로 유명무실해진 주택거래신고제도는 투기수요 차단이라는 본래 목적을 달성하기 위해 자금조달계획과 입주여부를 반드시 신고토록했다.  정부는 택지지구의 분양가 인하를 위해 중소형 아파트 택지값을 현재 감정가격에서 수도권은 조성원가의 110%, 광역시는 조성원가, 지방은 조성원가의 90% 수준으로 공급키로 했다. 이에 따라 파주신도시와 송파신도시 분양가는 10% 안팎 떨어질 전망이다. 전세시장 안정을 위해 30-45평형 규모의 기존 아파트를 매입해 임대아파트로 활용하는 방안도 추진된다. 정부는 건설, 매입 등을 통해 중대형 임대주택을 올해부터 2012년까지 연평균 6000가구씩 비축할 방침이다. 정부는 또 오는 7월부터 시행되는 '도시 재정비 특별법'에 맞춰 9월까지 서울 강북에 2-3개 시범지구를 지정하는 등 연말까지 3-4개의 선도적 사업지구를 지정키로 했다.

2006.03.30 I 남창균 기자

韓부총리 "후속대책, 재건축합리화 초점..강북재개발 활성화"
[이데일리 이정훈기자] 한덕수 부총리 겸 재정경제부 장관은 30일 "이번 8·31 부동산 후속대책은 재건축 제도를 합리화하는데 중점을 뒀다"고 밝혔다.한 부총리는 이날 오전 국회에서 열린 고위당정협의회에서 이번 보완대책을 통해 우리 경제가 투기이익이 배제된 건전한 경제로 발전해 나갈 것"이라며 "서민 주거복지 증진 방안과 강북 재개발 활성화를 위한 대책도 마련될 것"이라고 설명했다.이어 "그동안 주택담보대출의 리스크관리가 미흡했지만 담보대출을 받는 사람의 상환능력까지 고려하도록 했다"고 말했다.이에 대해 김한길 원내대표는 "주택가격 상승은 서민들의 내집 마련 꿈을 빼앗고 출산을 꺼리게 만드는 요인"이라며 "부동산 시장 안정을 위해 모든 정책적 노력을 기울일 것"이라고 말했다. 김 대표는 또 "불로소득을 환수하고 투기 혐의자를 발본색원해야 한다"며 "강북 재개발과 송파 신도시 등을 통해 수급 불안을 해소할 필요가 있다"고 강조했다.강봉균 정책위의장은 "현재 추진하고 있는 방안은 새로운 개념의 개발이익이라고 볼 수 있다"며 "법리 논쟁에서 흠이 없도록 준비를 철저히 해 달라"고 당부했다. 그는 이어 "강남의 비정상적인 집값 상승은 강남과 강북간 교육여건 격차도 원인"이라며 "공영형 혁신학교 등 교육 여건이 열악한 곳에 교육투자를 집중해야 한다"고 말했다.

2006.03.30 I 이정훈 기자

`8.31후속대책` 건설株 선별 투자해야-삼성
[이데일리 이진철기자] 삼성증권은 28일 "당·정이 `8·31 후속대책`을 사실상 확정하고, 3월30일 고위당정협의를 거쳐 최종 발표할 계획"이라며 "규제대상이 재건축시장에서 재개발시장까지 확대되거나, 부동산투기억제의 보완책으로 금리인상 등 통화정책을 활용하지 않는다면 이번 후속대책이 건설경기나 건설주에 미치는 충격은 크지 않을 전망"이라고 밝혔다. 다만 "재건축시장의 환경이 열악해짐에 따라 주택사업의 수익성이 점차 약화될 가능성이 있어 향후 수익모델의 다변화 여부가 우량건설주의 판단요건이 될 전망"이라고 말했다. 삼성증권은 전반적으로 정책변수의 압력이 증가하고 있다는 점에서 앞으로는 정책변수에 대한 영향이 적고, 펀더멘털이 우량하며, 인수합병 이슈가 있는 대림산업(000210), 현대산업(012630)개발, GS건설(006360) 등 대형건설주로 투자종목을 압축할 것을 권유했다. 다음은 리포트의 주요 내용이다. -3월30일 `8·31 후속대책` 발표계획 당·정은 `8·31 후속대책`을 사실상 확정하고, 3월30일 고위당정협의를 거쳐 최종 발표할 계획임. 예상되는 후속대책은 개발이익과 인센티브 용적률에 대한 환수 등 재건축규제가 주된 내용이 될 것으로 보임. 향후 당정협의에서 결정될 내용은 개발부담금의 지역별 부과비율(25~50%)과 개발부담금 부과시점(예. 재건축 사업승인시점/안전진단 통과시점) 등이 될 것이며, 후속대책은 빠르면 2006년 하반기부터 시행될 전망임. -대부분 시행중이거나 예견되었던 재건축규제 이번 후속대책의 효과는 강남권 주택공급의 희소성을 얼마만큼 억제시킬 것인가와 강북 등 낙후지역에 대한 균등개발에 대한 실천여부에 달렸음. 지금까지 알려진 후속대책은 대부분 종전에 시행되고 있거나 이미 시장에서 예견되었던 재건축관련 규제임. 규제대상이 재건축시장에서 재개발시장까지 확대되거나, 부동산투기억제의 보완책으로 금리인상 등 통화정책을 활용하지 않는다면 이번 후속대책이 건설경기나 건설주에 미치는 충격은 크지 않을 전망. 다만 재건축시장의 환경이 열악해짐에 따라 주택사업의 수익성이 점차 약화될 가능성이 있어 향후 수익모델의 다변화 여부가 우량건설주의 판단요건이 될 전망. -대림산업·현대산업·GS건설 등 대형 우량건설주에 주목 수주환경 악화와 정책변수 강화로 2005년과 같은 건설주의 동반랠리가 이어질 가능성은 크지 않아 보임. 오히려 건설주에 대해서는 상반기까지 정보기술(IT) 등 성장주를 대신할 대안주식으로서 활용하는 유연한 대처가 필요함. 다만 전반적으로 정책변수의 압력이 증가하고 있다는 점에서 지금부터는 정책변수에 대한 영향이 적고, 펀더멘털이 우량하며, 인수합병 이슈가 있는 대형건설주로 투자종목을 압축할 것을 권유함. (허문욱/노세연 애널리스트)

2006.03.28 I 이진철 기자

재개발 ‘기지개’
[조선일보 제공] <!!--bodystart-->재개발에도 봄바람이 불까? 정부와 서울시의 도심 활성화대책이 나오면서 소액 투자자와 내집 마련 실수요자들의 관심이 재개발로 쏠리고 있다. 재개발은 그간 개발 이후 주변 기반 시설의 부족, 주민 갈등으로 인한 사업 장기화, 투자의 불확실성 등으로 인해 신규 분양이나 재건축에 비해 외면을 받아 왔다. 전문가들은 그러나 정부가 지난해 8·31 부동산대책 이후 서울 강남 수요 분산을 위한 ‘대항마’로 강북 뉴타운에 대한 각종 인센티브를 내놓고 있는데다 재건축과 달리 전매 제한이 없는 점 등을 들어 재개발시장의 전망을 밝게 보고 있다. 반면 이미 뉴타운지역 상당수가 지분가격이 크게 올라 투자에 신중을 기해야 한다는 지적도 나온다. ◆용산·마포·성동구 등 큰 폭 올라서울시가 2002년 이후 뉴타운으로 지정했거나 후보지로 잡은 곳은 모두 26곳. 이중 한강변에 가까운 한남·흑석·노량진 뉴타운과 도심 요지에 자리잡은 아현 뉴타운 등은 이미 시세가 크게 올랐다. 10평 기준으로 시세가 평당 2000만원을 호가하고 있고, 일부 지역은 평당 3000만원에 이른 곳도 나오고 있다. 뉴타운으로 지정되지 않은 곳 중에서도 서울 용산 일대와 성동구 금호동 등도 한강 조망권이 가능하다는 이유로 시세가 높게 형성돼 있다.재개발 시세도 작년 8·31대책으로 다주택자 규제가 강화되면서 일시 주춤했다가 급매물이 쏟아져 나오면서 조정을 받았다. 하지만 올 들어서는 급매물이 거의 소화되면서 다시 반등 조짐을 보이고 있다. 닥터아파트 이혜승 팀장은 “재개발시장도 8·31의 충격에서 서서히 벗어나고 있는 모습”이라고 말했다. 서울시는 지난해 말 3차 뉴타운지역 13곳을 발표하는 등 뉴타운사업에 박차를 가하고 있다. 또 올해 내로 2차 뉴타운 전략사업구역 23곳 중 17곳을 연내 착공하기로 하는 등 속도를 내고 있다. 하반기에는 은평 뉴타운 중대형 평형 분양도 있을 예정이다.정부도 올 7월 도심재정비특별법 시행을 통해 도심 개발을 뒷받침한다는 계획이다. ?지자체의 조례에 관계없이 도심재정비촉진지구의 용적률 인센티브를 대폭 올리고 ?중대형 평형비율을 20%에서 40%로 늘리며 ?층고 제한도 완화하는 방향으로 시행령안을 가다듬고 있다. 다만 투기 과열 방지를 위해 9평(30㎡) 이상의 지분 거래는 거래 허가 대상으로 묶기로 한 점은 유의해야 한다.◆입지보다 사업성 살펴야전문가들은 재개발지역 투자시 입지보다 사업성을 잘 따져볼 것을 권고하고 있다. 이미 한강변에 위치한 재개발 지역 등은 상당수가 큰 폭으로 올랐다. 재개발 투자는 적은 돈으로 내집 마련을 시작할 수 있는데다 지분 매입액과 조합원 분양가·금융비용 등을 더한 실입주비용이 나중에 일반분양을 받을 때보다 낮다는 게 장점. 너무 높은 가격에 구입하게 되면 오히려 일반분양보다 더 많은 비용이 들 수도 있다. 다세대주택에 비해 단독주택이 많은 지역, 조합원 수에 비해 일반분양이 많은 지역 등은 입지 여건이 나빠도 투자 수익은 더 클 수 있다. 반면 한남·금호, 마포·공덕 등 인기 지역은 투자자들의 관심은 높지만 조합원 수가 너무 많고, 지분이 잘게 쪼개져 있어 겉으로 보는 것보다 실속이 적을 수 있다는 지적이다. 같은 지역 내에서는 도로 등에 인접한 주택을 구입하는 것이 나중에 감정 평가를 받을 때 유리하다. 부동산프라자 신영균 대표는 “강북 재개발지역은 용적률이 170~210%로 쾌적한 환경의 새 아파트를 구입하는 기회가 될 수 있다”며 “가격이 저평가돼 있고 조합원 수가 적은 구역을 찾는 것이 투자의 포인트”라고 말했다.◆무엇을 주의해야 하나재개발이 가능하기 위해서는 무엇보다 도시계획이 잡혀 있어야 한다. 지자체 등을 통해 구입하려는 주택이 있는 지역이 재개발구역으로 지정돼 있는지 여부부터 확인해야 한다. 현장 답사도 반드시 필요하다. 해당 구역의 규모와 다가구주택·단독주택의 비율, 부지의 모양 등을 세세하게 살펴보고, 인근 가게나 부동산업소를 통해 주민 분쟁 여부도 점검해야 한다. 부지가 1만5000평 이상이면 1000가구 이상 입주가 가능한 대단지가 될 수 있어 입주 후 시세 형성에 유리하다. 단독주택 비중이 높으면 상대적으로 조합원 수가 적어 지분 소유자의 부담이 적어진다. 2003년 12월 31일 이후 다가구주택을 다세대주택으로 바꿔 지분을 쪼갤 경우 입주권이 주어지지 않는 만큼 다세대주택 지분을 구입할 때에는 분할 시점을 눈여겨봐야 한다.<!!--bodyend-->최유식기자 finder@

2006.03.16 I 조선일보 기자