상가 빼고 아파트 재건축 가능한가요[똑똑한 부동산]

[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 재건축이 추진 중인 아파트와 단지 내 상가는 불가분의 관계에 있다. 법적으로 상가 소유자가 아파트 대지 지분도 일부 소유하고 있어서다. 즉 재건축 대상에는 아파트 자체만이 아니라 상가 등 부대시설이나 복지시설도 포함된다.

아파트 소유자와 상가 소유자 간 이해관계가 맞아 사업이 물 흐르듯 진행되면 좋겠지만 상가 소유자는 기존 영업의 유지나 보상, 재건축 후 점포의 양태 등을 고려하기 때문에 아파트 소유자와 달리 재건축에 부정적일 수 있다. 사업 추진 과정에서 아파트 조합원의 다수결에 따른 의사결정으로 상가 조합원이 불이익을 입을 수도 있다. 이로 인해 양측 이해관계가 조정되지 않으면 전체 사업이 발목을 잡히기도 한다. 상가 조합원이 알박기나 소송 등을 통해 사업을 지연시키기도 한다.

서울 송파구의 한 아파트 상가.(사진=뉴시스)

사회적 비용 낭비로도 이어질 수 있는 상황에서 아파트 소유자는 ‘상가 제척’ 제도를 이용할 수 있다. 극심한 갈등으로 사업이 좌초될 가능성이 큰 경우 재건축 구역에서 상가를 제외하는 제도다. 보통은 재건축 사업의 동별 동의 요건과 관련하여 한 동으로 간주하는 상가 소유자의 반대로 사업의 진행이 지연되는 등의 상황에서 추진위나 사업시행자는 도시정비법 제67조에 따라 법원에 토지분할을 청구할 수 있다. 일정한 요건을 채운다면 토지분할이 완료되지 않아도 건축위원회 심의를 거쳐 조합설립인가와 사업시행계획인가를 할 수도 있다. 상가 제척을 위한 토지분할소송에서 아파트 조합원 측이 승소한 경우 담당 행정청에 토지분할을 신청해 상가 부지를 제외하는 정비구역 변경을 신청하게 된다.

재건축 아파트에 투자할 때는 상가가 사업 속도의 복병이 될 수 있다는 점을 유의해 투자 전에 상가 조합원과의 분쟁 여부나 여론 등을 파악해야 한다. 반대로 상가를 투자하는 경우에도 상가가 제척을 통해 사업에서 떼어내질 우려는 없는지 따져봐야 한다.