이태원 크라운호텔 개발, PF대출 리파이낸싱 성공

[이데일리 김성수 기자] 서울 용산구 이태원동 크라운호텔 개발사업 관련 프로젝트파이낸싱(PF) 대출이 리파이낸싱에 성공했다. 이 사업장은 오는 2025년 상반기 착공을 목표로 진행 중이다.

지난달 말 서울시 디자인 공모에서 ‘조건부 보류’ 됐기 때문에 늦어도 오는 11월 초까지 서울시에 설계변경안을 보내서 다시 검토를 받을 예정이다.

대출 945억 중 845억, 한 달 후 만기…100억, 내년 3월

21일 금융투자업계에 따르면 시행사 케이스퀘어용산PFV는 크라운호텔 개발사업을 위해 최근 특수목적회사(SPC) 비엔케이썸제사차로부터 원금 945억원 대출(한도 1396억원)을 받았다.

기존에 받았던 대출원금 909억원은 지난 18일 만기도래했다. 이에 따라 케이스퀘어용산PFV가 비엔케이썸제사차 등과 합의서를 체결해서 대출만기일 등 금융조건 일부를 변경했다. 그 결과 대출원금이 909억원에서 36억원 늘어났다.

(자료=사업주체 측, 서울시)

크라운호텔 개발사업은 서울 용산구 이태원동 34-69 일대 크라운호텔을 헐고 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설(상업시설)로 이뤄진 주상복합 시설을 신축 및 분양하는 사업이다. 케이스퀘어용산PFV(구 하나대체투자용산PFV)가 시행사를 맡고 있으며, 현대건설이 시공사를 맡고 있다.

이 사업은 사실상 현대건설이 주도하고 있다. 케이스퀘어용산PFV의 주주별 보통주 지분율은 △현대건설 49.5% △RBDK(알비디케이) 25% △코람코자산운용 19.5% △한국투자부동산신탁 6%다. 코람코자산운용은 PFV의 자산관리회사(AMC) 역할을 맡는다.

비엔케이썸제사차는 기초자산인 PF 대출채권 및 부수담보권을 취득하고, 유동화증권 발행 및 상환 업무를 하기 위해 설립된 SPC다. 수협은행에 회사의 전반적인 업무를, BNK투자증권에 회사의 자산관리를 위탁했다.

대출원금 945억원 중 845억원은 다음달 18일 만기며, 나머지 100억원은 내년 3월 18일 만기다. 이 대출채권을 기초자산으로 해서 각각 △845억원 자산유동화 전자단기사채(ABSTB) △100억원 자산유동화 기업어음(ABCP)이 발행됐다.

각 유동화증권의 만기는 각각 △ABSTB 다음달 19일 △ABCP 내년 3월 19일이다.

앞서 케이스퀘어용산PFV는 이 사업 관련해서 지난 6월 19일 3400억원 브릿지론을 받았다. 브릿지론 기간은 1년 6개월(18개월)로, 내년 12월 19일이 만기다. BNK투자증권은 브릿지론의 단순 주선 역할을 맡았다.

서울시 디자인공모 ‘조건부 보류’…높이 변경 있을 듯

현재 크라운호텔은 기존 건축물의 지상 부분이 모두 철거됐다. 지하 부분은 착공 일정이 정해지면 착공시점 3~6개월 전 철거될 예정이다.

현재 일정으로는 내년 3분기 건축심의를 접수할 예정이다. 다만 일정이 변경될 수도 있다. 건축허가가 내년 4분기~2025년 1분기 중 완료되면 오는 2025년 상반기 착공할 예정이다. 2029년 하반기 초 준공을 목표로 진행 중이다.

서울 용산구 이태원동 34-69 일대 (사진=김성수 기자)

이 호텔 부지에 ‘분양가 300억원 내외’ 초고급주택을 개발하는 안도 있다. 다만 설계변경 중이고 인허가도 진행 중이라서 구체적 방향은 확정되지 않았다. 서울시 디자인 공모 결과가 최종 확정돼야 설계가 확정되고, 인허가 신청도 그에 맞춰 진행할 수 있어서다.

이 사업장은 지난달 31일 발표된 서울시 디자인 공모에서 ‘조건부 보류’됐다. 보류된 작품은 추후 논의를 거쳐 설계를 변경하면 6~8주 후 서울시에서 다시 검토한다. 사업주체 측이 늦어도 오는 11월 초까지 서울시에 설계변경안을 보내면 선정위원회(디자인혁신위원회)를 열어 심의할 예정이다.

크라운호텔은 한강변 중점경관관리구역에 해당하고 남산과 가깝다는 입지 때문에 이번 설계변경에서 높이 변경이 있을 것으로 보인다.

서울시 디자인 공모에 선정된 사업지는 조경, 건폐율, 대지안의 공지, 건축물 높이 제한 및 일조 등 확보를 위한 높이의 적용을 배제받을 수 있다. 또한 용적률의 경우 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법) 시행령 최대용적률의 1.2배 이내까지 완화될 수 있다.

케이스퀘어용산PFV는 사업에서 발생한 수익금 등으로 대출채권을 상환해야 한다. 다만 케이스퀘어용산PFV의 신용도 및 사업 진행상황 등을 고려할 때 채무불이행 위험이 존재한다. 현대건설은 이같은 채무불이행 위험을 통제하기 위해 자금보충 및 채무인수 의무를 맡고 있다.

현대건설은 케이스퀘어용산PFV가 대출원리금을 전액 상환할 자금이 부족할 것으로 예상되는 경우 등 자금보충이행사유가 발생하면 비엔케이썸제사차에 대해 자금보충 의무를 부담한다. 현대건설이 이 의무를 이행하지 않으면 케이스퀘어용산PFV의 대출채무를 인수해야 한다.