[김용일의 부동산톡]상가임대차보호법 상가임대차계약의 묵시적갱신

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 상가건물의 임대차기간이 만료되기 전에 임차인은 계약갱신을 요구할 권리가 있는데, 반면에 임대인과 임차인 모두 아무런 의사표시를 하지 않는 경우도 있다. 이런 경우 임대차계약은 묵시적으로 갱신될 수 있는바, 이번 시간에 이에 대해 정리해 보겠다.

상가임대차계약이 상가건물임대차보호법의 적용을 받을 때 묵시적 갱신

상가건물임대차 임차인은 임대차기간이 만료되기 전에 계약갱신을 청구할 권리가 있고, 임대인은 임차인의 월세지급 3회 연체 등 정당한 사유가 없는 한 이를 거부할 수 없으며, 이를 통해 임차인은 임대인의 의사와 무관하게 원칙적으로 최대 10년간의 계약기간을 보장받을 수 있다.

참고로, 임차인의 계약갱신청구권에 대한 더 자세한 사항은, 필자가 2022년 6월 18일자에 작성한 “[김용일의 부동산톡] 상가임대차계약 임차인의 최대 10년 계약갱신요구권”에서 확인할 수 있다.

그런데 임차인의 위와 같은 권리는 자동으로 인정받는 권리가 아니라, 임차인이 임대차 계약기간이 끝나기 전 6개월 ~ 1개월 사이에 임대인에게 명시적으로 계약갱신을 하겠다는 의사표시를 해야만 인정받을 수 있는 권리이다.

만일 임차인이 위 기간 사이에 아무런 의사표시를 하지 않는다면 어떻게 될까?

이때 임대인이 계약을 종료하고 싶다면, 임대인은 임대차 계약기간이 끝나기 전 6개월 ~ 1개월 사이에 임차인에게 계약갱신을 거절하겠다는 취지의 통지를 한면 된다. 그러면 기존의 임대차계약은 기간만료로 종료된다.

그러나, 임대인이 위 기간 내에 위와 같은 계약갱신 거절의 통지를 하지 않고, 임차인 역시 위 기간 내에 아무런 의사표시를 하지 않았다면, 임대인 임차인 쌍방 모두 묵시적으로 계약갱신을 원했던 것으로 간주되고, 계약은 자동으로 연장된다. 묵시적 갱신은 최초 임대차계약 시점부터 10년이 넘었어도 인정될 수 있다(대법원 2009다64307 판결).

임대차조건과 관련해서는, 묵시적 갱신이 되면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보기 때문에, 보증금과 월세 조건은 종전과 동일하게 되는 것이 원칙이다.

그런데, 묵시적 갱신이 될 때 얼마의 기간이 자동으로 연장되는지는 상가임대차보호법이 적용되는지 여부에 따라 각각 달라진다.

상가임대차보호법이 적용되면 묵시적 갱신으로 연장되는 임대차기간은 종전 임대차계약 기간이 몇년이었는지에 관계없이 무조건 1년이 된다(제10조 제4항). 따라서, 임대인은 위 1년의 갱신되는 기간 중 임대차계약을 해지할 수 없고, 1년을 보장해 주어야 한다. 그러나, 묵시적 갱신이 되어 1년이 보장되는 것은 임차인을 위한 제도이므로, 임차인은 묵시적 갱신이 되더라도 언제든지 임대차계약을 해지할 수 있다. 임차인이 계약을 해지하면 임대인이 해지통고를 받을 날부터 3개월이 지났을때 계약 해지의 효력이 발생한다.

참고로, 상가임대차보호법은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물을 전제로 각 지역별로 상가건물의 환산보증금 액수가 일정금액 이하일때만 적용된다. 여기서 환산보증금이란 보증금과 월세 환산액을 합한 금액으로 ‘보증금 + (월세×100)’의 합계이다. 예를 들어 보증금 1억원에 월세 500만원인 상가의 환산보증금은 ‘1억원+(500만원×100)’의 합계인 6억원이 되는 것이다.

서울을 기준으로 하면 2019.4.2. 이후 체결되거나 갱신되는 상가임대차계약의 환산보증금이 9억원 이하일 경우 상가임대차보호법의 적용을 받고, 위에서 설명한 묵시적 갱신의 법리가 적용된다.

상가임대차계약이 상가건물임대차보호법의 적용을 받지 않을 때 묵시적 갱신

만일, 환산보증금 액수가 각 지역별 기준을 초과하여 상가임대차보호법이 적용되지 않는 경우라면, 묵시적 갱신과 관련해서는 민법이 적용되어, 앞서 설명한 법리와는 조금 다르다.

구체적으로 민법은 묵시적 갱신과 관련하여, 임대차기간이 만료된 뒤에도 임차인이 계속 임차부동산을 사용하고 있는데 임대인이 상당한 기간내에 이의를 제기하지 않는 경우라면, 임대차가 종전 임대차와 동일한 조건으로 묵시적으로 갱신된다고 보고 있다(민법 제639조).

그러나 이 경우 기간은 상가임대차보호법의 묵시적 갱신이 1년인 것과 다르게 기간이 정해지지 않은 묵시적 갱신으로 되고, 따라서 임대인이든 임차인이든 각 당사자는 언제든지 임대차계약을 해지할 수 있다.

구체적으로 임대인이 계약을 해지하는 경우에는 임차인이 해지통고를 받은날부터 6개월이 지나면 임대차계약이 해지되고, 임차인이 계약을 해지하는 경우에는 임대인이 해지통고를 받은날부터 1개월이 지나면 계약이 해지된다.

△김용일 변호사

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)

- 법무법인 현 파트너 변호사

- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장

- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사