'서울역 북부역세권 개발' 내년 첫 삽…7400억 브릿지론, 내년 10월 만기

[이데일리 김성수 기자] ‘강북의 코엑스’를 짓는 서울역 북부역세권 개발사업이 내년 상반기 첫 삽을 뜬다. 한화가 사업을 위해 7400억원 규모 브릿지론을 조달해서 토지대금(총 약 5300억원)을 납부했고, 올해 인허가 작업을 마무리하기 위해 준비하고 있다.

브릿지론 만기는 내년 10월 예정이다. 이보다 빠른 내년 상반기에 브릿지론을 본 프로젝트파이낸싱(PF)으로 전환한 다음 착공에 나설 예정이다.

내년 상반기 브릿지론→본PF 전환 후 착공 예정

6일 부동산 및 금융투자업계에 따르면 한화가 서울역 북부역세권 개발사업을 위해 조달한 7400억원 규모 브릿지론의 만기가 내년 10월 28일 도래한다. 올해 건축 인허가를 마치고 내년 상반기 본PF 조달을 통해 착공에 나설 계획이다.

(자료=서울시, 한화)

앞서 특수목적회사(SPC) 뉴스타노스제일차 등 대주단은 사업시행자 서울역북부역세권개발 등과 지난달 대출약정을 체결했다. 대주단은 이 약정에 따라 총 원금 7400억원 한도에서 순차적으로 대출을 실행할 예정이다.

이번에 조달한 브릿지론 7400억원의 각 트랜치별 대출원금은 △트랜치A-1 2300억원 △트랜치A-2 1500억원 △트랜치B-1 2600억원 △트랜치B-2 1000억원이다. 대주 간 주요 담보 및 상환순위는 트랜치A, B 대출 순이다.

한화는 이 자금으로 서울 중구 봉래동2가 122번지 일대 토지대금(총 약 5300억원)을 한국철도공사(코레일)에 납부했다. 소유권 이전도 완료했다.

서울역 북부역세권 개발사업은 서울역사 뒤에 있는 중구 봉래동2가 122번지 일대 유휴 철도용지 2만9093.4㎡에 주거형 오피스텔, 오피스, 숙박시설 등을 신축·개발·분양하는 사업이다. 한화그룹이 약 2조원 규모 자금을 투입한다.

완공되면 그동안 공터였던 대규모 철도 부지에 지하 6층~지상 최고 38층, 총 5개동, 연면적 35만㎡ 규모 전시·호텔·판매·업무 복합단지가 들어선다. 서울 도심 강북권 최초로 2000명 이상을 수용하는 국제회의 수준 전시장, 회의장을 갖춘 컨벤션(MICE) 시설이 생긴다.

5개 건물로 구성된 복합단지를 연결보행로로 서울역 및 인근과 연결해서 편의성을 높일 예정이다. 이 사업은 한화 컨소시엄(한화종합화학, 한화건설, 한화역사, 한화리조트, 한화에스테이트)이 민간사업자로서 진행하고 있다.

한화임팩트(구 한화종합화학, 지분율 40%), 한화커넥트(29%), 한화(29%), 한화호텔앤드리조트(2%)가 지분을 보유한 ‘서울역북부 역세권 개발’이 시행사다. 한화 건설부문이 시공사로 참여한다.

KB증권·한화, 유동화증권 자금 부족시 ‘지원사격’

SPC 뉴스타노스제일차는 대출약정금 1500억원의 트랜치B-1 대주로 참여해 최초인출일(지난달 31일)에 원금 700억원 대출을 실행했다.

잔여 약정한도(800억원) 이내에서 후속 인출이 가능하며, 대출원금은 대출만기일인 내년 10월 28일에 일시상환하는 조건이다.

서울역북부 역세권 개발사업 (자료=서울시)

뉴스타노스제일차가 700억원 규모 자산유동화기업어음(ABCP, 제1회차)을 발행해서 조달한 자금으로 사업시행자인 서울역북부역세권개발에 대출해주고, 서울역북부역세권개발이 지급하는 대출원리금 등을 재원으로 기존에 발행한 ABCP를 상환하는 구조다.

이 대출을 유동화하는 과정에는 KB증권이 주관회사, 자산관리자, 사모사채 인수확약인 역할을 맡았다. NH투자증권은 업무수탁자다.

뉴스타노스제일차가 서울역북부역세권개발의 후속 인출요청에도 ABCP 등 유동화증권을 정상적으로 발행하지 못하는 경우 자금부족이 발생할 수 있다. 뉴스타노스제일차는 이같은 위험을 통제하기 위해 지난달 KB증권과 사모사채 인수확약서를 체결했다.

이에 따르면 KB증권은 뉴스타노스제일차가 발행한 유동화증권의 상환에 필요한 자금이 부족한 경우 뉴스타노스제일차가 발행하는 사모사채를 800억원 한도 이내에서 인수해야 한다.

또한 뉴스타노스제일차는 시공사로 참여하는 한화와 자금보충 및 조건부채무인수약정서(자금보충약정)를 체결해 ABCP의 상환 가능성을 높였다.

뉴스타노스제일차가 어느 ABCP 상환채무 지급기일에 자금 부족이 발생해서 그 부족한 액수를 빌려줄 것을 청구할 경우 한화는 어떤 상계나 공제 없이 즉시 그 금액을 수납관리계좌에 입금하는 방식으로 자금을 대여해야 한다.

또한 SPC 뉴스타노스제사차는 대출원금 1000억원의 트랜치B-2 대주로 참여했다. 대출실행일은 지난달 31일, 대출만기일은 내년 10월 28일로 뉴스타노스제일차와 동일하다.

뉴스타노스제사차가 1000억원 규모 ABCP를 발행해서 조달한 자금으로 서울역 북부역세권 개발사업의 시행자인 서울역북부역세권개발에 대출을 실행하고, 서울역북부역세권개발이 지급하는 대출원리금 등을 재원으로 기존에 발행한 ABCP를 상환하는 구조다.

유동화 거래의 주관회사 및 자산관리자는 KB증권으로 동일하며 자금보충제공자도 한화로 동일하다.