물류센터, 죽음의 계곡도 끝?…"내년부터 수급 균형 찾아간다"

[이데일리 김성수 기자] 수도권 내 물류센터 과잉공급으로 발생했던 수급 불균형이 내년부터 완화될 것이라는 전망이 나왔다.

인허가를 완료한 개발 사업지들의 착공이 지연돼 공급이 둔화되고 있는데다, 쿠팡 등 주요 전자상거래(이커머스) 업체들을 중심으로 물류센터 임차 수요가 꾸준할 것으로 분석돼서다.

수도권 물류센터, 공급 안 된다…작년 착공 ‘0개’

4일 금융투자업계에 따르면 2025년부터 수도권 물류센터 임대시장의 수급 불균형이 서서히 완화될 것으로 예상된다. 우선 인허가를 받은 물류센터 개발 사업지들의 착공이 지연되고 있다.

지난해부터 이어진 공사비 급등, 기준금리 인상, 프로젝트파이낸스(PF) 시장 경색 여파로 착공이 지연되는 사례가 다수 발생했다.

글로벌 부동산서비스기업 세빌스코리아가 국토교통부 자료를 분석한 결과를 보면 지난 2017년부터 작년 9월까지 수도권 5000평 이상 물류센터 개발사업장은 지난 2020년까지는 인허가 완료 후 대부분 착공됐다.

반면 2021년에는 착공 비율이 74%, 2022년에는 27%까지 떨어졌다.

수도권 물류센터 착공 현황 (자료=쿠시먼앤드웨이크필드코리아)

또한 쿠시먼앤드웨이크필드코리아 자료를 보면 인허가 받은 수도권 물류센터의 미착공률이 2021년 17%에서 2022년 73%로 뛰었고, 작년에는 100%를 기록했다. 작년에 착공 신고한 수도권 물류센터가 총 16곳인데 실제로는 한 곳도 착공하지 않은 것.

평균적으로 인허가 받은 사업장이 착공하기까지는 6~8개월 소요된다. 이를 감안하면 2022년 들어 미착공률이 상당히 높아졌음을 알 수 있다.

만약 PF시장이 다시 활성화돼서 자금조달에 성공한 사업장이 개발에 착수하면 올해에는 물류센터가 지난 2022년과 비슷한 수준으로 공급될 것으로 보인다.

택배 물동량, 성장세 거듭…물류센터 수요 ‘여전’

엔데믹 이후 온라인 쇼핑 시장은 성장세가 다소 주춤해졌지만, 택배 물동량은 여전히 두자릿수 성장률을 보인다.

한국통합물류협회 자료에 따르면 국내 택배 물동량은 지난 2015년부터 연간 10% 이상 성장했다. 코로나19로 언택트 소비(온라인 소비)가 급증했던 2020년에는 성장률이 21%였다.

택배 물동량 추이 (자료=세빌스코리아)

택배 물동량은 작년 1~8월까지 31억2000만건으로 집계됐다. 이는 월 평균 약 4억건에 달하는 수치다. 단위 인구(2023년 주민등록 인구수)로 환산하면 1인당 매달 7~8건 택배 서비스를 이용한다는 뜻이다.

통계청 온라인쇼핑동향 조사에 따르면 작년 1~9월 온라인 쇼핑 거래액은 117조9000억원으로, 전년 동기 대비 3.4% 증가했다. 택배 물동량이 온라인 쇼핑 거래액보다 더 크게 증가한 것을 보면 소액상품도 온라인에서 거래해 택배 물동량이 증가한 것으로 추정된다.

같은 기간 전체 소매거래액 증가율은 1.8%다. 사회적 거리두기 완화와 함께 오프라인 시장이 재개됐음에도 온라인 쇼핑 거래액 증가율이 전체 소매거래액 증가율을 웃돌았다.

이처럼 온라인 쇼핑 거래액 증가, 소액상품 배송의 증가를 고려하면 물품 입고부터 보관, 출고, 배송을 담당할 물류센터에 대한 수요가 여전히 존재한다.

특히 전자상거래(이커머스) 업체들은 온라인 쇼핑시장 내 점유율을 높이기 위해 다양한 전략을 펼치고 있다. 특히 소비자가 편리함을 느끼는 빠른 배송 서비스(퀵커머스 서비스)를 제공하기 위해 촘촘한 물류 네트워크를 구축하려고 노력한다.

주요 임차인 ‘쿠팡·네이버쇼핑’ 물류 서비스 강화

이커머스 업체와 물류업체 간 협력으로 이뤄지는 물류 서비스도 확대되고 있다. 공정거래위원회에 따르면 현재 국내 온라인 쇼핑시장에서 거래액 기준 점유율 1위 업체는 쿠팡(지난 2022년 기준 24.5%)이며, 2위는 네이버쇼핑(23.3%)이다.

쿠팡은 전자상거래 외에도 자체 물류센터 개발 및 마스터리스로 물류센터 시장에 공격적으로 투자해왔다. 마스터리스란 특정 임차인 혹은 개발 업체가 건물 전체를 장기로 임차한 후 이를 재임대해 관리하는 사업 방식을 뜻한다.

쿠팡은 쿠팡로지스틱스서비스(CLS)를 활용해 오픈마켓 판매자에게 로켓배송(당일 혹은 익일에 배송되는 서비스)과 동일한 배송 서비스를 제공하는 ‘로켓그로스’ 서비스를 선보이며 본격적인 3자 물류(3PL 물류) 사업에 뛰어들었다.

쿠팡풀필먼트서비스 (자료= 홈페이지 캡처)

오픈마켓은 판매자와 구매자에게 모두 열려있는 인터넷 중개몰(온라인 장터)을 말한다. 3PL은 기업이 물류의 전부 또는 일부를 물류 전문업체에 아웃소싱하는 것을 말한다.

CLS의 택배물동량 점유율은 2022년 12.7%에서 작년 8월 말 24.1%로 거의 두배로 증가했다. 이로 인해 쿠팡은 온라인 쇼핑시장과 물류·택배 시장 모두에서 성장하고 있다.

반면 네이버쇼핑은 이미 풀필먼트 시스템을 구축한 물류업체(CJ대한통운, 파스토, 아워박스 등)와 연합해서 ‘도착 보장’ 배송 서비스를 제공한다. 도착 보장 서비스는 네이버 협력 물류업체들이 오픈마켓 판매자들 제품을 미리 보관했다가 소비자가 원하는 배송 예정일까지 배송해주는 서비스다.

CJ대한통운도 쿠팡의 물류 전문 자회사 CLS에 맞서 물류 인프라 및 배송 경쟁력 강화에 힘쓰고 있다. 올해 상반기 경기도 이천시 마장면과 장호원읍에 새로운 풀필먼트 물류센터를 가동했다. 또한 휴일배송, 익일배송, 새벽배송 등 다양한 도착 보장 서비스를 제공하는 통합 배송서비스인 ‘오네(O-NE)’ 서비스를 개시했다.

빠른 배송을 원하는 고객의 수요를 반영하려면 상품을 미리 저장·보관할 수 있는 공간을 확보하고 온라인 플랫폼과 연동된 최첨단 풀필먼트 인프라를 구축해야 한다. 풀필먼트는 상품 주문 이후 고객 배송 및 반품의 모든 과정을 수행하는 것을 의미한다.

세빌스는 “오픈마켓 판로가 퀵커머스 형태로 확대되면서 물류센터 임차 수요는 꾸준할 것으로 보인다”며 “물류센터 신규공급이 둔화되고 있다는 점을 고려하면 내년부터 물류센터 임대시장의 수급 불균형이 서서히 완화될 것”이라고 내다봤다.