땅값·건축비 다 오르는데 분양가는 제자리..사업 연기 속출

[이데일리 박종화 기자] 경기 광명시 광명동 광명2R구역 재개발 조합은 지난달 한국부동산원에서 택지비 감정평가 공문을 받고 언제 일반분양을 해야 할지 고심에 빠졌다. 부동산원이 조합에 올해가 아닌 지난해 공시지가를 기준으로 택지비 감정평가를 진행하겠다고 했기 때문이다. 분양가 재심의를 하더라도 심의를 최초로 신청한 시점의 공시지가를 기준으로 해야 한다는 게 부동산원의 주장이다.

올해 광명2R구역 내 표준지(개별 필지 공시지가를 매기는 기준이 되는 토지) 공시지가는 지난해보다 최소 15% 상승했다. 부동산원 공문대로면 이 같은 상승 분이 감정평가에서 배제된다. 분양가 상한제 적용 지역인 광명동에선 택지비와 건축비 원가를 기준으로 일반 분양가 상한이 정해지기 때문에 택지비가 낮은 만큼 분양가도 싸게 책정된다.

지난해에도 광명2R구역은 광명시가 분양가를 시세 절반 수준에 책정한다며 분양을 미룬 바 있다. 공시지가가 상승하면 높아진 택지비만큼 분양가를 높게 받기 위해서다. 부동산원이 이런 우회로를 막으면서 광명2R구역 분양은 다시 안갯속에 빠졌다. 조합은 새 정부가 출범한 후 본격 정책을 펴는 하반기까지 분양을 다시 미루는 방안을 검토 중이다.

이처럼 분양가 규제에 막혀 속도를 내지 못하는 정비사업장이 한둘이 아니다. 토지 가치와 원자재 가격, 인건비 등 건설 원가는 올랐는데 현 정부는 마지막까지 분양가를 억누르려 든다는 볼멘소리가 나온다.

[이데일리 김일환 기자]

분양가 규제 몽니에 공회전하는 정비사업장

분양가 규제 탓에 분양 일정을 못 잡고 있긴 사상 최대 재건축 사업장으로 꼽히는 서울 강동구 둔촌동 ‘올림픽파크 포레온(옛 둔촌주공아파트)’도 마찬가지다. 이 단지는 2020년부터 일반분양을 준비했지만 분양가를 두고 주택도시보증공사(HUG)나 강동구와 이견을 좁히지 못해 2년째 분양을 못하고 있다.

부동산원은 이 단지에서도 분양을 늦추는 복병 노릇을 하고 있다. 부동산원은 올림픽 파크 포레온 택지비 감정평가서를 재검토하도록 강동구에 요청했다. 표본 선정이나 평가 방식 등이 미흡하다는 이유에서다. 감정평가를 다시 거쳐야 하는 만큼 분양 일정도 미뤄졌다.

건축비를 두고서도 원성이 나온다. 인건비나 원자재 가격은 천정부지로 오르는데 정부가 이를 제대로 반영하지 않고 있어서다.

1년 전 1t에 7만5000만원 했던 시멘트 가격은 올 들어선 9만3000원까지 올랐다. 철근 가격은 더 가파르게 올랐다. 철근 1t 가격은 지난해 초 68만원에서 지난달 107만원까지 뛰었다. 국토교통부도 원가 상승을 반영해 기본형 건축비(분양가 상한제에서 건축비를 책정하는 상한)를 조정하기 하지만 원가 상승분에 못 미친다. 지난 1년간 기본형 건축비는 8.0%(지상 16~25층 이하·전용면적 60㎡ 초과∼85㎡ 이하 기준) 올렸다. 기본형 건축비는 조정 주기가 빨라야 3개월이기 때문에 지금 같이 물가가 하루가 다르게 오르는 때엔 맞지 않는다는 지적도 있다.

서울 강남권의 한 재건축 조합장은 “건축비는 계속 올라가는데 일반분양가를 눌러놓으니 조합원이 일반 분양가보다 더 비싸게 아파트를 분양받을 상황”이라고 하소연했다.

그나마 분양가 상한제(분상제) 지역은 사정이 낫다. 분상제 적용을 받지 않는 HUG 고분양가 심사제 적용 지역에선 주변 시세와 다른 단지 분양가를 기준으로만 분양가를 통제하기 때문에 규제는 규제대로 받으면서 원가 상승은 보전받지 못한다.

“새 정부서 규제 풀리면 분양하겠다”

정비사업장들은 새 정부 출범에 따른 정책 변화를 기대하고 있다. 윤석열 대통령 당선자는 후보 시절 분양가 규제를 ‘합리화’하겠다고 공약했다. 택지비와 건축비 등을 산정하는 방식을 합리화하고 정비사업장 분양가엔 이주비와 명도소송(건물을 비워달라고 요구하는 소송) 비용 등을 명확히 반영하는 방안을 통해서다. 이런 방안이 실현되면 재건축·재개발 조합 등에선 지금보다 높은 분양가를 받을 가능성이 크다.

정비사업장에선 아예 분양을 새 정부 출범 후로 미루려는 움직임까지 나온다. 실제로 최근 분양 일정을 연기한 정비사업장은 수도권에서만 열두 곳에 이른다. 올봄 분양을 계획하고 있다가 하반기로 일정을 미룬 경기도의 한 재개발 조합 관계자는 “명확한 일정을 잡아놓진 않았지만 정권이 바뀌고 분양가 규제가 풀리는 걸 보고 일정을 정하려 한다”고 말했다.

문제는 사업 지연으로 인해 조합원들의 피해가 누적된다는 점이다. 사업 지연으로 인한 손실은 조합 규모에 따라 한달이 적게는 수천만원에서 많게는 수십억원에 달한다. 시간을 끌수록 손실이 쌓인다. 한 정비업계 관계자는 “정부가 하루라도 빨리 사업을 진행하게 해줘야 조합원 피해를 막을 수 있을 뿐 아니라 도심지역에 주택공급을 할 수 있는데 왜 끝까지를 이를 막는지 이해할 수 없다”며 “부동산정책 실패로 인한 민심 이반을 여전히 깨닫지 못하고 있는 것 같다”고 일갈했다.