[복덕방기자들]“올해 서울 재건축 아파트 20~30% 폭락한다”

[이데일리 박민 기자]“유동성에 의해서 올라간 집 값은 반드시 조정 받습니다. 5억원짜리 아파트가 10억원이 됐으면, 앞으로 8억원이나 9억원까지 떨어지기도 하고... ”

심교언 건국대 부동산학과 교수는 그동안 끝없이 올랐던 서울 아파트값이 올해부터 하락세로 돌아설 것으로 전망했다. 본격적인 하락장은 연말부터다. 특히 예기치 못한 신종 코로나바이러스 감염증(코로나 19)이 창궐하면서 하락 시기는 예상보다 더 빨리 올 수 있다고 전망했다.

심 교수의 서울 아파트값 하락 전망은 그동안 집값 상승 배경 중 하나로 꼽는 시중의 넘쳐나는 유동성에서 비롯된다. 그동안 국내 경제 여건이 좋지 않은 상황에서 갈 곳 잃은 뭉칫돈(=유동성)이 비교적 안전자산이라 꼽는 서울 주택시장에 몰려들었고, 이로 인해 집값이 오른 것으로 분석했다.

정부 규제 역설도 한몫했다. 늘고 있는 서울 주택 수요를 고려하지 않고 각종 규제로 시장의 매물 잠김을 가속화했고, 재건축·재개발 등의 정비사업을 옥죄이면서 도심 내 수급 불안만 자극했다. 이런 상황에서 정부는 대출 및 보유세 강화 등 수요를 억제하는데 집중하면서 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 열풍과 유동성이 맞물리며 서울 집값 급등만 부채질한 것으로 분석했다.

이처럼 유동성에 의해 올라간 주택가격은 경제 여건이 좋지 않는 상황에서는 무너진다는 게 심 교수의 분석이다. 국내의 경우 경제의 허리 40대 고용 부진이 여전한 상황에서 30대와 20대 취업도 줄고 있어 주택 시장에도 악영향을 끼칠 것으로 보고 있다. 특히 코로나 19사태까지 겹치면서 국내 뿐 아니라 글로벌 경기 침체마저 우려되고 있다.

심 교수는 “세계 여러 선진국 사례를 비춰볼 때 유동성의 힘으로 올라간 집값은 이후엔 반드시 조정을 받으며 결국 하락할 수 밖에 없다”고 말했다. 이미 지난 한해 서울 아파트 평균 매매가격 변동률(KB국민은행 조사 기준)은 2.91%에 불과, 직전 2018년 변동률(13.56%)과 비교해 이미 조정기에 진입한 것으로 봐야 한다는 게 심 교수의 분석이다.

이러한 상황을 종합적으로 고려할 때 심 교수는 올해 서울 아파트 매매가격이 작년 대비 평균 2~3% 정도 하락할 것으로 내다봤다. 일부 단지는 하락폭이 훨씬 더 크게 나타나고, 특히 재건축 등 투자성격이 강한 단지는 20~30%씩 떨어지는 곳도 나올 것이라는 게 그의 판단이다.