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- (부동산레이다)재건축을 초고층 아파트로 해야 하는 이유
- [양은열] 우리는 살아가면서 좀 더 좋은 시설과 더 나은 쾌적한 환경에서 살아가기를 원한다. 이런 추세와 더불어 21세기에 들어와서 우리나라에 주상복합아파트가 폭발적인 인기를 끌었다. 지금도 삼성동 아이파크며 도곡동 타워팰리스는 우리나라의 초고층 주상복합아파트를 대변하고 있다.
우리는 어떤 도시에서 살고 싶은가? 이 지구상에서 살고 싶은 도시 한 곳을 선택할 수 있는 기회가 생긴다면 어느 도시를 선택하겠는가?
필자가 그동안 세계적인 초고층 빌딩 도시 몇 개를 다니면서 왜 우리는 초고층 아파트나 건물을 짓지 않고 제한을 하고 있는가에 매우 불만이 많았다. 초고층 스카이 라인을 관광상품으로 개발한 상하이는 1998년 완공된 상하이 최고층 건물인 88층 421미터 높이의 진마오 빌딩의 전망대에 오르면 상하이 최대의 푸둥지역이 한 눈으로 볼에 들어온다. 또한 바로 그 옆에는 세계금융빌딩이 터닦기가 한창이다. 101층 492미터 높이로 세계에서 가장 높은 타이페이 101의 층수(508미터)와 같다.
홍콩은 어떤가? 공항에서 30킬로미터가 넘는 청마대교를 따라 도심으로 가다보면 도로 양쪽의 초고층 주상복합아파트와 건물이 바다를 조망으로 인상 깊게 눈에 들어온다. 도심초고층 빌딩 IFC(Internation Financial Center,88층 415미터)빌딩을 빅토리아산에서 야경으로 보면 거의 환상적임에 틀림이 없다. 하이사이버(255미터,75층)를 비롯해 소렌토(75층)는 이미 준공 됐으며, 주룽역에는 초고층 호텔과 오피스빌딩으로 가득차 공간의 효율성을 최대한 활용하고 있다.
우리와 소득수준차가 있는 말레이시아 쿠알라룸푸르는 어떤가? 다이아몬드처럼 반짝이는 452미터 짜리 옥수수를 두 개 세워 놓은 듯한 KLCC(Kuala Lupur City Center)빌딩으로 일명 페트로나스 쌍둥이 빌딩을 만나게 된다. 원래 저층지역이었던 이곳을 초고층빌딩으로 짓고 남은 공간을 대지면적보다 4-5배 넓은 녹지공간으로 조성해 수영장과 분수대등으로 시민의 휴식처를 제공해 주고 있다.
일본은 이야기할 필요도 없이 지진의 피해가 예상되어 이를 바탕으로 내진설계는 물론이고 도쿄만에 들어서는 초고층 빌딩등은 재개발은 통해 빌딩숲 등을 조성한 것들이 많다. 특히 미국 샌프란시스코의 금문교를 연상시키는 레인보우 브리지는 다리에 설치된 조명하나 하나도 계절과 날씨, 요일별로 12가지로 바뀐다고 해서 붙여진 이름처럼 조명과 빌딩의 조화에 신경을 쓰고 있다. 특히 토쿄타워를 지나 토쿄 롯폰기에 이르면 54층의 초고층 타워 롯폰기힐스는 재개발을 통한 최대 성공빌딩으로 알려진 곳이다.
그렇다면 우리는 어떤가?
서울의 스카이라인은 아시아에비해서도 너무 뒤떨어져 있다. 서울은 도시계획법의 고도지구제한, 건축법규의 강변과 대로변의 사선규제, 문화재보호구역 규제, 군사 항공구역에 따른 초고층 빌딩의 규제, 초고층에 따른 집단민원, 재건축과 같은 부동산 규제책으로 인한 부동산 정책에 의해 너무 답답한 서울을 만들어 내고 있다.
예를 들어보자.
타워팰리스 1차 신축과정에서 건물층고 문제는 집단민원의 대표적인 사례중의 하나였다. 원래 100층 건물 2개동으로 계획했던 타워팰리스는 조망권을 가린다는 주민의 민원 때문에 50-60층 4개동으로 쪼개지게 됐다. 그 결과 민원인과 사업시행자, 도시전체 미관등 어느 하나 만족한 것이 없었다. 4개동으로 건물이 완성된 지금의 모습을 보자. 4개동끼리 서로 조망권을 가리고 스카이 라인도 밋밋한 상태에서 답답한 느낌을 주고 있지 않은가!
비슷한 상황은 타워팰리스3차 때도 마찬가지였다. 조망권을 가리고 교통환경 영향평가가 제대로 이루어지지 않았다는 인근주민들의 민원탓에 1년이상 소송이 진행되었다. 결국 인허가 문제는 없다는 법원의 결과가 나왔지만 건물을 75층에서 69층으로 조정하는 정도의 시행사와 주민간의 타협하는 수준에서 마무리되었다.
테헤란로는 어떤가? 30-40층으로 이루어진 빌딩군은 성냥갑 같은 10층대 중소형 단지와 함께 특징도 없고 테마도 없는 그냥 콘크리트 빌딩에 불과한 모습으로 진열되어 보는 이의 가슴을 답답하게 하고 있다.
그러나 이제라도 늦지 않았다. 그 해결책을 재건축을 통하여 스카이 라인을 재조정하여야 한다. 외국의 어느 곳을 가보아도 한강과 같은 천혜적인 자연도시는 없다. 1000미터가 넘는 산이 둘러 쌓이고 거대한 강이 흐르는 초자연적인 대규모 도시를 서울을 제외하고는 필자는 아직 본적이 없다. 그러나 이렇게 천혜의 조건을 가진 서울을 그냥 특성 없는 도심으로 개발한 것은 도심 스카이 라인에 대한 적절한 마스터 플랜이 없었다는 것이다.
특히 무엇보다도 개별사업들로 구성되어 도시계획위원회에서 받은 심사와 인허가를 통해서만 진행하면 되었던 것이다. 서울전체를 개발하는 마스터 프랜이 없기 때문에 건별로 심사를 하게 되니 넓은 땅엔 높은 건물이 좁은 땅엔 중저건물이 들어선다는 고정관념을 벗어나지 못한 것이다. 그래서 우리 건물들이 몽땅 연필이나 성냥갑 같이 되었고 향후에도 이런 기준이 없다면 계속적으로 양산될 것임에 틀림이 없다. 따라서 압구정동 현대아파트 단지들, 잠실에 있는 5단지 및 장미 진주 고층아파트, 반포에 있는 아파트 등 모두 획일적으로 같은 높이의 판상형 아파트들로 가득 찼다.
어느 자료에 보면 일산 신도시의 평균 용적률이 220%라고 한다. 그리고 강북 평균 용적률은 100%라고 한다. 분명히 용적률이 일산이 2배 이상이고 고층 아파트가 일산이 훨씬 더 많은데도 불구하고, 일산의 신도시가 더 쾌적하게 보인다. 일산엔 강북에 없는 공원이 많고, 도로가 넓고, 사통팔달이다. 뿐만 아니라, 주차장, 쇼핑센타, 편의 시설, 병원, 학교 등이 훨씬 많고, 또한 이를 수용할 만한 부지가 많이 있다는 것이다.
개포지구나 고덕 지구를 생각해보자.
일반주거지역 2종으로서 지금의 기준으로 보면 12층 이상의 아파트는 지을 수 없다. 그러나 재건축을 위해 20년 넘게 자란 나무들은 없애야 한다. 층고를 제한하다보니 재건축후의 모습도 더 답답하기만 하다. 돈을 들여 녹지 공간을 만들어도 부족할 지경인데 있는 녹지도 허물고 있다.
거꾸로 생각해보자. 개포나 고덕 같은 저밀도 지역이나 재개발 지역에 12층짜리 빌딩 100동을 짓는 대신 100층짜리 12개 동만 짓고 나머지는 도로와 공원, 학교와 스포츠시설 등으로 활용한다면 도심은 숨을 쉬는 공간으로 재탄생할 것이다.
그렇다면 왜 초고층으로 재건축을 반대하는 것일까?
아마도 초고층으로 짓게 되면 기존의 아파트 가격들이 폭등하게 되어 극심한 빈익빈 부익부를 가져올 거라는 부동산 가격 폭등이 그 주요한 요인으로 보인다.
그러나 우리는 이제는 인정할 것은 인정하여야 한다. 동일한 부동산은 없다. 더나아가 부동산에도 명품이 있다. 삼성동 아이파크와 개발되지 않는 구도심 아파트와 부동산 가격이 같을 수 있을까?
한달전쯤 압구정도 아파트가 초고층으로 재건축 된다는 풍문으로 인해 일제히 1억정도가 뛰었다. 그리고 서울시에서 이를 부인했음에도 불구하고 여전히 강세를 나타내고 있다. 그동안 참여정부는 세계 어느곳에 내놓아도 뒤지지 않을 강력한 부동산 정책을 펴왔다. 재건축개발이익환수제며 주택거래신고제, 투기지역 및 투기과열지구지정, 토지거래 허가구역등등 일거하기에도 너무 많은 제도가 남발되었다. 그러나 아파트나 전국의 토지의 가격들은 이를 비웃듯이 떨어지지 않고 있는 것이다.
왜 그렇까? 이것은 참여정부가 내놓은 부동산 정책 중 세금정책으로는 부도안을 절대로 잡을 수 없다는 것을 또다시 입증하게 된 셈이다.
물론 가격이 오르면 규제나 정책으로 묶으면 된다고 생각하고 있는 책임자가 있을 수 있다. 그러나 이제는 이런 발상을 버려야 할 때다. 만약 이러한 생각과 정책이 반복되는 이상 부동산 가격은 정책과 가격상승이라는 계속되는 숨박꼭질의 연속으로 오르내림이 이어질 것이고 이러는 사이 부동산은 꾸준한 상승은 연속될 것이고 계속적으로 부동산 정책에 대한 내성은 더욱 강해질 것이다.
이제 적극적으로 생각을 바꾸어 보자.
1만 평을 재개발하면서 건폐율(전체 대지 면적에 건물이 깔리는 비율) 40%로 200%의 용적률을 적용해 준다고 하자. 그러면 4천 평의 대지에 2만 평의 건물을 지어야 하니까 5층 건물을 짓고 약6천 평을 도로, 공원, 기타 부대시설로 쓸 수 있다. 그런데 20층 건물을 지으면 건폐율은 10%만 하면 되기 때문에 1000평의 대지에 건물을 앉힐 수 있다. 그렇게 되면 약 9천 평의 대지가 나오게 되어 더 많은 도로, 공원, 산책로 등을 만들 수 있다. 더 나아가서 40층을 짓게 되면 500평에만 건물을 앉히면 되니까 9,500평 공터가 생기는 것이다.
삼성동 아이파크가 이와 비슷한 건폐율과 용적률로 이루어져서 동일한 가구수의 입주인데도 쾌적한 환경을 유지하고 아파트 가격도 최고가를 형성하고 있지 않은가!
따라서 향후에 서울의 스카이 라인을 생각해 보면 재건축이 초고층화는 반드시 가야할 이유가 여기에 있는 것이다. 만약 부동산 가격 폭등이 무서워 재건축 초고층화를 외면한다면 얻은것 없이 도심은 계획 없는 콘크리트 건물군으로 남을 것이고, 아파트가격 상승 또한 잡기 어려울 것으로 보인다. 만약 그때 가서 늦었다고 다시 재건축을 초고층으로 재검토를 할 경우 이미 때는 늦은 것임을 정책입안자는 알고 있기를 바란다.
부동산과 아파트 가격은 오를 수 밖에 없음을 인정하자. 만약 재건축을 초고층으로 지을때 특혜 시비가 있는 곳에는 기부체납으로 풀어 가면 될 것이다. 재건축을 초고층 아파트로 허가해 주는 조건으로 인근 주민이 공동으로 사용할 수 있도록 건축 심의 과정에서 아파트 단지 외부 또는 인근 주민이 공용할 수 있게 배치하게 하거나 기부 체납을 하도록 하면 될 것이다. 현재와 같이 주거주민이 아니면 구경조차도 못하는 주상복합아파트와는 달리 말이다. 굳이 돈으로 환수하지 않아도 도로, 공원, 학교 시설, 공공시설 등으로 환수하면 서울시 예산도 줄이고 인근 주민이 활용할 수 있는 기반 시설을 설치할 수 있으므로, 일석3조의 효가가 있는 셈이다.
왜 우리는 비싼 아파트인줄 알면서도 초고층 주상복합 아파트 분야에 수백대일의 경쟁률과 수조 원의 자금이 몰리는 것일까? 왜냐하면 초고층 아파트는 주거환경 뿐 아니라 조망권, 방범등 살아가기에 너무 편리할 뿐아니라 투자안정성등 아파트 가격을 보장해 주기 때문이다. 초고층이 되면 주거환경이 나빠져서 사람들이 외면해야 하는데 사람들은 투자가치며 환경을 따져보고 돈이 모인다. 정부의 규제와 강력한 정책을 내고 이를 잡아보려 하지만 결과적으로 이러한 초고층아파트가 가격상승의 주범이 되어 버렸다.
고층화가 되면 생활은 편리해진다. 고층화가 된다고 절대 고밀화가 되지 않는다. 왜냐하면 용적률은 그대로이기 때문이다. 오히려 저밀화가 된다. 층고가 높아지는 만큼 땅은 더욱 많아지기 때문이다.
초고층이 되면 나빠지는 것도 있다. 건축비가 상승한다. 건축 기간이 길어진다. 아파트가격이 비싸진다. 주택공급이 늦어져 일시적 공급부족현상이 일어날 것이다. 이러한 단점에도 불구하고 앞으로 재건축이 초고층으로 가야하는 이유는 우리의 백년대계를 계획하기 때문이다. 재건축 개발이익 환수제로 재건축아파트의 상승 방향을 막을 수 있다고 생각하는가! 주택거래신고제와 투기지역 지정으로 부동산 가격을 막을 수 있다고 보는가? 일시적으로는 안정된 것처럼 보일 수는 있다. 그러나 장기적으로부면 이는 손 가리고 하늘을 가린다는 거나 뭐가 다른가!
서울 삼성동에 세워진 초고층 아파트 아이파크는 초고층화가 주는 환경적 장점과 경제적 이익이 얼마나 큰가를 이해하는 좋은 사례다.
대지면적 9,758평에 용적률은 296%, 건폐율은 9.17%다.
전체 대지 면적에서 건물이 깔고 앉은 면적은 890여 평 밖에 되지 않는다. 층고 39층과 46개층 등 3개동에 불과한 것이다. 주차장도 지하에 있어 나머지 8,800평이 공원과 도로들이다. 초고층아파트임에도 조망권이나 일조권 때문에 심각한 민원이 제기되지도 않는다. 만약 용적률 296%의 이 단지를 7층, 12층, 15층의 판상형 아파트로 지었다면 어떻게 되었을까? 각자 생각해 볼 일이다.
우리의 환경은 복잡다양하다. 그동안 가지고 있는 고정관념을 버리고 한강에도 호텔을 짓고 새로운 스카이 라인을 조성하여 환경과 여건, 상황에 따라 탄력적인 층고를 적용할 수 있도록 층고 인센티브를 도입하게 되어 인센티브에서 나오는 비용을 뉴타운이나 주택환경개선 사업등의 저개발지역 발전자금으로 쓰면 될 것이다.
서울시에 땅을 많이 기부할수록 용적률 인센티브를 주고, 건폐율을 낮추거나 용적률을 낮추면 층고 인센티브를 주는 방향으로 말이다.
누구나 멋있고 이상적인 도시에서 살고 싶어 한다. 그렇다고 현실도 여건도 감안하지 않고 이런 이상적인 도시들을 무조건 따라 할 수는 없다. 아무리 좋아도 저마다의 특색이 있는 만큼 그 특징과 특색, 여건에 맞게 개발되어야 한다. 재건축,재개발은 그런 특색을 만들어 나가는 여러 방안 중에서 가장 중요한 하나의 도구이자 새로운 기회다. 우리의 서울도 초고층으로 갈 준비를 하여야 할 것이다.
스카이라인 담당부처를 신설하여 도심의 전반적인 계획을 하고, 초고층 건물은 충분한 녹지공간 확보를 최우선으로 하며, 객관적인 개발이익 환수제 도입과, 우리나름대로의 전통을 보전하고, 민원은 원칙대로 처리하는 기준을 가지고 초고층 건물을 생산해야 할 것이다.
아파트 재건축 사업도 이와 같은 맥락에서 처리하기를 바란다. 단지 부동산 가격 상승이라는 굴레에 묶여 우를 범하지 않기를 바란다. 좋은 부동산은 반드시 오르게 되어있다. 누른다고 지탱하는 가격이 아니다. 우리가 재건축도 초고층으로 갈 때 전반적인 부동산 문제도 해결될 것으로 보인다.
문제는 정책의 기준과 일관성이 없는 상태에서 여론에 밀리고 부처 이기주의에 밀려 되돌아 올 수 없는 길을 가지 않기를 간절히 바라는 마음과 초고층은 재건축이 가야할 지름길임을 정책입안자분들은 알아주기를 바란다.
- 5월초 강남재건축 일반분양 쏟아진다
- [edaily 이진철기자] 5월초 실시되는 서울4차 동시분양에서 개발이익환수제를 피한 강남권 재건축단지의 일반분양 물량이 대거 쏟아질 전망이다.
27일 닥터아파트(www.DrApt.com)에 따르면 서울4차 동시분양에서는 강남권 재건축단지 4곳을 포함해 총 9곳 총 1만1517가구중 조합원 물량을 제외한 3088가구가 일반분양되는 것으로 조사됐다.
이는 서울3차 동시분양(11곳, 921가구)과 비교해 70.1%가 증가한 물량이며, 전년 동기(16곳, 1198가구)에 비해서도 61.2% 늘어난 것이다. 특히, 서울 동시분양에서 3000가구 이상이 분양되기는 6538가구가 분양됐던 2001년 11차 동시분양 이후 처음이라고 닥터아파트는 설명했다.
지역별로는 ▲강남권 4곳(1326가구) ▲강서권 3곳(1391가구) ▲강북권 2곳(3백71가구)에서 분양된다. 유형별로는 ▲재건축 5곳(1827가구) ▲조합 2곳(763가구) ▲자체사업 1곳(154가구)가 분양되며, 주상복합아파트도 1곳에서 344가구가 공급된다.
송파구 잠실저밀도지구에서는 잠실주공2단지 재건축을 통해 21~33층 65개동 12평~48평형 총 5563가구중 12평~34평형 1115가구가 일반분양된다.
현대산업(012630)개발은 강남구 대치동 888번지 도곡주공2차 재건축사업으로 총 768가구중 23, 32평형 158가구를 일반분양하고 강남구 역삼동 765의 13번지 일대 신도곡아파트 재건축을 통해 22평~44평형 150가구중 22평형 30가구를 일반에 공급한다. 또 강남구 도곡동 961번지 도곡연립2단지를 헐고 54평~68평형 72가구중 23가구를 일반분양한다.
강서권에서는 대림산업(000210)과 현대산업개발이 강서구 화곡동 화곡2주구(제2주공, 영운, 양서3단지) 재건축을 통해 24평~41평형 총 2517가구중 501가구를 일반분양한다. 삼성물산도 양천구 목동 406의 10번지에 주상복합인 ´트라팰리스´ 41~49층 4개동으로 42평~91평형 526가구중 344가구를 일반분양한다.
지역조합아파트로는 포스코건설이 동장구 상도동 159의 212번지 일대에 24평~59평형 총 1132가구중 546가구를 일반분양하고, 쌍용건설(012650)도 마포구 창전동 141의 1번지 일대에 창전2차 ´쌍용스윗닷홈´ 25평~45평형 총 635가구중 217가구를 일반에 공급한다.
이밖에 한신공영(004960)은 자체사업으로 도봉구 창동 277의 15번지에 30평~42평형 154가구 모두를 일반분양한다.
강현구 닥터아파트 실장은 "개발이익환수제 시행 이전에 분양신청하는 단지들이 늘면서 서울4차 동시분양에서는 강남권 재건축 아파트가 대거 포함됐다"며 "분양가구수도 많지만 지역을 대표하는 대단지 알짜 분양물량도 많아 수요자들의 관심이 집중될 것으로 보인다"고 말했다.
한편, 서울4차 동시분양은 4월말 입주자 모집공고를 거쳐 5월초 청약접수가 있을 예정이다.
- (주간부동산)재건축 거래없이 강보합 지속
- [edaily 이진철기자] 부동산관련 정책과 제도가 달라졌지만 이달초까지 이미 가격이 오른 재건축이나 개발예정지 주변 아파트의 경우 호재가 사라진 후에도 가격조정없이 강보합세가 유지되는 것으로 나타났다.
부동산시세 조사업체인 부동산114는 지난주 서울지역 아파트 매매가격은 0.32% 올라 한주전(0.2%)보다 상승폭이 커졌다고 27일 밝혔다.
지역별로는 송파(0.94%), 강동(0.9%), 강남(0.5%), 용산(0.37%), 서초(0.25%), 종로(0.21%) 등의 순으로 오름폭이 컸다. 반면, 동대문(-0.02%), 중랑(-0.03%), 서대문(-0.04%) 등 강북권 일부 지역은 소폭 하락했다.
아파트별로는 강남권 재건축 가격이 다시 오름세를 보이면서 서울 재건축 전체가 1.31% 올랐고, 일반아파트(0.12%)는 보합세를 나타냈다.
서울 전세시장은 0.04% 상승한 가운데 매물부족과 수요 감소세를 보이고 있다.
김규정 부동산114 과장은 "연초 급매물을 중심으로 활발하게 이뤄지던 아파트거래가 호가급등으로 이어지면서 매수자들이 추격구매를 자제하며 일단 관망하는 자세를 보이고 있다"며 "이사철이 끝나고 시장이 소강상태에 접어들면 급격한 가격조정을 보일 가능성이 크다"고 말했다.
◇매매시장
서울 매매시장은 송파(0.94%), 강동(0.9%), 강남(0.5%), 용산(0.37%), 서초(0.25%), 종로(0.21%) 등의 순으로 오름폭이 컸다.
잠실과 신천, 둔촌지구 등 강남권 재건축이 다시 소폭 올랐고 주택거래신고지역으로 지정된 서초구도 소폭 오름세를 이어갔다. 단지별로는 강남구 압구정동을 비롯해 송파구 신천동 장미, 강동구 고덕동 주공 등 중층단지가 상승세를 보였다. 잠실지구에서는 분양을 앞둔 주공1, 2단지 외에도 상업지구 변경 기대감이 지속되고 있는 주공5단지의 상승세가 이어졌다.
반면, 동대문(-0.02%), 중랑(-0.03%), 서대문(-0.04%) 등 강북권 일부지역은 소폭 하락했다.
신도시는 분당이 0.56% 올라 한주전(0.71%)에 비해선 다소 둔화됐지만 여전히 상승세를 이어갔다. 이밖에 평촌(0.12%), 일산(0.07%), 산본(0.06%), 중동(0.04%)은 소폭 오르거나 보합세를 유지했다.
수도권은 개발수혜지역과 재건축 단지를 중심으로 일부 지역이 오름세를 보인 가운데 용인(0.82%), 과천(0.55%), 광명(0.43%), 파주(0.37%), 성남(0.29%), 화성(0.23%), 양주(0.2%) 등의 상승세가 두드러졌다.
매매가격이 하락한 지역으로는 남양주(-0.01%), 평택(-0.01%), 오산(-0.05%), 하남(-0.06%), 군포(-0.1%) 등이었다.
◇전세시장
서울 전세시장은 매매와 달리 상대적으로 저평가된 비강남권 신규단지 중대평형이 오름세를 주도했다.
지역별로는 용산(0.81%)이 가장 많이 올랐으며, 그 다음으로 금천(0.3%), 구로(0.24%), 동작(0.19%), 도봉(0.13%), 마포(0.1%) 등의 순이었다. 반면, 서대문(-0.14%), 강동(-0.12%), 성북(-0.1%), 중랑(-0.07%), 동대문(-0.07%), 강남(-0.04%), 양천(-0.02%), 송파(-0.02%), 강서(-0.01%) 등은 하락세를 보였다.
신도시는 산본(0.42%)이 가장 많이 올랐고, 분당(0.27%), 일산(0.1%), 중동(0.1%), 평촌(0.08%) 등도 보합세를 유지했다.
수도권은 파주(0.93%), 용인(0.89%), 화성(0.61%), 하남(0.42%), 안산(0.33%), 시흥(0.32%), 의왕(0.24%), 안양(0.21%), 구리(0.2%) 등이 오름세를 기록했다. 하락한 지역은 남양주(-0.06%)가 유일했지만 가격하락폭은 미미한 것으로 나타났다.
- (주간부동산)집값 국지적 상승.. 송파·분당 강세
- [edaily 이진철기자] 수도권 주택시장 안정대책이 발표된 이후 교통여건, 개발호재, 신규입주 등 이슈에 따라 지역 및 단지별로 국지적인 아파트값 상승세가 이어지고 있다.
부동산시세 조사업체인 부동산114는 지난주 서울지역 아파트 매매가격은 0.2% 올라 한주전(0.13%)에 비해 상승폭이 커졌다고 20일 밝혔다.
지역별로는 송파구(0.58%)가 가장 많이 올랐으며, 그 다음으로 영등포구(0.42%), 강서구(0.35%), 강남구(0.29%), 용산구(0.29%), 서초구(0.24%) 등의 순이었다. 반면, 노원구(-0.04%), 동대문구(-0.04%), 마포구(-0.06%), 중랑구(-0.03%) 등은 내림세를 기록했다.
아파트별로는 재건축 아파트가 0.61% 올라 일반아파트(0.12%)에 비해 3배가량 높은 상승률을 기록했다.
서울 전세시장은 0.03%의 변동률로 가격변동이 미미한 가운데 인기지역은 매물이 소진되면서 오르고 있는 반면, 비인기지역은 매수문의가 급격히 떨어지면서 가격도 약세를 면치 못하고 있다.
김혜현 부동산114 부장은 "개발이슈와 선호단지별로 국지적인 가격상승이 당분간 지속될 전망이지만 전반적인 아파트시장은 이사철 종료와 함께 안정감을 되찾을 것"이라고 말했다.
◇매매시장
서울 매매시장은 송파구(0.58%), 영등포구(0.42%), 강서구(0.35%), 강남구(0.29%), 용산구(0.29%), 서초구(0.24%) 순으로 오름세를 나타냈다.
송파구는 대규모 재건축이 추진된 영향으로 상승세 보였다. 단지별로는 풍납동 현대리버빌, 방이동 올림픽베어스타운 등 일반아파트도 한주사이 최고 5000만원 올랐고, 잠실동 주공5단지 주변의 상업지구 추진 기대감으로 장미1,2차, 주공5단지 등 중층아파트가 한주사이 2000만~5000만원 정도의 오름세를 나타냈다.
또 영등포구는 여의도 일대와 입주 2~3년 정도의 신규단지들이 상승세를 기록했다.
반면, 노원구(-0.04%), 동대문구(-0.04%), 마포구(-0.06%), 중랑구(-0.03%)는 수요가 줄어들면서 하락세를 보였다.
신도시는 0.42%의 변동률로 강세를 유지했다. 특히 분당(0.71%)은 연속 3주째 0.5%포인트 이상의 높은 상승률을 기록하며 신도시 전체 상승률을 끌어올렸다.
이어 평촌(0.21%), 중동(0.12%), 일산(0.09%), 산본(0.05%) 순으로 오름세를 기록했지만, 상승률은 이사철이 마무리되면서 한주전보다 다소 줄어들었다.
수도권은 0.11%의 변동률로 이슈가 있는 지역만 소폭 올랐을 뿐 대체로 거래건수가 줄어들면서 가격이 안정세를 보였다.
지역별로는 용인시(0.41%), 성남시(0.36%), 안양시(0.27%), 의왕시(0.21%), 이천시(0.21%)가 소폭 올랐지만 과천시(-0.04%), 구리시(-0.11%), 김포시(-0.03%), 남양주시(-0.01%), 안산시(-0.1%), 광주시(-0.03%), 포천군(-0.66%) 등은 하락했다.
용인시와 성남시는 신분당선 착공 기대감과 판교 개발에 따라 아파트값이 오름세를 보였다. 특히 용인시의 경우 분당과 죽전지구 아파트값 상승이 확산되면서 신갈지구가 2.12%로 가장 높은 상승률을 기록했고, 신봉지구(1.07%), 수지1지구(0.84%), 죽전지구(0.75%), 구갈3지구(0.75%) 등이 일제히 큰 폭으로 올랐다.
◇전세시장
전세시장은 이사철이 막바지로 접어들면서 선호도 높은 지역이나 단지는 매물이 부족해 강세가 이어졌다. 그러나 경쟁력이 떨어지는 지역이나 단지는 수요가 끊기면서 거래에 어려움을 겪고 있다.
서울은 25개 자치구중 14개구가 전세가격이 하락하거나 변동이 없는 것으로 나타났다. 지역별로는 동작구(0.39%), 구로구(0.18%), 영등포구(0.15%), 은평구(0.13%), 강동구(0.11%) 등의 순으로 오름세를 보였다.
반면, 중랑구(-0.28%), 노원구(-0.17%), 동대문구(-0.15%), 강북구(-0.1%) 등은 내림세를 보였다.
신도시는 평촌이 0.58%로 가장 많이 올랐고, 그 다음으로 산본(0.38%), 분당(0.34%), 일산(0.26%), 중동(0.1%) 순이었다.
수도권은 용인시(1.06%)와 하남시(1.95%)가 강세를 보였고, 의왕시(0.93%), 화성시(0.84%), 수원시(0.53%), 안양시(0.43%), 부천시(0.42%) 등도 오름세를 나타냈다.
아파트값이 하락한 지역으로는 광명시(-0.04%), 구리시(-0.04%), 김포시(-0.01%), 의정부시(-0.03%), 광주시(-0.18%), 양주군(-0.37%), 양평군(-0.03%), 포천군(-1.92%) 등이었다.
- (주간부동산)집값 안정세..서초·송파·분당 강세
- [edaily 윤진섭기자] `2.17 수도권 집값 안정대책` 등의 영향으로 집값이 안정세를 지속하고 있다. 그러나 개발이익환수제를 피하거나 개발 윤곽이 드러난 강남권 재건축 아파트와 판교 영향권에 있는 분당은 대책에도 불구하고 가격 상승세를 이어가고 있다.
13일 부동산정보업체 부동산114(www.r114.co.kr)에 따르면 한주간 서울 매매가는 0.13% 상승해 한 주전 상승률(0.11%)보다 소폭 상승했다고 밝혔다.
지역별로는 서초구가 한강변 노후단지의 35층 재건축 추진 가시화되면서 0.34%로 가장 높은 상승률을 보였다. 이어 송파(0.34%), 양천(0.26%), 영등포(0.24%), 용산(0.24%), 중구(0.21%), 마포(0.2%), 강서(0.19%) 등이 가격 상승세를 이어갔다
반면 고덕, 둔촌 등 초기 재건축 추진 단지가 몰려 있는 강동구는 전주에 이어 0.43% 하락했고, 성북(-0.05%), 노원(-0.04%), 동대문(-0.03%) 등도 약세를 면치 못했다. 은평, 중랑, 강북, 금천, 구로 등 다른 외곽지역들도 0.05% 이내의 미미한 변동률을 보이는 데 그쳤고 강남구도 주간 0.08%로 보합 안정세가 이어졌다.
신도시와 수도권은 각각 0.37%, 0.13%로 가격 상승세를 이어갔다. 특히 분당신도시는 2.17 수도권 대책에도 불구하고 한 주 동안 0.6% 올라, 전주(0.54%)보다 상승폭이 소폭 증가했다.
전세시장은 서울 0.13%, 신도시 0.16%, 수도권 0.27%의 주간 변동률을 보였고, 전국적으로는 0.15%로 올 들어 변동률이 가장 높았다.
부동산 114 김규정 과장은 "2.17 수도권 집값 안정 대책 이후 집값은 전반적으로 안정세를 유지하고 있다"라며 "그러나 강남권 재건축 아파트는 개발이익환수제 적용 여부에 따라 가격 차별화 양상을 보이고 있고, 분당 역시 중대형 아파트는 대책에 상관없이 꾸준한 가격 상승세를 이어가고 있다”라고 분석했다.
◇매매시장
한 주간 0.13% 오른 서울 매매시장은 재건축 사업이 구체화되거나 개발이익환수제 적용을 피할 것으로 예상되는 서초(0.34%)와 송파(0.34%)지역 상승세가 두드러졌다.
이어 양천(0.26%), 영등포(0.24%), 용산(0.24%), 중구(0.21%), 마포(0.2%), 강서(0.19%) 등 주요 부도심 내 인기 주거지역들이 오름세를 보였다. 양천구는 목동, 영등포구는 여의도동 일원 노후단지들이, 용산은 이촌동 아파트들이 올랐다.
서울 재건축단지는 0.12% 상승해 지난주(0.03%)보다 상승폭이 다소 커졌는데 개발이익환수제를 피할 것으로 보이는 송파구 잠실 재건축단지들과 고층 재건축이 허용된 한신 신반포5차아파트의 영향으로 서초구 재건축단지들이 다소 올랐다.
서초동 우성 1차 33평형, 잠원동 반포한양 35평형이 각각 2000만원이 올랐고, 한신4차 33평형도 1500만원이 뛰었다. 송파구에선 잠실 주공5단지 36평형이 2500만원, 2단지 19평형이 500만원, 신천시영 13평형이 500만원 상승했다.
반면 고덕주공, 둔촌주공 등 사업초기 재건축단지가 많은 강동구는 -0.43% 급락했고 성북(-0.05%), 노원(-0.04%), 동대문(-0.03%) 등 강북권도 소폭 하락했다.
은평, 중랑, 강북, 금천, 구로 등 다른 외곽지역들도 0.05% 이내의 미미한 변동률을 보이는 데 그쳤고 강남구도 주간 0.08%로 보합 안정세가 이어졌다.
신도시는 0.37%로 한주전보다 상승폭이 소폭 증가했다. 특히 판교 영향권에 있는 분당은 중대형 아파트를 중심으로 0.6%가 올라 한주전(0.54%)보다 상승폭이 커졌다.
평형대별로는 40평형대를 중심으로 30평 이상 중대형이 소평보다 많이 올랐고 지역별로는 이매동, 정자동, 야탑동을 비롯해 서현동, 수내동, 분당동이 일제히 오름세로 돌아섰다.
이밖에 신도시는 산본(0.22%), 일산(0.16%), 평촌(0.12%), 중동(0.02%) 순으로 가격 변동률을 나타냈다.
수도권은 0.13%로 한주전(0.14%)보다 상승률이 소폭 둔화됐다. 지역별로는 화성(0.4%), 용인(0.37%), 과천(0.31%), 수원(0.27%), 양주(0.2%) 등이 오름세를 보였고 광명, 안양, 인천 등도 소폭 올랐다.
화성은 태안읍 일대가 회복세를 보였고, 용인은 죽전 등 새아파트를 필두로 수지 일대와 기흥, 구성이 일제히 상승세를 이어갔다. 반면 동두천, 의왕, 광주 부천, 하남 등이 가격 하락세를 보였지만 하락폭은 -0.01%~-0.09%로 미미했다.
◇전세시장
서울 전세시장은 한 주간 0.13% 상승률을 나타내 한 주전 (0.03%)보다 상승률이 큰 폭으로 증가했다. 금천(0.63%), 중(0.54%), 강서(0.51%), 송파(0.4%), 서초(0.27%), 도봉(0.21%), 영등포(0.2%) 등이 서울 평균을 웃돌았고 동작, 강남, 강동, 양천 등 주요 강남권과 인접지역도 미미하지만 플러스 변동률을 기록했다.
금천구는 독산 주공 14단지와 한신, 시흥벽산타운5단지 등 대단지가 소폭 오르면서 상승폭이 커졌고 중구 역시 1434가구의 신당 삼성과 5150가구의 남산타운이 평형별로 500만원 정도 오르면서 상승세를 보였다.
신도시는 한주동안 평균 0.16% 오른 가운데 분당(0.23%)과 산본(0.22%), 일산(0.17%) 등이 오름세를 보였고 중동(0.05%)과 평촌(0.02%)도 미미하지만 플러스 변동률을 유지해 모처럼 전 지역이 상승했다.
분당 수내동 파크타운삼익 69평형이 3000만원 올랐고 금곡동 아데나렉스 33평형이 2000만원 상승했다.
수도권은 주간 0.27%의 상승률을 나타내 최근 4주간 0.2%의 꾸준한 상승세를 유지하고 있다.
하남(1.01%), 용인(0.88%), 화성(0.81%), 의왕(0.57%), 과천(0.47%), 안양(0.42%), 수원(0.34%), 인천(0.27%) 등이 지난 주 수도권 평균 이상 올랐다. 반면 남양주(-0.18%), 의정부(-0.11%), 파주(-0.06%) 등이 소폭 하락했다.
- (법원경매천하평정)경매 실전투자 사례들
- [우형달] 부동산 경매투자로 성공하려면 다양하게 테크닉을 구사할 수 있어야 한다. 낙찰 후 용도변경, 리모델링, 선점하기, 버티기, 장·단기투자, 신축, 증축 등 여러 가지를 고려하면서 입찰단계에서부터 확실한 전략을 수립한 후 입찰해야 한다.
이런 관점에서 낙찰 받아 소유권을 취득하여 보유하고 있는 물건중 독자 여러분들에게 공부할 가치가 있는 물건 몇 가지만 소개하기로 하자.
◇불량주택재개발 지역 내 낙찰 받은 사례 ..
서울 관악구 봉천동 불량주택 재개발 지구 내에 있는 대지 40평 지하1층, 지상3층으로 총 4가구의 다가구주택을 낙찰 받아 지분쪼개기에 성공한 사례를 보면, 감정가격 2억2천만 원에서 3차 유찰되어 1억 1천300여만 원에 입찰이 시작되어 1억4천만 원에 응찰하여 경쟁률 9대 1을 뚫고 낙찰 받은 것이 2001년이었다.
낙찰가격 1억 4천만 원과 소유권이전비용, 그리고 6천만 원짜리 선순위 임차인이 있어 그 금액을 인수하여 총 2억 1천만 원 정도 투자하였는데, 다시 전세로 임대하여 보증금만으로 투자금을 거의 회수했다.
- 구청이 앞장서고 있는 동네
그렇다면 ‘수익도 없는 물건을 왜 낙찰 받아서 임대를 주나?’ 하고 궁금해 하는 분들도 있을 것이다. 이런 물건을 보유하는데 대한 궁금증이 해소 안되는 분들도 계신다. 전철 2호선 서울대입구역(관악구청4거리)에서 상도터널 방면 쪽의 고갯길을 올라가다가 왼쪽으로 이미 입주한 삼성·동아 아파트단지 바로 아래 구암초등학교가 근처인, 이 물건은 불량주택이 밀집되어 있어 관악구청이 주거환경개선지구로 지정하고, 재개발에 적극적으로 도움을 주고 있는 동네에 대지 40여 평에 연면적 68평짜리 주택을 완전히 공짜로 취득했다는 결론이다. 현재는 재개발조합이 결성되는 등 상당히 많이 진척되고 있다.
32평형 아파트 시세가 2억 8천만 원에서 3억 2천만 원 전후로 매매되고 있고, 용적률 등에 따라서 수익성이 달라지기 때문에 유동적이어서 청산해보아야 알겠지만 아파트 32평형 입주권 한 장 받는데 대체로 대지 13~15평 전후가 기준이 되고 있다.
- 낙찰 받아 지분 쪼개기 작업
이 물건은 낙찰 후 다세대로 용도변경(쪼개기)이 완료되어 다가구 1채에서 다세대 4가구로, 대지지분은 세대 당 각10평으로 분할등기가 완료되어 입주권을 한 장이 아니라 최소한 서너 장과 건물보상, 세입자들은 얼마간의 이사비용을 확보했다는 결론이다.
얼마 전에 일정한 요건을 구비하면 다가구용으로 지어진 주택을 다세대로 구분할 수 있도록 법령을 완화하자, 일부 부동산중개업자가 부추기기도 하고 또 집주인도 덩달아서(돈 된다니까) 너도나도 앞 다투어 지분 쪼개기가 한바탕 휩쓸고 지나갔다.
그러자 서울과 수도권의 각 지자체들은 지금은 이 같은 다가구주택의 다세대주택으로의 용도전환을 엄격하게 제한하거나 금지구역으로 아예 대부분을 묶어버렸다.
왜냐하면 아파트 입주권 등을 노리고 한 가구였던 다가구주택을 4~5가구로 심하게는 7~8가구의 다세대주택으로 쪼개서 구분등기를 해버리면 나중에 재개발 사업성이 떨어지는 것은 물론이고, 사업추진 시 일정 비율(%) 이상의 주민들의 동의가 있어야 사업의 다음단계로 넘어가는데 진행이 어려워지기 때문이다.
◇낙찰 받아 원룸으로 리모델링한 사례 . . .
- 바다모래로 지은 다가구
이 물건 역시 낙찰 후 추가작업을 통해 수익을 올린 케이스이다. 앞에서 본 물건은 낙찰 후 지분을 나누어 재개발에 대비한 경우였다면, 이 물건은 바다모래로 지어진 다가구주택을 전면적인 수준의 재공사(리모델링)를 통해 높은 수익을 올린 경우이다.
서울 신림동 서울대학교로 들어가는 입구에 있는 이 다가구주택은 토지·건물 일괄경매가 진행된 물건으로 비탈 경사가 심하여 앞쪽에서 보면 5층짜리 건물인데 뒤쪽에서 보면 주차장으로 쓰이는 지하 2층은 전혀 보이지 않고 지하 일층의 윗부분만 살짝 보이는 형태로, 전체 8가구가 살고 있는 물건이었다.
소유자는 행방을 감춘 상태로 주택은 겨울을 지나면서 관리가 안 되어 급속히 못쓰게 되어 갔으며, 바다모래로 지은 집은 외벽이 새하얗게 변해가는 백화현상이 심각한 상태였다. 감정가격이 3억여 원에서 2차유찰로 감정가격 대비 64%인 1억 8천600여만 원에서 2억 2천100만 원에 응찰하여 경쟁률 6대 1로 낙찰 받은 것이 2000년 가을이었다.
이 물건의 경우는 낙찰 받는다면 추가 공사비가 만만치 않게 들어 갈 것을 처음 현장 조사하러 가서 외관을 보고 바로 알 수 있었다. 세입자들을 만나보니 역시 부실공사로 인해 겨울에는 춥고, 여름에는 더워서 생활하기가 무척 어렵다고 하소연했다. 그런데도 낙찰받기로 결심한 것은 세입자들의 임차금액이 주변시세에 비해서 상당히 싸게 세 들어 있었다는 점이다.
낙찰가와 개조 및 보수공사비를 산정해 보고, 회수할 전세금액을 산정하여 보았더니, 전체 총소요비용 이상을 회수할 수 있다는 판단이 내려진 것이다. 즉 보수공사하면서 전체를 최신식 원룸으로 말끔히 개조하는데 1억 원 정도면 가능하다는 판단이 선 것이다.
- 낙찰 후 전면 리모델링을 하다
건물의 외관을 보았을 때는 백화현상으로 하얀 소금벽이 앞쪽과 한쪽 측면을 하얗게 뒤덮고 있어 다른 응찰자들이 기피하는 바람에 이처럼 싸게 낙찰 받을 수 있었다. 낙찰 받아서 보수공사하기로 계획하고 응찰했고 공사비가 상당히 들 거라고는 예상했으나 생각보다 부실상태가 훨씬 심각해서 처음에는 보수정도로 끝낼 생각이었지만, 공사를 시작하고 백화현상이 생기는 벽면을 전부 철거하기로 하고 다시 짓는다는 수준으로 전면 리모델링하기로 방향을 바꾸었다. 공사비가 더 들더라도 나중에 매각까지를 염두에 둔다면 그렇게 하는 것이 더 바람직하다는 판단이었다.
따라서 백화부분은 모두 철거하고 단열재를 충분히 보강하고서는 벽돌로 쌓았고, 내부도 말끔히 새로이 단장 하였다. 전체 공사비는 처음 예상보다 4천여만 원이나 더 들어갔지만 전체적으로 전세보증금에서 1억 원 정도의 수입이 있었고 200여만 원의 월세가 매달 들어오고 있다.
이 물건은 다가구 주택이어서 세입자가 여러 가구인데 독자들 중에는 세입자가 많거나 권리분석이 복잡하면 골치 아프다며 권리분석 자체를 포기하고 곧바로 던져버리는 분들이 간혹 계시는데, 이제부터라도 꼼꼼히 따져보고 철저하게 분석해 들어간다면 이런 물건 한 건 낙찰만으로도 평생이 즐거울(?)수도 있다.
- 이 물건의 수익률
2억 2천100만 원에 낙찰 받고, 이전경비와 개·보수비로 1억 4천여만 원이 추가되었다. 그리고 선순위 임차인에게 1천300만 원을 추가로 지불해서 총 3억 7천400여만 원이 소요되었다. 개조 공사완료로 원룸이 총 17개가 나왔다.
① 지하 2층 : 원룸 2개(보증금 1천500만 원씩에 월 20만 원 월세)
② 지하 1층 : 원룸 4개(보증금 2천500만 원씩에 월 20만 원 월세)
③ 1층 : 원룸 3개(보증금 2천500만 원씩에 월 20만 원 월세)
④ 2층 : 원룸 3개(보증금 4천만 원씩에 전세)
⑤ 3층 : 원룸 3개(보증금 4천만 원씩에 전세)
⑥ 옥탑 : 원룸 2개(보증금 1천500만 원에 월 10만 원 월세)
◇왕십리구역-황학동 대지 16평 투자사례 . . .
- 강북뉴타운내 물건
우리펀드에서 낙찰 받아 보유하고 있는 이 물건은 ‘선점’의 효과를 확실히 발휘했다는 것이다. 투자가치가 충분한 물건이라면 작은 하자들, 즉 감정가격이라든지, 법정지상권이라든지, 맹지라든지 하는 것들을 무시하고 밀고 들어갈 때는 거침없이 밀고 들어가는 배짱도 절대 필요한 것이 부동산 경매이다.
이 물건은 위치의 가치만 보고 과감히 응찰하여 투자금액 대비 최소 5배 전후로 불어난 경우이다. 서울시가 강북뉴타운 개발계획을 발표한 왕십리-황학동 지구 바로 옆에 있는 대지 16평으로 지상에는 40년이 넘은 미등기무허가 건물(주택)이 있고, 그런 이유로 대지만 입찰에 붙여진 물건이다.
복원 마무리 공사가 한창인 청계천변 황학동 도깨비시장이 바로 인근이고, 유명한 곱창집이 즐비한 곳인데, 안쪽으로 조금만 들어가면 ‘서울에 아직도 이런 곳이 있나?’ 하는 생각이 들 정도로 주거환경이 열악한 곳이다. 골목의 폭이 1미터가 채 안되고, 대지 16평에 건물바닥 면적이 16평 이상으로, 지은 지 40년은 족히 넘은 무허가 건물들이 지붕에는 천막을 덮고 어깨를 나란히 하고 있는 동네다.
조그마한 가게를 운영하던 소유자는 사업이 잘못되는 바람에 신용불량자가 되어 경매가 진행될 즈음에는 세입자와도 연락을 완전히 두절시킨 상태였다.
2002년 11월에 감정가 5천100여만 원으로 경매가 시작되어, 법정지상권 성립 여지가 있음에도 1차 100%에서 8천80만 원에 입찰하여 경쟁률 8대 1을 뚫고 낙찰 받은 사건이다. 장래 투자가치만 보고 낙찰 받았는데, 경매법정 분위기를 보아 1억을 쓰더라도 반드시 잡자는 생각으로 응찰하였다.
왜냐하면 위치로 보아 매매라면 평당 1천만 원은 줘야 살수 있다고 보았기 때문이고, 실제 매매가격도 그 정도였는데, 입찰장의 분위기로 보아 8천만 원 이상 쓰면 충분하다는 판단이었는데, 혹시나 해서 끝자리에 80만 원을 더 붙였다.
2등은 7천800만 원에 응찰해서 우리에게 졌다. 이만한 위치에 이런 물건을 이전비 포함해서 8천500만 원에 소유권을 취득한다는 것은 경매가 아니면 있을 수 없는 일이다.
- 가격이 낮게 감정되었다
이 물건의 장점은 서울시의 강북뉴타운개발계획이 발표되기 전에 감정이 이루어져 시세를 반영하지 못하고, 결정적인 하자로 보이는 ‘법정지상권 성립 여지 있음’이 버티고 있는 이유로 낮게 감정되었는데, 이 경우처럼 감정가격에 중대한 하자가 있다면 이해당사자등이 이의를 제기할 수 있어 정상적으로 경매가 진행되지 않을 수도 있고, 채권액이 상대적으로 많지 않아 채무자의 의지 여하에 따라서는 경매가 취하될 수도 있는 물건이었다.
즉 입찰에서 소유권 취득까지는 상당한 변수가 있었던 물건이었는데, 채무자가 행방을 감춘 상태에서는 그럴 수 없었던 것이다.
이런 물건을 도전할 때는 각별히 신경 써야 하는 것은 비록 건물이 미등기일지라도 세 들어 살고 있는 사람은 주택임대차 보호법의 임차인으로 인정해준다는 점이고, 대지만 낙찰 받았기 때문에 나중에 지상의 건물을 어떻게 접수(?)해야 할지에 대한 치밀한 작업이 필요하다.
미등기 건물은 해당 구청에 가면 따로 관리를 하고 있어 소유자를 알 수 있다.
- 건물은 추가로 따로 취득했다
왕십리 황학동 도심뉴타운 재개발 지구 바로 옆에 있는 이 물건은 나중에 주상복합 아파트 입주권을 노리고 낙찰 받았다. 시간이 얼마가 걸리든 가지고 있으면 좋은 일이 반드시 생길 것 이라는 느낌을 현장 한번 가보고 바로 알 수 있었다.
낙찰 받을 당시 청계천 복원논란이 한창이었다. 그리고 얼마 안 있어 강북뉴타운 예정지역이 발표되었는데 지정된 곳에서 조금 벗어난 곳에 위치한 이 물건은 대형건설업체 L건설이 성동기계공고자리까지 포함하여 이 일대를 ‘○○홈타운’을 건설하겠다는 입장을 발표한 곳이다.
대지만 경매에 나온 물건이어서 대지 낙찰 후 건물까지 구입하여야만 재개발시 아파트 입주권을 받을 수 있다. 만약 대지만 있는 경우는 이처럼 평수가 적은 경우에는 현금보상만의 청산 당할 수도 있기 때문에 건물 추가인수가 무엇보다 중요하다.
대지소유권을 취득한 후 나중에 채무자(건물주)로부터 매매 형태로 건물을 인수하여 소유권이전까지 완료했다. 여러 상황에 따라 달라지겠지만 40평형대 아파트 입주권이 주어질 것이라고 하는데, 인근 부동산 중개업소의 전망으로는 현재 시세로 6~7억 정도에 매매가격이 형성 될 것이라고 한다.
이런 물건에 투자할 때 중요한 것은 진득하게 버틸 수 있는 자기중심이 확실해야 한다. 당장 유행하는 경매물건(현재는 토지와 임야)만을 죽기 살기로 쫓아다녀서는 바쁘기만 하지 남는 것이 별로 없다. 몇 개의 사례에서 보았듯이 아무리 작은 물건이라도 응찰 전에 자신의 상황과 물건의 특징을 파악하여 정확한 전략을 수립하는 것이 중요하다.
◇지금 시작해도 늦지 않았는가 . . .
똑같은 경매 정보지를 한 권 주고 좋은 물건, 돈 될만한 물건을 골라보라고 하면 사람마다 각양각색일 것이다.
알깨기 수준의 독자들로부터 6개월 정도 공부하고 한두 건 입찰경험이 있는 병아리들, 3~4건 낙찰 받고 죽기 살기로 명도경험이 있는 2~3년차 삼계탕용, 그 다음 단계 수준의 중닭들, IMF 시절부터 경매시장에 뛰어들어 순자산만 10억은 넘어섰고 자주 하지 않고 일년에 1~2건 정도로 만족하며 나머지 시간은 자기개발에 시간을 투자하는 장닭 수준의 선수들, 호가제 시절부터 경매에 뛰어들어 눈 감으면 전국의 경매시장이 한 눈에 들어오는 폐계 수준의 도사들이 좋은 물건이라고 골라내는 물건들은 당연한 이야기지만 천지차이가 난다.
좋은 물건은 씨가 말랐는가 . . .
병아리 초보자들이 가장 궁금해 하는 사항이 지금부터 열심히 공부해서 막상 응찰하러 갈 때쯤이면 수익률 높은 먹을 만한 물건은 이미 선수나 도사들이 다 낙찰 받아 버려 남아있는 것이라고는 잔챙이나 쭉정이만 남아있지 않을까하고 시작도 하기 전에 걱정부터 하는 분들이 많다.
대학의 사회교육원이나 평생교육원등에서 강의하려 가면 수강생들로부터 자주 듣는 질문이 지금도 수익을 올릴 수 있는 좋은 물건이 남아있느냐고 궁금해 하신다. 열심히 공부해도 막상 사냥터는 잔챙이만 남아있고 먹을(?)만한 먹이감은 이미 없어져 버리지 않았을까 걱정하는 분들이다.
결론부터 말씀드리자면 자본주의가 망할 때까지 경매시장의 좋은 물건은 오아시스의 샘물처럼 마르지 않을 터이니 조급해하지 말고 실력을 쌓는 것이 먼저이다.
남들은 재테크에 성공해서 몇 걸음씩 앞으로 잘 나가고 있는 것 같아 마음이 바쁜 것은 충분히 이해가 된다. 그러나 세상은 공평하다. 실력 연마도 없이, 내공도 쌓지 않고 사냥터에 나가서야 바쁘기만 하고 잡아야 잔챙일 뿐 첫술부터 대박이 터질 리는 만무하다.
과욕을 부리다가는 종자돈마저 까먹고 돌아서야 하는 곳이 경매시장이다. 재개발 지구 내에 조그마한 연립물건을 하나 낙찰 받고자 한다면 무엇부터 준비를 해야 하나 한번 따져보자.
◇뭐가 이렇게 많은가 . . .
재개발·재건축지역 물건에 응찰하기 전 반드시 조합을 방문해 어떤 평형의 입주권을 받을 수 있는지, 사업시기, 사업기간, 입주시기, 시공회사, 교통여건, 학군, 편의시설, 혐오시설 유·무, 추가 부담금은 얼마인지 등을 반드시 확인한 다음 응찰한다면 아직도 부동산 경매시장은 노다지가 산처럼 쌓여있는 시장이다.
얼마 전까지 극심했던 다가구ㆍ단독주택을 다세대 주택으로 바꿔 조합원 수를 늘리는 ‘지분 쪼개기’가 성행한 재개발지역에서는 새로 짓는 아파트 가구 수보다 조합원이 많은 지역도 있다. 지분 쪼개기가 심했던 지역의 물건은 낙찰을 받아도 목표했던 평형의 입주권을 받지 못하거나 예상보다 많은 추가 부담금을 내야 하는 경우도 있다.
또 하나는 반드시 건물이 존재해야 한다. 정상적인 건물이라면 더없이 좋겠지만, 장기미등기든 무허가 건축물이든 상관없다. 만약 지상에 아무런 건축물이 없이 토(대)지만 있는 경우라면 나중에 수용당할 때 기본적으로 아파트 입주권을 받지 못하고 청산되어 공시지가에 얼마간의 보상비용만이 가산된 금액만 받고 청산 당할 수도 있기 때문이다.
경매로 토지만을 낙찰 받았는데, 그 번지수 지상에 건축물이 존재하는 경우 법정지상권이 성립될 수도 있는데, 이런 경우에도 사후에 수용되기 전까지 반드시 건축물의 소유권을 추가로 취득해야 하고, 또 건축물 취득 시점에서 조합원자격이 주어지는가도 살펴야 한다.
임차인이나 채무자가 거주하고 있는 경우에는 명도전략, 수익률 분석에서는 당장 급매시세와 낙찰시 가격 차이가 최소한 30% 정도는 되어야 경매의 이점을 살려 수익을 냈다고 할 수 있는데, 자금조달계획, 매수전략(보유 할 것인지, 단기처분 할 것인지), 누구 명의로 응찰할 것인지 등, 작은 물건 하나도 이처럼 챙겨야 할 사항이 여러 가지이다.
그러고도 내 것이 된다는 확고한 보장이 없는 것이 부동산 경매시장이지만, 하나 분명한 것은 샘은 결코 마르지 않는다는 것이다.
썩은 사과가 더 맛있다 . .
부동산 경매 공부를 본격적으로 시작한 것은 1996년이라는 것은 앞에서도 말씀드렸다.
직장상사였던 사부로부터 추천받은 최초의 경매서적이 당시 대단한 히트를 치고 있던 매일경제신문사의 강현구 기자가 쓴 『당신도 이틀이면 경매박사』라는 책이었다. 이 책에 대해 구체적으로 열거하는 것은 경매입문서로 내가 가장 감명 깊게 읽었으며, 이 책이 현재 시중서점에 깔려 있는 부동산 경매관련 재테크 입문서들의 효시 역할을 했던 책이기 때문이다. 부동산 경매 도사인 척하고 여기저기 강의도 하고 책도 쓰고, 부동산학과 박사과정에 다니고 있는 지금도 이 책은 여전히 내 마음속에 바이블로 남아있다.
절판이 되어 현재 시중에서 구하기 어려운 이 책이 내 마음에 바이블인 것은 다름 아닌 ‘썩은 사과론’ 때문이다. 저자는 이 책에서 경매물건을 사과에 비유하여 수익률을 설명하고 있다.
여기 한 상자의 사과가 있다고 하자.
그 안에는 3종류(A는 풋사과, B는 일부 썩은 사과, C는 몽땅 썩은 사과)의 사과가 들어있다. 정상인 풋사과 A는 경쟁률만 높고 정작 수익률은 높지 않은 지극히 일반적인 물건이고, 일부 썩은 사과인 B는 썩은 부분만 잘 도려낼 수 있으면 나머지 남은 부분이 더 달고 맛있게 먹을 수 있고, 몽땅 썩은 사과인 C는 손대면 절대 안 되는 물건이다.
여기서 주목해야 할 물건이 바로 일부는 상했지만, 상한 부분을 잘만 도려내면 나머지 부분을 훨씬 더 달고 맛있게 먹을 수 있다는 B사과이다. 그림에서 보면 A그림 사과는 썩은 부분이 없는 사과이고, B그림의 사과는 빗금 친 부분이 썩은 부분이고, C그림 사과는 모두 썩은 것이다.
기가 막히게 적절한 비유 . . .
사과는 경매물건이고 상한부분이라는 것은 경매물건에 부착되어 있는 하자를 의미한다. A의 풋사과는 정상인 물건이고, C의 몽땅 썩은 사과는 선순위로 가처분, 선순위소유권이전가등기 등 도저히 치유할 수 없는 하자로 인해 손대면 절대 안 되는 물건인 데 반해, B물건은 얼른 보기에는 하자가 설정되어 있어 병아리들은 응찰하지 못하고 도사들만의 잔칫상에 제물이 되는 물건이다.
도사들은 B같은 물건을 보면 어디를 어떻게 도려내어야 할지를 귀신처럼 파악하여 평균 이하의 가격으로 낙찰 받아 하자를 치유하여 훨씬 더 높은 수익을 올려 버린다. 마치 사과의 상한 부분만 도려내면 남은 부분이 당도가 더 높아 맛있는 것처럼 말이다. 도려내어야 하는 수고가 있어서 그렇지 그 단맛은 풋사과에 비할 바가 아니다.
A처럼 정상인 물건의 평균 낙찰가격이 2회 유찰 후 이전비용까지 모두 70%선이라고 한다면, 하자가 있어 병아리들이 달려들지 못하는 B와 같은 물건은 한 두 차례 더 유찰되기 마련인데, 도사들은 소유권이전비용까지 반값인 50% 선에 낙찰 받아 병아리들을 놀라게 만든다.
당분간은 독자 여러분들이 이런 물건에 응찰하여 도사들과 경쟁하기를 기대할 수는 없지만 포기하지는 말아달라는 당부를 드린다. 언젠가는 일부 하자있는 물건에 도전하여 인생이 즐거워지는 도구로서 부동산 경매시장이 여러분 인생의 ‘사과나무’가 되기를 바란다.
* 이글은 본인이 출판한 책의 초고로, 읽는 분들중 본인과 생각이 다른 부분이 설령 있다고 해도 감추지 않고 썼을 뿐 너무 민감하게 반응하지 마시고 그냥 참고사항 정도로 받아들여주시면 합니다.
- "경기회복기대 확산..유가·환율은 부담"-그린북
- [edaily 이정훈기자] 최근 우리 경제에 긍정적인 신호들이 나타나며 경기 회복 기대감이 확산되고 있고 인플레 압력도 낮은 것으로 평가됐다. 부진하던 기업들의 투자도 회복될 가능성이 높을 것으로 예상됐다.
다만 고공행진을 이어가는 고유가와 급격하게 하락하는 달러/원환율은 향후 우리 경제회복에 부담요인이 될 수 있을 것을 우려됐다. 경기 후행적인 고용 회복도 다소 시간이 걸릴 전망이다.
재정경제부는 종합적인 경기 판단을 포함해 경제동향을 설명하기 위해 매달 정기적으로 발간하기로 한 `그린북(Green Book)` 첫 보고서를 통해 이같이 현 경기상황을 진단하고 향후 전망을 내놓았다.
재경부는 "최근 우리 경제는 인플레 압력이 낮은 가운데 수출 내수 금융 심리 등 여러 부문에서 긍정적인 신호가 관찰되면서 경기 회복에 대한 기대감이 확산되는 모습"이라고 진단했다.
또 "올들어서도 수출이 견조한 증가세를 유지하고 있으며 경제심리가 빠르게 회복되고 민간소비를 중심으로 내수경기의 회복 조짐이 나타나고 있다"고 강조했다.
특히 수출과 관련, "2월중 일평균 수출액이 사상 최대치인 10억8000만달러를 기록해 호조세가 지속되고 있으며 3월에도 2월 대비 조업일수 증가, 세계경제 호조세 지속, 분기말 효과 등에 따라 증가세를 지속할 것"으로 낙관했다.
다만 "당분간 경기전환기적 상황이 전개되면서 긍정적인 지표와 함께, 부정적인 지표도 섞여 나올 것으로 예상되며 특히 작년과 달리 설날이 2월에 있다는 점을 고려할 때 경기의 추세적인 회복에 대한 판단을 위해 1월과 2월의 경제지표를 종합적으로 고려할 필요가 있다"고 말했다.
또 "서민 중소기업의 체감경기 회복까지 확산되는 데에는 다소 시간이 필요할 것"이라며 "고유가와 환율 등 대외적인 경제 불안요인은 여전히 상존하고 있다"고 지적했다.
재경부는 "아직까지는 이들 변수가 경기흐름에 큰 영향을 미치고 있지는 않으나, 향후 상황 전개에 따라서는 경기 회복에 부담요인으로 작용할 가능성이 있다"며 경계심을 드러냈다.
민간소비와 관련, "설연휴 효과 등으로 민간소비가 늘어나고 소비자기대지수가 전 계층에 걸쳐 개선되는 모습을 보이고 있다"면서도 "아직 지수가 기대치에 못미치고 중산층 이하의 체감경기는 상대적으로 낮은 수준"이라며 유보적인 입장을 취했다.
이어 "민간소비의 회복 수준 및 속도는 고용 임금 등 가계의 실질 구매력 개선 추이와 함께 소비심리 회복세가 중-하위 소득계층에까지 폭넓게 확산되는지 여부에 크게 영향을 받을 것으로 보인다"고 전망했다.
그러나 기업들의 설비투자에 대해서는 "기업경기실사지수 3월 전망치가 기준치인 100을 상회하는 등 기업 투자심리가 빠르게 회복되고 있어 연초 대기업들을 중심으로 제시된 투자확대계획이 실행에 옮겨질 가능성이 커지고 있고 기계수주가 회복조짐을 보이고 제조업 생산 증가로 설비투자 조정압력도 높아지고 있어 투자 회복에 긍정적 요인으로 작용할 것"으로 기대했다.
이와 함께 재경부는 부진한 고용지표에 대해 "고용지표의 경기후행적 성격 등을 감안할 때 최근의 경기회복 조짐이 고용사정 개선으로 연결되기 위해서는 경기 회복세가 보다 뚜렷해질 때까지 어느 정도 시간이 소요될 것"으로 예상했다.
특히 1월 실업률은 3.9%로 나타났으며 매년 1~2월경 최대치를 보이는 점을 감안할 때 2월달까지 상승할 가능성이 있다고 내다봤다.
부동산시장의 경우 "토지가격은 전반적으로 안정세를 유지하고 있는 것으로 판단된다"며 "경기 파주, 충남 연기, 전북 무주, 경기 화성, 서울 강북구 등에서 행정중심복합도시와 개발사업 기대감이 작용하면서 국지적인 상승세를 보이고 있을 뿐"이라고 설명했다.
- 내달 전국서 2만여가구 입주..대단지 주목
- [edaily 윤진섭기자]오는 4월에는 전국에서 2만여가구가 입주할 예정이다.
1일 부동산 정보업체 닥터아파트(www.DrApt.com)에 따르면 2005년 4월 전국 아파트 입주예정 물량은 총 37개 단지 2만347가구로 조사됐다.
이는 지난 해 같은 기간(43개 단지 1만4494가구)에 비해 5800가구 많으며 3월(57개 단지 2만38가구)과 비슷한 물량이지만 대단지가 많아 단지 수는 20곳이나 줄었다.
지역별로는 ▲서울 11개 단지 7294가구 ▲경기 11개 단지 5854가구 ▲인천 3개 단지 1968가구 등 수도권에서 25개단지 1만5116가구가 4월 입주예정이다. 지방은 12개 단지 5231가구.
서울은 강서권(2283가구)과 강북권(4858가구)에 입주 물량이 대거 몰려있다. 특히 4월 입주 물량에선 1000가구 이상 대규모 입주 단지가 6곳에 달해 실수요자들의 관심이 높은 것으로 예상된다.
강서구 내발산동 우장산현대타운(2198가구), 성북구 길음동 길음푸르지오(2278가구), 대림e-편한세상(1881가구)과 포천시 소흘읍 주공그린빌2단지(1184가구), 인천 서구 당하동 금강KCC(1015가구), 여수시 화장동 주공(국민임대) 1497가구 등이 대표적이다.
◇성북구 길음동 길음푸르지오
길음뉴타운 내 길음2구역 재개발 아파트인 대우건설(047040)의 길음푸르지오는 성북구 길음동 1273번지에 위치한 7~18층 36개동 23~50평형 2278가구의 대단지 아파트다.
4호선 길음역이 차로 3분 거리, 현대백화점, 신세계백화점은 차로 5분 거리에 있다. 길음초등, 미아초등이 단지 바로 옆에 있어 통학이 편리하다. 길음뉴타운 내 초, 중, 고등학교가 각각 1개교씩 추가로 지어질 예정이다.
거래는 지난 1월부터 꾸준하며 주로 급매물 위주로 소진되고 있다. 33평형 시세는 2억5000만~3억2500만원, 41평형은 3억5000만~4억3000만원이다.
◇성북구 길음동 대림e-편한세상
4월 22일부터 입주 시작되는 대림산업(000210)의 대림e-편한세상은 인수로를 사이에 두고 길음푸르지오와 마주하고 있는 대규모 입주 물량이다.
성북구 길음동 1270번지 길음4구역 재개발로 10~19층 26개동 24~43평형 1881가구로 이뤄져있다. 길음푸르지오와 같은 편의시설과 학교를 이용할 수 있다.
33평형 시세는 2억7000만~3억5000만원, 43평형 시세는 3억9000만~4억6000만원으로 역시 급매물 위주로 거래되고 있다.
◇강서구 내발산동 우장산현대타운
4월 중순 입주 예정인 강서구 내발산동 656-1번지 우장산현대타운은 17~21층 40개동 23~47평형 2198가구로 화곡1주구 아파트를 재건축한 단지다.
지하철 5호선 발산역이 도보 3분 거리인 역세권 대단지이며 그랜드백화점, 그랜드마트가 길 건너편에 위치해 걸어서 5분이면 이용할 수 있다. 우장산이 단지 동측으로 위치해있어 133~139동의 경우 산조망이 가능하다. 가곡초등, 내발산초등, 명덕여중, 명덕고, 명덕여고가 걸어서 10분 거리 내에 있다.
33평형 시세는 3억7000만~4억5500만원선에 거래되고 있으며 분양가 대비 프리미엄이 1억원 넘게 형성돼있다.
◇고양시 행신동 SK뷰
4월 말 입주하는 고양시 행신동 621번지 SK뷰는 16~24층 8개동 26~45평형 812가구로 이뤄져있다.
3호선 화정역에서 차로 10분 거리에 있고 경의선 행신역에서 걸어서 7분 거리다. 차로 5분 거리인 LG마트, 월마트 등 화정역 주변 편의 시설을 이용할 수 있다.신능초등, 무원초등, 무원중으로 통학 가능하다. 32평형 시세는 2억1500만~2억7000만원이다.
◇인천 서구 당하동 금강KCC
4월29일 입주를 앞둔 인천 서구 당하동 당하지구 60블록 금강KCC는 12~20층 16개동 27~40평형 105가구 대단지 아파트다.
주변에 당하푸르지오(719가구)와 탑스빌(1368가구), 풍림아이원1~3차(1421가구)가 이미 입주했다.
당하초등, 마전중이 걸어서 10분 거리에 있다. 매물은 충분하며 입주가 다가오면서 매수 문의도 많이 늘었다. 싼 매물 중심으로 거래되고 있으며 매도호가도 약간 높아져 시세는 32평형이 1억6350만~1억8650만원이다.
◇대구 중구 남산동 남산타운
대구 중구 남산동 2937-1번지 남산타운은 19~24층 8개동 22~32평형 804가구로 4월 30일 입주 예정이다.
대구지하철 2호선 반고개역이 오는 9월 개통 예정으로 걸어서 8분거리다. 도보 15분 거리에 서문시장과 동산병원이 있고 남산초등, 계성초등, 계성고가 걸어서 5분 거리에 있다.
입주를 앞두고 한 두건씩 거래되고 있고 매물도 넉넉하다. 39평형 시세는 2억3040만~2억2340만원이다.
- 190개 공공기관 본격 지방이전 추진
- [edaily 이진철기자] 신행정수도 대안과 연계해 공공기관 이전대상기관 및 시·도별 배치방안이 내달 확정되고 혁신도시 입지선정도 오는 7월까지 선정된다.
공공기관 이전대상 지역은 수도권과 대전을 제외한 12개 광역시·도이며, 한국전력공사, 대한주택공사, 한국토지공사 등 지방이전에 따른 파급효과가 큰 대규모 공공기관이 시·도별로 1개씩 배치된다.
건설교통부와 국가균형발전위원회는 24일 국회 건설교통위원회 소회의실에서 공공기관 지방이전방안을 포함한 국가균형발전정책 추진현황을 국회 ´지역균형발전 소위원회´에 보고했다고 밝혔다.
균형발전위는 수도권에 소재한 344개 공공기관 중에서 190여개 공공기관을 ▲대규모 기관 ▲산업특화기능군 ▲유관기능군 및 개별이전 기관으로 분류한 뒤 대규모기관은 지역 연관성과 업무효율성을 감안해 시·도별로 1개씩 배치한다는 방침이다.
또 해양수산·에너지·노동복지기능 등 산업특화기능 및 유관기능군은 집단이전 기관으로 분류, 지역전략사업을 고려해 시·도별로 각 1개씩 배치하고 중앙119구조대 등 개별이전 기관은 시·도간 불균형을 조정할 수 있도록 전략적으로 배치키로 했다.
균형발전위는 집단이전 및 개별이전 기관을 포함해 현재 기준으로 시·도별로 평균 10여개 기관 2000~3000명의 배치가 가능하다고 설명했다.
균형발전위는 이전기관에 대해서는 기업 지방이전에 준하는 세제지원 및 관련부담금 면제의 혜택을 부여하고 이전기관 직원 자녀의 전.입학 특례허용, 특목고 설치 등 우수한 교육서비스 혜택도 제공한다는 계획이다.
균형발전위는 이와 함께 수도권과 대전·충남을 제외한 광역시·도에 특성화된 지역거점도시인 ´혁신도시´를 원칙적으로 1개씩 건설하고 혁신도시의 기능활성화를 위해 기업도시와 연계하는 방안을 강구키로 했다.
균형발전위는 내달중 이전대상 기관 및 시·도별 배치방안을 발표하고 오는 5월까지 관계부처와 시·도, 이전대상 기관끼리 이전시기 및 지원내용 등에 대한 협약체결을 추진키로 했다.
또 내년 12월말까지 혁신도시 지구지정 및 개발·실시계획을 수립하고 2012년까지 공공기관 이전을 완료해 혁신도시를 완공한다는 방침이다.
한편, 균형발전위는 수도권 발전방안과 관련, ▲서울은 동북아 국제비지니스 및 금융산업 거점도시 ▲인천은 동북아 물류·비즈니스 중심도시 ▲경기도는 첨단·지식기반산업 메카 육성 등의 내용도 보고했다.
주요 내용으로는 서울의 경우 5대 국제업무거점(도심, 용산, 강남, 여의도, 상암), 3대 금융거점(도심, 강남, 여의도), 4대 정보통신거점(도심, 강남, 구로·금천, 상암·마곡), 4대 바이오기술 거점(홍릉, 불광, 신림, 강북)으로 나눠 개발하는 것이다.
<공공기관 지방이전 분류>
◇대규모 기관
대한주택공사, 농산물유통공사, 한국토지공사, 한국석유공사, 한국전력공사, 농업기반공사,한국관광공사, 한국도로공사, 한국가스공사, 광업진흥공사 등
◇산업특화기능군
해양수산, 산업지원, 문화산업, 에너지, 산림관리, 농업기술, 정보통신, 농업지원, 대외교류, 정책연구 등
◇유관기능군
주택산업, 시설안전, 국토관리, 노동복지, 행정지원, 교육학술, 법무치안, 에너지, 국세관리, 건강보험 등
◇개별이전
중앙119구조대, 한국소비자보호원, 국립경찰대학, 영화진흥위원회 등
- (법원경매천하평정)나의 경매입문기
- [우형달] 나의 경매입문기
몇 년 전만 해도 1억 원 만들기라는 제목의 책들이 인기를 끌었는데, 어느 사이에 부자 기본 단위가 10억 원으로 높아져 버렸다. 이 글을 읽는 분들중에는 10억 원은 고사하고 1억 원도 없고, 심지어는 전세보증금 5천만 원이 자산의 전부라며 낙망하는 분도 계신데 말이다.
나는 가혹하지만 부자의 기준을 좀더 명확히 제시하고자 한다. 막연한 10억 원이 아니고 자신이 현재 살고 있는 집 빼고, 그리고 부채 빼고 10억 원 정도는 있어야 비로소 요즘 유행하는 웰빙스런 삶이 가능하다고 본다. 가장 바보들중 하나가 집하나 달랑 가지고 있으면서 집값 올랐다고 좋아하는 사람들이다.
무슨 말인가? 자신이 살고 있는 집이 설령 10억 원짜리 강남의 아파트라고 해도 이 집은 이미 자산가치가 없다고 단언한다. 적어도 이런 생각이 타당하려면 적어도 다섯채 정도는 가지고 있으면서라야 설득력이 있다. 이런 아파트를 가지고 있지 못한 사람들의 생각으로는 ‘나라면 팔아서 5억 원짜리 같은 평수의 강북아파트로 이사 가고, 나머지 5억 원으로는 재테크 종자돈으로 쓸 텐데!’하고 생각할 수도 있지만 천만의 말씀이다.
또 하나, 부채도 제외해야 한다. 수중에 10억 원의 현금이 있지만 은행 부채가 10억 원 있다면 상계처리해서 현금자산은 제로라고 해야 할 것이다. 이런 엄격한 기준으로 따져 보면 여러분의 대차대조표는 어떨까?
** 나 역시 가난했다
무일푼에 가까운 처지에서 IMF를 거치면서 짧은 기간에 오직 부동산 경매로만 오늘의 부를 어떻게 축적했는가? 인생역전을 가져다주리라고는 생각하지도 못하고 정말 우연히(?) 시작한 부동산 경매에 대한 나의 생각과 투자전략, 철학을 가감 없이 보여드리며 낙찰사례도 소개하겠다.
게임은 끝나지 않아 결론으로는 말씀드릴 수는 없지만 누가 언제 시작해도 지지 않은 게임을 할 수 있는 것이 부동산 경매를 통한 부동산 투자인 것만은 분명하다. 환희의 순간도 있었고, 몇천만 원이라는 거금의 입찰보증금을 날려야만 했던 경험도 가지고 있다.
이 글의 내용이 본인의 실제 투자사례인가 아닌가를 궁금해 하시는 분들이 많은데, 이유는 자신의 투자사례나 명도 경험은 단 한차례도 없이 오로지 책상과 인터넷의 산물로 투자현실과는 한참이나 동떨어져 공허하기 짝이 없는 부동산 경매투자서가 재테크 비법을 전수하는 관련 서적들이라고 오늘도 유명 서점 진열대를 꽉 채우고 있는 현실에서, 내 돈 싸들고 경매판에 뛰어들어 조사·분석하여, 응찰하여, 낙찰 받고, 잔금내고, 명도하여, 부동산을 차지한 다음 처분(임대나 매각)해서 수익을 올린 생생한 투자 체험서를 찾기가 쉽지 않기 때문일 것이다.
** 벌써 10년이 지나갔다
부동산 경매시장을 처음 경험한 것이 1994년 말이었으니 벌써 10년 이상이 흘러갔다. 처음부터 부동산 경매를 공부하여 투자하겠다는 야무진 각오가 있어서라 아니라 뒤늦게 입사한 곳이 경기도 성남에 있던 모상호신용금고였다.
‘뒤늦게’라고 표현하는 것에는 그만한 사정이 있었다. 대학을 졸업한 것이 1990년 2월 이었는데, 공부를 좀 더하고 싶어 4학년 때부터 유학을 준비하였고, 졸업과 동시에 동경으로 가서 약 3년여의 유학생활을 하였는데, 너무 가난했던 일본생활은 지금 생각해도 눈물이 난다.
* 너무나 가난했던 일본유학시절
춥고 배고팠던 동경시절 이야기 하나만 하자면, 유학 생활 거의를 동경 나까노구(中野區)의 와까미야(若宮)라는 곳의 조그마한 아파트(다다미 4.5장짜리 실평수 3평정도)에서 살았다.
한 층에 공동 화장실이 한개 있던 주택으로 동경의 여름은 길고 높은 습도와 무더운 날씨로 에어콘 없이는 생활하기가 힘들어, 하루에도 서너 번씩 샤워를 해야 하는데 동전샤워장에는 갈 돈도 없고, 아까워 가지 못하고 집안 싱크대 수도꼭지에다 조그마한 호수를 연결하여 최대한 약하게 물을 틀고는 싱크대 안에 올라가 샤워하는 식의 생활이었다.
아파트에서 역(高円寺驛)까지는 자전거로 10분 정도를 가서 전철을 타고 학교를 가는데, 어느 하루는 역에 도착해서 전철패스(1개월 정기권)를 아무리 찾아도 없기에 천천히 생각해보니 전날 정기권이 1개월이 다되어 검색기계 안으로 들어가 버린 것이 그 때서야 생각이 났다. 학교까지 일반권으로 가려면 130엔이 있어야 했는데 주머니를 아무리 뒤져봐도 70엔 뿐이었다.
아쉬운 소리를 하고 무료티켓을 하나 받을까 하다가 포기하고 집으로 돌아와 버렸다. 돌아오는 길에 조금씩 내리는 비와 함께 한없이 울며 집으로 돌아왔던 기억이 어제 일처럼 선명하다. 마침 그날은 쌀까지 떨어져 아침도 먹지 못하고 학교 가서 교수님한테 밥값을 얻어 구내식당에서 해결하려고 했는데 말이다. 3년 내내 거의 그런 생활이었다.
참 많이 힘들었던 시절이었지만 그때의 경험은 내 생의 또 다른 밑받침이 되고 있다.
* 무슨 인연으로 경매를 시작하게 되었나
그런 동경생활을 3년 넘게 버티다 경제적으로 기력이 완전히 소진하여 중도에 포기할 수밖에 없어 내 인생에서 공부는 끝났다고 체념하고 귀국해서 입사한 곳이 성남의 모 신용금고였다. 하는 일이 고객의 이자·원금 밀렸으니 언제까지 송금해 주세요, 채무자가 시간 없다면 직접 받으러 가고, 또 연체상태가 심한 경우는 담보로 잡아놓은 부동산을 경매 넣는 일을 어깨 너머로 보면서 경매세계를 접하게 되었다.
지금까지 내게는 두 분의 인생 은인이 있다. 그 중 한 분이 이 시절에 내게 경매공부를 권유한 직장 상사이다. 하고 싶던 공부를 할 수없이 포기하고 돌아와 생계를 이어가는 수단으로 선택하게 된 직장에서의 업무는 단순한 회사의 일로만 여겨졌다. 관심이 없으면 어떤 일을 아무리 오래 해도 내 것으로 만들 수 없고 배우지 못하는 것이 세상의 이치이다.
* 너무나도 재미있었던 경매공부
부동산 경매와 관련된 일을 나름대로 하면서도 내공을 쌓지 않고 업무로만 익숙해지며 회사를 다니기 2년 정도 될 즈음에 나를 아껴주던 직장의 상사가 어느 날 “우계장 경매공부를 한번 해보지!”라고 지나가는 듯 한마디 하셨다.
이처럼 무심하게 던진 한 마디가 천상에서 들려오는 신의 복음처럼 내 머리를 때렸고 “어떻게 공부하면 되나요? 방법을 알려 주세요” 하면서 신천지 경매세계로 뛰어 든 것이 1996년도였다.
그렇게 시작한 부동산과 경매공부가 그렇게 즐거울 줄은 정말 몰랐다. 기본적인 법률공부, 권리분석, 수익률분석, 물건분석 요령, 임차인에 관한 사항 등 공부하다가 궁금한 사항이 있으면 밤낮을 가리지 않고 물어볼 때마다 싫은 소리 한번 안하고, 심지어 새벽 두세 시에도 자다 일어나 성실하게 응대해준 상사가 있었기에 오늘 내가 존재한다는 사실이 다시금 감사하다.
처음 부동산 경매공부를 권하면서 상사가 권해 준 경매 서적이 『당신도 이틀이면 경매박사』(강현구 지음, 매일경제신문사)였는데 최소한 30번은 읽어보라고 하던 일이 바로 어제 일 같기만 하다. 이렇게 나에게 지나가듯 다가온 부동산 경매는 내가 세상을 살아가는 새로운 도구가 되었고, 내가 부동산에 입문하게 되는 기회가 되었다.
* 인생역전의 계기가 왔다
본인이 처음 경매법원에 다니던 시절은 호가제와 입찰제가 병행되던 시절로, 아직은 호가제가 주류였던 시기였다. 호가제란 원하는 물건이 진행되면 응찰자들이 집행관 앞으로 나가 구두로 가격을 올려가면서 응찰하여 더 이상 응찰자가 없으면 그때까지 최고가격을 제시한 사람에게 낙찰시키는 방법이다.
쉽게 말하면 지금 농수산물 도매시장이나, 동산 입찰 때 사용하는 방법이라고 보면 되는데, 당시에는 일반인들이 경매에 투자하기란 많은 어려움이 있었고, 특히 요즘처럼 여성들이 법원경매를 한다는 것은 기본적으로 불가능했다. 그럼 누가 응찰했는가 하면 극히 한정된 꾼(?)들만의 잔칫집으로, 지금은 상상도 할 수 없는 일들이 상시로 벌어지면서 경매꾼들에게 떼돈을 벌어주었다.
경매꾼들만이 잔치집이라며 일반인들은 꺼리던 그곳에서 또 다른 인생을 시작하게된 것이다. 이렇게 시작한 부동산 경매가 인생역전의 전환점을 가져다주리라고는 공부시작 당시에는 꿈에도 생각하지 못했다.
* 회사 모르게(?) 아르바이트
생전 처음 낙찰 받은 물건이 경기도 성남시 신흥동에 있는 대지 면적이 20평이고, 건물은 반지하 1층 지상 2층 단독주택이었다. 지금 성남 구시가지 재개발 논의가 한창 뜨거운 지역의 물건으로 당시 감정가격이 8천500만 원 정도였는데, 3회 유찰로 4천352만 원으로 떨어진 상태에서 4천620만 원에 응찰하였는데 결과는 단독이었다.
소유권 이전에 필요한 비용과 1층에 살면서 보증금을 날린 임차인에게 이사비용으로 준 200만 원을 합해 총 5천여 만 원이 들어갔다. 이중 2천만 원은 잔금융자를 받았으니 실제로 투자된 내 돈은 3천만 원 정도로 소유권을 취득한 다음 전체를 전세로 임대한 내용을 보면 지층은 보증금 1천500만 원, 1, 2층은 각 3천만 원으로 총 7천500만 원이 회수되었다.
이 물건처럼 회사에 근무하면서 아르바이트로 낙찰 받은 물건이 총 4건이었는데 회사 다니면서 낙찰 받는다는 것이 칭찬받을 일은 아니라고 생각하고 비밀(?)에 붙였는데 나중에 알고 보니 모두가 다 알고 있었다. 서서히 부동산 경매에 재미를 붙이는 계기가 되었고 자립의 기틀이 만들어져 가는 과정이었다.
이 물건은 전세로 임대하고 있다가 경기도 성남 구시가지가 개발 열풍에 휩싸이던 2002년에 1억 2천500만 원에 매도처분 하였다.
* 실직으로 본격적으로 뛰어들었다
그러다가 1997년 말에 몰아닥친 IMF 한파로 다니던 금융회사가 부도나기 일보직전에 실시한 명예퇴직을 자진신청하면서 조직(회사)생활 4년 만에 실직자가 되었고, 차라리 잘 되었다고 판단하고 경매에 전념하기로 작정하고, 집사람과 퇴직하기로 합의하고 이틀만에 사표를 내고는 구로구 구로동에 있는 ‘경영기술개발원’이라는 곳에서 노동부 고용실업급여를 받으며 고급 이론무장과 함께 본격적으로 경매세계에 뛰어 든 것이 1998년부터였다.
당시 함께 명퇴를 신청했던 동료가 나를 포함해서 3명이었는데 송별회식장은 그야말로 눈물의 바다였다. 그때가 J모 은행의 눈물비디오가 TV에 방영되던 시기였다.
경매투자 시작 당시 수중에는 퇴직금 포함해서 투자가능 총금액이 3천100만 원이었다. 그럴 수밖에 없었던 것은 처음부터 가난하기도 했지만 다니던 회사 3층에 모 증권회사 지점이 있어, 그곳 직원들과 친(?)하게 지내면서 날린 돈이 4천여 만 원 정도였다.
그나마 다행이라고 할 것은 당시 우리 회사 직원들 중 주식으로 까먹은 금액이 내가 가장 작았다는 점이다. 주식에 손 안댄 사람들은 제외하고 말이다.
** 경매 시작 당시 경제·사회분위기
정상화되면 다시 받아주겠다던 신용금고는 퇴직 얼마 후 회사도 부도처리 되었고, 올데갈데없어 ‘배수의 진’을 치는 심정으로 경매에 뛰어들 때는 나름대로 비장한 각오도 했지만, 당시 사회분위기는 부동산을 가진 것 자체가 더없이 고통스럽고, 적어도 이 땅에서는 부동산은 더 이상은 재테크 수단이 될 수 없다는 염세적인 분위기가 사회 전반을 휩쓸고 있었다.
미달러 대비 환율은 2천 원을 넘었고, 은행이자율은 30%에 육박했으며, 대통령은 TV에 나와 하루라도 빨리 외환위기에서 벗어나자고 호소하고 그것에 동참해서 착한 국민들은 몇 시간씩 긴 줄을 선 다음에도 아무런 군말 없이 금 모으기에 동참하던 시절이었다.
신문이나 방송에는 뭘 몰라도 한참 모르는 경제코너 기자님들과 언필칭 전문가를 자칭하는 일부 부동산 점쟁이들은 이 나라에서는 부동산은 더 이상 재산증식 수단이 아니라 애물단지일 뿐이라고 침이 마르게 떠들던 시절이었다.
국제통화기금(IMF) 관리체제 하에서 눈앞에서 벌어지는 단군 이래 초유의 부동산가격 대폭락을 목격하면서, 대한민국에서 부동산은 더 이상의 재테크수단이 아니라고 아우성치는 기사들을 읽으면서 착하고 어리석은 백성들은 “맞아”, “그래 정말이야”, “부동산은 이제 끝이야!”라고 중얼거리던 시절이었다. 아주 오래된 옛날 일처럼 느껴진다.
** 당시 전체 분위기는 부동산은 아니었다
누가 봐도 이런 시절에 부동산 경매는 권할만한 재테크 방법은 아니었을지도 모른다. 더구나 많은 돈이 있던 것도 아니고 가진 돈이라고는 3천100만 원이 전부인 종자돈을 몰빵 치는 심정으로 남들을 경매시장을 쳐다보지도 않을 때 본격적으로 경매를 시작했다.
시쳇말로 ‘물반 고기반’이던 당시 경매시장을 잠시 들여다보면, 고리사채도 아닌 은행이자율이 연 27~30%에 육박하자 파산에 빠진 경매물건이 폭증하는 바람에 자고 나면 법원경매계가 하나씩 생기는 판이었고, 인천·수원지법의 경우는 경매계가 23~25계까지로 늘어나 공휴일·일요일을 빼고는 매일 경매가 진행되었고, 하루에 진행되는 물건이 200~250여건에 이르렀다.
서울 시내 크고 작은 빌딩들이 외국계 투기 자본에게 속속 소유권을 강탈당하던 가슴 아픈 시절로, 부동산 매매시장은 종별에 따라 차이는 있었지만 최고 반토막 난 것들도 허다했고, 부동산 경매시장 역시 무사(?)하지 못했다.
서울 남부법원에서 진행된 목동의 40평형대 로열층 APT가 감정가격이 2억 2천만 원에 형성되어 2차 유찰은 기본이고, 심지어 3차 유찰되어 감정가대비 51%(1억 1천200만 원)에서 55%(1억 2천100만 원)에 응찰하면 경쟁률은 높아야 3대 1이면 낙찰 받을 수 있었고, 수원지방법원 성남지원에서 진행된 감정가 1억 8천여 만 원 짜리 분당의 32평형 로열층 아파트가 2차례 유찰되고 3차에서 1억 2천만 원 정도 쓰면 너끈히 낙찰 받던 시절이니, 다른 물건들은 어땠을까는 쉽게 짐작 할 수 있을 것이다.
그랬던 것이 2002~2003년의 부동산 폭발장세를 맞아 서울 양천구 목동아파트의 경우 현재는 평당 매매가가 대략 1천500-1800만 원 선으로 약 6-7억 원 선에서 거래가 이루어지고 있고, 분당의 경우는 5억 원 전후에 거래가 되고 있다.
부동산 시장자체만 보면 정부의 강력한 부동산을 규제하겠다는 것과 금융측면을 보면 은행의 금리가 낮다는 것 정도가 당시와는 차이라 할 수 있다.
** 그 동안의 투자실적은
3천100만 원으로 시작한 부동산 경매 건수가 1996년부터 2004년까지 개인적으로 낙찰 받은 것이 15개이고, 동업자와 공동으로 투자한 것이 15건, 법인과 펀드로 투자한 것이 20여 건으로 총 50여 건에 이른다.
이 중에 IMF가 한창 기승을 부리던 1999~2001년 사이에 낙찰 받은 20여개 물건들은 현재 원금대비 최소한 2배에서 많게는 6배까지 부풀어 올라 있는데, IMF 당시 나는 권리분석이 좀 복잡하고 세입자가 많아 그야말로 천덕꾸러기 신세를 면치 못하던 다가구주택만 집중적으로 공략했는데, 그래서 본인이 ‘다가구 전문’으로 소문이 났는지도 모르겠다.
실제사례 하나를 소개하면 감정가격 3억 5천만 원짜리 마포구 망원동 소재의 대지 47평, 지하 1층, 지상 3층 연면적 120여 평으로 총 9가구의 세입자가 들어있던 다가구주택이 3차 유찰되어 감정가격 대비 51% 상태인 1억 7천800여 만 원에서 2억 1천300만 원에 입찰하여 경쟁률 6대 1로 낙찰 받아, 선순위 임차인의 전세보증금으로 인수한 금액 빼고, 이전비와 공사비 합해서 총 투자금액이 2억 4천 500만 원 정도 들어갔는데, 전세로 회수한 보증금만 3억4천만 원을 받았다.
임대만으로 1억 원 정도를 더 확보하는 식으로 재산을 불려 왔다. 지금 생각해도 뭘 믿고 홀로 외로운 길을 묵묵히 걸어왔는지 지나고 보니 나 자신이 대견스럽다. 결과를 가지고 출발점을 칭찬하자는 것이 아니라 마인드가 말이다. 남들은 가지고 있는 부동산을 처분하지 못해 난리법석을 떨던 시절에 낙찰로 부동산을 사들이겠다는 돈키호테 식 발상은 신념과 확신이 있어 가능했다.
** 경매투자 이력서
* 시작(1994년)부터~1998년(IMF로 회사퇴직)까지
이 때는 경매를 접하고 배우던 시절로 회사 업무에 충실하여 그다지 본격적인 투자를 하지 않았고 오히려 주식투기로 돈 까먹는 줄 모르고 허송세월 하던 시절이었다.
그나마 위로가 되는 것은 경기도 성남의 구시가지에다가 낙찰 받은 20평지 구옥 두 채를 낙찰가의 거의 세배 가격에 매매했다는 것으로 공부에는 확신을 가졌지만 투자로는 재미를 보지 못했던 시절이었다.
* 1998년 퇴직부터 ~ 2002년 월드컵 개최 시까지
솔직히 말씀드려 내가 평생 먹고 살 것을 만들어 놓은 기간이라고 할 수 있다. 여러분도 아시겠지만 나라가 곧 망할 것처럼 비장한 호들갑이 전국을 덮고 있던 1999년부터 2001년까지 부동산 경매시장에 투자한 사람치고 재미 보지 못한 사람이 없는 것이 사실이다.
본인의 경우도 이때 낙찰 받은 물건들이 효자노릇을 톡톡히 하고 있는데, 당시는 이자율이 높아 경매물건은 넘쳐나도 낙찰 받는 사람들은 미친놈(?) 취급당하던 시절이었다. 그 시절에 미친놈 취급하던 분들이 그러나 지금은 배가 아파 죽으려고 하고 있다.
* 2003년부터 현재까지
개인적인 투자와 법인 및 펀드 물건을 구분해서 입찰에 임하고 있다. 1억 원 전후의 물건이나 오래 버티기를 해야 하는 경매물건의 경우는 개인적으로 낙찰 받아 장기전으로 임하고, 덩치가 큰 물건이거나 수익용 부동산의 경우에는 법인이나 펀드를 구성해서 입찰하고 있다. 그러나 전체적으로 현재 상황을 보면 수익률이나 우량물건이 IMF 때보다는 못한 것이 사실이다.
* 이후 부동산 경매시장 전망
부동산 시장의 가격전망에 대한 영역은 귀신도 모르는 부분이다. 다만 지금까지의 상황을 보아 장래를 예상해 본다면 적어도 2006년 말까지 경매시장은 다른 어떤 시장보다도 수익률이 좋을 것으로 보인다.
이렇게 예상해 볼 수 있는 이유로는 부동산시장과 경매시장의 서로 연관된 특성 때문이다. 부동산매매 시장이 나빠지면 경매시장은 구조적 특성상 약 6개월 후부터 감정가격이나 낙찰가격이 영향을 받게 된다. 따라서 현재는 참여정부의 10·29 규제정책으로 불황(부동산매매시장은 2005년 말까지 지금 같은 불황이 지속될 것으로 보는 시각이 많음)국면을 지나가고 있다.
본격적인 회복국면을 2006년 초로 본다면 그 1년 뒤인 2006년 말까지는 부동산 경매시장은 다른 어떤 투자보다 높은 수익을 보장할 것이다. 다만 현재 과열되고 있는 경매시장의 일부 ‘토지’는 이 전망에서 제외해야 한다.
오늘은 여기까지 이고 좀더 쓰겠습니다.
나의 책 초고라는 점을 미리 밝히며, 제가 이글을 올리는 것은 자랑을 하려고가 아니고 부동산투자는 장기에 걸쳐서 평생하는 투자여서 당장의 어떤 상황에 너무 민감해하지 마셨으면 하는 바람입니다.
- (김경록의 채권프리즘)2005 채권시장 오디세이④-종합투자계획
- [edaily] 지금까지 `2005 채권시장 오디세이` 세 번의 연재를 통해 통화정책, 세계경제 그리고 우리나라의 소비에 대해서 알아보았다. 통화정책은 올해 계속 방향성을 점치기가 혼란스러울 것으로 보았고 세계경제는 올해는 괜찮을지 모르지만 미국과 중국의 부담을 내년에도 계속 안고 가야 하는 불확실성이 있다는 것을 말했다. 그리고 소비 역시 올해 바닥을 치고 어느 정도 회복을 하지만 추세적으로 우리나라는 저축하는 사회에 접어들었다는 것을 언급했다.
◇ 경기회복 `기대` 부채질할 정부정책
비록 2006년의 모습은 여전히 불안정하지만, 2005년에는 경제가 바닥을 다지고 있는 상황에서 경제 주체들은 경제가 나아지리라고 기대를 할 가능성이 많다. 이러한 기대를 가속화할 수 있는 것 중의 하나가 바로 정부의 경제 정책이다.
지금 시점에서 기대의 효과를 언급하는 것은 마치 외환 등의 가격이 맹렬하게 떨어질 때 시장개입은 효과가 없고 조금 주춤할 때 시장개입을 하는 것이 그 효과가 극대화되는 것과 마찬가지 이유에서다. 즉 악화일로의 경제지표가 바닥을 다지고 있을 때 경제정책의 기대효과가 커질 수 있다는 것이다.
당국은 한국판 뉴딜 정책 운운 하면서 작년 12월에 종합투자계획안을 발표했다. 이 정책에 대해 아직 구체적으로 어떻게 진행될 지 하는 문제가 남아 있어서 이의 효과에 대해 유보하고 있지만, 우리는 이들 정책이 시장에 미칠 심리와 기대효과는 관심을 가질 필요가 있다.
◇ 종합투자계획은 한국의 뉴딜정책인가
정부의 종합투자계획을 미국의 뉴딜정책과 비교하는 것은 본질적으로 무리다. 뉴딜정책은 테네시 사업 같은 대규모 토목공사도 있었지만 역사적으로 뉴딜정책을 평가하는 것은 자본주의 체제에 수정을 가하는 근본적인 제도 변화들을 시도했다는 점이다. 역사가들은 1935년의 사회보장법 등과 같이 미국에서 현대 복지국가 기반을 확립한 공적을 뉴딜정책에 돌리고 있다.
또 투자의 규모도 미국의 뉴딜정책과 견줄 수는 없다. 따라서 종합투자계획을 미국의 뉴딜정책과 동일한 이미지로 받아들여서는 안될 것이며, 오히려 일본이 90년대 초에 시행했던 각종 공공정책과 오히려 비슷할지도 모른다.
일본은 91년 3월에 공공사업의 75%를 미리 집행한다는 정책 등으로 경기침체에 안이하게 대처했다가, 92년 8월에는 10조엔 규모의 종합경제대책을 발표했다. 이후 일본은 90년대에 줄곧 경기부양정책을 사용하게 되지만 재정적자만 키우게 된다.
우리나라도 민간과 공공자본을 동원해서 10조원 규모(정확하지는 않다)의 종합투자계획을 세웠다. 이번 종합투자계획은 기본적으로 재원이 부족해서 미루어져 있던 사업을 민간자본을 동원하여 앞당겨 시행한다는 것이다. 단기적으로 재정부담을 가지지 않고 재정지출과 동일한 효과를 얻을 수 있는 방법이다.
즉 종합대책에서 사용할 방법은 연기금의 자금을 투자하게 하고 정부는 그 투자수익을 BTL(Built-Transfer-Lease)방식이다. 즉 민간 자금을 동원해 투자를 하게 하고 정부는 국채+α의 수익률로 리스료만 지불하면 된다. 정부는 원금은 투자하지 않고 추후에 투자손실이 있게 되면 이를 재정에서 부담하는 방법을 사용하는 것이다.
이는 정부가 우발적 채무를 부담하는 방식이므로 투자 손실이 실현되기 전까지는 재정에 바로 부담을 주지는 않는다.
◇ 종합투자계획이 경제를 살릴까
실질적인 영향력은 오히려 올해 추경예산을 예년에 비해 얼마나 더 편성하는가 하는 것이 클 수도 있다. 그러나 재정부담 때문에 예년에 비해 큰 폭으로 확대하기는 어려울 것이다.
상반기는 2004년보다 예산이 12조원 많이 집행되고 이것이 성장률을 0.3%포인트 정도 상향 시킬 것으로 추정된다고 한다. 그러나 하반기는 그만큼 예산지출이 줄어들고 그 부족분을 종합대책이 메워줄 것으로 기대하고 있으나 그 추진 속도와 규모는 아직 미지수이다.
이번 종합대책은 상반기 중에 사업자 지정 절차를 밟고 하반기에 사업을 착수하는 것으로 되어 있으나 이러저러한 이유로 사업착수는 늦어질 것이므로 빨라야 하반기라고 보면 될 것이다.
일반적으로 경기 후퇴가 심각할 때 재정정책은 한 해 시행한다고 효과가 당장 나타나는 것은 아니며 지속적으로 시행해야 효과가 있다. 또한 승수효과가 크지 않은 경우 일본 같이 재정지출의 파급효과가 거의 없었던 나라도 있다.
종합대책은 하반기에 건설경기가 급락하는 것을 방지하는 효과정도로 생각해야 할 것이다. 건설업의 고용유발효과가 크기 때문에 건설업 경기 침체에 따른 고용시장의 추가적인 악화를 방지하기 위한 것이다. 이번 종합대책이 사회간접자본 시설의 조기확충, 민간임대주택 활성화, 신도시 건설, 강북 재개발, 기업도시, 공공시설 등 건설 관련 사업이 대부분인 것을 보면 알 수 있다.
따라서 종합대책이 시행되더라도 소비와 투자의 추세적인 회복이 없이는 경기의 본격적인 회복은 어렵다. 다만 IT업종에 대한 투자와 당국의 적극적인 경기부양 의지, 그리고 지표들이 바닥을 다지고 있다는 점들이 경제 주체들의 기대를 높일 수는 있다.
◇ 기대와 지표의 역전..`금리 어디로`
2004년은 경제주체들의 기대와 심리는 매우 악화되었지만 지표는 상대적으로 양호하였다. 반면에 2005년은 지표는 바닥을 다지는 수준이지만 경제주체들의 기대는 높은 해가 될 것으로 보인다.
상반기는 하반기에 대한 기대, 하반기는 2006년에 대한 기대가 이어질 것이다. 그러나 환율과 세계경제의 불확실성은 시간의 문제일 따름으로 계속 남아 있고 지표의 개선속도도 빠르지 않을 것이다.
2004년이 지표에 비해 악화된 기대로 금리가 과도하게 낮아졌다면, 2005년은 지표보다 앞선 기대로 금리는 적정수준보다 높게 형성되다가 환율 등의 외생적인 충격이 오게 되면 가끔씩 급하게 조정하는 해가 되지 않을까 생각해본다.
- (부동산레이다)지금 강남아파트를 사야하는 이유②
- [양은열] 첫째,10,29 부동산 대책의 피해는 대부분 서민용 아파트였다는 사실이다.
10,29부동산 대책의 대부분은 부자를 향한 정책들로 이루어졌다. 재건축 개발이익환수제, 주택거래신고제, 종합부동산세 등으로 이루어진 정책의 화살은 결국 서민에게 돌아왔다는 사실을 인식하여야 한다.
강남의 아파트를 가지고 있는 부자들은 세금을 피하기 위해 아파트를 움직이지 않는다.
1가구 3주택 중과세 도입하면 정부의 의도대로 부자들은 아파트를 팔고 소유 주택을 축소해야 하는데 그렇게 하지 않는다는 것이다. 정책이 바뀔 때까지 보유하고 세월을 낚으며 기다리는 것이다.
10,29부동산 대책은 서민용 아파트에 강력한 타격을 가했다. 그렇기 때문에 아파트에 거품이 있었다면 서민의 아파트였단 말인가? 필자는 과거 10,29부동산 대책이 나올 때 많은 부분을 우려 했다. 그 중에 고래등 싸움에 새우등 터지지 않을까 였는데 돌이켜 보면 예상했던 대로 되어 버린 것이 안타깝다. 세금위주의 부동산 정책은 반드시 실패한다. 왜냐하면 부동산에 있어서 세금은 결국 약자가 뒤집어 씌기(?) 때문이다.
둘째, 저변에 깔려 있는 ‘강남불패 신화’의 신뢰감이다.
부동산시장은 정부의 가격안정 대책이 나오면 잠시 가격이 주춤거리다가 다시 재상승하는 상황을 반복하고 있다. 정부 정책이 단기적인 대책이라면 효과도 일시적일 수 있다. 그러나 10,29 부동산 대책의 약발의 효과는 너무 커서 전반적인 부동산 시장에 영향을 끼치고 있다. 주택거래신고제,재건축개발이익환수제,종합부동산세등 굵직한 정책이 한꺼번에 쏟아져 나와 장기적인 부동산 시장에 영향은 막대했다. 그러나 기간이 1년을 넘기고 나니 부작용이 나오기 시작하여 지금은 정책 보완으로 선회하기에 이르렀다. 강력한 정책도 길어봐야 1년6개월을 넘지 못한다.
도대체 그 이유는 무엇일까?
그것은 정부의 부동산 정책이 시장에서 모르핀 효과를 나타내고 있기 때문으로 해석된다. 부동산 시장에서의 모르핀 효과는 먼저 투자자들에게서 발견된다. 그들은 이미 정부 정책에 강한 내성을 보이고 있다. 정부 대책에 중독이라도 된 듯 규제 대상에서 벗어나는 지역과 상품으로 발빠르게 이동하고 있다. 아파트를 잡으니 토지로 도망가고 토지를 잡으니 농지로 이동한다. 투자자뿐만이 아니다. 또다시 더 많은 사람들이 서울 강남의 집값에 관심을 갖는다.
그리고 더 많은 사람들이 강남 집값은 절대로 떨어지지 않는다는 "강남 불패 신화"에 빠져 들고 있다. 강력한 10,29 부동산 대책 영향도 강남의 재건축 시장을 빼고는 영향이 미미했다. 이러한 맹목적인 믿음이 강남 집값을 계속 떠받치고 있는 것이다.
부동산 투기를 생각할 수 없는 서민들조차 "더 강력한 정부의 대책"을 요구한다. 정책의 변화로 잠실 등 사업승인 난 저밀도 아파트 단지 내 가격이 한달여 사이에 5천만원 오른다는 소식을 접하면서 이들이 느끼는 강남불패 신화는 절대적으로 변화되었다.
정부로서도 고민이 될 것이다. 계속되는 처방에 대한 효과가 시장에 반영 되어 해당 시장이 죽어 가면 부동산시장은 다른 방향으로 가닥을 잡아간다.강남의 부동산시장은 "메커니즘"을 갖는 정상적인 시장으로 이해할 수 없는 상황이다.
그렇다고 정부가 더 이상 할 일이 없다는 것은 아니다. 정책당국은 좀더 생산적인 곳으로 국민들의 관심을 돌리고 돈의 흐름을 바꾸는 데 모든 힘을 기울여야 한다. 개인과 기업이 건전한 투자에 나설 수 있도록 자금의 물꼬를 터줘야 한다. 이런 밑바탕 위에서 정부는 일관성 있는 시장 정책을 끈기 있게 밀고 나가야 한다. 이로 인해 투자자들이 정부를 믿게 될 때 부동산시장 안정은 찾아올 것이다. 그러나 아쉽게도 우리 정부는 투자자들의 발을 묶어 놓기엔 웬지 역부족인 것처럼 보인다.
셋째, 계속적인 저금리 현상이다.
계속되는 콜금리 인하는 실물경제를 살리겠다는 정부의 의지에 따라 경제가 연착륙을 할지는 의문이지만 부동산에는 호재로 계속 남아 있다. 이러한 저금리가 2007년까지 갈 것으로 본다면 이자율 3%대로는 금융소득을 의지하는 사람들에게는 투자수익률 측면에서 외면단계에 와 있다. 지금의 부동산 펀드로 부동자금이 몰리는 것도 이러한 이유에서다.
저금리는 부동산 급등의 한축인 것은 확실하다. 과거 미국의 금리도 6~7%대에서 1%대까지 급락한 것은 불과 2년밖에 걸리지 않았다. 그런데 금리를 왜 내리는 걸까? 물론 다양한 경제 논리가 있을 수 있지만 가장 쉬운 논리는 경기를 되살리기 위해서다. 거꾸로 보면 경기가 살아난다고 했을 때 금리는 지속적으로 오른다고 봐야한다.
우리나라도 마찬가지다. 당분간 국내경기가 아직 회복 될 기미가 보이지 않아서, 금리 상승에 대해서는 기대하기 어려울 것으로 보인다. 따라서 부동산 가격이 금리와 관련이 있을지 는 몰라도 꼭 정비례하는 것만은 아니다. 왜냐하면 부동산은 경제 원리로 풀지 못하는 비밀이 너무 많기 때문이다. 간혹 대학이나 연구소에서 발표하는 통계는 참고할 수 있지만 부동산 시장에서 그대로 적용되는지는 희박한 확률게임에 불과하다.
부동산은 사용가치요소 및 투자이익요소를 고루 갖추고 있다. 우연히 토지가 용도 변경이 된다든지 개발계획이 발표가 된다든지 할 때마다 엄청난 자본 이득이 생겨난다. 이자율로는 감히 상상도 못하는 이익을 창출해 내니 투자자가 몰릴 수 밖에 없다. 특히 우리나라 부동산은 외환위기 이후 3년도 안 되어서 부동산 가격이 극복됨으로써 일본과는 전혀 다른 양상을 보여주고 있다. 따라서 저금리가 주도하는 방향으로 흐르고 있을 경우 정책에 의해 하락된 부동산의 가격은 상당기간 유지 또는 가격 조정을 거친 뒤에 또다시 상승할 거라 예상이 된다.
넷째, 10년 주기설 과 5년 중주기설이다.
강남 불패론을 뒷받침하는 논거 중 하나가 ‘10년 주기설’과 ‘5년 중주기설’이다. 부동산이 호황기는 경기흐름상 10년마다 대세상승이 찾아오고 그 중간에 5년마다 선거와 개발에 따라 아파트 상승기가 온다.
과거 예를 들어보면, 1960년대 말과 70년대 말,80년대 말, 90년대 후반과 2000년말 부동산값은 여지없이 상승했다.과거 60년대 초 강남 땅값은 한 평에 90∼120원이었지만 제3한강교(현 한남대교)가 완공되면서 크게 개발될 것이라는 소문에 말죽거리(현 양재동) 일대 땅값이 평당 4,000∼5,000원으로 올랐다. 당시는 외자도입 덕에 시중자금도 풍부했다.
그리고 77년 초부터 79년 2월까지를 보면 부동산이 급등했음을 알 수 있다. 70년대 중동 특수에서 번 돈이 시중에 넘치면서 집값, 땅값이 급등했다. 88년부터 시작된 세 번째 부동산값 대상승은 91년 5월을 정점으로 꺾였다. 3년간 전국 아파트값은 평당 평균 280만원에서 727만원으로 160%나 올랐다. 같은 기간 강남은 332만원에서 1,017만원으로 206%나 상승했다. 3저(저유가·저금리·저환율) 활황의 결과였다.
그리고 네 번째는 2001년 강남 재건축단지에서 불붙기 시작한 아파트값 대상승은 계속이어져 가고 있다. 엄청난 부동자금이 부동산에 몰렸다. 90년대 말에 대상승이 나타나지 않고 2000년대로 넘어온 것은 98년 IMF 경제위기를 겪느라 순환주기가 1∼2년 연기되었기 때문이다.
5년 중주기설로 보면, 83∼84년과 95∼96년이다. 경기부양에 따른 통화팽창으로 부동산값이 상승했다. 따라서 5년,10년 주기설에 따르면 2006년초와 2010년초에 또다시 부동산이 폭등할 것으로 예상된다.
다섯째, 32평아파트가 10억원이 되는 시기가 왔다.
우리나라 은행대출 관행을 보면 감정가에서 전세를 빼고 대출을 해주고, 대출한도 또한 전체 실거래가의 50%를 넘지 못하게 제한을 두었다. 과거 일본의 100%이상의 대출과는 전혀 다른 제도를 운용하고 있는 것이다. 또한 부동산에서 우리나라만 특별히 존재한 제도가 있다. 전세라는 제도 인데 서방국가의 모기지론과 상응되는 제도다.
또한 서울의 경우 대출할 경우 무조건 방 1개에 1,600만원을 뺀다. 따라서 매매가에 대비하여 부동산 대출시 절대로 50% 이상은 대출받기가 어렵다. 따라서 부동산 가격에 거품이 끼어 있다 하더라도 급격히 50%이상 가격이 빠지지 않는 한 금융대란은 오지 않을 것이다. 거꾸로 지금과 같은 강남권 아파트 규제책이 지속될 경우 32평 중산층 아파트가 10억원이 되는 날도 멀지 않음을 감각적으로 느껴야 할 것이다.
여섯째, 버블의 징후로 보는 성수기때 인기지역 아파트 가격 하락, 소비자 지수 계속적인 하락, 매도우위 지속, 인터넷상 실거래가격 하락등이 버블의 징조라고 한다.
과연 그러한가? 우리경제는 부동산 안정 대책이전부터 어려움이 계속 되어 소비자 지수는 계속 하락을 유지했고, 10,29 부동산 대책이후로 투자자들이 주춤하는 사이 급매물 위주의 시장이 형성되고 있었다. 그러나 이를 보고 부동산 가격에 거품이 끼었다고 판단할 것인가?
인터넷상의 가격은 믿을만한 것 보다 참고사항일 뿐이다. 언제나 시세는 변동이 있기 마련이고 최고가와 최저가 사이의 가격은 항상 있기 마련이다. 요즈음의 인터넷상의 가격은 부동산 중개업체들이 세금조사나 양도세관련 기준을 피하기 위해 실거래 가격보다 더 높게 제시하는 가격이라 신뢰하기 힘든 부분이다.
일곱째, 국민소득으로 보는 부동산 버블 기준이다.
우리나라 4인가족 가장이 대학을 졸업하고 국민주택규모(32평아파트) 주택을 구입할 경우 7.5년이 조금 넘는다.
만약 현재 우리나라 1인당국민소득이 1만달라라고 할 때 한가정의 국민소득 총액은 4만달라, 약 4,500만원이 된다. 4,500만원을 매년 모아서 7.5년간 아파트를 사는데 투자했다고 했을 경우에 3억3천만원이 조금 넘는다. 만약 거품이 있다면 4인가족 전원이 각자 자신의 1인당 국민소득을 전부 투자 했는데도 아파트를 살 수 없다면 아마도 거품의 징조가 아닐까?
그렇다면 현실적으로 평균 1인당 국민소득 1만달라의 기준은 어느 지역으로 볼 것인가? 지역에 따라 편차가 있을 것으로 보인다. 울산같은 도시는 이미 2만 달라를 넘긴지 오래다. 따라서 평균치로 본다면 부산, 대전과 서울의 경우 강북이나 강서 지역이 되지 않을까 한다.
만약 강남의 경우는 1인당 국민소득은 얼마로 잡을 것인가? 예시로 1인당 국민소득을 3만 달라로 잡는다면 32평아파트 가격은 10억원이 넘어야 버블의 징조가 보인다는 계산이 나온다.
여덟째, 출산율과 베이비붐 시대.
1990년대 우리나라가 부동산이 급등한 요인중의 하나가 60~70년대 베이비붐 시대에 태어난 수많은 사람들이 결혼할 시기가 되었고, 그동안 우리나라 경제성장 또한 전세계에서 가장 높은 수준을 누렸기 때문이다. 즉, 이 시기에는 부동산이 실수요 및 공급부족으로 인한 충분한 실거래 수요가 있었기 때문이었다.
그러나 베이붐 시대를 지나고 현재의 출산율을 보면 2004년 말 기준으로 1,17명으로 급락을 하게 된다. 따라서 베이붐시대 와는 달리 출산율의 저하로 주택이 남아돌게 되어 결국 아파트 가격은 떨어질 거라는 예상이다.
필자도 이렇게 되었으면 하는 바램 간절하다. 그러나 불행하게도 출산율은 떨어지는데 홀로된 가구수는 년간 20%씩 늘어 난다는 것이다. 결국 나홀로 가구가 늘어 난다는 것이다. 이혼과 독립, 직장과 학교의 거리상 가족과 떨어지게 돼 출산율보다도 몇 배 높은 나홀로 가구가 급증하는 것이다. 결국 임대사업이 호황을 누리는 시기가 도래했다는 것을 의미하고 이에 준비 하는자는 부동산을 선점할 것으로 보인다.
강남의 아파트값은 ‘백약이 무효’라고 한다. 왜냐하면 공급은 없는데 수요만 있기 때문이다. 그렇다면 이러한 가수요를 막는 방법은 어떠한 규제나 정책보다 아파트를 원하는 매입자에게 무제한 공급을 하는 길 밖에 없다. 공급할 수 있는 지역으로는 이미 신도시가 확정된 판교는 물론 청계산 지역과 헌인릉지역, 과천 서울대공원 및 경마장지역 그리고 송파나 강동등의 단지를 택지 개발 단지로 몇 십년을 계획하여 꾸준한 공급을 이룬다면 강남의 아파트 가격은 상당부분 조정 될 것으로 보인다. 그러나 문제는 이러한 정책을 꾸준히 이끌어가는 정부의 의지가 있느냐가 몇 배 더 중요한 문제다.
그리고 아파트 가격도 시장원리에 맡겨야 한다. 왜냐하면 계속적인 규제 일변도 정책을 펼친다면 공급부족으로 인해 강남 아파트 32평 값이 10억원을 넘는 것은 시간문제라는 사실을 정부 관계자들 특히 정책을 입안하는 분들이 알았으면 한다.
- 삼성건설, 올해 7157가구 아파트 입주
- [edaily 윤진섭기자]삼성물산(000830) 건설부문은 이달 8일 래미안 방배3차를 시작으로 7157가구가 차례로 입주한다고 18일 밝혔다. 이 중 아파트는 6395가구이며, 지역별로는 강남이 2533가구, 강북이 3862가구이다. 오피스텔은 762실이다.
올해 입주를 시작하는 래미안은 2001년초부터 삼성이 주거성능 향상을 위해 개발한 소음저감형 및 에너지절감형 설계,신평면들이 본격적으로 적용돼 주거편의성을 한차원 높였다고 삼성은 전했다.
▲잠실 갤러리아팰리스
2월말 송파구 잠실 옛 갤러리아 백화점터에 지은 지하 4층~지상 46층의 규모의 갤러리아 팰리스가 입주한다. 33~96평형 아파트 741가구와 20~46평형 오피스텔 720실로 구성돼 있다.
이 주상복합은 초고층 제어장치인 VE-댐퍼가 최초로 적용되어 주목을 끌었다.16층 이상에서 한강과 석촌호수를 내려다 볼 수 있다. 지하철 2호선과 8호선 환승역인 잠실역까지 걸어서 7분 거리인 점도 장점이다.
▲방배 래미안 3차
2003년 2월 12가구를 인터넷 청약 실시해 485.9대1의 청약 경쟁률을 기록해 눈길을 끌었던 서초구 래미안 방배 3차 37~47평형 총 344가구(무지개 아파트 재건축)가 지난 8일부터 입주중이다.
초고속 정보통신 특등급 인증을 받은 이 단지는 홈 오토메이션은 물론 HD급 디지털 방송 수신, 3차원 영상자료 전송 등 홈네트워킹 기능을 갖췄다고 삼성물산측은 설명했다. 지하철 2호선 사당역이 도보로 8분거리다.
▲도봉 래미안
2월 도봉구 도봉동에서 래미안 도봉 7개동 23~40평형대 448가구가 입주예정이다. 의정부선 도봉역이 걸어서 5분 거리에 있고 동부간선도로를 이용하여 도심 진출입이 용이하다. 북한산 국립공원이 조망가능하며 상계백병원, 롯데마트, 농협하나로마트등의 편의시설이 가깝다.
▶서초 트라팰리스
삼성물산이 서울 서초구 서초동에 짓는 주상복합 아파트다. 지하 3층~지상 25층 규모의 3개동 총 299가구가 입주 예정이다.
분양당시 동, 호수, 조망, 층, 향, 개방감 등에 따라 100여가지로 분양가가 세분화된것으로 이목을 끌었다. 단지 인근에 타워팰리스, 갤러리아팰리스, 서초가든스위트, 대우 디오빌 등 여러 주상복합 아파트가 입주 또는 공사중에 있어 고급 주상복합촌을 이룰 것으로 보인다. 문의 : 1588-3588.
- (대체)보유·거래세 올라 강북 재개발 시장 위축
- [edaily 윤진섭기자] <오전 10시54분에 출고된 `보유·거래세 올라 강북 재개발 시장 위축` 제하 기사 중 사례로 거론한 서울 성북구 성북동 소재 13억4000만원의 과세표준이 지난해 9억2303만원, 올해 13억4000만원이라고 관련 수치를 수정한다고 통보해와 기사를 다음과 같이 대체합니다.>
건설교통부가 14일 표준 단독주택 13만 5000가구에 대한 가격을 처음으로 공시했다. 이는 단독주택에 대한 시가 기반 과세체계가 구축된 것으로 종합부동산세 시행을 앞두고 조세 형평성이 제고된다는 측면에서 크게 의미 있는 것으로 평가된다.
이번 발표를 기반으로 오는 4월 30일 개별 단독주택 가격이 공시되면 5월부터 거래세와 보유세 부담이 늘어날 것으로 보인다.
과세표준이 시세의 30~50%인 지방세 과세시가표준액에서 시세의 80% 수준으로 상향조정되기 때문이다. 이에 따라 강남권 고가단독주택과 강북권 재개발 단독주택의 경우 보유세 부담이 늘어날 수 밖에 없어 조세 반발과 함께 부동산 시장 위축 가능성도 제기되고 있다.
◇단독시장 위축, 재개발 시장 악재=서울지역의 경우 그동안 세금 무풍지대나 다름없었던 단독, 다가구 주택시장이 일정부분 위축될 가능성이 크다. 이는 이번 조치로 거래세와 보유세 자체가 크게 오르기 때문이다.
이에 따라 일부에선 현재 경매 시장에 넘쳐나고 있는 단독, 다가구 주택 물량이 큰 폭으로 유입될 가능성마저 점치고 있다.
안명숙 우리은행 PB센터 부동산 팀장은 "은행 융자를 많이 받아 단독주택을 사둔 서민들의 경우 이번 보유세 증가로 이중고의 부담을 안게 됐다"며 "결과적으로 이 같은 부담으로 인해 단독주택의 경우 경매로 넘어가는 유입 물량이 크게 늘어날 가능성도 배제할 수 없다"고 말했다.
지방세 과표가 낮은 서울 강남 소재 대형 주택 역시 이번 조치로 보유세 부담이 늘어날 전망이다. 이는 지어진 지 20년 쯤 된 단독주택의 경우 그동안 건축년도에 따라 과세 표준액이 낮았지만, 앞으로 시세를 기준으로 보유세가 부과되기 때문에 만만치 않은 세부담이 예상되기 때문이다.
단독, 다가구 주택이 많이 포진한 재개발구역도 이번 조치로 재건축 아파트 못지않은 세부담을 안게 될 전망이다.
이는 재개발구역 내 주택의 경우는 각종 개발호재로 인해 1~2년 만에 2배 이상 급등한 곳이 많았던 반면 시세가 제대로 파악되지 않아 등록세와 보유세가 미미했기 때문이다.
예컨대 금호동 A구역의 경우 재개발 추진의 영향으로 단독주택 30평형의 시세는 평당 700만~900만원선이다. 그러나 세금을 매기는 기준인 과세 표준액은 평당 300만원 내외선이기 때문이다.
이런 상황에서 과세 시준이 시가의 80% 수준으로 올라가면 자연스럽게 등록세 부담이 커지고, 이에 따라 재개발시장의 매수세력도 위축될 가능성이 크다.
함영진 내집마련정보사 팀장은 "양도세 이외에는 세금 리스크가 `제로`에 가까웠던 재개발 구역의 경우 상당한 타격이 예상된다"며 "공동주택처럼 1가구 1주택 취, 등록세 면제나 감면헤택, 장기 보유세 부담 절감 등의 보완책이 필요하다"고 정리했다.
◇단독주택 과세 표준 어떻게 바뀌나=주택가격 공시제도가 도입됨에 따라 오는 5월부터는 이중계약서를 통해 신고가격을 낮출 수 없게 된다. 그동안 단독, 다가구주택의 경우 90% 정도가 이중계약서 작성을 통해 거래가격의 절반 이하로 신고하고 있는 실정이다.
이 같은 이중계약서가 가능했던 데는 단독주택에 대해서는 그동안 건물과 토지에 대해 따로따로 세금을 부과하는 방식이 적용됐기 때문이다.
즉 건물에 대해서는 면적기준으로 부과하는 시가평가액을, 토지에 대해서는 공시지가를 토대로 세금을 매긴 뒤 이를 합산해 부과하는 체계였다. 이렇게 산출된 지방 과세 시가표준액은 실제 시가의 30~40%에 불과했다.
그러나 올해부터는 건물과 토지를 하나로 평가해 가격을 매기는 건교부 공시자격이 과세표준(공시가격의 50% 적용)이 된다. 즉 과세표준이 면적기준의 시가표준액(시가의 30∼40%)에서 시가기준의 공시가격(시가의 80%)으로 바뀐다는 이야기다.
예컨대 시가 4억원, 지방과세 표준이 2억원이 단독은 올해 들어 종전 5.8%에서 4%로 1.8% 낮아져, 현행 거래세는 800만원이다.
그러나 4월 30일 정부 고시에 따라 종전 지방과세 표준액이 30% 이상 늘어나 거래세는 3억 2000만원(시가의 80%)을 기준으로 4%가 부과돼 1280만원이 된다.
집값이 비싸거나 수도권에 위치한 단독주택의 경우 보유세 부담이 늘어나는 곳이 적지 않을 전망이다. 이는 올해부터 보유세가 합산돼 부과되고 시가의 70~80%로 부과되기 때문에 불가피하게 보유세가 오르게 된다.
다만 급격한 세 부담 증가를 막기 위해 과세표준은 공시가격의 50%만 적용된다. 공시가격 1억원짜리 주택의 경우 과세표준은 5000만원이 되는 셈이다.
또 산출세액이 지난해 보유세(건물분 재산세와 종합토지세)보다 크게 높더라도 50%이상 올리지 않기로 했다. 예컨대 지난해 보유세로 50만원을 냈다면 올해는 75만원이 보유세 상한선이 된다.
◇세부담 어느 정도인가? =서울 성북구 성북동 소재 13억 4000만원짜리 단독주택의 예를 들어보자. 현재 이 단독주택의 지난해 과세표준은 9억2303만원, 그러나 올해는 13억 4000만원으로 상향조정된다.
이 단독주택의 경우 지난해 5353만원의 취, 등록세를 냈지만 올해는 5360만원으로 오른다. 보유세의 경우 지난해에는 239만7409원을 냈지만 올해는 309만원(공시가격 50%의 0.5%)으로 늘어난다. 종합부동산세는 과표 4억5000만원의 초과액인 2억2000만원의 0.5%인 110만원이 부과된다.
즉 보유세로 재산세 309만원과 종부세 110만원을 합쳐 419만원을 내야 한다. 하지만 보유세액 상한선 50%이기 때문에 359만6113만원만 내면 된다.
또 서울 서초구 반포동 5억6800만원짜리 단독주택(거래세 과세표준 지난해 2억8974만원, 올해 5억6800만원)은 취득.등록세는 1680만원에서 2272만원으로 35.2% 오르는 반면 보유세는 138만원에서 116만원으로 소폭 낮아진다.
경북 구미시 형곡동 9600만원짜리 단독주택(거래세 과세표준 지난해 8233만원, 올해 9600만원)의 경우 취득.등록세는 지난해 477만원에서 올해 384만원으로, 보유세는 지난해 15만8000원에서 올해 8만4000원으로 각각 낮아진다.
