상가 빼줄 때 원상회복 얼마나 해야할까?

[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 상가 임대차계약이 종료되면 임차인이 어디까지 원상회복을 해야 하는가를 두고 종종 분쟁이 발생한다. 보통 임대인은 모든 시설을 철거하고 공실 상태로 만들 것을 요구하지만 임차인 입장에서는 최소 범위에서만 원상회복하기를 원한다. 시설물을 설치하는 것만큼이나 철거하는 것도 상당한 비용이 들어가기 때문이다.

서울 마포구 연남동 일대 상점가.(사진=뉴시스)

그렇다면 임차인은 임대차 계약 종료시 어디까지 원상회복의무를 부담해야 할까? 원칙적으로 별도 약정이 없다면 임차인은 처음 임차했던 상태 그대로만 원상회복하면 된다. 보통 임대차계약서에는 “현 시설 상태의 임대차계약이며 임차인은 계약 만료시 원상회복하기로 한다.”는 내용이 포함돼 있는데 이는 임차인이 처음 임차받은 상태대로만 원상회복할 것을 명시한 조항이다.

종종 문제가 되는 경우는 임차인이 종전 임차인에게 권리금을 지급한 때다. 권리금을 지급한 것이 종전 임차인 시설 등에 관한 권리를 그대로 양수받은 것이므로 종전 원상회복 의무도 승계한 것으로 봐야 한다는 취지다. 이와 관련해 하급심에선 의견이 엇갈렸지만 대법원은 권리금을 지급했다는 사정만으로 종전 임차인의 원상회복 의무까지 승계했다고 볼 수 없다는 결정을 내렸다. 임차인의 원상회복의무는 제한적으로 해석이 되어야 한다는 이유다.

이와 같은 분쟁을 미리 방지하려면, 임대차계약 체결시부터 임차인의 원상회복의무와 관련된 사항을 상세히 협의해 계약서에 기재할 필요가 있다. 처음 임차받은 상태 그대로 상가 모습을 사진이나 동영상으로 꼼꼼히 남겨두는 것도 좋다.

그럼에도 불구하고 임대차계약 종료시 분쟁이 발생하면 법적 문제로까지 번질 수 있다. 다만 이 경우에도 사소한 원상회복을 이유로 임대인이 임대차보증금 전체를 임차인에게 돌려주지 않는 건 허용되지 않는다. 만약 임대인이 원상회복 미비를 이유로 임대차보증금 전부 내지 일부를 돌려주지 않는다면 소송을 통해 해결해야 한다. 비용과 시간을 줄이기 위해서는 임대차분쟁조정위원회 절차를 거치거나 지급명령제도를 활용하는 것도 방법이다.