"교회 제척부터" vs "관리처분 먼저" 혼돈의 불광5구역 재개발

[이데일리 김성수 기자] 서울 은평구 불광5구역 재개발 사업장에서 은광교회와 조합, 은평구청이 갈등을 빚고 있다.

은광교회 부지를 재개발구역에서 제척(정비구역에서 제외시키는 것)하기로 조합이 약속했는데 이를 이행하지 않은 채 관리처분인가 신청을 추진 중이어서다.

교회는 구역에서 제척되지 않은 상태로 관리처분인가를 받을 경우 현금청산돼서 강제 해체될 가능성을 우려하고 있다. 이에 교회는 조합이 제척 약속을 먼저 이행할 것을 요구하며 은평구청을 상대로 시위 중이다.

교회 제척 반영한 정비계획변경, 1년째 ‘중단’

1일 부동산업계에 따르면 서울 은평구청은 불광5구역 재개발의 관리처분인가 신청 이전에 교회 부지를 재개발구역에서 제척하겠다고 2년 전 약속했지만, 현재까지 교회 제척이 완료되지 않았다.

(자료=은평구청, 불광5구역 재개발 조합)

불광5구역 재개발 사업은 서울 은평구 불광동 238번지 일대 11만5947㎡ 부지에 지하 3층~지상 24층, 정비계획 변경안 기준 2334가구(임대주택 353가구) 및 부대복리시설을 짓는 사업이다.

시공사는 GS건설로 ‘북한산 자이 더 프레스티지’가 단지명으로 제안됐다. 조합은 내년 상반기 관리처분인가를 추진 중이다.

하지만 은광교회 제척이 반영된 ‘불광5구역 정비계획변경안’은 서울시청, 은평구청, 조합에서 모두 제대로 진행되지 않고 1년 전부터 중단돼 있다.

작년 12월 말쯤 은평구청이 불광5구역 조합에 조치 계획을 제출하라고 공문을 보냈는데, 조합이 이를 제출하지 않은 상태로 약 1년이 흐른 것.

교회 부지는 △은평구 불광동 264-4번지 1081㎡ 본당 및 봉사관 △불광동 264-16번지 426㎡ 교육관 △불광동 264-18 561㎡ 주차장 △불광동 264-17 417㎡ 파쳄으로 구성돼 있다.

법에 의한 은광교회 제척이 완성되려면 다음과 같은 절차를 거쳐야 한다.

우선 △조합 총회를 열어 조합원 3분의 2 동의(신청요건)를 받아야 하고 △조합이 정비계획 및 정비구역 변경안 신청을 은평구청에 제출하고 △구청이 입안한 변경안을 서울시에 심의 요청해서 △서울시 ‘정비계획 및 정비구역변경안 확정고시’를 받아야 한다.

그러나 불광5구역 재개발 조합과 은평구청은 정비계획 및 정비구역 변경안 신청 절차를 진행하지 않았다. 조건부 사업시행인가일(지난 2021년 9월 23일)로부터 2년 2개월이 지난 현재까지다.

이 때 ‘조건’이란 조합이 관리처분인가 신청 전에 정비구역에서 교회를 제척하는 안을 입안하도록 은평구청에 제안하는 것이다.

작년 12월에는 정비계획 및 정비구역변경 입안 절차의 마지막 단계인 주민공람까지 마쳤다. 이처럼 모든 준비가 끝났는데도 조합은 최종 조치계획서 요구를 1년 동안 구청에 제출하지 않았다.

은평구청은 작년 12월 말쯤 조합에 조치계획을 제출하라고 공문을 보냈지만, 조합은 1년 가까이 지난 현재까지 제출하지 않았다.

조합이 지난 10월 교회에 보낸 공문을 보면 “교회 제척과 주변 우회도로를 반영한 정비계획변경안은 다소 시일이 필요하다”며 “상세한 정비계획변경 최종 일정은 은평구청 및 서울시 협의에 따라 유동적이어서 정확히 알 수 없으나, 내년 상반기 정비계획변경을 목표로 하고 있다”고 적혀있다.

하지만 조합은 내년 1월 관리처분계획을 의결하기 위한 총회를 진행하려 하고 있다. 이에 따라 은광교회는 조합이 고의적으로 제척 절차를 중단, 방치했다고 보고 있다.

(자료=불광5구역 재개발 조합)

◇ 제척 안 된 상태로 관리처분인가시 ‘현금청산’ 우려

현재 조합과 교회의 입장은 평행선을 달리고 있다. 은평구청에 따르면 기존 불광5구역에서 교회가 빠지면 토지 면적 감소로 세대 수가 50여가구 줄어든다.

이에 조합은 줄어든 세대 수를 채우기 위해 용적률 및 층수를 기존보다 높이려 하고 있다. 이에 맞춰 정비계획안을 변경해서 진행할 계획이다.

불광5구역은 기존에 사업시행인가를 받았기 때문에 남은 절차는 관리처분인가를 받는 것이다. 관리처분인가를 받아야 이주를 할 수 있으니까 그 절차대로 우선 진행하겠다는 게 조합 측 의견이라는 것.

반면 교회는 구역에서 제척이 안 된 상태로 관리처분인가를 받을 경우 현금 청산될 것을 우려하고 있다.

특히 조합이 재개발 사업의 마지막 인가 단계인 관리처분인가를 받으면 토지, 건물의 강제수용권과 현금청산권을 갖게 돼서 교회가 강제 해체될 수도 있다.

현금청산은 입주권·분양권을 포기하는 대신 주택·토지 가치를 돈으로 환산해 받고 소유권을 넘기는 것을 말한다.

실제로 서울 송파구 거암교회는 거여2재정비촉진구역1지구(거여2-1구역) 조합이 종교시설 부지에 대한 보상의 규모 및 절차에 대한 협의 없이 관리처분계획인가를 받자 해당 조합을 상대로 소송을 제기했다.

그 결과 서울고등법원은 지난 2017년 4월 “종교시설에 대한 이전대책을 마련함이 없이 관리처분계획을 수립할 경우 헌법이 정한 정당한 보상 원칙에 반할 우려가 크다”며 교회에 승소 판결했다.

이 판결은 종교시설인 교회가 제기한 행정소송 중에서 관리처분계획 전부를 취소한 사례였다.(사건번호 서울고등법원 2016누46856)

현재 은광교회는 불광5구역 조합이 제척 약속을 먼저 이행해야 한다고 주장하며 은평구청을 상대로 시위 중이다.

교회 측은 “제척되지 않은 상태로 구청이 관리처분인가를 내줄 경우 ‘조건부 사업인가 조건 위반’이기 때문에 절대 인가 조치를 할 수 없다”며 “조합은 제척 약속부터 먼저 이행해야 한다”고 강조했다.

조합 측 입장을 듣기 위해 조합장에 수차례 연락을 취했으나 닿지 않았다.