서울 강북 '국평 아파트' 전셋값 2억 빠져…세입자도 집주인도 발동동

[이데일리 오희나 기자] 아파트 매매가격과 전셋값이 급락하면서 역전세난이 빠르게 확산하고 있다. 2년 전 집값 급등시기에 전세계약을 체결했던 물량이 올해부터 만기도래하고 있지만 역전세(전셋값이 하락하면서 앞 세입자의 보증금보다 뒤 세입자의 보증금이 낮아지는 현상)로 돌려줄 전세금을 마련하지 못한 집주인과 보증금을 제때 돌려받지 못한 세입자 모두 걱정이 커지고 있다. 업계에서는 ‘전세사기’ 사태에 이어 하반기 아파트 역전세가 뇌관으로 작용할지 예의주시하고 있다.

[그래픽=이데일리 문승용 기자]

27일 부동산R114에 따르면 3월말 기준 전국 아파트 전세가율(매멧값 대비 전셋값 비율)은 54.63%로 2년 전 58.02% 대비 3.39%포인트 하락했다. 서울은 2년 전 50.78%에서 47.57%로 3.21%포인트 하락했고, 경기도는 64.05%에서 59.71% 내려갔다.

경기도에서는 화성시가 62.92%→54.87%로 8.05%포인트로 가장 크게 하락했고 수원시(64.65%→56.71%), 포천시(73.82%→66.53%), 부천시(69.14%→62.27%) 순으로 하락폭이 컸다.

특히 인천은 68.06%에서 59.99%으로 8.07%포인트 하락했다. 중구가 73.18%에서 54.34%로 18.84%급락세를 보였고, 강화군(79.59%→63.65%), 동구(77.52%→67.23%)로 각각 15.95%포인트, 10.29%포인트 하락했다. 서울도 역전세를 피하지 못했다. 올해부터 입주장이 시작하는 강남·서초의 전세가율이 가장 크게 내렸고 영끌족이 집중 매수했던 관악구, 강북구, 강서구, 성북구, 도봉구 등도 낙폭이 컸다.

특히 일부 단지들은 최근 몇 년 새 집값이 급등했던 시기에 계약했던 전세 물량의 만기가 돌아오면서 우려가 커지고 있다. 실제로 서울 강남구 개포동 ‘디에이치아너힐즈’ 84㎡는 지난달 12억8000만원에 전세계약을 체결했는데 이는 지난 2021년8월 17억원 대비 4억2000만원 가량 하락한 수준이다. 서울 도봉구 ‘도봉한신’ 84㎡는 이달 2억7000만원 전세 계약을 체결했는데 2021년12월4억8000만원 대비 2억1000만원 가량 떨어졌다. 서울 강북구 ‘미아SK북한산시티’ 84㎡은 이달 3억3000만원에 전세 계약을 맺었는데 2021년 10월 5억6000만원 대비 2억3000만원 하락했다.

지난해부터 이어진 거래절벽에 이어 전셋값이 수억씩 하락한 상황이어서 계약만료일에 임대인이 임차인에게 전세보증금을 반환하지 못하거나, 최악애는 해당 주택이 법원 경매에 넘어갈 수도 있다. 또한 경매에 넘어가면 선순위자가 있거나 2~3회 유찰된다면 보증금 중 일부 금액만 돌려받는 상황이 생길 수 있다.

[이데일리 방인권 기자] 서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습.

전문가들은 전국 집값이 가장 높게 상승했던 2021년 하반기부터 2022년까지 거래된 전세 계약 만기가 도래하는 시점에 역전세난이 본격화할 것으로 보고 있다. 특히 경기도와 인천뿐만 아니라 서울 강남, 서초 등 올해 입주 물량이 많은 곳에서 전셋값 추가 하락 가능성이 커 역전세난이 심화할 수 있다고 우려했다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “입주물량이 많은 곳은 올해도 전셋값이 추가 하락할 가능성이 크다”며 “서울 아파트 전세가율이 50% 수준이지만 수억씩 떨어지는 상황이어서 집주인이 보증금을 돌려주지 못해 임차인이 피해를 볼 가능성이 있다”고 말했다. 이어 김 수석위원은 “은행권에서 전세보증금 반환용도로 대출받을 수 있지만 규모가 크다면 대출로 모두 메울 수는 없다”며 “전국적으로 집값 급등시기에 갭투자(전세끼고 주택매입)가 많아 역전세 위험이 커지고 있다”고 덧붙였다.