[똑똑한 부동산] 재개발 상가 투자, 무엇 따져봐야할까?

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[김예림 변호사·이데일리 황현규 기자] 재개발 구역에는 주택 뿐 아니라 상가도 많다. 그만큼 상가 투자도 많다. 그런데 아파트와 다르게 상가는 새로 배정받는 상가의 층이나 위치에 따라 임대수익률은 물론 시세차익에서 큰 차이를 보인다. 그렇다면 어떤 상가에 투자해야 높은 수익률을 얻을 수 있을까?

먼저 재개발 구역 상가 소유자는 아파트가 아니라 상가를 분양받는 것이 원칙이다. 그런데 재개발 후 상가의 위치나 형상이 종전과는 완전히 같을 수는 없다. 결국 일정한 기준에 따라 상가를 분양하게 된다. 구체적인 배정 기준은 각 시·도 조례나 조합 정관이 정하고 있다.

서울의 경우 가지고 있던 상가와 분양받을 상가의 ①용도상 동일 내지 유사성 ②소유 여부 및 사업자등록 여부 ③기존 상가의 권리가액과 분양받을 상가의 최소분양단위규모 추산액 간 비교 등을 고려하여 1순위에서 6순위까지 배정순위를 정한다.

A가 가지고 있던 상가에서 10년간 사업자등록을 하고 음식점을 운영해왔는데 새로 지어지는 상가 중 가장 작은 상가의 분양 가격이 1억이라고 치자, 만일 기존 상가의 권리가액이 1억을 넘는다면 A는 1순위 상가 분양권자가 되는 식이다. 동 순위 간에는 권리가액 순으로 배정하고, 권리가액도 같으면 추첨도 한다.

(사진=연합뉴스)

그런데 재개발 상가 분양과 관련해서 유의할 점이 하나 있다. 아주 작은 평수의 상가를 가지고 있거나 새로 매수하는 경우다. 크기가 작은 상가는 권리가액이 낮은 경우가 있다. 문제는 권리가액이 분양받을 상가의 최소분양단위규모 추산액 보다 낮을 가능성이 높아 배정순위가 3순위로 밀리는 경우가 나온다. 상가 개수는 정해져 있고, 보통 상권이 좋은 지역에서는 1, 2순위에서 배정이 마감되기 때문에 너무 작은 상가를 매수한 경우에 상가를 분양받지 못하고 그대로 현금청산이 되는 불의타를 맞을 수 있는 셈이다.

그렇다면 상가 소유자는 아파트를 받을 수 없을까? 만일 가지고 있는 상가의 권리가액이 분양최소규모 공동주택의 분양가격보다 높은 경우라면 조합 정관에 따라 상가 소유자도 아파트를 분양받을 수 있다. 권리가액이 3억인 상가를 가지고 있는데 새로 지어지는 아파트의 가장 작은 평형 분양가가 2억이라면 아파트를 선택할 수도 있는 것이다.

결론을 정리하자면, 재개발 상가 분양은 경우의 수가 여럿으로 나뉘기도 하고 기대와는 다른 상가를 배정받거나 아예 상가를 받지 못하는 경우도 종종 있다. 사전에 시·도 조례나 정관을 꼼꼼히 살펴야 한다는 것. 당사자가 배정 기준을 잘 알고 있더라도 조합에서 잘못 배정하는 경우도 많다. 바로잡는 과정은 있지만 시간과 비용이 따른다. 스스로 사전이해와 함께 조합에 수차례 확인하는 것이 필요하다.