기관들 움츠러든 사이, 서울 오피스 쓸어담는 싱가포르투자청

[이데일리 김성수 기자] 싱가포르투자청(GIC)이 최근 서울 주요 오피스에 적극적으로 투자하고 있다. 국내 기관투자자들이 높아진 금리 부담에 부동산 투자에 소극적으로 변한데다, 싱가포르달러 대비 원화가 약세인 점도 GIC에 ‘기회’가 되고 있다는 분석이다.

◇ 파이낸스센터·신한금투·IFC 빌딩…GIC, 투자 ‘광폭행보’

14일 금융투자업계에 따르면 GIC는 국내 투자한 오피스빌딩이 약 9곳으로, 글로벌 투자자 중 가장 많은 것으로 추산된다.

GIC가 투자한 것으로 알려진 국내 빌딩은 서울 중구 서울파이낸스센터(SFC), 콘코디언빌딩, 더익스체인지서울, 프리미어플레이스, 국가평생교육진흥원빌딩, 강남구 강남파이낸스센터(GFC), 덕흥빌딩, 논현동 두산타워, 여의도 신한금융투자, 성수동 아크로 서울포레스트 프라임 오피스인 디타워(D-tower) 등이다.

GIC가 사모펀드에 수익자로 참여한 경우에는 확인이 어렵다. GIC는 싱가포르 국부펀드다. 싱가포르가 해외에 투자한 자산을 관리하기 위해 1981년 설립한 100% 정부 지분 소유의 운용사다. 싱가포르 정부는 GIC의 정확한 운용자산 규모를 공개하지 않고 있다.

다만 미국 리서치회사 SWF 인스티튜트에 따르면 GIC 자산운용 규모는 작년 기준 6900억달러(약 960조원), 글로벌 SWF에 따르면 7440억달러(약 1035조원)다.

GIC는 서울 3대 오피스권역인 도심부(CBD), 강남(GBD), 여의도(YBD)에 모두 깃발을 꽂은 상태다. 서울 광화문, 강남의 주요 빌딩인 서울파이낸스센터(SFC), 강남파이낸스센터(GFC)를 보유한데다 여의도 신한금융투자 사옥 인수에도 에쿼티 투자자로 참여한 것.

여의도 신한금융투자 빌딩은 지난 7월 이지스자산운용에 3.3㎡당 3000만원(총 6395억원)에 팔렸다. GIC는 이지스자산운용이 조성한 부동산펀드에 3000억원을 투자한 것으로 알려졌다.

또한 GIC는 미래에셋자산운용이 여의도 국제금융센터(IFC) 인수를 위해 조성하는 부동산펀드에도 투자할 계획이다. 미래에셋자산운용의 IFC 인수가격은 4조1000억원에 이른다.

금융투자업계 관계자는 “해외 투자자 중 GIC가 국내 오피스를 가장 많이 보유한 것으로 알고 있다”며 “빌딩 지분 중 일부만 투자했을 경우 등기에 나오지 않아서 정확하게 몇 개를 갖고 있는지 집계하긴 어렵다”고 말했다.

업계에서는 GIC가 이처럼 서울 주요 오피스에 적극적으로 투자하는 것은 ‘금리인상에 따른 기관투자자들의 투자 위축’과 ‘원화 약세’라는 호재를 만났기 때문으로 분석한다.

우선 미국의 급격한 금리인상으로 아시아태평양 지역 거점도시인 ‘서울’ 부동산의 투자매력이 높아졌다. 금리인상기를 맞아 글로벌 투자자금이 중국, 인도 등 아시아 신흥시장에서 선진국 주요 관문 도시로 이동하고 있는데, 서울은 아태지역에서도 관문 도시로 위상이 높다.

존스랑라살(JLL) 보고서에 따르면 서울은 올 상반기 전세계 부동산 투자규모 상위 20위권 도시 중 13위를 차지했다. 미국, 캐나다, 유럽 등 선진국 주요 도시들을 다 포함해서 조사한 결과다. 서울(13위)은 캐나다 토론토(14위), 미국 보스톤(15위), 중국 상하이(16위), 독일 베를린(19위), 미국 필라델피아(20위)보다도 순위가 높다.

국내 기관들, 고금리에 투자 ‘주저’ vs GIC, 원화약세 기회 ‘활용’

반면 국내 자본시장 ‘큰손’인 기관투자자들의 국내 부동산 투자는 금리인상기를 맞아 위축됐다. 올해 국내 상업용부동산·리츠(REITs) 투자를 마감(클로징)한 곳도 많다.

대출금리가 고정금리 기준 5~6% 정도로 자금조달 비용이 올랐는데, 상업용부동산 임대수익률이나 리츠 배당률로 6% 이상을 벌기가 현실적으로 쉽지 않아서다. 큰손들 입장에서는 투자하면 오히려 ‘마이너스’기 때문에 의미가 없는 셈이다.

글로벌 부동산 서비스기업 CBRE 보고서에 따르면 지난 2분기 기준 서울 A급 오피스의 평균 수익률(캡레이트)은 4.0% 수준으로 조사됐다. 그러나 이는 렌트프리(무상 임대)를 감안하지 않은 수치기 때문에 실질 오피스 캡레이트는 3%대 정도로 더 낮다는 게 업계 얘기다.

렌트프리는 일정 기간 동안 상가, 또는 사무실을 공짜로 빌려주는 무상임대를 말한다. 임대인이 임차인에게 제공하는 혜택의 하나로, 부동산 침체기에 공실을 줄이기 위해 활용하는 방식이다.

또한 캡레이트(Cap rate)는 상업용 부동산에 투자했을 때 1년에 얼마를 벌 수 있는지 수치로 표현한 것이다. 구입한 부동산에서 나오는 1년 순수익을 부동산 매입가격으로 나눈 비율이다. 서울 주요 오피스의 캡레이트가 4.0%라고 가정해도 현재 오피스 대출금리(고정금리 기준 5%대)보다 낮은 수치다.

금융투자업계 관계자는 “현재 대출금리는 은행에 담보 제공한 선순위 대출인데도 만기 3~5년 고정금리가 4%대에 이른다”며 “예전에 2%에 대출을 받을 수 있었던 것과 비교하면 이자부담이 크다”고 말했다.

이와 다르게 GIC는 전년도보다 부동산 투자비중을 늘렸다. GIC 2022년 연간 보고서에 따르면 올해 3월 말 기준 GIC 자산에서 부동산 비중은 10%로 1년 전(8%)보다 25% 확대됐다.

GIC 자산들 투자비중 (자료=GIC 2022년 연간 보고서)

게다가 원화 약세로 환차익 효과도 누릴 수 있으니 GIC로선 서울 부동산에 투자하기 좋은 환경이다. 원화 대비 싱가포르달러는 작년 9월 13일 872.08원에서 올해 9월 14일 990.07원으로 13.5% 상승했다. 원·달러 환율은 같은 기간 1170.80원에서 1393.92원으로 19% 올랐다.

GIC 입장에선 원화값이 떨어졌으니 국내 부동산을 상대적으로 저렴한 가격에 살 수 있고, 향후 매각할 때 매각차익과 환차익까지 기대할 수 있는 셈이다.

부동산업계 관계자는 “시장이 얼어붙은 나머지 매도자들도 가격을 일부 협의(네고) 해주는 분위기라서 이를 잘 이용하면 GIC가 싸게 매입할 수도 있다”며 “물론 금리가 올라서 자금조달 비용이 높아졌겠지만 GIC는 현금이 많아서 낮은 담보대출비율(LTV)로 투자할 수도 있을 것”이라고 말했다.

실제로 GIC는 현금성 자산이 많은 것으로 보인다. GIC의 자산 중 올해 3월 말 기준 가장 비중이 높은 부문은 명목채권·현금(37%)이다. 채권도 현금화하기 쉬운 자산임을 고려하면 유동성 높은 현금성 자산 비중이 높다는 사실을 알 수 있다. 다른 자산군 비중은 사모주식(17%), 신흥시장 주식(16%), 선진시장 주식(14%), 부동산(10%), 물가연동채권(6%) 순이다.