[복덕방기자들] 1주택자 갈아타기, 언제해야할까

[이데일리 황현규 기자] “상급지(선호 지역·주택)로 갈아타기는 늘 부담스럽다. 내 집은 비싸게 팔고, 살 집은 싸게 사고 싶다는 생각부터 버려야지만 갈아타기를 할 수 있다”

김인만 부동산경제연구소 대표는 25일 이데일리 건설부동산부 유튜브 ‘복덕방 기자들’과 만나 다주택자와 1주택자, 무주택자들의 ‘부동산 제테크’ 팁을 공유한다.

먼저 김 대표는 1주택자들의 갈아타기 시점에 대해 “상승기와 하락기를 구분하는 건 의미가 없다”고 설명했다. 통상 갈아타기는 상급지로 이동하기 위해 이뤄지는데, 상승기 때의 상급지의 가격 상승이 더 크다는 게 그의 설명이다. 반대로 집값 하락기 때는 하급지(비선호 지역·주택)의 가격 하락이 더 클 수 밖에 없어 상급지-하급지의 가격 격차 폭이 크게 줄지 않는다는 것.

김 대표는 “결국 갈아타기는 ‘마음먹기’와 ‘현금 확보’에 달렸을 뿐 시장 상황과는 큰 연관이 없다”며 “하락기에 내 집값도 내려간다는 사실을 간과하는 경우가 많다”고 지적했다.

물론 예외는 있다. 김 대표는 하급지의 신축아파트에서 상급지의 구축아파트로 이동하는 경우에는 집값 하락기를 노려볼 만 하다고 설명했다. 통상 전세가율이 낮은 구축 아파트(재건축아파트)는 하락기에 신축 아파트보다 가격 하락폭이 더 크기 때문이다. 반면 신축 아파트는 전셋값이 구축아파트보다 높게 형성해 가격 방어가 될 수 있다. 김 대표는 “현재 자신이 신축아파트에 살고 있고, 상급지 구축아파트를 노리고 있다면 하락기를 기다리는 것도 방법”이라고 말했다.

그러나 김 대표는 갈아타기를 위해 현재 집을 먼저 처분한 뒤 하락기를 기다리는 것은 위험하다고 조언한다. 김 대표는 집값이 계속 상승할 수 있는 가능성을 대략 70%로 내다봤다. 그는 “통상 시장에서 집값이 오를 확률이 70%”라며 “비록 현재 집값이 많이 오르긴 했지만, 여전히 집값이 우상항할 가능성이 크다”고 말했다. 그러면서 “무주택자로 돌아가 하락기를 기다리는 것은 낮은 확률에 도박을 거는 일”이라고 조언했다.

김 대표는 앞으로 중저가 아파트가 강세를 보일 것이라는 전망도 내놨다. 그는 “상담을 해보면 통상 신혼부부들이 내집을 살 수 있는 아파트 가격의 상한선이 9억원”이라며 “다시 말하자면 9억원 미만 아파트까지는 지속적인 상승이 가능하다는 의미”라고 설명했다. 그러면서 “소득 등 여력이 있는 무주택자들은 중저가 아파트 매수를 고민할 이유는 없다”고 말했다.

또 김 대표는 공공주도 공급대책에 대한 부정적인 전망도 내비쳤다. 그는 “실제 아파트 단지 한 곳을 재건축 하기위해 적어도 수십명의 조합원들이 참여한다”며 “제3자인 공공이 나서서 내집을 새로 지어주는 것은 책임감 등의 한계에 봉착할 수 밖에 없다”고 말했다. 그러면서 “3기 신도시 등 신규택지 개발을 제외한 정부의 공공주도 정책만을 믿고 내집 마련을 미루는 것은 오히려 더 위험할 수 있다”고 설명했다.