[단독]"실제론 100% 넘는데"…부동산 P2P, 허위 담보비율로 투자자 모집

[이데일리 김연지 기자] 국내외 자산운용사들의 손을 잡고 덩치를 키워온 국내 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 전문 온라인 투자 플랫폼 ‘위펀딩’이 허위 공시를 통해 일반 투자자를 모집해왔다는 의혹이 제기됐다.

위펀딩이 지난 5월 모집한 전라남도 여수시 웅천동의 근린생활 담보대출투자상품.

24일 법조계에 따르면 법률사무소 비컴은 위펀딩이 연계대출상품 공시 시 담보에 대해 허위공시를 하며 투자자 모집을 마쳤다고 보고 금융감독원에 ‘허위상품공시에 대한 제재요청’을 했다.

지난 2016년 설립된 위펀딩은 일반 투자자들에게 부동산 투자에 대한 접근을 보다 쉽고 안정적으로 만드는 것을 목표로 출범한 국내 부동산 전용 온라인투자금융업(온투업·금융기관을 거치지 않고 온라인 플랫폼을 통해 다수의 개인 투자자로부터 투자금을 받아 돈이 필요한 사람에게 대출해 주는 금융서비스)자다. 회사는 일반인 투자자도 천원부터 부동산 투자를 할 수 있는 투자 상품을 제공하고 있다. 위펀딩은 투자상품의 다양화를 위해 지난 2021년 미국 사모펀드운용사 ‘그로우스케일’과 업무협약을 맺었고, 대체투자전문 자산운용사 피델리스와는 전략적 업무협약을 맺으며 외형을 확장해왔다.

이번에 법률사무소 비컴이 문제 삼은 상품은 ‘여수 웅천 근린생활 담보대출투자상품’ 2순위 및 3순위이다. 해당 상품들은 분할모집 상품으로 차수를 높여가며 십여 차례에 걸쳐 모집됐다.

법률사무소 비컴은 위펀딩이 상품을 게시하면서 실제와 다른 방식으로 주택담보대출비율(LTV)을 표시했다고 봤다. 상품의 LTV 계산 시 채권최고액이 아닌 채권 금액만을 표시함으로써 투자자들이 실제로는 담보 여력이 높은 담보물로 인식하도록 상황을 만들었다는 것이다.

LTV는 주택담보대출의 리스크를 보여주는 핵심지표로, 담보물이 해당 대출원리금의 상환을 담보하기에 충분한 가치가 있는지의 여부를 비율로 표시한다. 금융당국에서는 온투업자들의 LTV 공시가 미흡하다는 점을 들어 다른 업종과 동일한 기준으로 계산해 공시할 수 있도록 구체화한 바 있다. 금융감독원에 따르면 LTV는 대출취급액과 선순위대출액, 우선변제 임차보증금을 모두 더한 값을 담보평가액x100의 장법으로 계산한다. 선순위대출액의 경우 ‘담보로 제공된 주택에 대한 타행 등의 선순위저당권 설정액(채권최고액) 등 담보 처분시’로 정의하는 만큼, LTV 계산 시에는 채권최고액을 기준으로 산정해야 한다는 게 법조계 전언이다.

위펀딩이 지난 5월 게재한 상품 공시 중 일부 내용. 출구전략 1에 위펀딩은 LTV 계산시 약 75.7%가 나온다고 공시했다.

실제 위펀딩은 2순위 상품에 대한 LTV를 75.7%로 공시했으나 실제로는 113.8%(대출채권기준 108.06%)에 이르는 것으로 파악됐다. 위펀딩은 상품게시에서 선순위대출을 29억5500만원으로 계산해 LTV를 75.5%로 표기했는데, 1순위 대출금액은 위펀딩이 공시한 29억5500만원이 아닌 46억4400만원이었던 것으로 나타났다. 담보물 가치가 52억2300만원이고, 선순위 채권최고액이 46억4400만원인 상황에서 위펀딩이 10억원의 대출을 실행했다면 4억2100만원은 무담보대출이 된다는 것이 법률사무소 비컴 측 주장이다.

위펀딩은 2순위 연계대출만으로도 담보력이 거의 없는 상품임에도 3순위를 다시 모집하기도 했다. 회사는 3순위 상품에 대한 LTV를 84.3%로 공시했으나 실제로는 136.21%(대출채권기준 116.68%)에 이르는 LTV를 가진 것으로 파악됐다.

이 밖에 선순위 대출기관에 대해서도 투자자들이 1금융권으로 착오하기 쉬운 방식으로 상품을 게시해 투자자들의 혼란을 유도했다는 의혹도 함께 제기됐다. 위펀딩은 1순위 수익권자를 농업협동조합으로 표시했는데, 법률사무소 비컴은 이에 대해 “일반투자자들이 NH농협은행 혹은 농협중앙회로 인식해 1금융권이 1순위 담보권자로 인식할 가능성을 높였지만, 실제로는 이동농업협동조합”이라며 “지역 단위 농협인데 지역명칭을 삭제한 점은 투자자들로 하여금 선순위대주가 1금융권이라고 믿게끔 유도해 사실보다 상품의 안정성을 높게 평가하도록 하기 위한 것”이라고 설명했다.

한편 금감원은 현재 해당 제재 요청을 접수하고 사실관계 확인 차원에서 위펀딩 측에 자료를 요청한 상태다. 금감원은 위펀딩으로부터 자료를 회신받으면 이를 검토해 적정 조치를 취하게 된다.

이데일리는 위펀딩에 연락을 취했으나 답변을 들을 수 없었다.