여의도 '파크원' 리파이낸싱 성공…약 2조원 PF대출 2년 연장

[이데일리 김성수 기자] 서울 여의도 랜드마크 빌딩 ‘파크원(Parc1)’의 개발주체인 와이이십이프로젝트금융투자(Y22 PFV)가 약 2조원 규모의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 리파이낸싱에 성공했다.

고금리로 부동산PF 시장이 ‘빙하기’를 겪고 있지만 국내에서 3번째로 높은 ‘랜드마크 자산’인 만큼 대출 만기 연장이 이뤄졌다. 또한 PF대출을 유동화한 증권의 상환자금이 부족해질 경우 우리은행, 신한은행이 ‘지원사격’하는 안전장치도 마련됐다.

파크원 야경 (사진=파크원 홈페이지)

대출 1.75조 만기 2년 연장…2025년 10월 30일

7일 금융투자업계에 따르면 파크원 개발사업의 사업주인 와이이십이PFV(Y22)는 약 2조원 규모의 PF대출 만기를 2년 연장하는 데 성공했다.

리파이낸싱은 기존에 조달한 자금을 상환하기 위해 자금을 신규로 다시 조달하는 것을 뜻한다. 앞서 파크원은 국내 상업용부동산 개발 역사상 최대 규모인 2조1000억원을 PF로 조달했다.

파크원은 서울 여의도에서 가장 높은(타워1 기준 333.7m) 건물이다. 서울 영등포구 여의도동 22번지 일대 4만6465㎡(약 1만4000평)에 전체 연면적 62만9047㎡, 총 4개 동 업무·상업 복합시설로 지어졌다.

세부적으로 △지하 7층~지상 53·69층 오피스빌딩 2개 동(타워1, 타워2) △8층 규모 리테일 1개 동(더현대 서울) △31층짜리 호텔 1개 동(페어몬트 호텔)으로 구성됐다.

서울 롯데월드타워(555m), 부산 엘시티(412m)에 이어 국내에서 3번째로 높다. 연면적은 축구장 88개를 더한 62만9047㎡로, 여의도 IFC의 1.3배, 63빌딩의 4배에 이른다. 2007년 착공한 후 글로벌 금융위기를 맞아 2010년 10월부터 6년간 공사가 중단됐다가 지난 2020년 7월 완공됐다.

와이이십이PFV는 이 파크원을 신축해서 매각 또는 임대운영하기 위해 설립됐다. 대주주는 말레이시아 쿠알라룸푸르에 본사가 있는 부동산 개발회사 ‘아시아 프로퍼티 디벨롭먼트’(Asia Property Development Sdn. Bhd)다.

아시아 프로퍼티 디벨롭먼트는 와이이십이PFV 지분 82.9%를 보유하고 있다.

또한 와이이십이PFV는 지난 2020년 10월 체결한 대출약정에 따라 특수목적회사(SPC) 우리파크원제일차를 포함한 기존 대주들로부터 총 1조7500억원 한도의 대출을 실행받았다. 이 대출의 만기는 지난달 30일이었다. 당초 만기일인 지난달 28일이 비영업일이므로 직후 영업일인 30일이 만기가 된 것.

그러나 와이이십이PFV는 이번에 새로 대출약정을 체결하면서 기존 약정상 만기일인 지난달 30일에 동일한 금액의 대출(총 1조7500억원 한도)을 대환해서 조달했다. 새 만기일은 오는 2025년 10월 30일로, 대출기간이 2년 연장됐다. 원금을 만기에 일시상환하는 조건이다.

우리파크원제일차는 트랜치A 대주 중 한 곳으로, 지난 2020년 10월 28일 와이이십이PFV에 원금 1000억원을 대출해줬다. 대출이자는 매 3개월로 설정한 이자기간에 대해 91일물 양도성예금증서(CD) 수익률에 연동하는 변동금리로 산정해서 선급한다.

우리파크원제일차는 기존 대출의 만기인 지난달 30일 와이이십이PFV에 원금 1000억원 대출을 연장했으며, 이 대출채권을 기초자산으로 일련의 PF 자산유동화기업어음(ABCP)을 차환해 발행했다.

ABCP를 제20회차까지 발행할 경우 만기는 오는 2025년 10월 30일로 기초자산인 PF대출 만기와 동일하다. 우리은행은 이 유동화거래의 주관회사이자 자산관리자, 업무수탁자다.

우리·신한, 유동화증권 상환 부족시 ‘지원사격’

다만 각 회차별 유동화증권이 발행 당일 모두 판매되지 못해서 기존에 발행한 유동화증권을 상환하지 못할 유동성 위험이 존재한다. 우리파크원제일차는 이같은 위험을 통제하기 위해 지난달 우리은행과 ABCP 매입 및 신용공여약정을 맺었다.

우리파크원제일차가 기존 발행한 ABCP의 상환재원이 부족해서 요청하는 경우 우리은행은 미상환 ABCP의 액면금액을 한도로 부족자금을 우리파크원제일차에 대출해줄 의무가 있다.

SPC 에스솔루션와이디는 지난달 30일 와이이십이PFV에 원금 1500억원 대출을 실행했다. 또한 이를 기초로 일련의 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)를 차환 발행한다. ABSTB를 제8회차까지 발행할 경우 만기는 오는 2025년 10월 30일로 기초자산인 PF대출 만기와 동일하다.

신한은행은 이 유동화거래의 주관회사이자 자산관리자, 업무수탁자, 유동화증권 매입보장 및 신용공여기관, 유동성 공여기관이다.

에스솔루션와이디는 유동화증권 차환발행위험을 통제하고 유동화증권 상환능력을 높이기 위해 지난달 신한은행과 유동화기업어음 매입보장약정서를 체결했다. 이에 따르면 신한은행은 유동화증권의 각 발행일에 시장에서 매각되지 않은 잔여 유동화증권을 약정된 할인율에 매입할 것을 보장한다.

또한 대출약정상 기한이익상실 등 유동화증권 발행중단 사유가 발생하는 경우 신한은행은 기존에 발행된 유동화증권 상환을 위해 에스솔루션와이디가 발행하는 신용공여어음을 매입하는 방식의 신용공여 의무를 부담한다.

(자료=와이이십이프로젝트금융투자 감사보고서)

와이이십이PFV의 장기차입금은 작년 말 기준 △외화 장기차입금 1억796만9003달러(원화 기준 1368억2911만원) △원화 장기차입금 총 1조7814억5000만원이다. 이 둘을 합치면 총 1조9182억7911만원 규모다.

외화 장기차입금을 빌려준 곳은 아시아 프로퍼티 디벨롭먼트며, 금리는 9.0~14.0% 수준이다.

원화 장기차입금을 빌려준 곳은 △선순위(트랜치A) 새마을금고중앙회 외 55개 대주단(1조4500억원) △후순위(트랜치B) 새마을금고중앙회 외 44개 대주단(3000억원) △아시아 프로퍼티 디벨롭먼트(130억원) △캡스톤인베스트먼트(184억5000만원)다.

아시아 프로퍼티 디벨롭먼트, 캡스톤인베스트먼트가 빌려준 원화장기차입금은 후순위확약에 따라 리파이낸싱 대출약정의 후순위로 설정돼 있다.