[대박땅꾼의 땅스토리]땅 투자는 늘 정답이었다

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 지난 2010년 11월 이후 106개월째 전국 땅값은 상승세를 이어갔다. 정부의 3기 신도시 개발계획, 철도와 도로 투자 확대 등의 발표와 추진은 지난해부터 땅값 상승을 견인해 오는 원인이기도 했다.

다양한 부동산이 있음에도 왜 땅값은 지속적으로 상승하는 것일까. 사실 땅값이 오른다는 것은 그 위에 지어진 아파트, 상가, 오피스텔 등의 부동산에도 영향을 끼치고 있다는 말이기도 하다. ‘전세가격이 떨어졌네, 올랐네’하는 것을 한 발자국 떨어져서 바라보면 연단위 상승곡선을 함께 그리고 있을 가능성이 높다.

하지만 최근의 땅값 상승은 정부의 규제 영향도 크다는 것이 전문가들의 판단이다. 시중자금이 주택시장 규제 강화로 땅으로 쏠리게 되었다는 것이다. 산업과 주식시장 정체도 이 현상에 한몫하고 있다.

이러한 상황에서 그나마 호재가 존재하는 곳은 땅이었다. 신도시, SOC 투자 등의 소식만큼 다른 경제분야에서 확실한 투자가 있음이 들리지 않기 때문이다.

나는 오래 전부터 다른 투자를 제쳐두고 땅투자를 해왔다. 호재소식을 듣고 투자했기 보다는 토지가 가진 고유의 특수성 때문이었다. 아파트처럼 같은 모양과 입지를 가진 것도 아니고, 금액이 딱 정해진 것도 아니다. 세상에 같은 입지·모양·가격이 없다는 유일성을 가진 토지는 그것이 장점이 되기도 단점이 되기도 했다.

아파트와 상가 등 수익형부동산이라고 말하는 부동산의 시세는 건물 상태나 위치, 주변시세가 거의 일정해 소위 사기 등 속이기가 어렵다. 그러나 토지는 피해 사례는 지인에게 묻기만 해도 나온다.

부동산이라는 틀 안에서 땅 투자는 하이리스크·하이리턴에 해당하는 분야라는 것이 일반인들의 생각인 것이다. 게다가 급할 때는 현금으로 바꾸는데 다른 부동산보다 시간이 더 걸리니 쉽지가 않다.

그럼에도 불구하고 토지는 시간이 흐를수록 가치가 오른다. 제대로 된 곳에 투자하는 경우 생각 그 이상으로 오른다. 아무래도 우리나라 국토가 좁으니 이용가능한 평지가 적다는 것이 가장 큰 이유다. 이로 인해 개발을 하려할 때 작은 토지 위에 최대한 높게 지으려는 것도 땅의 용도 변경과 이용규제 완화를 요구하기 때문이다.

또 정부는 10월부터 공공주택지구와 신도시입지를 중심으로 본격적인 토지보상을 시작했다. 이에 내년에는 45조원의 토지보상금이 풀릴 것이다. 이러한 현상은 주변 부동산 시장으로 돈이 유입되면서 토지 대토 구입 등 재투자로 이어진다.

다만 주의해야 할 것은 토지는 중장기 투자라는 것을 기억하자는 것이다. 단기적으로 수익을 얻기 위해 투자를 속행하는 것은 큰 위험성을 갖는다. 토지투자를 거시적 안목으로 바라보면 분명히 알게 될 것이다. 땅 투자는 멀리서 볼 수록 정답이라는 것을 말이다.