ESR켄달스퀘어리츠, 트렌드 부합 포트폴리오-삼성

[이데일리 양희동 기자] 삼성증권은 2일 ESR켄달스퀘어리츠(365550)가 안성을 포함한 물류센터 11개를 포트폴리오로 갖춰 최근 시장에서 선호되는 요건을 갖췄다고 평가했다. 투자의견은 ‘매수’(BUY), 목표주가는 6800원을 제시했다. ESR켄달스퀘어리츠의 현재 주가는 지난 1일 기준 5510원이다.

이경자 삼성증권 연구원은 “ESR켄달스퀘어리츠는 10개의 물류센터를 편입한 순수 물류리츠로 상장을 통해 조달한 자금으로 6월 예정된 안성물류센터를 편입하면 연면적 68만㎡의 포트폴리오를 갖추게 된다”며 “보유 자산들은 최근 물류센터 시장에서 선호되는 요건을 고르게 갖췄다”고 분석했다.

ESR켄달스퀘어리츠는 포트폴리오의 62%가 2년 미만의 준공 연한으로 현대식 설비이고 그 중 부천 물류센터는 임대료 프리미엄이 상온 대비 50% 이상 높은 저온 물류센터다. 또 38%가 도심권에 위치해 이커머스 성장의 변화에 대응할 수 있고, 29%는 연면적 10만㎡이상의 초대형 물류센터로 물류 비용 절감에 최적화돼 있다.

이 연구원은 “임차인으로는 쿠팡이 연면적 기준 49%를 차지하는데 대체로 이커머스 기업은 계약기간이 길고 임차 면적이 넓어 임차 안정성이 높다”며 “2021년 쿠팡의 흑자전환 가능성이 높아지고 나스닥 상장을 추진하며 관련 기업으로서 켄달스퀘어리츠 역시 재조명 받을 전망”이라고 전했다.

ESR켄달스퀘어리츠의 스폰서인 ESR은 아태지역 최대의 물류부동산 기업으로 한국 물류센터 개발을 위해 이 리츠를 설립했다. ESR켄달스퀘어리츠를 통해 국내 물류센터 투자의 거점으로 삼을 계획이다. 초기 포트폴리오는 68만㎡으로 시작했지만 모회사인 ESR켄달스퀘어가 개발 중인 면적 포함 시, 301만㎡에 이른다. 모회사의 개발 능력에 힘입어 대형 물류리츠로 성장할 가능성이 높다는 평가다.

이 연구원은 “2020년부터 국내 물류센터의 자본환원율(cap rate)는 가치 상승을 반영해 수도권 물류센터의 자본환원율은 4%대 초반까지 빠르게 하락했다”며 “리츠에 편입된 11개 자산의 매입가는 2020년 초 결정됐기에 자산가치의 상승여력이 높다”고 전했다. 이어 “목표 자본환원율을 4.0%로 적용해 목표주가를 6800원으로 제시한다”며 “2021년 예상 배당수익률은 5.0%로 글로벌 물류리츠의 평균 배당수익률 2~3%를 크게 상회한다”고 덧붙였다.