다시 뛰는 강남…마용성과 격차 더 벌어졌다

서울 삼성동 무역센터에서 바라본 강남구 아파트 단지 일대의 모습. 사진=연합뉴스.

[이데일리 경계영 기자] 서울 강남3구(강남·서초·송파구) 아파트값이 반등하면서 추격하던 마·용·성(마포·용산·성동구) 아파트값과의 격차가 다시 벌어지고 있다. 대출부터 세금까지 전방위적 규제로 투자보단 ‘똘똘한 한 채’ 수요가 우세한 가운데 최근 몇 달 새 가격 조정으로 상대적으로 저렴해진 강남3구 아파트로 갈아타기가 나타나고 있다는 분석이 나온다.

다시 벌어진 강남3구-마용성 아파트값

3일 KB부동산에 따르면 올 6월 현재 강남3구와 마용성 지역의 3.3㎡당 평균 아파트값 격차는 1334만원으로 집계됐다. 지난해 10월 두 지역 간 아파트값 격차가 1550만원(3.3㎡당)을 기록한 이후 줄곧 줄어들던 가격 격차가 이달 들어 8개월 만에 처음 벌어진 것이다.

실제 지난해 9·13 부동산 대책 이후 아파트값 흐름을 보면 지난해 12월부터 강남3구의 평균 아파트값 상승세는 꺾인 반면 마용성은 강보합세를 이어가며 가격 격차를 좁혔다. 그러다 6월 들어 강남3구 평균 아파트값이 상승 전환하면서 이들 지역 간 가격 차이가 다시 벌어졌다.

매수세가 이어지면서 전 고점에 가까워지거나 신고가를 갈아치우는 사례도 늘고 있다. 강남구 대치동 ‘래미안대치팰리스’는 전용면적 84.97㎡가 6월 초 25억원(30층)에 실거래되며 지난해 7월 기록한 최고가 23억2000만원(28층)을 넘어섰다. 서초구 반포동 ‘아크로리버파크’도 지난해 28억3000만원(18층)에 거래된 전용면적 84.95㎡가 지난달 중순 27억원(18층)에 손바뀜되며 전 고점에 바짝 다가섰다. 5월엔 같은 단지 내 전용 164.39㎡가 41억8000만원에 실거래되며 지난해 2월 40억원(10층)을 크게 웃돌았다.

이 같은 현상은 상대적으로 가격 조정 폭이 컸던 강남3구 아파트값이 저렴해 보이는 효과가 나타나면서 더 좋은 지역으로 가려는 갈아타기 수요 효과라는 분석이 나온다.

서울 송파구 잠실동 A공인중개업소는 “대출도 어렵고 세금도 세다보니 갭투자(대출 끼고 주택 구입)보단 자기 집을 팔고 오거나 1~2년 후 거주하겠다는 실거주자만 있다”며 “성동구나 마포구 등에서 집 보러 오는 사람도 상당수”라고 전했다.

한국감정원이 집계하는 매입자별 거주지 현황을 봐도 지난 3월 강남구 거주자가 같은 지역 아파트를 매입한 건수는 133건으로 한 달 새 71% 늘어나는 동안 서울 내 다른 자치구 거주자가 강남구 아파트를 매입한 건수는 같은 기간 111% 증가한 137건을 기록했다. 4월 송파구에선 송파구 거주자가 그 지역 아파트를 매입한 사례는 한 달 새 117건으로 25% 줄어든 데 비해 서울 내 다른 자치구 거주자가 송파구 아파트를 사들인 건수는 97건으로 60% 가까이 늘었다.

한국감정원 관계자는 “다주택자보단 무주택자 혹은 1주택자가, 전세에서 자가로 이동하는 사례가 많아지는 추세”라며 “특히 4·5월엔 마용성에서 강남으로 넘어가려는 수요가 나타났다”고 분석했다. 이상우 유진투자증권 연구원은 “더 좋은 집을 가고 싶어하는 심리가 우세하다”며 “당분간 이같은 갈아타기 수요가 계속될 가능성이 크다”고 내다봤다.

[그래픽=이데일리 이동훈 기자]

강남권서 비롯된 오름세, 확산될까

다만 이 같은 갈아타기 수요가 연쇄적으로 서울 내 집값을 모두 끌어올리긴 어렵다는 전망도 나온다. 통상 ‘강남권 재건축→강남 신축→서울 내 주요 지역 신축→강북 신축’ 순으로 아파트값 상승세가 확산돼왔다는 점을 고려하면 절반 정도 온 셈이다.

한국감정원 관계자는 “서울 내 주요 지역 신축 아파트값까지 강세를 보일 순 있겠지만 정부가 대출부터 세금까지 빡빡하게 규제하는 상황인 데다 추가 규제까지 예고한 만큼 확산되기 어렵고, 실제 확산 움직임도 포착되지 않는다”고 판단했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “강남권 아파트 상승세가 한강변 아파트와 주변 지역까지 연쇄적으로 이어진다면 지난해처럼 서울 집값이 강세를 보일 순 있겠지만 가능성이 크지 않다”며 “무주택·실수요가 똘똘한 한 채로 움직이는 지금 상황에선 서울 외곽 지역 아파트값까지 오르긴 어려울 것”이라고 내다봤다.