[2018 웰스투어]"부동산 시장, 2~3년 후 다시 상승장"(종합)

곽창석 도시와 공간 대표가 11일 오후 서울 강남구 대치동 섬유센터에서 열린 ‘이데일리와 함께하는 Wealth Tour(웰스 투어) 2018’에서 ‘지방선거 이후 부동산 지형이 바뀐다’란 주제로 강연을 하고 있다. (사진=이데일리 방인권 기자)

[이데일리 김경은 전상희 기자] “올해 부동산 시장은 상승이 어렵지만 2020년부터 2022년 다시 상승세가 올 것입니다.”

곽창석 도시와공간 대표는 11일 오후 서울시 강남구 대치동 섬유센터 콘퍼런스홀에서 열린 ‘이데일리와 함께하는 웰스투어(Wealth Tour) 2018’에서 ‘지방선거 이후 부동산 지형이 바뀐다’라는 주제로 한 강연에서 “2008년 고점을 찍은 이후 10년을 맞는 올해 부동산 시장이 고점을 찍고 추세 하락할 것이라는 관측들이 많지만, 2~3년 후 다시 상승장이 올 것 같다”고 전망했다.

그는 “우리 국내 부동산 시장 사정을 보면 상승 주기가 굉장히 길어지고 있는 추세”라며 “부산이 2009년부터 상승세를 타기 시작해, 2009~2011년 오르다가 12년에 꺾인 뒤 2013~2016년이 다시 상승하고 최근에 와서 주춤한 형태로, 기복이 약간 있지만 상승장이 거의 7~8년 정도 유지된다”고 말했다.

부동산 가격의 장기 흐름은 두 가지로 보는데 ‘10년 주기론’과 ‘17년 주기론’으로 나뉜다. 17년 주기론은 선진국에서 주로 나타나며 17~18년 주기로 경기주기가 바뀐다는 것이다. 우리는 10년 주기설을 주로 따라온 만큼 올해가 고점인 것 아니냐는 전망이 많지만, 17년 주기설로따지면 아직 7년이 남아 2025년까지 상승장은 유지될 수 있다는 것이 그의 전망이다.

그가 이같이 경기주기가 바뀔 것이라 보는 데는 문재인 정부의 부동산 정책이 참여정부를 연상케 한다는 점에서다. 곽 대표는 참여정부 시절 부동산 규제정책 입안 민간 전문가로 참여한 바 있다.

그는 “참여정부때 규제책은 집값 잡는 정책이 결국은 수요를 잡지 못하고 공급만 규제한 결과가 됐다”며 “지금 나오고 있는 여러 가지 부동산 대책들이 참여정부와 거의 흡사하고, 강도는 훨씬 강하다”고 말했다.

곽 대표는 “수요를 억제하기 위해 나온 규제들인데 실제 공급 측면에 강한 압박을 가하고 있다”며 “중도금 집단대출이 안 되니 어떤 사업자가 아파트를 분양하려고 하겠냐”며 “양도세 중과세 시행 전까지가 전반전이었다면 지금은 쉬어가는 때일 뿐이다. 후반전이 기다리고 있고, 동력은 시장이 아니라 정책이 될 것”이라고 내다봤다.

곽 대표가 주목하고 있는 올해 부동산 시장의 가장 큰 변수는 지방선거다. 상반기 이뤄졌어야 할 대규모 분양이나 재건축 이주시기, 개발계획 발표들이 지방선거 이슈에 묶여 하반기로 미뤄진 상황이기 때문이다. 곽 대표는 “현재 강남권 전세가 떨어진 이유는 재건축 이주가 허용되지 않았기 때문이다. 서초구나 송파구 등은 상반기 이주 물량이 하반기로 몰렸다. 서초나 송파의 전셋값 하락세는 빠르면 6월 늦어도 7월부터는 사라질 것”이라고 예측했다.

아울러 향후 5~6년 동안 수요가 증가할 부동산으로 비역세권·구축·중대형·재개발 부동산으로 꼽았다. 현재 역세권·신축·소형·재건축 중심의 형성된 부동산 시장의 수요가 정반대로 옮겨갈 것이라는 예측이다. 곽 대표는 “부동산 시장은 초반엔 투자자들이 이끄는 양극화, 후반부에는 실수요자들이 이끄는 평준화로 변화 흐름을 보인다”며 “투자자들은 비싼 부동산을 더 비싸게 만드는 경향을 띤다면, 실수요자들은 지나치게 비싼 역세권보다는 가격이 합리적인 비역세권을 택하는 식으로 그 차이를 메우는 역할을 한다”고 분석했다.

곽 대표는 시세 차익보다 희소성을 노리는 투자를 권했다. 그는 “양도소득세가 중과세되는 시장 상황 속에서 시세 차익을 목표로 하는 주택투자는 권하지 않는다”며 “100% 수익을 내더라도 그 가운데 70%는 세금을 내는 식”이라고 일침을 놨다. 이어 그는 “시세 차익이 아닌 희소성에 투자한다는 방향으로 접근해야 한다”며 “부동산 투자는 입지에 대한 투자가 아닌 시간이 주는 공포를 극복한 데에 대한 대가”라고 강조했다.