`뉴스테이·행복주택` 주거안정 투 트랙으로…향후 과제는?

수도권 그린벨트 풀어 뉴스테이 공급촉진지구 추진

강남권 인접 지역 등 향후 투기·특혜 우려 해소해야

신혼부부용 행복주택은 여전히 육아엔 협소한 규모

[이데일리 양희동 기자] 정부가 주거안정 강화를 위해 중산층에겐 ‘기업형 임대주택’(뉴스테이), 서민층은 ‘행복주택’ 등 공공임대를 공급하는 등 투 트랙으로 정책을 추진하기로 했다. 뉴스테이는 전국의 개발제한구역(그린벨트)을 공급촉진지구로 선정하는 등 내년까지 13만 가구의 사업 부지를 확보할 계획이다. 또 행복주택은 신혼부부를 위한 투룸형 공급을 확대하는 등 올해까지 10만 가구 이상을 공급한다는 구상이다. 그러나 그린벨트를 풀어 건설될 뉴스테이는 8년인 의무임대기간이 끝나면 분양전환이 가능하고 용적률 상향 등 각종 혜택까지 주어져 특혜 시비가 일어날 가능성이 높다. 또 출산 후 아이를 키우엔 여전히 협소한 신혼부부용 행복주택의 구체적 개선 방안이 빠졌다는 지적도 나온다.

그린벨트 해제한 뉴스테이 공급촉진지구 특혜 논란 우려

국토교통부는 14일 ‘2016년 정부합동업무보고회’를 통해 뉴스테이와 행복주택 공급 확대에 대한 방안을 내놓았다. 우선 뉴스테이는 지난해 12월 특별법 시행을 계기로 올해 공급 물량을 작년의 두 배 수준인 5만 가구로 늘리고, 내년까지 총 13만 가구를 지을 수 있는 부지를 확보할 계획이다. 특히 올해는 △과천 주암 △의왕 초평 △인천 계양 △인천 남동 △인천 연수 △부산 기장 등 수도권을 포함한 전국 6곳의 그린벨트를 해제하고 서울 문래와 대구 대평 등 준공업·주거지역을 포함해 모두 8곳을 공급촉진지구를 지정할 계획이다. 이들 지역에는 2만 5000가구의 뉴스테이가 들어선다. 국토부는 공급촉진지구가 보전가치가 낮은 그린벨트와 기능을 상실한 공업지역 등이며 뉴스테이 공급을 위해 건폐율·용적률·층수제한 완화는 물론 복합개발을 허용하는 등 다양한 인센티브를 주겠다는 입장이다. 그러나 수도권 그린벨트 해제지역의 경우 강남권과 인접한 우수한 입지 여건을 갖춰 사업에 참여하는 건설사에게 지나친 특혜가 될 수 있다는 우려가 제기되고 있다. 공급촉진지구 중 가장 많은 5200가구의 뉴스테이가 지어질 과천 주암지구는 서울 서초 우면지구와 맞닿은 곳으로 양재동 현대차 그룹 본사와 불과 1~2㎞ 떨어져 있다. 또 의왕 초평지구(2400가구)는 수도권 지하철 1호선 의왕역과 가깝고 현대차 중앙연구소 등과도 인접한 곳이다. 인천과 부산 등 나머지 지역들도 모두 도심과 가까운 알짜 입지를 자랑한다. 뉴스테이는 8년 임대의무기간이 끝나면 분양 전환이 가능하고 건설사는 의무기간 중 지분 매각도 허용된다. 이 때문에 우수한 입지에 인센티브까지 제공되는 공급촉진지구가 건설사와 입주자에게 지나친 특혜가 될 여지가 충분한 상황이다. 또 현재 심각한 전세난에 대한 단기 대책은 아예 빠진 것도 문제점으로 지적된다.

김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 “수도권 그린벨트를 해제해 뉴스테이를 건설하면 과도한 개발 이익 발생과 투기 위험성은 피할 수 없는 부분이라 철저한 사후 관리가 필요하다”며 “뉴스테이가 실제 입주하는 시점은 대부분 2018년 이후라 올해와 내년 전·월세 시장의 공급 부족 해소를 위한 대책은 빠져있어 보완책이 마련돼야 한다”고 말했다.

국토부 뉴스테이지원센터 관계자는 이에 대해 “뉴스테이 특별법에 따라 공급촉진지구 내 일체의 개발행위가 주민공람일(14일)부터 제한돼 투기는 사실상 불가능하다”며 “뉴스테이 의무임대기간 중 지분 매각도 임대 운영이 안정적인 사업장에 한해 제한적으로 허용할 계획”이라고 설명했다.

‘행복주택’ 공급 물량 확대와 함께 품질 향상 필요

행복주택은 올해 입주 물량과 대상이 지난해와 비교해 각각 847가구→1만 824가구, 서울 4곳→전국 23곳 등으로 대폭 확대된다. 사업승인 기준으로 공급 물량은 올해까지 총 10만 2000가구에 달할 전망이다. 국토부는 저출산 문제 해결을 위해 투룸형을 위주로 한 신혼부부 특화단지도 서울 오류와 경기 하남 미사, 성남 고등, 과천 지식, 부산 정관 등 5곳에 5690가구를 공급할 예정이다. 또 서울 가좌와 인천 주안·용마루, 세종 서창, 공주 월송 등 5곳에는 대학생 특화단지(2652가구)도 조성한다. 하지만 신혼부부용 행복주택의 경우 육아를 하기엔 여전히 좁은 규모라 앞으로 해결해야할 부분으로 지적된다. 국토부가 공급 예정인 투룸형은 전용 36㎡형으로 방이 1개인 ‘1.5룸’구조라 신혼부부가 최대 10년간 살면서 아이를 키우기엔 너무 좁다는 비판이 많았다.

국토부 관계자는 이에 대해 “해당 주택형은 국민임대에 많이 공급하고 있고 면적에 대한 거주자들의 불만도 없었다”며 “면적을 넓히면 임대료 부담이 증가하고 공급 호수가 줄어드는 등 부작용이 우려된다”고 말했다.