"코로나19에도 불패 부동산…日 상업부동산 주목"

[이데일리 이지현 기자] 코로나19 팬데믹(전세계 대유행)으로 지난해 글로벌 상업용 부동산 투자 시장은 8010억달러를 기록했다. 전년 대비 26% 축소됐다. 같은 기간 일본 상업용 부동산 거래규모도 4조8000억엔을 기록하며 전년 대비 10% 축소됐지만 글로벌 축소폭과 비교하면 아웃퍼폼했다는 분석이다. 앞으로는 상업용 부동산 섹터 중 유일하게 임대료가 플러스 성장하는 물류센터에 주목해야 하다는 지적이 나온다.

20일 대신증권 글로벌부동산팀이 발간한 보고서에 따르면 거래규모가 글로벌 평균 대비 축소폭이 작았던 국가는 일본(-10%), 독일(-19%), 중국(-19%) 3개 국가다. 한국은 유일하게 거래 규모가 전년대비 증가했다. 리츠를 포함한 로컬 투자자들이 적극적으로 자국 내 자산을 매입하며 전년 대비 14% 성장했다.

이원경 수석연구위원은 “일본의 경우 미국과 유럽 대비 상대적으로 팬데믹 상황을 잘 관리한 아시아 지역으로서 받은 반사이익이 작용했다”며 “부동산 경기 불확실성 확대로 아시아 내에서도 안전자산으로 분류되는 특수성으로 크로스보더(cross-border, 국경간 거래) 자금의 유입이 확대된 것도 투자 수요 유지에 영향을 미쳤다”고 분석했다.

대신증권은 일본이 부동산 투자국으로 선호되는 이유로 ‘안정적인 위험 대비 수익률을 꼽았다. 글로벌 부동산 컨설팅업체인 CBRE의 조사에서도 투자자의 40% 이상이 일본을 위험 대비 안정적인 수익을 실현할 수 있다는 점에서 매력적인 투자처로 꼽았다. 이 외에도 △높은 유동성 및 투명성 △차입과 대출의 용이성 △임대료 상승을 뒷받침하는 건강한 경제 펀더멘탈 등도 꼽았다.

실제로 주요 도시별 투자시장의 주요 지표들을 비교해보면 도쿄는 상업용 부동산 투자 시장과 리츠 시장 규모 측면에서 아시아 내에서 최대 수준이다. 하지만 그만큼 부동산 자산 가치가치(평당가)가 높고, 투자 수익률(Cap Rate)은 낮은 수준임은 주의할 필요가 있다는 지적이다. 이미 도쿄 오피스 부동산 자본환원률(Cap Rate)은 2014년부터 4%대에서 정체됐다가 2020년 3.9%를 기록했다. 뉴욕과 싱가포르의 Cap Rate인 6.1%와 4.0%보다도 낮은 수준이다.

지난해 일본 상업용 부동산 임대 시장의 실적은 섹터별로 차별화된 모습이다. 특히 산업용 부동산의 주요한 하위 섹터인 물류센터에 대한 투자 자금이 몰리고 있다. 이 수석은 “코로나19 이후 구조적 성장기에 돌입한 도쿄권 물류센터의 공실률은 0.5%(2020년 4 분기 기준)까지 하락했다”며 “향후 2년여간 임대료 또한 견조한 상승이 예상된다. 상업용 부동산 섹터 중 유일하게 임대료가 플러스 성장하는 섹터”라고 짚었다.

오피스 부동산 공실률은 임대 수요 축소와 공급 확대 상황이 맞물리며 1.2%(2020년 4분기 기준)로 상승했고, 임대료는 전년 동기 대비 3.0% 하락했다. 이 수석은 “오피스 임대시장의 경우 2023년까지 하락 추세를 이어갈 것으로 전망된다”며 “약화한 실적 또한 글로벌 Peer 대비 안정적인 수준임을 감안할 필요가 있다. 올해 최선호 섹터로 물류센터를, 다음으로 멀티패밀리 섹터에 주목한다”고 말했다.