[이코노믹 View]종부세 유턴해야 하는 이유

[라정주 (재)파이터치연구원장]문재인 정부 시절 주택 종합부동산세율과 공시가격이 인상돼 다주택 보유자들의 세부담이 크게 늘었다. 주택 종합부동산세를 올리면 다주택자들이 집을 팔고 그 결과 공급이 늘어 주택 가격이 인하될 것으로 판단했다. 그러나 시장 상황은 정부 의도와는 반대로 흘러갔다. 오히려 주택 가격이 크게 올랐다. 늘어난 세금 부담을 견디지 못한 일부 다주택자들은 주택 매매보다는 자녀들에게 증여하는 방법을 택했다. 한국부동산원에서 제공하는 거래원인별 주택거래현황 자료에 따르면, 주택을 증여한 호수가 2017년 7월 7128호에서 2020년 7월 2만1499호로 3배나 늘었다.

종합부동산세 부담을 흡수하기 위해 다주택자들이 선택한 또 다른 방법은 월세 인상이었다. 많은 전문가들은 주택 종합부동산세를 올리면 이를 월세에 전가시키는 부작용이 나타날 수 있다고 우려했는데 이는 실제 연구결과로도 나타났다.

필자가 속한 재단법인 파이터치연구원은 체계적인 분석을 위해 2000∼2020년 한국을 포함, OECD(경제협력개발기구) 22개 국의 관련 자료를 분석했다. 그 결과 주택 보유세와 월세 간에는 통계적으로 유의미한 양(+)의 상관관계를 가진 것으로 나타났다. 주택 보유세와 월세는 동일한 방향으로 움직인다는 얘기다.

주택 보유세 외에도 주택가격 상승이나 은행대출 금리 상승 등으로도 월세는 인상될 수 있는 만큼 이번엔 주택 가격, 이자율 등 월세에 미치는 다른 요인을 동일하게 조정한 후 순전히 주택 보유세가 월세에 미치는 인과관계만을 따로 분석했다. 결과는 주택 보유세가 1% 증가하면 월세는 0.06% 오르는 것으로 나타났다. 즉 주택 보유세가 늘어나면 임대인은 추가적으로 부담해야 될 세금을 임차인에게 전가시켜 월세가 올라간다는 얘기다.

기획재정부에 따르면 2021년 기준 주택 종합부동산세 납세자 1명이 내는 평균 세액은 601만원으로 전년도 대비 332만원 가량 증가했다. 이 같은 분석을 적용하면 월세는 연간 240만원 오르는 것으로 집계됐다. 늘어난 세부담의 상당 금액이 임차인에게 전가되는 셈이다.

주택 종합부동산세는 조세부담의 형평성 제고를 위해 도입됐다. 그러나 주택 종합부동산세를 올리면 상대적으로 저소득층인 임차인에게 그 세부담이 전가되는 등 부작용이 심하다는 점이 확인된다. 문재인정부는 종부세 때문에 전·월세가 오른다는 우려는 과장이라며 조세 전가 현상을 부인했다. 세입자에게 계약갱신청구권과 전·월세 상한제(5% 제한)라는 방패도 있으니 문제 없다는 얘기였다. 하지만 실제로도 세입자의 권리는 무시당한 경우가 많았다. 종합부동산세 인상도 나름대로 좋은 의도로 출발했겠지만 그 결과는 의도와는 전혀 다른 방향으로 나타났다. 문재인 정부에서 무리하게 인상한 주택 종합부동산세율을 2018년 수준으로 환원하고 90%까지 단계적으로 인상하기로 한 공시가격등을 재검토할 필요가 있다. 궁극적으로는 종부세의 파급효과를 감안해 재산세와의 통합 운영 등 근본적인 개선 방안을 마련해야 한다.