강남만 집값 급등? 서울 광진·성동구 '신버블세븐' 편입

[이데일리 권소현 기자] 버블세븐이 서울 중심으로 재편되고 있는 것은 결국 공급과 수요법칙 때문이다. 학군과 교통, 직주근접, 편의시설에 한강 조망권까지 모두 갖추고 있는 강남 지역 실거주 욕구는 높은데 공급은 그에 비해 한참 달리기 때문이다.

강남 3구가 단기간 급등하자 투자자들은 차선책으로 한강 생활권에 속한 성동구나 광진구의 옐로칩을 택하면서 이들 지역까지 신(新)버블세븐에 합류했다. 반면 과거 영화를 누렸던 용인이나 평촌은 남쪽으로 확장된 신도시 개발로 인해 공급 물량이 넘쳐나고 있다. 동탄2신도시 등 일부 신도시에서는 미분양이 쌓이는 상황이다.

다주택자 압박은 비슷한데 결과는 서울 집중

‘버블세븐’은 지난 참여정부 시절 탄생했다. 당시 정부가 다주택자를 겨냥한 부동산 규제책을 잇달아 내놓자 투자자들이 알짜지역으로 몰리면서 강남 3구와 목동, 분당, 용인, 평촌 지역 집값이 급등했다.

KB국민은행의 아파트 매매가격 지수에 따르면 참여정부가 시작된 2003년 2월 대비 말기인 2008년 2월에 강남구는 80% 올랐고 송파구도 83% 뛰었다. 서초구와 양천구도 각각 79%, 70% 급등했다. 분당구는 76% 올랐고 용인은 67%, 안양시 동안구(평촌)는 지수산출을 시작한 2003년 6월 대비 참여정부 말에 63% 올랐다.

같은 기간 종로구, 도봉구, 중랑구 등의 집값 상승률이 30%에 못 미쳤던 것과 비교하면 그야말로 급등한 것이다.

문재인 정부 들어서 다주택자에 압박을 가하는 부동산 정책이 되풀이되면서 ‘똘똘한 한 채’에 집중하는 현상은 참여정부 때와 비슷하다. 그러나 버블세븐 지도는 변화하는 모습이다.

6.19 부동산 대책을 시작으로 8.2 대책, 10·24 가계부채 종합대책 등 부동산을 옥죄기 위한 각종 대책의 결과는 신 버블세븐의 탄생이다. 강남 3구와 목동 등 전통적인 부촌은 이번에도 ‘돈 될 만한 곳’으로 꼽히면서 급등세를 탔고 학군이 좋거나 한강 조망권이 확보된 곳, 개발호재가 있는 인근 서울 자치구로 확산하는 모습이다.

다리만 건너면 강남에 닿을 수 있는 성동구와 광진구에는 각각 성수전략정비구역, 동서울터미널 현대화 사업 등의 개발호재가 있다. 광진구 광장동에는 극동1·2차가 준공 30년을 넘어 재건축을 추진 중이다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 “강남 들어가기가 비싸니 광진구나 목동에서 대체재를 찾으면서 같이 오른 것”이라며 “인근 지역으로의 번지는 일종의 물결효과가 나타난 셈”이라고 말했다.

용인·평촌은 인근 신도시로 수요 흡수

[이데일리 이동훈 기자]

반면에 용인이나 평촌 등이 주춤한 이유는 공급 과잉 때문이다. 택지개발을 통한 입주물량 증가에 인근 판교·동탄 등 2기 신도시가 건설되면서 수요까지 분산돼 집값이 힘을 받지 못하는 상황이다.

닥터아파트에 따르면 올해 경기도 입주물량은 전년대비 25.3% 증가할 것으로 보인다. 경기도 중에서 동탄2신도시에 2만2218가구 입주가 예정돼 있어 가장 많고 용인(1만5676가구), 김포(1만4789가구), 시흥(1만1532가구) 순이다. 특히 용인의 경우 2010년부터 2016년 연평균 5000가구였지만 올해 세배로 늘어난다.

반면 올해 강남 4구 입주예정 물량은 6032가구로 전년비 16.4% 낮은 수준이다. 강남 3구와 목동 등지에서는 유일한 주택 공급원이 재건축·재개발인데다 이마저도 기존 집주인인 조합원에게 돌아가는 물량이 70~80% 정도라 일반분양은 미미하다. 교통, 학군, 편의시설, 직주근접 등 훌륭한 거주여건을 갖추고 있어 살고 싶어하는 수요는 많은데 공급은 한정되니 강남 3구는 버블세븐 자리를 굳게 지킬 수밖에 없다.

다만, 신버블세븐 중심으로 집값이 너무 가파르게 오르면 어느 정도 주변 수도권으로 확산할 가능성이 있다는 분석도 나온다.

곽창석 도시와공간 대표는 “부동산 상승장 전반부에는 강남 같은 핵심 지역 선호현상이 있고 후반부로 가면서 핵심 지역은 덜 오르고 강북이나 외곽으로 매수세가 확산된다”며 “분당은 이미 시작됐고 점차 광교를 거쳐 내년 말이면 동탄도 주목받을 것”이라고 말했다.