‘노는 땅’ 개발 탄력..서울시 ‘사전협상제’ 소규모 개발까지 확대

[이데일리 문승용 기자]

[이데일리 경계영 기자] 서울 강동구 고덕동 옛 서울승합차고지는 ‘노는’ 땅이었다. 2002년 강동 공영차고지가 생긴 다음, 13만㎡ 크기의 땅은 제 용도를 잃고 주차장 용도의 나대지로 방치됐다.

그랬던 이 부지는 2년 후 지하 5층~지상 36층 규모의 주상복합단지 ‘고덕 센트럴 푸르지오’로 탈바꿈할 예정이다. 2009년 도입된 ‘도시계획변경 사전협상제도’로 땅의 용도를 바꾼 덕분이었다. 서울시가 이처럼 노는 땅 개발이 활발하게 이뤄질 수 있도록 제도를 확대 적용한다.

서울시는 도시계획 변경 사전협상제도를 효율·합리적으로 운영하고자 ‘도시계획변경 사전협상 운영지침’과 ‘사전협상형 지구단위계획 수립 기준’ 등을 개정·시행한다고 20일 밝혔다.

도시계획 변경 사전협상제도는 민간사업자가 대규모 부지를 개발할 때 도시계획 변경의 타당성과 개발의 공공성을 확보하고자 미리 서울시와 협의하도록 한 제도다. 정부청사, 버스터미널 등 종전에 있던 시설이 이전하면서 비어있는 땅의 용도 등을 바꿔주는 대신, 개발이익 일부를 기부채납 형태로 공공에 기여토록 한다.

제1호였던 서울 고덕동 옛 서울승합차고지를 포함해 용산관광버스터미널, 홍대입구역사, 현대차가 GBC(글로벌비즈니스센터)를 짓겠다고 한 삼성동 옛 한전 부지까지 모두 이 제도를 거쳤다. 지금 협상하거나 준비하고 있는 경우도 6건에 이른다.

이번에 가장 크게 달라진 부분은 적용 대상이 1만㎡ 이상 유휴토지에서 5000㎡ 이상 유휴토지로 확대된다는 점이다. 중급 규모 개발까지도 가능해지면서 사전협상제도를 적용할 수 있는 대상지가 큰 폭으로 늘어날 것으로 보인다.

서울시 관계자는 “최근 재개발·재건축보다 소생활권을 중심으로 한 소규모 가로정비사업 등이 더 활성화하는 추세”라며 “사전협상제도를 적용할 수 있는 사업지가 늘 뿐 아니라 블록 단위부터 대단위까지 적정 규모 개발도 유도할 수 있을 것”이라고 설명했다.

이와 관련 시는 신규 사업을 발굴하고 사전협상 전담부서 기능을 강화하고자 일단 도시재생본부 내에서 인력을 늘리는 방안을 추진하고 추후 팀을 새로 만드는 방안까지도 검토할 방침이다. 적용 대상 확대는 도시계획조례 개정을 거쳐 내년 상반기부터 시행될 예정이다.

아울러 시는 사전협상제도 대상지 선정을 도시계획위원회가 아니라 도시·건축공동위원회(도건위)에 맡기기로 했다. 사전협상제도의 경우 지구단위계획을 바꾸는 일이라 심의·자문을 도건위에서 담당하는 데 비해 선정만 도계위가 맡아 불합리하다는 지적에 따른 조치다.

용적률 체계 역시 일반 지구단위계획과 마찬가지로 ‘기준→허용→상한’ 순으로 적용되도록 일원화한다. 종전 사전협상형 지구단위계획 용적률은 ‘기준→기본→허용’ 순으로 돼있었다. 또 특정지정용도 인센티브를 신설해 상한용적률을 넘지 않는 선에서 필요시 기준용적률 20%까지 높일 수 있도록 한다.

공공기여 방식은 ‘전략용도’를 제외하고 △공공시설 △기반시설 △기반시설 설치비용 등 시가 소유권을 가질 수 있는 세 가지로만 한정하는 등 상위 혹은 조항 간 불합리한 부분도 효율화할 예정이다.