'10년 전매제한' 지분적립형주택…매력있나

[이데일리 정수영 기자] 분양가의 20~40%만 내면 입주가 가능한 ‘지분적립형주택’이 반전세와 큰 차이가 없어 수요자의 관심이 예상보다 저조할 것이란 지적이다.

100% 본인 소유가 되기 위해서는 20~30년이란 기간이 걸리는데, 그 때까지 일부 임대료와 보증금을 내야하기 때문이다. 또 5년 거주의무, 10년 전매제한 규제가 있어 사실상 ‘5년 임대 후 분양전환’보다 메리트가 적다는 의견도 나온다.

정부가 ‘8·4공급대책’에 담은 ‘지분적립형 분양주택’은 분양가의 20~40%만 내면 입주가 가능한 주택이다. 낸 금액만큼만 소유지분을 우선 취득하는 것이다. 나머지 지분은 20년 혹은 30년에 걸쳐 나누어 내는 방식이다. 입주 때 분양대금을 100% 내야 하는 기존 공공분양 방식에 비해 초기자금 부담이 적어 3040세대의 자산축적 기회가 될 것으로 정부는 기대하고 있다.

지분적립형 공공분양모델 개념도

지분적립형주택은 2가지 방식이 있다. 공공분양과 임대후분양이다. 공공분양은 20~40%의 지분을 우선 매수하는 것으로 5년 의무거주해야 하고, 10년간 못판다. 10년 후 팔아 차익이 남는다면 소유한 지분(분양가의 20~40%) 만큼의 수익만 가져갈 수 있다. 나머지는 정부 몫이다.

임대 후 분양방식은 임대료를 내고 8년간 산 뒤 이 후 분양전환 받는 방식이다. 입주시점에 산정한 분양가에 적정 금리를 더해 받는다. 감정평가액(주변 시세의 80~90%)에 따라 분양전환가를 책정하는 10년 공공임대보다 유리하다. 다만 이 때도 최대 40%의 지분만 취득할 수 있다. 분양전환 후에는 2년 뒤 팔 수 있다. 기존 임대기간 8년에 2년을 합쳐 10년 전매제한으로 치기 때문이다.

일부에선 임대료가 예상보다 높을 수 있다고 지적한다. 서울시 관계자는 “임대료는 행복주택보다 조금 더 높은 수준으로 책정할 것”이라고 말했다.

올 상반기 공공분양한 서울 강서구 마곡9단지 전용면적 59㎡짜리 아파트를 예로 들어보자. 이 아파트는 계약 후 입주 때까지 3년간 낸 분양가가 5억원이다. 반면 공공분양 지분적립형으로 분양받을 경우 분양가 5억원의 25%인 1억2500만원을 입주 때 내게 된다. 또 나머지 75% 지분에 대한 임대보증금과 임대료를 내야 한다.

서울시 설명에 따르면 유사한 지역의 행복주택을 기준으로 봤을 때 임대료는 대략 보증금 1억원, 월임대료는 10만~15만원 수준이다. 따라서 초기엔 2억2500만원에 월 임대료를 내야 하는 셈이다. 이후 지분 75%는 4년마다 15%씩 7500만원을 추가로 납입하면 된다. 이때 분양가에 정기예금금리를 더해 내야 한다.

공공분양모델이나 임대후 분양방식도 본인이 입주해 사는 만큼, 취득하지 않은 75% 지분에 대한 사용료를 임대료 형태로 내야 한다. 취득세, 보유세 등 세금도 지분에 따라 나눠서 내는 방식이다.

공공재건축, 공공재개발을 통해 공급하는 공공분양주택에도 포함될 예정이어서 사실상 임대료가 비싼 강남 등에 공급하기는 제한적이란 지적도 나온다. 서울시 관계자는 “강남처럼 비싼 지역은 임대후분양 모델보다 공공분양 위주로 공급할 계획”이라고 말했다.