자존심 낮춘 건물주들 "보증금 없이 세입자 모십니다"

[이데일리 박종화 기자] 서울 종로구 종로3가에 있는 A상가. 종로상권 한가운데 있지만 세 개 층 전체가 1년 넘게 임차인을 못 찾고 있다. 이 건물만 그런 게 아니다. 옆옆 건물은 1년째, 그 옆 건물은 반년째 1층 상가를 비워두고 있다.

서울 종로의 한 공실상가. (사진=박종화 기자)

대형 상업용 건물이 많은 종각 쪽으로 가도 상황은 비슷했다. 파일롯트나 KFC, 할리스 등 오랫동안 종로상권 터줏대감 노릇을 했던 대형업체들이 줄줄이 빠져나가면서 건물마다 ‘임대’ 광고가 붙어 있다. 임대료가 비싼 1층 상가일수록 공실 충격이 오래간다.

10년째 종로에서 공인중개사무소를 운영한 L씨는 “대로 상권은 대형 업체 정도 돼야 입점할 수밖에 없는데 수요층인 젊은 층이 종로에 안 오다 보니 점포를 줄줄이 뺐다”며 “아직도 임대료가 30평 기준 900만~1500만원 정도에서 임차인을 찾기가 어렵다”고 말했다.

권리금도 바닥을 치고 있다. 임차인들이 적자를 빨리 면하려고 권리금을 포기한 채 가게를 비우고 있어서다. 종로에서도 1층 점포의 경우 한때 권리금이 수억원에 달했지만 이젠 옛말이 됐다.

오프라인 상권이 침체에 빠지면서 무권리금·무보증금 상가가 늘고 있다. 전문가들은 이런 상황이 계속되면 상가 시장에 쌓인 버블이 무너질 수 있다고 경고한다.

임차인 엑소더스에 곳곳서 무권리 상가…건물주도 보증금 눈 낮춰

한국부동산원에 따르면 지난해 6월 기준 서울 지역 상가 권리금은 3.3㎡당 평균 253만원이다. 부동산원이 2020년 9월 조사했을 때(281만원)와 비교하면 9개월 만에 10% 가까이 하락했다.

권리금 하락 내지 소멸 현상은 특정 지역에서만 일어나는 일이 아니다. 강남역이나 삼성동, 압구정동 등 서울 주요 상권 곳곳에서 무권리 임대 물건을 어렵지 않게 찾을 수 있다. 일부 건물에선 몇 달 만에 세입자가 권리금을 포기하고 나가는 경우도 생긴다. 강남구 역삼동 S공인중개사무소 대표는 “새로 세입자를 찾기 힘든 지하나 고층부에서 무권리 물건이 꾸준히 나오고 있다”고 했다.

임차인 구하기가 어려워지면서 건물주들도 눈을 낮추고 있다. 시장 수요가 작은 비도심지역에선 보증금 없이 월세만 받는 단기임대인 깔세가 성행하고 있다. 소형 매장의 경우 아예 보증료 없이 매출에 비례해 정률제로 임대료를 받는 방식으로 임차인을 모시려는 건물주도 있다. 일단 공실을 해소해야 이자 등 금융 비용을 대고 상가 가치 하락을 막을 수 있어서다. 여기에 최근 유통시장 추가 오프라인에서 온라인으로 옮겨가면서 임대인의 협상력은 더 낮아졌다.

이런 이유 때문에 상가 투자 수익률은 지속해서 하락하고 있다. 2020년 2.97%였던 서울 지역 중대형 상가 임대 수익률은 지난해 2.66%로 낮아졌다.

저금리 바람 탔던 상가 매매 시장, 금리 상승기엔?

상가 임대 시장은 한겨울이지만 아직 매매 시장은 뜨겁다. 지난해 매매된 상가 거래액은 80조원에 이른다. 통계 작성 이래 최대치다.

정부 부동산 규제가 주택 시장을 정조준하면서 투자 수요가 상가 등 상업용 시장으로 옮겨갔기 때문이다. 여기에 한동안 저금리 기조가 이어지면서 금융 비용 부담까지 낮아졌다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 유행 등으로 임대수익률이 꺾여도 ‘땅값을 하락하지 않는다’는 심리가 꼬마빌딩으로 대변되는 상가 매매 시장 활황에 불을 지폈다.

이창동 밸류맵 리서치팀장은 “상가에 투자하는 근본적인 이유는 다달이 안정적인 임대수익을 얻기 위해서인데 그동안엔 금리가 낮았기 때문에 임대료가 낮더라도 어느 정도 보완이 됐다”고 말했다.

포스트 코로나 이후 상가 시장에 대한 전망은 전문가별로 엇갈린다. KB국민은행은 최근 발표한 ‘2022 KB 부동산 보고서’에서 “공실률 증가 등 펀더멘털 대비 자산 가격이 과도하게 상승하면서 버블 위험에 대한 우려가 커질 것으로 전망된다”며 “2022년에도 자영업 경기가 회복되지 못한다면 상가의 임대 시장에서 긍정적 모멘텀 발생이 쉽지 않아 보인다”고 지적했다. 이창동 팀장도 “현재 나오는 매물을 보면 임대 수익률이 1~2% 정도”라며 “현재 금리 상태에선 도저히 수익을 맞출 수 없는 상태다. 금리가 더 올라가면 큰 타격을 입을 수 있다”고 말했다.

반면 권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “코로나19 유행이 완화된다면 지금 공실 리스크 등이 오히려 저점에서 상가를 매수할 수 있는 기회가 될 수 있다”고 했다. 다만 권 이사도 “장기적으로 인구가 감소한다는 점은 향후 리스크가 될 수 있다”고 덧붙였다.