[김용일의 부동산톡]상가건물 매수시 임대차계약 해지 가능성에 주의

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 상가건물 등 수익형 부동산의 높은 월세를 이유로 매수할때는, 기존 임차인이 임대차기간이 남아있음에도 불구하고 임대인 변경을 이유로 계약을 해지할 수 있다는 법리를 주의해야 한다. 특히 속칭 꼬마빌딩을 신축하여 주변에 비해 고액의 임대료 조건으로 임차인을 유치한 후 매도했는데, 높은 월세를 보고 매수하자마자 임차인이 영업부진 기타 사유 등으로 계약 승계를 원하지 않는다면서 계약을 종료시키면 낭패를 볼 수 있는바, 이번 시간에 관련 법리 및 이를 방지하는 방법에 대해 정리해 보겠다.

상가건물 양도(매매·증여)시 임차인이 승계를 원하지 않으면 임대차관계 종료 가능

상가건물임대차보호법은 상가건물임대차의 경우 임차인이 ①건물의 인도를 받고 ②사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여도 대항력이 생기고 임차건물의 양수인, 그 밖에 임대할 권리를 승계한 자 등은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하였다.

따라서, 상가건물 양도(매매, 증여)시에 기존 소유자(기존 임대인)의 임차인에 대한 임대차보증금반환채무는 소멸하고, 기존 임대인의 지위를 승계한 자(신규 임대인)가 임차인에게 임대차보증금을 반환할 채무를 부담하게 되는 등 임차인과의 임대차계약관계를 승계하는 것이 원칙이다.

그러나, 이때 임차인이 임대인의 지위 승계를 원하지 않는다면, 임차인은 상가건물의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 기존 임대인에게 이의를 제기하고 임대차 계약을 해지함으로써, 임대차계약의 종료를 요구할 수 있으므로 주의를 요한다(대법원 98마100 결정). 즉 임차인에게는 임대인의 변경을 이유로 계약을 해지할 권한이 있는 것이다. 이렇게 되면, 임대차기간이 남아있더라도 즉시 임대차계약이 종료되고 따라서 기존 임대인이 임차인에게 임대차보증금을 반환해줘야 한다.

실제소송에서는 임차인이 상가건물의 양도사실을 언제 알았는지, 임차인이 그때부터 상당한 기간 내에 이의를 제기했는지 여부가 관건이 될 것인데, 임차인 입장에서 소송 등 분쟁을 피하기 위해서는 임차인이 신규 임대인에게 월세를 지급하지 않은 상태에서 양도일부터 2~3주 내에 기존 임대인에게 이의를 제기하고, 그 증거를 갖춰 놓는 것이 좋을 것이다.

그리고, 위와 같은 법리는 주택임대차보호법이 적용되는 주택임대차의 경우에도 동일하게 적용되고(대법원 2001다64615 판결), 따라서 임차인은 주택, 아파트 등이 양도될 때 임대인 변경에 이의를 제기하여 임대차계약을 종료시킬 수 있다.

한편, 위와 같은 법리는 상가건물, 주택 등의 양도(매매, 증여)로 인하여 임대인이 변경될 경우 적용되는 것이므로, 양도가 아닌 상속으로 인해 임대인이 변경되는 경우에는 임차인이 이를 이유로 계약을 해지할 수 없다. 그리고, 경매의 경우에는 임차인이 배당요구를 하고 이 사실이 임대인에게 통지될 때 임대차가 해지된다(대법원 97다28407 판결).

매수인 입장에서 기존 임대차관계를 승계받기 위한 방법

통상적으로 월세 수입을 목적으로 상가건물을 매수함에 있어서는 임대차계약의 내용과 현황을 확인해보는 것이 필요하다. 매도인과 공인중개사가 내용을 말해주겠으나, 임차인에게 그 내용이 정확한지 다시 확인하는 것이 좋다.

구체적으로 보증금, 월세, 관리비가 어떻게 되는지, 선불인지 후불인지 여부, 렌트프리 등 고액의 임대료에 대한 반대급부가 있는지, 임대차기간 만기일이 언제인지, 월세를 충분히 감당할 정도로 매출을 올리는지, 연체된 임대료가 있는지, 임대인과 임차인간의 관계가 어떻게 되는지, 상가건물에 어떤 문제점이 있는지 등을 확인하고, 매매계약 체결 여부를 결정하는 것이 좋다.

만일 높고 안정적인 월세를 이유로 상가건물을 매수함에 있어, 그 상가건물의 임대료 조건이 주변 시세에 비해 고액인데 합리적인 이유를 찾기 어렵거나, 기타 사유 등으로 기존 임차인이 계약을 종료할 가능성이 있다고 판단된다면, 매매 잔금일 까지 임차인으로부터 ‘임대인 변경 및 임대차계약 승계에 동의한다’는 확인서를 받는 조건으로 잔금을 지급하고, 그렇지 않으면 계약을 무효로 한다는 취지의 특약을 매매계약서에 기재하는 것이 좋을 것이다.

김용일 변호사

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)

- 법무법인 현 파트너 변호사

- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장

- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사