[똑똑한부동산]상가 재건축 하고 싶다면…이것부터 신경써라

※이데일리는 전문가와 함께 어려운 부동산 관련 법률을 쉽게 풀어드립니다. 알지 못하면 놓치기 쉬운, 부동산 정보들을 자세히 알려드립니다.

[김예림 변호사·이데일리 황현규 기자] 보통 ‘재건축’ 하면 아파트를 떠올리기 쉽다. 그러나 빌딩·상가 시장에서 ‘상가 재건축’도 심심찮게 시도되고있다. 제대로만 재건축하면 건물 가치는 전 보다 2배는 껑충 뛸 수 있다는 게 업계의 설명이다.

그러나 상가 재건축은 법적으로 따져볼 것들이 많다. 집합건물인 상가는 집합건물법 제47조에 따라 재건축이 가능하다. 법이 정한 상황에서 관리단 집회에서 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의가 있으면 된다.

결의로 신건물의 설계의 개요, 건물의 철거 및 신건물의 건축에 요되는 비용의 개산액, 비용 분담에 관한 사항, 신건물의 구분소유권의 귀속에 관한 사항 등을 정해야 한다. 결의 내용은 구분소유자 간의 형평성을 잃지 않는 선에서 정해야 한다. 상가는 위치나 층수 등이 특히 영업성패를 좌우하기 때문에 이 과정에서 의견 대립이 생기기도 한다.

상가정보연구소 제공

상가 재건축은 이 외에도 한 가지 난맥을 풀어야 가능하다. 바로 임차인과의 관계다. 상가 재건축으로 임차인의 영업에 차질이 생길 수밖에 없어서다. 마음대로 임차인을 나가라고 할 수도 없다. 상가임대차보호법 상 계약갱신요구권 문제도 풀고 가야 한다. 임대인이 재건축을 이유로 임차인의 계약갱신을 거절 하려면 임대차 계약 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획을 따라야 한다.

또 건물의 노후·훼손 등으로 안전사고의 우려가 있는 상황에서만 철거 및 재건축이 가능하다는 점도 명심해야한다. 단순히 상가가 지은지 수십년이 넘었다는 사실만으로는 부족하다. 만일 아파트 내 상가로 아파트와 함께 재건축을 하는 경우라면 조합과 세입자 보상 등 문제도 따져봐야 한다.

최근에는 아파트 내 상가가 아파트와 따로 재건축을 추진하는 사례들도 늘고 있다. 아파트 재건축이 녹록치 않자 상가라도 먼저 닻을 올린다는 것이다. 상가만 재건축이 가능한 경우에는 도시정비법이 아니라 집합건물법이나 건축법 등이 적용돼 아파트와 함께 재건축을 할 때보다 훨씬 더 속도를 높일 수 있다.

한편 재건축이 부담스럽다면 리모델링도 염두에 둘 만 하다. 최근 개정된 집합건물법의 시행을 앞두고 상가 리모델링도 활발해질 것으로 예상되는 상황이다. 이제까지는 복도나 계산의 수선공사와 같이 권리변동 없이 공용부분을 변경하는 경우에는 구분소유자의 4분의 3 이상이 찬성해야 했다. 심지어 수직증축과 같이 권리변동을 수반하는 공용부분의 변경은 집합건물법상 별도의 규정이 없어 민법에 따라 구분소유자 전원의 동의를 받아야 해서 사실상 사업추진이 어려웠다. 그런데 내년 2월 5일부터 시행될 집합건물법 개정안에 따르면, 이러한 동의 요건을 훨씬 완화했다. 권리변동 없이 공용부분을 변경하는 경우에는 구분소유자의 3분의 2 이상, 권리변동을 수반하는 경우에는 구분소유자의 5분의 4 이상의 동의만 충족하면 된다. 집합건물법의 개정으로 집합건물 이용자의 삶의 질이 크게 향상될 것으로 보인다.