부동산·건설대출 조이는 상호금융…PF ‘돈 가뭄’ 지속되나

[이데일리 김성수 기자] 새마을금고, 신용협동조합(신협) 등 상호금융이 부동산, 건설업 대출 ‘조이기’에 나서면서 부동산 시장에 ‘돈 가뭄’이 악화할 가능성이 제기된다.

새마을금고 등 상호금융은 국내 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출시장의 주요 ‘자금 공급원’이었던 만큼 PF 시장에 미칠 영향이 상당할 것으로 보인다. 나아가 주택보급에도 악영향을 줄 것이란 우려가 크다.

부동산·건설 대출, 내년 12월부터 ‘총 대출 30%’ 이하로

3일 금융위원회에 따르면 상호금융업권은 내년 12월 29일부터 개인사업자·법인 대출 중 부동산업, 건설업에 대한 대출 한도를 각각 총 대출의 30% 이하로 제한하고, 대출 합계액은 총 대출의 50% 이하로 제한해야 한다. 작년 1월 ‘상호금융업감독규정’ 개정에 따른 조치다.

이에 앞서 상호금융권은 이미 부동산 대출 ‘조이기’에 나섰다. 새마을금고는 작년 11월 공동대출 총 취급한도를 기존 700억원에서 500억원으로 줄였고, 서울을 벗어난 사업지는 300억원으로 더 줄였다. 취급한도 축소와 동시에 미분양 담보대출을 원칙적으로 제한하기로 했다.

지역 농·축협은 작년 11월부터 부동산 개발 관련 신규 공동대출 취급을 주의하라고 지도했다. 신협도 작년 10월부터 신규 아파트 집단대출을 중단한 것으로 전해졌다.

[이데일리 이미나 기자]

현재 부동산 PF는 마치 ‘부실 뇌관’처럼 취급되고 있다. 부동산PF는 아파트, 오피스텔, 상가 등 부동산을 개발해서 거둘 수 있는 수익을 예상해서 이를 기초로 자금을 미리 조달하는 방식이다. 일반 대출과 다른 점은 담보가 필요없다는 것이다. 금융기관이 사업의 수익성을 보고 대출해주기 때문이다.

그런데 작년 급격한 금리 상승과 원자재 가격 급등으로 부동산 개발의 수익성이 크게 떨어졌다. 이에 금융감독원은 금융회사들의 PF 유동성 위험을 지속적으로 파악 중이다. 특히 위험도가 높은 부동산 PF 사업장 현황을 점검하며 경계의 끈을 놓지 않고 있다. 이에 시중은행들은 작년부터 사실상 PF대출 ‘개점휴업’ 상태에 나섰다.

한 시중은행 관계자는 “금융감독원이 PF대출 리스트를 다 취합해 이슈 사항들을 점검하고 있다”며 “리스크가 높아 보이거나 내부 규정에 맞지 않는 건들은 대출을 실행하기 조심스럽고, 안정적인 사업 건들 위주로 검토하려 하고 있다”고 말했다.

금융당국이 상호금융업감독규정을 개정한 것도 상호금융권의 부동산업 신용공여 한도를 설정해서 부동산 PF대출이 급증하는 것을 막기 위해서다.

대출 축소시 PF시장 ‘가뭄’…국내 주택보급 악영향 우려

다만 업계에서는 상호금융이 내년부터 본격적으로 대출을 줄일 경우 나타날 부작용을 우려하고 있다. 주택을 지으려면 PF대출이 이뤄져야 하는데, 시중은행에 이어 상호금융마저 자금공급을 줄이면 국내 PF시장과 주택 보급률에 악영향을 줄 수 있다는 의견이다.

새마을금고 등 상호금융은 국내 부동산PF 대출시장의 주요 ‘자금줄’ 역할을 해왔다. 금융위기 이후 저축은행과 제1금융권의 여신 공백이 발생했지만 이를 새마을금고, 신협 등 상호금융기관이 메웠다는 분석이다.

한국은행에 따르면 새마을금고의 부동산 공동대출 잔액은 2018년 말 3조3000억원에서 2021년 9월 말 31조원으로 9.4배 급증했다. 농수산림 및 신용협동조합의 부동산 공동대출 잔액은 2016년 말 6조8000억원에서 2020년 말 15조6000억원으로 2.3배 증가했다.

상호금융의 부동산 대출이 이처럼 급증한 것은 가계대출 규제강화 속에 부동산 대출이 새로운 ‘먹거리’였기 때문이다. 부동산은 담보가치 평가가 쉽고 상대적으로 수익률이 높았다. 특히 개별 조합들이 공동대출 방식을 활용하면 자산규모 제약도 극복할 수 있었다.

공동대출 방식이란 2개 이상 조합이 동일 채무자를 대상으로 동일한 물건에 대해 동일 순위로 근저당권을 설정하는 담보대출을 의미한다. 이 방식으로 상호금융들은 부동산 관련 거액 대출 취급을 늘렸다.

삼성증권이 한국신용평가 자료를 인용해 상호금융의 부동산·건설업 대출 규모를 추산한 결과 2016년 말 19조4000억원에서 2020년 말 79조1000억원으로 4년 만에 4배 이상 증가했다.

[이데일리 이미나 기자]

상호금융권 관계자는 “새마을금고 등 상호금융기관에는 전문성 있는 운용역들이 많아서 안정적이고 수익성 높은 부동산 사업장에 대출을 실행해 국내 주택공급에 기여를 해왔다”며 “만약 상호금융마저도 PF 대출을 줄이면 PF 시장에 자금이 돌지 않아 국내 주택공급에 부정적 영향이 있을 것”이라고 말했다.

삼성증권은 ‘주택시장 침체기 부동산금융의 영향과 기회 산업’ 보고서에서 “금융위기 이후 저축은행과 제1금융권의 여신 공백을 메웠던 상호금융이 대출 여력을 축소하는 것은 PF시장에 부정적”이라며 “대주단 모집이 어려워짐에 따라 대출금리는 빠르게 급등하는 비정상적 현상이 올해 상반기까지 지속될 전망”이라고 내다봤다.