美오피스빌딩 대출, 올해 만기 152조원…상업 부동산 뇌관되나

[이데일리 방성훈 기자] 미국 오피스빌딩 소유주들이 올해 상환하거나 다시 융자를 받아야 할 대출금 규모가 약 152조원에 달한다고 파이낸셜타임스(FT)가 1일(현지시간) 보도했다. 이 가운데 상당액은 금리 상승, 부동산 가치 하락 등으로 상환이나 재융자(차환)가 어려울 것이라는 진단이다.

(사진=AFP 제공)

모기지 금리, 10년 새 두 배 가량 뛰어

미국 모기지은행협회(MBA)에 따르면 올해 상환 또는 재융자 대상인 오피스빌딩 관련 상업용 모기지(부동산 담보 대출) 규모는 1170억달러(약 152조 1600억원)로 집계됐다.

이 가운데 상당액이 10년 전 사실상 제로금리 시절에 이뤄진 대출이어서 재융자시 문제가 될 수 있다고 로펌 폴시넬리의 존 던컨 부동산 금융 책임자가 지적했다. 2022년부터 시작된 미 연방준비제도(Fed·연준)의 기준금리 인상으로 재융자시 대출 금리가 높아졌기 때문이다. 현재 상업용 모기지 금리는 거의 두 배가량 뛴 상태여서 이자 등의 비용이 더 많이 발생하게 된다.

만기가 임박한 대출의 약 3분의 2를 은행이 보유하고 있다는 점도 부담이다. 코로나19 팬데믹 이후 공실률이 사상 최고 수준으로 치솟으면서 오피스빌딩의 가치가 폭락했기 때문이다. 내년엔 공실률이 더 오를 것으로 관측됨에 따라 은행들은 임대료로 벌어들이는 수입 대비 대출액이 너무 많다고 판단하고 대출 기준을 강화하고 있다. 미 연방예금보험공사(FDIC)에 따르면 상업용 부동산 시장의 대출 연체율은 지난해 3분기 말 기준 1.5%로 매우 낮은 수준이지만 상승 추세다. 이에 로컬 은행들을 중심으로 부실 대출 위험이 급격히 커질 수 있다는 우려가 나온다.

오피스빌딩의 가치 폭락으로 소유주의 손실 가능성도 커지고 있다. 오스트리아의 부동산 그룹 시그나가 지난해 11월 파산신청을 한 것이 대표 사례다. 이 회사는 자금 마련을 위해 지난달 뉴욕 크라이슬러 빌딩 지분 절반을 매물로 내놨다. 현 시점에서는 미 상업용 부동산 시장의 손실 규모가 2008년 위기 때보다는 훨씬 작을 것으로 예상되지만, 강제 매각으로 이어질 수 있다는 점이 문제다. 던컨 책임자는 “순자산이 많은 채무자조차 매일 같이 전화를 걸어 차환을 포기하고 은행에 자산 구조조정을 의뢰할지 묻는다”고 전했다.

월리스 타워 등 224개 오피스빌딩, 대출상환 우려

글로벌 신용평가사 무디스는 곧 만기가 도래하는 605개 오피스빌딩 가운데 224개는 대출액이 너무 많거나 임대 실적이 부진해 상환이 어려울 것이라고 내다봤다. 여기엔 1974년 완공후 20년 동안 세계에서 가장 높은 빌딩이었던 시카고 윌리스타워(옛 시어스타워)도 포함됐다. 3월에 만료되는 이 건물의 모기지는 13억달러지만, 세전 연간 수입은 대출액의 7%에 그치고 있다. 무디스는 “대출액의 최소 9%를 연간 수입으로 창출하지 못하면 재융자에 어려움을 겪을 것”이라고 예측했다.

FT는 “미국에서 상업용 모기지는 주택 담보 대출과 달리 이자만 내다가 만기에 원금을 한꺼번에 갚는 일괄 상환 방식을 택하는 경우가 많다”며 만기가 가까워질수록 부동산 소유주의 부담도 커질 수밖에 없다고 짚었다. 그러면서 “부진한 대출(재융자)은 투자자들에게 수십억달러 규모 손실을 안겨줄 수 있고 시그마와 같은 부동산 개발업체를 몰살시킬 수 있다”고 우려했다.