꼬마빌딩 '버블 논쟁'…누구 말이 맞나

[이데일리 이동훈 기자]

[이데일리 정수영 기자] 꼬마빌딩 등 수익형부동산시장에 가격 거품(버블) 논란이 일고 있다. 투자 대비 수익률은 1%대로 과거보다 떨어지고 거래도 드문데 시세는 오히려 상승세를 타고 있어서다. 전문가들은 시중 부동자금 증가, 안정적인 투자상품 부재, 주택시장에 대한 규제 강화 등으로 수익형부동산에 대한 관심수요가 증가할 것이란 데는 큰 이견이 없다. 다만 버블이냐, 아니냐를 둘러싼 의견에는 뚜렷한 이견을 보이고 있다.

“대기수요 여전히 많은데, 버블이라니…”

현장에서 부동산 투자자문을 주로 하는 전문가들은 상가를 사고 싶어하는 수요가 많아 버블이라고 보기 어렵다는 판단이다. 이동현 KEB하나은행 부동산자문센터장은 “꼬마빌딩을 사고 싶어하는 수요는 끊이지 않는 반면 시장에 나오는 매물은 거의 없다”며 “가격이 너무 많이 올라 안사고 버티던 자산가들도 뒤늦게 매수하는 경우도 나오고 있다”고 전했다. 그러면서 “건물이나 상가를 사고 싶어하는 대기수요가 여전히 많은 데 버블이라고 말하긴 어렵다”고 진단했다.

이 센터장은 또 “경제침체 공포가 현실이 된다고 하더라도 초저금리 영향으로 과거처럼 급격한 가격하락 현상이 나타나진 않을 것”이라며 “오히려 가격이 떨어지면 사겠다고 기다리는 자산가들이 상당수”라고 설명했다.

꼬마빌딩 거래를 주로 중개하는 ‘빌사남’의 김윤수 대표는 “현금 자산 30억원을 가진 자산가가 최근 펀드에 투자했다가 10억원 정도를 까먹고, 남은 20억원은 강남에 있는 부동산에 묶어두겠다며 찾아온 사례도 있다”며 “지금 자산가들은 부동산을 투자상품이 아닌 안전자산으로 여기고 있어 버블이라 보기는 어렵다”고 진단했다. 김 대표는 “2008년 글로벌금융위기가 왔을 때도 그 다음해 빌딩 거래량이 30~40% 늘었다”며 “몇년 사이 꼬마빌딩 시세가 오른 것은 맞지만 해외 주요도시에 비해 상대적으로 상승폭이 큰 것도 아니라”고 봤다.

“점진적 거품 형성…경기침체시 위기올 수도”

문제는 경제침체가 심화할 경우다. 유동성이 줄면서 매수세가 사라지면 실물자산 가격이 급락할 수 있기 때문이다. 거시 경제를 주로 다루는 전문가들이 실물자산의 버블 우려를 제기하는 이유다.

송인호 KDI(한국개발연구원) 연구위원은 “모든 자산가격은 경제적 펀더멘털, 시장의 기질, 심리적 영향이 복합적으로 작용해 결정하는데, 단기적으로는 심리적 영향을 많이 받지만 중장기적으로는 펀더멘털에 따라 결정한다”며 “이러한 관점에서 봤을 때 거래없이 가격이 오르는 현재 부동산시장 상승흐름이 장기적으로 지속하긴 어렵다”고 판단했다. 송 위원은 “현재 서울지역 아파트나 수익형부동산 모두 점진적으로 거품이 생기고 있다”며 “특히 유동성이 몰리는 일부 지역에 국한돼 이런 현상이 나타나고 있는 것으로, 부동산 대세상승기로 잘못 이해하고 투자했다간 경기침체기 위기가 올 수 있다”고 경고했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석연구위원은 “꼬마빌딩 같은 일반 상가건물은 단독주택과 마찬가지로 땅값에 비례해 가격이 오르는 게 일반적”이라며 “최근 땅값이 빠른 속도로 오르고, 돈이 몰리면서 상가 시세도 오름세를 타고 있다”고 분석했다. 그러면서 “자금 여유가 있는 자산가들이야 상승장에 올라타도 큰 문제가 없겠지만, 자금여력이 부족한 일반인들이 무리하게 투자하면 경기하락 장기화시 손실을 입을 수 있는 만큼 주의해야 한다”고 조언했다.

허윤경 한국건설산업연구원 주택도시실장도 “금리가 떨어지면서 여유자금이 수익형부동산으로 몰릴 수 있겠지만, 큰 수익률을 내긴 어려운 구조”라며 “기본적으로 생활패턴 변화 등으로 자영업이 위축된 상황이라 투자시 신중해야 한다”고 말했다.