엔데믹 바람에 서울 상가시장 양극화 심화

[이데일리 신수정 기자] 서울 주요 상권이 엔데믹 분위기와 함께 양극화되고 있다. MZ세대가 선호하는 망원·동교·연남 지역 상권은 살아나는 분위기지만, 외국인 관광객 의존도가 높은 명동 상권과 직장인 재택수요가 회복되지 않은 시청·충무로 상권은 여전히 위축된 모습이다. 임대료는 공실률과 상관없이 높은 수준을 유지하며 디커플링현상을 나타냈다.

서울 명동 상가 공실에 임대안내 현수막이 붙어 있다. (사진=연합뉴스)

지역별 공실률 양극화..대학가 회복세 빨라

9일 부동산원에 따르면 전체 상가의 1분기 공실률은 중대형(3층이상, 연면적 330㎡) 기준 13.2%로 전분기 대비 0.3%포인트(p) 감소했다. 사회적 거리두기 완화에 임차수요가 증가하며 공실률이 소폭 개선됐다는 분석이다. 서울의 중대형 상가 공실률은 9.5%로 전분기 대비 0.5%p 감소했다. 다만 지난해 1분기 공실률 8.9%보다는 여전히 높은 상황이어서 완전한 회복세에 들어갔다고 판단하기엔 이르다는 해석이다.

지역별 양극화는 극심하다. 먼저 MZ세대가 몰리는 대학가 상권은 유명 식음료매장 개점 등으로 회복세가 두드러진다. 홍대·합정 공실률은 전분기 대비 3.6%p 크게 줄었고 신촌·이대와 혜화동 대학가 상권도 전분기와 비교해 각각 0.9%p, 2.4%p 공실률이 떨어졌다.

반면 직장인 재택수요의 영향을 받은 시청과 충무로는 공실률이 증가했다. 시청은 전분기 대비 2.8%p 공실률이 늘었고 충무로는 전분기 대비 2.4%p 커졌다. 다만 중심업무지구로 안정적 임차 수요가 뒷받침되는 강남대로(8%), 광화문(7.9%), 여의도(5.8%), 테헤란로(5.1%)도 중대형 상가들이 비교적 양호한 수준의 공실률을 유지했다.

외국인 관광객 발길이 끊긴 명동 상권은 여전히 위축된 모습이다. 명동 상권은 올 1분기 분위기가 조금 나아지기는 했지만 중대형 상가와 소형 상가 공실률 각각 40.9%, 42.1%로 여전히 서울 내 다른 상권과 비교해 상당히 높았다.

공실이었던 상가들이 조금씩 채워지며 서울 중대형 상가 투자수익률(소득+자본수익률)도 오르는 추세다. 서울에서 중대형 상가에 투자했을 때 얻는 수익률은 연 1.8% 수준이었다. 청담(3.23%), 뚝섬(2.36%) 상권은 고가 브랜드 소비 증가, MZ세대 유입 증가 영향으로 자산 가치가 상승했다.

상업용 부동산 서비스 알스퀘어 관계자는 “거리두기 해제로 4대 주요 권역(GBD·CBD·YBD·BBD) 이외 성수동 권역 상권이 더욱 활발해질 것으로 기대된다”며 “최근 크리스찬 디올도 성수동에 콘셉트스토어를 열었고 명품과 젊은 세대로부터 인기를 끄는 F&B 등이 몰리며 상권 입지가 더욱 견고해질 것”이라고 전망했다.

공실률 1위 명동, 임대료도 1위..“임대료 안떨어진다”

상가 공실률과 상관없이 임대료 조정은 소폭에 그쳤다. 특히 공실률이 가장 높은 명동이 가장 높은 통상임대료를 나타내면서 공실률 현황과 동떨어진 모습을 보였다.

서울시가 발표한 ‘2021년 상가임대차 실태조사’에 따르면 지난해 통상임대료는 단위면적 1㎡당 평균 5만 3900원으로 2020년 월 5만 4300원보다 약 0.7% 낮아졌다.

이를 점포당 평균 전용면적(64.5㎡, 19.51평)으로 환산한 월평균 통상임대료는 348만원으로 나타났다. 평균 보증금은 1㎡당 82만원, 점포당 5289만원이었다. 조사는 지난해 5∼12월 교대, 종로3가, 연남동 등 시내 150개 생활밀접업종 밀집 상권 내 1층 점포 7500개를 대상으로 대면 설문으로 진행됐다.

뜻밖에도 통상임대료가 가장 높은 곳은 명동거리로(1㎡당 월 21만원 수준) 집계됐다. 그 외 지역으로는 인사동(9만500원), 강남역(8만9900원), 천호역(8만8800원), 여의도역(8만8700원), 중계동 학원가(8만1300원) 상권도 월 8만원을 넘어섰다.

고준석 제이에듀투자자문회사 대표는 “임대인은 공실률이 높다고 하더라도 임대료를 낮추게 되면 건물 평가액이 낮아지기 때문에 공실과 관계 없이 임대료 수준을 유지하는 것이 낫다고 판단 한 것”이라며 “임차인 역시 임대료를 조정하기 위해 다른 곳으로 이동한다고 하더라도 인테리어 비용이 더 클 수 있어 탄력적인 조정이 힘들다”고 설명했다.